blhvz2uTKt_OlKkiGp3Cyw  

 

依規定有二種申報方式:
可以提供買賣合約者,財產交易所得=賣價-買價及必要費用(說明如下)。
若無法提供證明文件者,財產交易所得=契稅單上的核定契價*各縣市部頒標準 



【財產交易所得】

依房屋出售價格減除房屋取得成本及必要費用後如有餘額,應申報財產交易所得併入綜合所得課稅;
如有損失,應於當年度財產交易所得範圍內扣除,當年度無財產交易所得可資扣除,或扣除不足者,得以以後3年度財產交易所得扣除。

 

【提示證明文件】
個人出售房屋財產交易所得或損失之計算,其可減除的成本及必要費用列示如下:
但取得房屋所有權後,在出售前所繳納的房屋稅、管理費、清潔費及向金融機構借款的利息等,係屬使用期間的相對代價,不得列為成本或費用減除。
一、取得成本部分:
(一)取得房屋的價金。
(二)購入房屋達到可供使用狀態前支付的必要費用,如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等。
(三)購入該房屋所有權移轉登記完成前向金融機構借款的利息。
(四)取得房屋所有權後至出售前之使用期間所支付能增加房屋價值或效能之增置、改良或修繕費。
二、移轉費用部分:為房屋所有權移轉支付之必要費用,如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。

 

【未提示證明文件】
個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件者,應按房屋評定現值及財政部頒訂財產交易所得標準申報。
財產交易所得=房屋評定現值*部頒訂財產交所得標準。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

本事務所正派經營、辦理積極、成功率高

 

各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎、代墊款、移轉節稅

 

現任國家考試合格地政士及市政府核准執業證照

 

歡迎隨時洽詢【全省接案服務】

 

 

 

諮詢專線 :0982-888424   黃代書    

 

諮詢信箱 :alfa946156@yahoo.com.tw

 

 

文章標籤

MIKE 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

5

 

5350c184a442a  

 

 

內政部主辦青年購屋優惠貸款最新規定:

本專案貸款之適用對象為
(1) 中華民國國民年滿二十歲,每人限購乙戶,不得重複申貸。
(2) 已申貸政府優惠購屋貸款者不得重複申貸

** 106年起每戶調至800萬額度

應檢具之文件如下: 
(1)借款申請書。 
 (2)未重複借款之切結書。
(3)身分證、印章及戶口名簿影本或戶籍謄本。 
(4)土地及建築改良物登記簿謄本。 
(5)房地買賣契約書。 
(6)承貸金融機構要求之其他文件。

 

內政部營建署青年安心成家作業規定:

 

(一)新婚:申請人於申請日前二年內結婚。

(二)育有子女:申請人育有未滿二十歲之子女,且該子女與申請人或申請人之配偶設籍於同一戶。

(三)新婚租屋:新婚且申請租金補貼。

(四)新婚購屋:新婚且申請前二年零利率購置住宅貸款利息補貼。

(五)育有子女租屋:育有子女且申請租金補貼。

(六)育有子女購屋:育有子女且申請前二年零利率購置住宅貸款利息補貼。

(七)育有子女換屋:育有子女、家庭成員僅持有一戶住宅且申請前二年零利率購置住宅貸款利息補貼。

(八)家庭成員:申請人及其配偶、申請人或其配偶之戶籍內直系親屬、申請人或其配偶之戶籍內直系親屬之戶籍外配偶。

(九)結婚日:戶籍謄本結婚登記之日期。但符合中華民國九十六年五月二十三日修正公布之民法第九百八十二條施行前所定結婚要件者,不在此限。

(十)單親家庭:指離婚、喪偶、配偶服刑、申請時配偶失蹤達六個月以上或未曾結婚,且育有未滿二十歲之子女者。

 

租屋.修繕貸款利息補貼最新規定:



修繕住宅貸款利息補貼優惠貸款額度最高80萬元

一.申請人年齡:年滿20歲

二.申請人家庭組成狀況 符合下列一項即可:
1. 有配偶。
2. 與直系親屬設籍同一戶。
3. 單身年滿40歲。
4. 父母均已死亡,戶籍內有未滿20歲或已滿20歲仍在學、身心障礙或沒有謀生能力之兄弟姊妹需要照顧者。 

