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法拍屋的全名是法院拍賣房屋,也就是經由法院拍賣的管道來出售被法拍的不動產,那為什麼會有法拍屋呢?法拍屋是怎麼形成的?,對於初學者而言,這是一個對了解法拍屋的基本常識與理論,法拍屋形成的理由主要有下列幾項
 

銀行房貸未繳

銀行房屋貸款超過三期以上未繳,經銀行催告後還是沒有繳納。
 

房屋其他抵押未繳

如有設定房屋二胎以上抵押權,並未支付利息或清償款項。
 

民事判決裁定

經民事判決確定後,得以依照判決書請求拍賣不動產或等值金額賠償。
 

信用卡 信貸未繳

信用卡、信貸遲繳並未予理會,經過銀行存證信函通知後還是沒有繳納。
 

積欠管理費

公寓大廈管理條例第21條規定,積欠管理費用超過兩期以上或達相當金額
經催告而不予給付。
 

國家稅金未繳

不論遺產稅、贈與稅、房屋稅、土增稅、營業稅……等等各種國稅,只要未按期限繳納,超過一定期間,國家可予以將其持有不動產拍賣繳清欠稅。
 

連帶保證人

連帶保證人,如被擔保人因故無法償還所欠下之債務,由連帶保證人負責償還。

主要被法拍的理由還是與金錢有最大的關係,正常情況下無法處理或變賣,才會進入法拍屋市場,而且法拍屋的市場是一個公平、公開、公正由政府做平台的出售方式,拍定價格也是由市場願意進行法拍屋投標的消費者做決定,爭議性也較低。以上說明希望能夠讓你對法拍屋有初步的了解,如果您還想做更多的學習,請密切注意我們的文章喔!

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第一問:既然實價課稅就要一致,買賣土地明明有虧損,為什麼還要我去繳土地增值稅?

答:房地合一稅為所得稅,有賺錢才需要繳稅,買賣土地如果賠錢,是不需要繳房地合一稅的。房地合一稅上路後。現行土增稅仍照舊運作,因此仍要繳交土增稅,不過,實際已繳納的土增稅,無論適用的優惠稅率多少,將能全數在所得稅基內減除,可望讓納稅人的應稅所得減少,不會重覆課稅,也降低稅務負擔。

第二問:我本來住在台北,因工作調到高雄,在當地買了一間房子,後來公司裁員,我只好把高雄的房子賣掉,但是為何要被課到45%的重稅?

答:只要符合自住條件的自用住宅,就能適用房地合一稅的自住優惠,課稅所得在400萬以下免稅;超過400萬部分,則按10%課稅。

第三問:老爸花了2,000萬買了一間房子,最近不幸往生。我繼承這間房子去賣,為什麼只能用800萬的土地公告現值、房屋評定現值當成本?而且在一年內賣掉,還要被課到45%?

答:符合自住條件的住宅,課稅所得在400萬以下免稅;超過400萬部分,則按10%稅率課稅,稅率並非45%。

另外,出售繼承、受贈取得的不動產,財政部也釋出利多,成本計算方式從寬認定,將按繼承或受贈時的房屋加計土地的公告現值總額,乘上持有期間的消費者物價漲幅,作為出售房地產的成本,稅負可望下降。

第四問:我拿老家的土地跟建商合建,房子蓋好後我拿

土地去換房子,除了要繳

契稅、土地增值稅以外,還要繳很重的所得稅,政府為何不鼓勵我更新改建、促進土地利用呢?

答:與建商合建後換回的房屋,日後出售有賺錢才需要繳房地合一稅,而且長期持有超過2年在10年以內稅率訂為20%;超過10年稅率訂為15%,以鼓勵長期持有。符合條件的自用住宅,課稅所得在400萬以下免稅;超過400萬部分,則按10%課稅。

第五問:為了擁有一間自己的房子,我辛苦工作去還房貸。最近因為家中急需現金周轉,不得已要賣屋求現,為什麼房貸利息、房屋稅、地價稅都不能扣掉,政府不承認這些繳給銀行與政府的錢,還把這些支出當作獲利課稅,對我們小老百姓來說真不公平。

答:房地合一稅僅針對出售不動產的利得課稅,房貸利息、房屋稅及地價稅,就像每個人的生活費一樣,在課徵綜所稅時也無法扣除,因此在不動產交易裡,也無法視為成本扣除。

 

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第六問、法國出售主要住宅一戶免稅、德國出售持有3年以上自用住宅免稅、日本自用住宅有相當台幣810萬免稅額、英國出售自用住宅不超過5000平方公尺免稅,美國對過去5年中至少有2年以上用作自用住宅,有50萬美金獲利可以免稅,為何台灣人出售自用住宅只能有400萬免稅額,而且6年才能用一次?

答:各國稅制、房價及物價情況都不一樣,在比較稅制時,不能單就免稅額來認定課稅是輕是重;事實上,按照現有稅制,美國、德國的不動產交易課稅,比台灣更重。

第七問、我家的土地被政府區段徵收,政府為了減少財務壓力,希望大家盡量領取抵價地,還告訴我們將來去賣抵價地時,土地增值稅可以打六折,可是為何還要我繳一筆全額的所得稅?

答:房地合一稅是為了導正房地分開課稅的稅制漏洞,而且有所得才需要繳稅,有助維護租稅公平。未來政府也將放寬,讓抵價地可併計區段徵收前的持有期間,可望適用長期優惠,對納稅人更有利。

第八問、因為景氣不好,我好不容易才把房子賣掉,但是國稅局卻認為我賣的價格低於行情,要用國稅局認定的標準來課我的所得稅,為何不相信我?

答:如果民眾賣房子的售價,確實低於市場行情,只要提出相關證明,國稅局都會核實課稅,不會影響納稅人的權益。

第九問、我因為要貸款,在1005月把土地信託給銀行,到了1102月,這筆土地塗銷信託回到我名下,再賣的時候為什麼要用新制課所得稅?

答:只要信託的受益人為同一人,取得不動產的時點是在10511日之前,即使房地合一稅上路後才出售不動產,也不會被課房地合一稅。

第十問、都是一樣賣房子,公司賣都可以明年5月繳,為何個人賣卻要一過戶就要在30天內馬上繳?

答:房地合一稅是分離課稅制,具有稅負較低的好處,如果在5月合併報繳綜合所得稅,最高稅率將達45%,反而加重納稅人的稅務負擔。

房地合一稅僅針對出售不動產的利得課稅,房貸利息、房屋稅及地價稅,就像每個人的生活費一樣,在課徵綜所稅時也無法扣除,因此在不動產交易裡,也無法視為成本扣除。

 

 




針對繼承、受遺贈不動產的情形,得將被繼承人、遺贈人或配偶的持有期間合併計算,納稅人可望少繳一點稅。

另外,房地交易所得的計算,是以成交價減掉房地取得的成本及費用為所得額;包括契稅、印花稅、代書費、公證費、裝潢修繕費用等,都可當做成本扣除;仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等也可做為費用減除。

取得房屋所有權後,繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息,不能列為費用減除。

 

三類屋主不必煩惱房地合一稅制

新制的核心就是鼓勵長期持有,抑制短期炒作

 

第一類是「長期持有的自用屋主」

只要持有滿6年,就有新台幣400萬元獲利扣除額,其餘採10%課稅,如果賺得不多,可能連稅都不用繳。

持有並實際居住滿6年,且無供營業使用或出租,課稅所得在400萬元以下免稅,超過400萬元部按10%課徵

第二類是「換屋或重購自用屋主」

舊制的重購退稅只有小屋換大屋才有退稅,新制不論大屋換小屋,或小屋換大屋都能退稅;新制上路之後,換大屋全額退稅,換小屋按比例退稅

 

第三類為「取得所有權之前的預售屋訂購戶賣給下一手的屋主」

這類交易屬於權利交易,不適用房地合一稅,賣家的獲利併入年度所得課稅

 

 

如因剛繼承受贈與房產又在短期內售出需繳高額房地合一稅之狀況

   可來電與我討論幫您在合法的範圍模式解套!!