三.申請人家庭成員住宅持有狀況 :
申請人、配偶及戶籍內直系親屬及其配偶僅持有一戶屋齡超過10年之住宅。 

四.105年計畫戶數:3,000戶

 

*********************************************************************************************************************

「修繕住宅貸款利息補貼」或「自購住宅貸款利息補貼」皆可與財政部辦理的「800萬元青年安心成家購屋貸款」搭配使用,但僅限公股銀行,詳細規定民眾可洽財政部國庫署或公股銀行,也可以到財政部網站的「青年安心成家購屋優惠貸款專區」查詢。

住宅補貼申請書民眾可至內政部營建署網站首頁右側的「住宅補貼專區」下載,也可以就近到直轄市、縣(市)政府免費索取紙本的申請書及問與答。如想瞭解申請資格等相關規定,可至內政部營建署網站(http://www.cpami.gov.tw/)首頁右側「住宅補貼專區」查詢,或撥打諮詢專線02-2192-0600,有專人接聽,該署亦提供語音專線:02-8771-2644供民眾參考。

 

6wadhs7  

MIKE 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(106) 人氣()

img11  

 

申請假扣押.限制登記

首先需聲請裁定,目前依各法院核發期間至少星期以上。

至於將房子假扣押限制登記亦依法院核發裁定後

-辦理提存-聲請假扣押執行-囑託地政限制登記等流程

等核發裁定辦理依序之程序三天(當視核發裁定後計算)


 

 

撤封假扣押.限制登記

 

也是要看法院發函囑託地政撤銷登記

(還是要看法院作業時間民間人士無法主導)

首先繕製撤封狀-遞狀應該半天就完成

一般辦理撤封都需受限於法院作業時間

假扣押限制登記的塗銷流程 

申請文件送達至法院 書記官的作業時間2~3星期 來

到地政機關作業也要一星期左右的時間才會撤銷假扣押登記

 

 

債權人失蹤狀況

 

1在債權人不知去向的狀況

你第一步驟

先向當初辦理抵押權設定登記的地政事務所

調閱當時的申辦文件找到債權人的登記的戶籍地址及身分證字號

同時請領一份謄本(他項權利部分)

就以這份謄本作為關係證明.

以及債權人的身分證字號向戶政機關申請債權人的戶籍謄本

即可找到債權人但如果債權人已經過世也可找到繼承人


2:如果戶籍地也找不到人以無繼承債權之人狀況.

向債權人最新的戶籍地發出存證信函通知

若仍然沒有得到債權人出面受償的時候

可以向管轄法院辦理清償提存手續辦妥

就發生清償的效力就可以要求債權人配合辦理塗銷抵押權的手續

 

3:如果無法得到抵押權人的配合或是確實以失蹤找不到人

那也可以向法院提起訴訟在訴訟中提出清償的證明.

法院會發函命令塗銷抵押權的判決確定

就可以拿著判決書及確定證明書向地政事務所辦理塗銷手續

這是你就需請律師寫訴狀請法院公告要求債權人於公告期
限內出面處理否則依法強制撤銷設定

 

 

 

 

 

 

 

 

本事務所正派經營、辦理積極、成功率高

 

各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎、代墊款、移轉節稅

 

現任國家考試合格地政士及市政府核准執業證照

 

歡迎隨時洽詢【全省接案服務】

 

 

 

諮詢專線 :0982-888424   黃代書  

 

 

MIKE 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(2) 人氣()

bak1-04  

 

 

 

 

發問時間:

2013-12-06 19:30:57

   

http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1613120603722

 

我是一位單親媽媽,從越南嫁到台灣已經14年了,也拿到了台灣的身份證,我的丈夫已於八年前因病亡故,我和亡夫育有一女今年12歲,去年我的公公也因病亡故,身後留下一些遺產,我的女兒也因代位繼承的身份而繼承了一筆土地約20幾坪。現在我想要用這筆土地申辦貸款50萬來修繕在越南的房屋及女兒的學費和生活費(這間房屋是給我女兒住的,因為她長期住在越南讀書,而我則在台灣賺錢養她),卻礙於她未成年人的身份而無法辦理貸款,也有代書要幫我辦理,可是利息一個月要12500元, 而銀行的利息才是我可以負擔的,所以想要請問一下,這種情況下,我的女兒可以把土地過戶到我的名下嗎?因為銀行告訴我只有我名下自己的土地才可以辦理貸款。麻煩各位幫我解答一下。謝謝