 

 

            圖片教懂您了解房地合一稅

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公布數據,公庫五大銀行承作房貸平均利率為1.35%,創下歷史次低記錄,僅次於去年5月的1.349%

為搶食房貸市場,也有銀行業者祭出1.3%的地板利率。

若以貸款金額800萬元、30年本息攤還計算,1.3%的地板利率,對比青年房貸第一段機動利率1.4%1年將省下4000多元。

              

&.那要如何貸到1.3%的超低利率?

銀行放款最關心的就是,客戶根據央行最新的還款「穩定度」。

所以1.3%房貸利率主要有3種人,較容易申請成功。分別為公教人員、專業人士、百大企業員工,其中,專業人士係指醫生、律師、會計師等。

此外,若提供雄厚的財力證明文件,也有機會申貸到1.3%的利率。

或是優先找本身長期有基金.保險.薪轉.往來之銀行都具優勢

 

 

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買房千萬不要因為高興過了頭,在交屋簽約前太過鬆懈,一不注意就很容易被誤導而買到不如預期的房子。

所以為了能讓買房順利與符合自己的期待,有些事情勢必要提前了解清楚,才不會草率交了定金才來懊悔。

尤其簽約前,一定要先了解契約內容,各項負擔費用也必須明確記載清楚,才不會事後交了屋發現其中有環節出了錯,後悔根本來不及。

1*確認土地及建物謄本

雖於付斡旋金或定金前已看過土地、建物謄本,但在簽約時仍須再調閱當天的土地及建物謄本,以防中途產權或借貸設定有所異動,仔細確定坪數對不對

(計算面積以平方為單位,一平方公尺= 0.3025坪),有沒有包含車位是否有限制登記,如:假扣押、假處分等,尚未塗銷
注意賣方銀行抵押設定金額,可以做為支付各期價款的依據
土地使用分區,是住宅區還是工業區等

 

2*確認有沒有租約

 

3*要確定跟你簽約的是屋主本人

如果不是,應該有特別授權的書面證明。如非本人出面,應出具授權書,並詳細載明有出售不動產座落及授權代收價金等事項,並有屋主本人之印鑑證明,方可認定為合法有效之授權。

 

4*契約書內容必須以數字記載者

(如坪數、金額、持分等),以國字大寫為宜,以避免變造及爭議。 

 

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5*公契之移轉價格為課稅之依據

應明確約定。如果簽約時遇到調整土地公告現值的一月份,更須特別確認以避免爭議。

通常買方須負擔契稅、代書費、登記規費、公證費、保險費(火險及地震險)、貸款代辦費;而地價稅、房屋稅、水、電、瓦斯、管理費則一般以交屋日為分算日。

 

6*付款分為簽約、用印、完稅、尾款四階段

各階段支付款項成數由雙方共同約定,若賣方尚有貸款未清,可依此金額為支付尾款金額。為保證買方尾款可如期支付,代書會請買方開立一紙與尾款同額之商業本票置於代書處,而於尾款支付時始無息退還買方。建議使用「買賣價金履約保證」服務,可避免交易風險喔!

 

7*交屋日期與方式應清楚記載於合約中

一般房屋買賣通常在支付尾款時同時辦理交屋手續,請承辦代書確認賣方抵押權借款金額及實際應清償金額,並記錄於契約書上,同時應於特約貸款中明訂賣方抵押權債務清償及塗銷之方式及期限,買賣雙方如果另有協議,應明確以書面約定,以避免爭議。

 

 

8*簽約書訂定後買賣雙方只要簽名或蓋章皆具法律效力

惟目前實務上,皆要求當事人親自簽名且蓋章。簽約要注意,塗改處要雙方認章,立約日期要填寫、騎逢章雙方都要記得蓋,以避免爭議。

 