 

 

最佳解答

回答者:Mike ( 大師 1 級 )擅長領域:貸款 | 房地產

 

板大你好 ~

針對你問題以下給予回答並建議辦理方式

 

目的欲利用未成年子女名下土地申請抵押貸款

現在的不動產貸款體制只要所有權人為未成年

就算監護人做保並提出家屬會議紀錄銀行同樣也不會承做

所以你是必要先辦理過戶至你名下後方能申請貸款

 

申辦未成年子女名下不動產過戶與一般過戶大致一樣

送地政機關過戶時要檢附法定代理人的印鑑證明

土地登記申請書的備註欄要切結『確為其利益處分』

如你女兒人在國外必需要有親簽授權書

建議此過戶部分可委託代書辦理以事倍功半

 

而就土地貸款部份分析:

你原找代書盡未建議你正確處理方式而是直接幫你借民間借貸

即代表他對此辦理事務並未嫻熟只想直接借民間轉順水財

畢竟你資金用途是長期的借民間絕對不適合只能朝向銀行貸款方向進行

建議先評估土地可貸價值與你本身財資往來條件

先確定土地確可貸款再進行過戶程序動作

 

以上回答希望對你辦理應對方向有基礎概念

 

 



 

 

本事務所正派經營、辦理積極、成功率高

 

各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎、代墊款、移轉節稅

 

現任國家考試合格地政士及市政府核准執業證照

 

諮詢專線 :0982-888424   黃代書    傳真 :04-22251282

諮詢信箱 :alfa946156@yahoo.com.tw

文章標籤

MIKE 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

yahookimoeditor_20131227_1388125041_0  

 

 

這幾年政府為了打房,一再限縮房屋貸款成數,所以很多購屋者都會遇到一個問題,如果簽了買賣契約,萬一貸款成數不足怎麼辦?很多人建議可以在買賣契約中附註條件,「貸款不足,買賣合約自動解除」,但這樣就夠了嗎?

寫「貸款不足,買賣合約自動解除」還不夠

我曾經辦理過一個個案,買方在買賣契約中附註條件,「貸款不足七成,買賣合約自動解除」,之後銀行就房貸部分核貸金額只有六成,買方認為依當初說好的條件,買賣契約已經解除,賣方應該返還定金,但賣方認為貸款並未限定只有房貸,不足部分可以用信貸補足,不願退還定金。結果,地院認為,除以房地為擔保設定抵押權借款外,以個人信用貸款方式為部分之借款亦非少見,判決賣方不用返還定金。

所以,只寫「貸款不足七成,買賣合約自動解除」是不夠的,貸款除了以房地為擔保設定抵押權貸款,也可以包括信用貸款,但通常信用貸款利率比較高,也跟個人資力以及債信狀況有關,如果當初買方的意思是「房貸」不足七成就不買,那就應該寫清楚「以房地為擔保設定抵押權貸款不足七成,買賣合約自動解除」。

而且,每家銀行核貸的金額會有差異,按照上面案例中地院的邏輯來推論,到底是哪一家銀行就房地為擔保設定抵押權貸款核貸不足七成,也要寫清楚。否則,就算寫了「以房地為擔保設定抵押權貸款不足七成,買賣合約自動解除」,例如買方也找了土地銀行核貸只有六成,但不代表台灣銀行不會核貸七成,也不知道其他家銀行會核貸幾成?還是會有爭議。

我當律師,經常在法庭上聽兩造雙方的陳述,明明是同一件事情,但雙方的說法卻南轅北轍,好像是二個故事似的。從以上的案例你也可以瞭解,明明都已經寫了白紙黑字了,怎麼還會有爭議,對不對?那大家接著思考一件事情,假如口頭說的跟白紙黑字寫的不一致,你說會怎樣?是不是有很多人常常說合約只是參考,簽一簽沒關係,到時候都會跟說的一樣,看了以上我說的案例,你覺得合約內容跟說的不一樣,可以簽嗎?還有,有多少人是說歸說,合約內容連看都不看,矇著頭就簽下去的?