 

 

 

各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎、代墊款、移轉節稅

 

歡迎隨時洽詢全省接案服務

 

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財政部表示,為了提升為民服務,國稅局提供單一窗口受理查詢被繼承人金融遺產包含保險、證券、存款與投資理財等,都可以到國稅局查調,未來民眾查詢過世親人的保險、存款及債務等,就不用到處奔波了。

財政部說明,各地區國稅局為協助民眾辦理遺產稅申報,都有提供查調被繼承人的財產、各贈與稅及贈與等資料的服務,因為該資料來源都是利用稽徵機關各項的課稅資料,但是並未包含被繼承人死亡時的存款、上市櫃公司股票、及基金等金融資產資料,民眾為了辦理遺產稅申報及繼承事宜,須逐一向六大金融機構包含集保中心、壽險公會、銀行公會、聯徵中心、期交所與投信投顧公會查詢被繼承人金融遺產,填寫不同申請書並檢附相關文件,花費許多時間及成本。


為提供更貼心的便民服務,財政部與金管會共同合作查詢內容包含銀行存款、投資理財帳戶(如基金)上市櫃股票、保單及銀行債務,各金融單位提供給民眾,透過本項服務查詢金融遺產第一次免收費的優惠。

今年7月以推廣到全國國稅局就可以在全功能的櫃台辦理,查詢被繼承人的遺產,可以一次搞定。

 

 

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貸款廣告滿滿是,每間銀行都形容的天花亂墜:低利率、高額度、快速撥款...等等。

不過當滿懷著興奮的心情去申請,往往就被打槍、被婉拒怎麼申請都過不了,這到底是什麼原因呢?

為何跟預期差距如此的大?貸款申請被婉拒不外乎以下幾點:

1.不同銀行對於不同身份的要求

不知自己根本不是銀行眼中的目標客戶例如你對某家銀行有好感、熟悉度也高,殊不知該銀行對於目標客戶的設定框架嚴格,(比如公庫銀行)除非公教人員其餘承做意願較低,申請也是浪費時間及白白犧牲聯徵被查詢紀錄而已。

不同銀行有對不同客戶的偏好,在申請前得要好好了解自身的職業條件,是否在該銀行的授信框架之內。

2.信用小白或紀錄有瑕疵

「信用紀錄」無不良紀錄、且完全沒有紀錄也不是銀行想要的,建議可先辦信用卡先和銀行一點一滴累計你的信用紀錄。

有了良好的信用紀錄後,即擺脫信用「小白」的身份,未來與銀行往來授信業務也可以比較順暢。

3.收入不明確

收入是很重要的審核依據,有收入才可能還的起貸款、繳的起月付金是天經地義的道理。薪資證明、或是明確的存款明細,常常是銀行判斷的要件(大型上市櫃公司可以薪資單判斷、一般企業以存摺明細判斷)。

若收入不明確的現金收入族群確實比較不容易申貸,建議養成存款的習慣,即便存款後馬上領出,都要做好這樣的金流軌跡紀錄,未來需要申請房貸才可以讓銀行作為相關收入的評估。

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4.資金用途填寫不明確、不正面

貸款用途可以隨便寫嗎?確實,房屋貸款的錢入帳後,隨你愛怎麼花銀行其實管不著,但銀行徵審人員希望看到的資金用途是「正面」的,例如:寫「投資理財」就勝過「股票炒作」、「房產投資」、「期貨投資」等;前者字面上看起來穩健、後者風險性就感覺高了些

另外,填寫「償還其他銀行負債」也算是正面,但銀行可能會要求指定代償(本次貸款幫你清償他行負債)。但若填寫「償還民間借貸」就有被婉拒的可能......原因是銀行看不到這「錢坑」有多深,研判未來極可能因此有壞帳風險的產生。

5.電話照會有異

申請房屋貸款,銀行有權依你填寫的電話確認你本人的真實性,若電話照會時另一端拿起電話表示沒你這個人、說是家裡卻如公共場所般吵雜、或是以為是推銷電話而拒接這些後果都會造成銀行對申貸人資料真實性的懷疑,也可能造成申貸婉拒的原因。

6.身份是否適合

身份是否適合申請房貸?雖然每家銀行限制不一,但交集多數銀行希望承作的客戶都是「收入不一定要高但需穩定」、「公司規模」、「被取代性不高」的職業最受青睞。

至於無底薪的業務、現金收入、小黃司機、自營者、自由業等等多少會有難度但謹慎篩選銀行或請代書協助都能順利解決

7.負債太高

負債過高、即使信用紀錄優秀,負債比一算過高的狀況下就算自有房屋有空間增貸也可能被婉拒!

以上,被婉拒原因大致都列出了,若有一天申請房貸莫名其妙被婉拒,可以看看到底哪一點出了問題,再加以改善,申貸成功機率自然就高

 

 

 

 

 

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40年房貸早已推行多年,但屋齡、年齡等限制嚴格

但其實,推行40年房貸的銀行並非首例,早在10年之前,國內就有40年房貸的方案誕生。

根據銀行業者透露,由於拉長貸款年限,會讓銀行貸款風險增加,因此雖然有承作40年房貸但卻少有人使用,原因就出在於核貸條件嚴格。

通常銀行端會嚴格篩選申貸對象,包括申貸人是不是有穩定的薪資收入、房屋物件的屋齡、屋況、地段條件是不是夠好等條件視情況核貸。

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一般而言,申辦40年房貸時銀行為了控管風險,部分銀行會規定貸款人年紀加上40年還款期限不能超過75歲,換句話說,貸款人的年齡上限是35歲;除此之外,銀行也會考量貸款人的財務能力以及擔保品的流動性的條件,因此通常收入較少或是負債偏高的人較難申請、又或是小套房及屋齡超過耐用年限的老房子,也是銀行較不接受的擔保品,因此並非人人都可以順利申貸。

40年房貸繳息比20年多了一倍,未來還得承受升息風險

除了重重的控管之外,利息負擔也讓房貸戶紛紛卻步。

40年房貸的風險,還不僅止於此,萬一未來的低利房貸不再,40年房貸戶也必須得承受的「升息」風險期。 

適合40年房貸的人,第一種不外乎是屬於短期持有、未來有換屋計畫,又或者是保證有能力可以提前還完房貸的人

40年房貸總利息雖然比30年、20年來的多,但最大的好處是每月繳貸金額較低,能減輕年輕人購屋族壓力。

申貸40年房貸的族群較適合房屋物件落在總價1000萬以下、且申貸人本身必須衡量是否具有穩定的薪水收入能力。

 

 

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要將名下不動產出售給子女,必須申報贈與稅,如因為戶籍在桃園,但住在台北市,贈與稅申報需向戶籍所在地的國稅局辦理,但為方便民眾,對於符合贈與稅跨局臨櫃申辦作業要點規定的簡易案件,例如民眾贈與不動產,只要檢齊申報文件可就近到任一國稅局辦理贈與稅申報,國稅局將提供「收件、核定及發證」一致性的整合服務。

二親等以內親屬間財產買賣案件,因屬遺產及贈與稅法第5條第6款規定的類型,非屬前述贈與稅跨局臨櫃申辦作業要點規定的簡易案件,但是可以透過網際網路辦理贈與稅申報,迅速又方便。

贈與稅案件如為逾核課期間、同年度尚未核課或屬違章、農地回贈、贈與農業發展條例第38條之1視同農業用地、法院判決移轉、死亡時贈與稅尚未核課等案件,因案況特殊,仍需經戶籍所在地國稅局審核,也不能適用跨局臨櫃申報的服務。

屬於簡易贈與稅申報案件時,民眾可就近到任一國稅局辦理贈與稅的跨局申報,不屬於簡易贈與稅申報案件可利用網路辦理申報,非常便利,如有相關問題,可利用免費服務電話0800-000321洽詢或至該局網站(https://www.ntbna.gov.tw)查詢相關法令。