要我來看,說的跟寫的還有做的一模一樣,自然不會有爭議,如果一開始說的就跟寫的不一樣,那不出問題,難不成是期待運氣好嗎?

 

 

 

 

 

 

 

 

本事務所正派經營、辦理積極、成功率高

 

各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎、代墊款、移轉節稅

 

現任國家考試合格地政士及市政府核准執業證照

 

歡迎隨時洽詢【全省接案服務】

 

 

 

諮詢專線 :0982-888424   黃代書    傳真 :04-22251282

 

諮詢信箱 :alfa946156@yahoo.com.tw

 

文章標籤

MIKE 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

images  

 

【案件狀況】

 

台中市清水區:黃小姐

職業:紡織廠職員

年齡:30歲

負債:學貸遲繳超過6個月以清償滿1個月有清償證明

需求資金:需以名下房屋貸150萬

 

黃小姐之名下房屋座落台中市清水區

當初是以法拍取得之房屋所以於謄本上是註記拍賣

而此間物件特殊是屬於凶宅以在相關警政單位皆有記錄

加上鄰居口傳導致此間房屋就信仰不同之人方敢於購置

黃小姐因價金划算於是全額現金拍下購得取得房屋權利

但因個人因素又需資金想利用房屋申請抵押貸款

自行找過數間銀行皆因有記錄查明是凶宅不給予承辦

因此透過網路資訊的知本人貸款經驗足委託本事務所剖析解套方式

 

 

評估分析程序

 

就房屋論為屬台中市較偏遠區段非銀行端所屬喜好承做區域

但就價值上分析當初法拍購得是150萬以貸款論約7成屬合理範圍

但不利點為屬凶宅銀行端皆會從拍賣公告上查詢得知間接承作意願降低

加上黃小姐尚有其他疑難問題點

於之前有學貸遲繳紀錄雖以清償但聯徵上還是看得到記錄

凶宅不是不能貸款只是非每家銀行都會承辦且看座落區段優劣

並綜合學貸問題與位屬台中較邊陲區段導致多數銀行皆以不承做回絕

 

規劃辦理方式

 

此類案件關鍵再放貸額度是否能滿足客戶黃小姐

屬拍賣取得基本是法拍價7成加上凶宅疑慮皆會壓低成數

經本事務所與銀行協調確定配合銀行承作意願後

但又再調出黃小姐聯徵上秀出學貸遲繳狀況

間接案件一波三折銀行端放棄承辦

雖事前評估案件連黃小姐也不知道自己有學貸遲繳狀況

但本於不放棄案件任何可爭取核准之可能性

著要求黃小姐親自去申請清償證明以補足銀行端要求

學貸屬補助性貸款如清償取得證明可於清償日起30天內註銷紀錄

透過此點再次與銀行協調確定有清償證明可承做但會縮減額度

額度高低與能否核准取得一平衡點也是雙贏之狀況

 

結案

 

經過一番與銀行協調狀況下爭取貸至120萬給予黃小姐

並於年限與利率上有合理放予

而不會因風險過高縮短年限調高利率應對間接造成黃小姐月繳付擔

 

總結;

凶宅並非不能申請抵押貸款

僅是於拍賣架構流程上銀行不會給予代墊款

與就算權利移轉完成但登記屬拍賣銀行也不會承做或額度非常低

加上座落劣勢與學貸遲繳問題延申銀行端承辦意願自然不高

此類案例突破點在於與銀行配合嫻熟點方能順利爭取核准取得資金

 

 

 

 

 

 

本事務所正派經營、辦理積極、成功率高

 

各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎、代墊款、移轉節稅

 

現任國家考試合格地政士及市政府核准執業證照

 

歡迎隨時洽詢【全省接案服務】

 

諮詢專線 :0982-888424   黃代書   

文章標籤

MIKE 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(1) 人氣()

Kaohsiung_01_scrivener_4  

 

 (申報 )

 