 

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台灣土地稀有,精華區地上權產品冒出頭,但地上權住宅並沒有土地持分

甚至只有「使用權」、也就是向業者租賃居住的住宅產品

因產權不完整、未來接手性不佳,銀行貸款限制多,因此想買地上權住宅的民眾,應備妥銀彈

地上權住宅雖然比一般住宅的房價便宜3成,但其產權不完整

若客戶遲繳或其他因素而被查封拍賣,較不易處份,因此銀行承作意願極低,民眾若真想購買或打算收租,一定要評估足夠資金再進場

事實上,「地上權」住宅等於是「買屋不買地」

在多數民眾仍抱持「有土斯有財」的觀念下,「地上權」住宅的未來流通性受限

銀行在授信風險的考量下,大多不願承作

因此銀行主管建議,民眾可向建商合作的銀行、整批申貸較有利,目前可按優惠的信貸利率承作

以目前台灣的狀況來說,地上權多以50年作為設定,土地使用年限一到,住戶便得離開

另外每年需要繳交公告地價的1.5%至10%做為地租,也是一筆花費

許多屋主多在預售期間就進場,且考量到市場流通性不佳,因此多以出租方式經營,藉由高租金攤平當初的買入成本,實際自住者並不多。

 

諮詢專線 :0982-888424   黃代書    

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一般熟悉的買賣房屋模式是具有地政核發的土地與房屋所有權狀,這類房屋可永久居住,且申請貸款時銀行擁有真正的債權,較容易取得貸款;每年繳納地價稅和房屋稅時,大都適用自用住宅的稅金比例,未來要轉手會因此評價房屋的價值。

地上權與使用權房屋產品只有所有權房價67折的不含土地所有權,只有房屋所有權的「地上權房屋」,以及連土地和房屋所有權都沒有,只有房、地使用權的「使用權房屋」兩大類房屋。

地上權和使用權房屋多半由建商向政府單位租下基地蓋樓,推出有50年到70年不等的居住時效建物。地上權建物又分為「產權可分割過戶(即地上權房屋)」和「產權不可分割過戶(即使用權房屋)」兩種。

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(地上權房屋)」的買方無法擁有土地所有權狀,只擁有建物所有權狀,在使用期限內可買賣交易

(使用權房屋)」的建物,土地和房屋所有權人是建商,買家只是有期限的房屋使用人,等同買家向建商長期租房,未來要轉售時仍得透過建商來處理。

地上權房屋沒有土地所有權,土地使用期限又受限,只擁有房屋所有權,因此貸款成數較低,一般為買賣價格的5成,利率也高沒幾家銀行有配合承辦。

而使用權房屋絲毫沒有土地和房屋的所有權,在銀行貸款講究抵押擔保的觀念下,買家只是租屋人,在形式上為「銀行無法作為抵押權的標的物,因此不會核貸。

 

稅務部分~~

不論地上權、使用權房屋或有所有權的居住者,每年一樣得繳「房屋稅」,可適用自住稅率;但有所有權者繳納地價稅,地上權和使用權房屋居住者繳納「地租」,且地租約公告地價的3.5%5%,地租比地價稅更重變成住越久繳越多的情形。

 

至於地上權和使用權房屋的增值空間…………

景氣房市好房價上揚之際,也順勢帶動地上權和使用權房屋的增值漲價空間,但房市反轉向下的這幾年這類房屋沒增值性可言。

地政局也呼籲民眾,看屋時應注意買賣建物有無所有權狀,還是只有使用契約或憑證,未來過戶或發生繼承等移轉的程序如何辦理。

建議購買地上權及使用權建案時,應詳閱契約書內容,並針對建物的使用用途及相關疑義瞭解評估後再決定是否購買。因為使用權不同於所有權,貸款與產權有意義不同,最好先研究清楚避免混淆。

 

 

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