民法第1156條
繼承人於知悉其得繼承之時起三個月內開具遺產清冊陳報法院。
前項三個月期間,法院因繼承人之聲請,認為必要時,得延展之。

 

(登記 )

 

凡是死後有不動產者,繼承人應盡速向國稅局申報遺產稅,並領取遺產稅免稅或繳清證明書,並在繼承開始日起6個月內,向地政機關申請繼承登記。
繼承登記,應自繼承開始之日起,六個月內為之。
聲請逾期者,每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰鍰。但最高不得超過二十倍。


超過1年未辦理繼承登記者,將列冊管理,逾期15年未申請繼承登記,將移請財政部國有財產署公開標售,標售所得以專戶儲存,繼承人可依法領取,逾10年未提領即歸屬國庫,如標售5次仍未標出者,即登記為國有。

 

(繼承之規定)

民法一一三八條:
遺產繼承人,除配偶外,依左列順序定之:
一、直系血親卑親屬。
二、父母。
三、兄弟姊妹。
四、祖父母。

 

第一順序之繼承人,以親等近者為先。第一順序之繼承人,有於繼承開始前死亡或喪失繼承權者,由其直系血親卑親屬代位繼承其應繼分。同一順序之繼承人有數人時,按人數平均繼承。但法律另有規定者,不在此限。

配偶,有相互繼承遺產之權,其應繼分,民法有下列的規定:
一、與直系血親卑親屬同為繼承時,其配偶應繼分與他繼承人平均。
二、與父母或兄弟姊妹之繼承人同為繼承時,其配偶應繼分為遺產二分之一。
三、與祖父母之繼承人同為繼承時,其應繼分為遺產三分之二。
四、無第直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹、祖父母等繼承人時,其應繼分為遺產全部




民法一一四零條:
第一千一百三十八條所定第一順序之繼承人,有於繼承開始前死亡或喪失繼承權者,由其直系血親卑親屬代位繼承其應繼分。

 

 

 

 

撤銷贈與

 

 

 

按直系血親相互間互負扶養的義務;受贈人對於贈與人有扶養義務而不履行者,贈與人得撤銷其贈與;贈與附有負擔者,如贈與人已為給付而受贈人不履行其負擔時,贈與人得撤銷贈與。

 

 

 

應繼份,

 

指遺產繼承人可繼承的遺產比例:
依1138條之規定,第一順位為直系血親卑親屬,第二順位為父母,第三順位為兄弟姐妹,第四順位為祖父母。當有優先順位的繼承人在時,後順位的繼承人就無任何繼承權。
又依1139條之規定,第一順位之繼承人以親等近者為先,故有子可以繼承時就不能直接讓孫輩繼承

特留份,

 

指法律保障遺產繼承人最低可取得的遺產數額,但須先扣除債務再計算,直系血親卑親屬、父母、配偶為應繼份之二分之一,兄弟姐妹、祖父母為三分之一,有這個設計是為了讓被繼承人對其遺產有一定的處分權,但不能侵害繼承人的特留份,否則就必須吐出來

 

 

 

辦理財產繼承

 

 

 

1.到戶政事務所辦理死亡除戶登記

2.到國稅局辦理遺產稅申報

3.完成申辦後逐一的辦理繼承過戶.戶政辦除戶登記時也辦繼承人的印鑑證明

4.稅捐處財產清單

5.繼承表與 親屬會議記錄(國稅局有格表格式)


而申報遺產稅部分,依據遺產及贈與稅法規定,則需於被繼承人死亡之日起"六個月內"向國稅局進行遺產稅之申報。
 

 

 

 

 

 

 

 

本事務所正派經營、辦理積極、成功率高

 

各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎、代墊款、移轉節稅

 

現任國家考試合格地政士及市政府核准執業證照

 

歡迎隨時洽詢【全省接案服務】

 

 

 

諮詢專線 :0982-888424   黃代書   

 

 

文章標籤

MIKE 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

switch_000-02a  

 

【案件狀況】

 

台中市西屯區:陳先生

 職業:一般電動遊樂場職員

 年齡:35歲

 負債:房屋貸款500萬、民間二胎設定300萬

 需求資金:整合民間300萬並增貸100萬

 

陳先生之名下房屋座落台中市精華地區屬大樓型物件

但因當初急迫性需求資金透過友人介紹向民間管道借貸近300萬

陳先生每月收入也才約5萬

扣除銀行房貸月繳2.5萬剩餘2.5萬還算生活收支平衡

但因遭他人口沫橫飛誘導轉借二胎導致每月光利息接近9萬

撐了數月認為在如此下去往後支付不出利息那房屋絕對會被拍賣

所以想找銀行申請房屋貸款並代償民間二胎轉成銀行端貸款

但畢竟已有民間設定自行接觸多家銀行皆給予拒絕回覆

因此透過網路平台資訊連絡尚本人委託本事務所規劃解套

 

評估分析程序

 

就房屋論為屬台中市精華區段暫估價約有1350萬之價值

但不利點為民間二胎已有300萬基本銀行看到此紀錄絕不會給予承做

就算自行清償塗銷銀行也會調閱異動紀錄近1年內有民間設定同樣退件

加上陳先生本身屬八大行業為銀行端認定高風險職業屬性更加排斥

要解決民間設定徵審流程安排上是有其手段

但若無保人提供此案確實難以成立

畢竟除原貸500萬加上300萬二胎整合另100萬需求資金

機本就需貸至900萬

900萬不是90萬要銀行端可順利核准勢必需提出物與人相對優質條件

所以此案困難度在這裡

 

規劃辦理方式

 

要解決二胎與財力不足此二點

關鍵在於如何加強銀行端認定物件坐落區段優勢

「如何篩選銀行看重地段與殘值空間而減少財力薄弱等問題」

經本事務所與銀行協調先跑徵信.照會.勘估流程

也確定可核准應有價值7成

並安排對保完成後再透過本事務所代墊清償陳先生二胎300萬辦理塗銷

但此類案件難題就會出在民間塗銷上

是否配合與有無共識就常會拖長辦理時間延伸銀行端疑慮

尤其屬大額度代墊代償案件狀況

銀行.原債權方.代墊金主方此三方之協調會需有效規劃應對機制

 

結案

 

經過長時間說服原金主塗銷設定莫貪此筆小利息

(因為有利潤之架構通常少有人肯放手不配合塗銷理由就會出現百百種)

並轉設定成銀行端共核貸900萬

且因陳先生收入能提供佐證僅有5萬

勢必要爭取30年限以降低月繳平衡收支比例

以900萬分30利率2.5%年月繳3.5萬(佔V先生收入架構7成以下)

也因陳先生工作屬性周遭各類朋友眾多資金調度頻繁

就強烈建議將房產先聲請『預告登記』

以防止往後耳根子軟又以房屋借貸民間

順利解決後至少不用每月擔心高額利息支出到處哀求籌錢

 

 

 

 

 

 

本事務所正派經營、辦理積極、成功率高

 

各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎、代墊款、移轉節稅

 

現任國家考試合格地政士及市政府核准執業證照

 

歡迎隨時洽詢【全省接案服務】

 

諮詢專線 :0982-888424   黃代書   

文章標籤

MIKE 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(1) 人氣()

1375988_10151994352986209_1877646696_n  

 

 

單純的全部清償銀行貸款:(銀行貸款還清時需塗銷抵押權)

 

清償時機:凡已登記之抵押權,因權利之拋棄、混同、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之判決等,使抵押權消滅時,應由抵押權人或原設定人或其他利害關係人檢同左列應備文件向不動產所在地之地政事務所申請塗銷登記

應備文件:土地登記申請書及登記清冊、塗銷登記證明文件.他項權利證明書.抵押權人印鑑證明(銀行免附).申請人身分證影印本

 

部分清償:

 

通常這種情形發生在建設公司以整個建案貸款,賣一間或幾間就辦一次買賣及設定,這時原貸款案就需辦理部分清償及抵押權內容變更

 

私設清償:(私人設定塗銷抵押權)

 

應備文件:土地登記申請書及登記清冊、債務清償證明書.他項權利證明書.抵押權人印鑑證明.抵押權人身分證影印本.申請人之身分證影印本

抵押權人應填寫債務清償證明書並出具身分證影本、印鑑證明

 

 

專業說明:

 

所有權人與抵押權人相同時怎麼辦呢?

 

依民法第七六二條規定,同一物之所有權及其他物權, 歸屬於一人者,其他物權因混同而消滅。

但其他物權之存續於所有人或第三人有法律之利益者,不在此限。本條規定係民法第七五八條之例外規定,故其他物權之存續,如無同條但書規定情事時,似應無待塗銷登記即生消滅效力。惟在實務上,除繼承外,似仍應由該他項物權原權利人聲請塗銷,地政機關不得逕行辦理註銷。

(內政部六十年十月十六日台內地字第四三九二五七號函)

 

抵押權人死亡,抵押權怎麼塗銷呢?


抵押權因債權清償消滅後抵押權人死亡得免辦抵押權繼承登記,直接辦理抵押權塗銷登記。

(內政部七十六年九月二十一日台內地字第五三四二九四號函)


抵押權人死亡後債權清償,可免由繼承人申辦繼承登記,得由合法繼承人出具抵押權塗銷同意書後,由申請人持憑上開塗銷同意書,連同抵押權人死亡之戶籍謄本、遺產稅繳(免)納證明文件等申辦抵押權塗銷登記。

(內政部九十年五月九日台內中地字第九00六九八四號函)

 

他項權利證明書遺失了,抵押權怎麼塗銷呢?


申辦他項權利塗銷登記,原他項權利證明書未能提出者,得檢附他項權利人切結書辦理;或他項權利人出具已交付他項權利證明書予申請人之證明文件後,由申請人切結遺失事實辦理塗銷登記原權利書狀於登記完畢時公告註銷。

(土地登記規則第六十七條)

 

 

 

 

 

本事務所正派經營、辦理積極、成功率高

 

各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎、代墊款、移轉節稅

 

現任國家考試合格地政士及市政府核准執業證照

 

歡迎隨時洽詢【全省接案服務】

 

 

 

諮詢專線 :0982-888424   黃代書   

 

文章標籤

MIKE 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

tumblr_inline_orix3cl8H81uxqkhp_1280.jpg

 

 

 

基本贈與概念:

 

1.土地、房屋贈與移轉需申報土地增值稅、契稅及贈與稅。

2.二等親內之財產移轉需申報贈與稅,每人每年之贈與免稅額為220萬元。

3.土地移轉是以公告土地現值核課贈與稅。

4.土地移轉現值:請參考土地登記謄本之公告土地現值及申報地價。

5.贈與稅計算方式:(贈與總額-免稅額)x 稅率累進差額=需繳納稅額

6.※土地增值稅試算網址:(http://www.kctax.gov.tw/online/o_13.html)

7.如果土地是夫妻共同持有(所有權各持分1/2

每人每年之贈與免稅額為220萬元

夫妻合計一年就有440萬元的免稅額可以贈與子女。

8.如果土地不是夫妻共同持有,也可以請夫妻先將土地之所有權移轉持分1/2贈與配偶,因夫妻間相互贈與財產,不課徵土地增值稅,

也不計入贈與總額(免贈與稅)。(但需申報)

 

 

報贈與流程:

 

一、申報「土地增值稅」需附文件:

1.土地增值稅申報書(稅捐處提供)
2.身分證影印本或戶口名簿影本(贈與人及受贈人)
3.土地所有權狀影本
4.贈與契約書影印本(有黏貼印花稅)
5.土地登記謄本(可附影印本;需先至地政事務所申請)

二、申報「贈與稅」需附文件:
1.贈與稅申報書(公所或稅捐處或國稅局提供)
2.身分證影印本或戶口名簿影本(贈與人及受贈人)
3.贈與契約書影印本(有黏貼印花稅)
4.土地增值稅()繳款書影本

三、「贈與」所有權移轉登記(至地政事務收件)需附文件:
1.土地登記申請書(地政事務所提供)
2.贈與契約書正副本各一份(地政事務所提供,副本裝訂於最後)
3.身分證影印本或戶口名簿影本(贈與人及受贈人)
4.印鑑證明一份(贈與人至戶籍所在地之戶政事務所申請)
5.土地所有權狀
6.土地增值稅()繳款書收據(第一聯:通知及收據裝訂於後)
8.贈與稅()繳納證明書及影印本(證明書正本裝訂於最後)

 

夫妻贈與案件申辦理流程:

 

一、土地部分:填寫一式兩份所有權贈與移轉契約書(其中一份契約書按土地贈與權利價值貼千分之一印花稅)及填寫增值稅現值申報書後至稅捐處申報土地增值稅(夫妻贈與可申請不課徵土地增值稅),俟稅捐機關開立不課徵證明書後請其於該證明書查簽截至最近一期無欠繳地價稅。

 

二、建物部分:填寫一式兩份所有權贈與移轉契約書(其中一份契約書按房屋贈與權價值貼千分之一印花稅)及填寫契稅申報書後至稅捐處申報契稅,俟稅捐處開立繳款書後請其於該繳款書查簽截至最近一期無欠繳房屋稅。

 

三、完成前二項流程並繳清稅款後至贈與人戶籍所在地之國稅局申報贈與稅,取得贈與稅不計入贈與總額證明書或同意移轉證明書。

 

四、最後持憑下列文件至地政事務所辦理移轉登記。

 

地政機關辦理所有權贈與移轉登記案件應附文件:

 

 

【書表均須蓋雙方印章,贈與人附印鑑證明者蓋印鑑章】

一、登記申請書。

二、土地、建物契約書各二份。

三、增值稅(或不課徵證明)、契稅繳款書、贈與稅不計入贈與總額證明書。

四、土地、建物所有權狀正本。

五、雙方身分證明文件【身份證影本、戶口名簿影本、戶籍謄本正本三者擇一】。

六、贈與人印鑑證明【或贈與人持身份證正本至地政事務所核對身分】。

七、各類書表提供處:

1.登記申請書、契約書-地政事務所或至各主管機關網站下載各類書表。

2.土地增值稅現值申報書、契稅申報書-稅捐處。

3.贈與稅申報書-國稅局。

有關稅法規定:

 

一、配偶相互贈與之財產,不計入贈與總額〈遺贈稅法第20條第1項第6款〉。

二、配偶相互贈與之土地得申請不課徵土增稅,…〈土地稅法第28條之2〉。

三、所以夫妻之間贈與房屋,免課贈與稅、土地增值稅,但仍要繳契稅、房屋稅以及可能要繳房屋稅。

 

贈與移轉過戶所需費用如下:

 

1.土地公告現值:每年11日調整,如無調漲就不必繳納,但還是要申報

2.贈與稅:以地政事務所公告土地現值

3.印花稅:土地公告現值 x 面積 x 0.1%

4.地政移轉規費:(土地申報地價 x 面積 x 01.%)+土地書狀費一份80

 

 

友善提醒節稅措施*

 

 

 

房地合一新稅制將於2016年1月1日開始實施,因此日後售屋要小心有「賣價減買價,財產交易所得變大」的問題。

舉例來說,陳爸爸若用價值1,500萬元大樓贈與給小陳,假設5年後,小陳再以1,800萬元出售,因為贈與時課的贈與稅是用購買土地時公告現值和房屋評定現值當稅基計算,因此計價成本為500萬元,所以,贈與房屋會比贈與現金所繳的贈與稅少很多。

但一旦該房屋未來再出售時,即使只賺300萬元1800減1500,在房地合一新稅實施後,政府認定獲利則將是1,300萬元1800減500來計算,已無任何節稅空間。

因此,「贈與房產給子女」已非節稅最佳方式,建議最好用「附帶負債」,也就是連房貸一起贈與。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

本事務所正派經營、辦理積極、成功率高

各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎、代墊款、移轉節稅

現任國家考試合格地政士及市政府核准執業證照

歡迎隨時洽詢【全省接案服務】

 

諮詢專線 :0982-888424   黃代書    

諮詢信箱 :alfa946156@yahoo.com.tw

 

文章標籤

MIKE 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(44) 人氣()

您尚未登入,將以訪客身份留言。亦可以上方服務帳號登入留言

請輸入暱稱 ( 最多顯示 6 個中文字元 )

請輸入標題 ( 最多顯示 9 個中文字元 )

請輸入內容 ( 最多 140 個中文字元 )

請輸入左方認證碼:

看不懂,換張圖

請輸入驗證碼