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財政部南區國稅局表示,納稅義務人贈與自己名下之農地予子女,是可以免納贈與稅,但如係向他人購買農地,而直接登記在子女名下者,屬遺產及贈與稅法第5條第3款所規定,以自己之資金,無償為他人購置財產者,其資金以贈與論,應課徵贈與稅,不能享受農地免稅優惠。

國稅局解釋,依遺產及贈與稅法第20條第1項第5款前段規定「作農業使用之農業用地及其地上農作物,贈與民法第1138條所定繼承人者,不計入其土地及地上農作物價值之全數」,其贈與標的為「農業用地」,即贈與人將其作農業使用之農業用地贈與民法第1138條所定繼承人時,始有該農業用地及其地上農作物全數免予計入之適用。

而父母向他人購買作農業使用之農業用地,直接登記在子女名下,則贈與標的為「資金」,係屬遺產及贈與稅法第5條第3款所規定,以自己之資金,無償為他人購置財產,其資金應課徵贈與稅。

國稅局提醒納稅義務人,如欲贈與農地予其子女,並享有上述法條規定不計入贈與總額之稅捐優惠,其應於購買農地時,將土地所有權登記於自己名下後,再以「農地」贈與之方式,移轉予其子女,始可享有免稅優惠,惟仍須受5年列管繼續作農業使用。

 
 
 
 
 
 
 
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市場普遍看漲未來利率,中央銀行總裁彭淮南也多次提醒房貸族注意利率上漲的風險,壽險業建議,現在正是房貸族檢視自身保障的時機,因為未來利率若上漲,造成每月房貸壓力變重,更會提高家庭的財務風險,不希望家人一起冒風險,一家之主可利用房貸壽險加強保障,確保家人住屋的權益不會受到風險影響。

房貸壽險商品是銀行通路專賣的商品,也是定期壽險,但與定期壽險不同之處在於,免體檢的保險額度從500萬至1500萬不等,又可在房貸金額中每月攤還,比較適合房貸族使用。尤其現在的房貸壽險都可附加其他功能,包括搭乘大眾運輸工具意外傷害保險、重大燒燙傷保險、重大傷殘安養金、全殘扶助金等,萬一一家之主因為傷殘或意外過世等都可以獲得理賠,無須擔心收入中斷的風險,家人也不需要擔心房子被法拍。

至於房貸壽險商品種類,依壽險保障金額固定與否可分為平準型、遞減型。林元輝說明,平準型的保額不變,遞減型則逐年減少,因此遞減型的保費較便宜,假設30歲男性投保20年期500萬元的房貸壽險商品,平準型商品總繳保費約為30萬,遞減型約為15萬,林元輝建議規劃投保時,可視貸款人的保險保障是否足夠,像是青年購屋族,年紀輕、收入較少,且家庭負擔也小,就可以選擇遞減刑房貸壽險。

若是壯年換屋族群,林元輝認為,因為收入較高且家庭責任重大,建議可以利用平準型房貸壽險拉高保障,保障期間貸款戶因身故或全殘時,除了可以繳清房貸餘額,保全房屋,還可以留給家人一筆安家費用。此外,有些房貸壽險也有提供全殘扶助金,若保戶發生全殘時,除了不需擔心房貸之外,更可額外獲得一筆理賠金,作為安家費用.

目前房貸壽險的附約也相當多元化,以第一金人壽房貸壽險商品為例,保戶可附加大眾運輸工具加倍給付意外傷害保險,以20年期500萬保額計算,不分職業等級,平均每天只要3元,就可以享有陸上交通300萬的意外傷害身故保障、空中公共交通工具900萬、水上交通工具600萬、以及25%基本保額的重大燒燙傷保障,及依殘廢等級不同的重大傷殘安養保險金。

不過,過去房貸壽險的要保人為銀行,房貸借款人為被保險人,要保人可以指定受益人,因此當被保險人發生事故時,保險理賠金將優先償付給銀行房貸,餘額才會支付給其他受益人。目前房貸壽險的要保人回歸為房貸借款人,保戶可自行指定保險理賠金之受益人及金額,與過去銀行為要保人的狀況不同,不過保戶需注意,若要保人遭遇事故時,理賠金是否能夠被妥善利用,而不會讓房子被銀行法拍,才不會失去房貸壽險的意義。

此外,規劃房貸壽險更要以足期足額為原則,並以主要收入者為房貸壽險被保人,並不一定是登記的屋主或住戶,若是雙薪家庭,因為夫妻雙方都是經濟來源之一,建議夫妻以收入比例來分別投保,萬一主要收入來源發生事故意外,才能真正發揮房貸壽險的保障功能。

 

 

 

 

 

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土地重劃是為了達到土地使用之經濟、便利與合適而將一特定地區內各宗土地之地界重新整理劃定,並改善有關之公共設施,再將土地重行分配予土地所有權人的過程。 
  依現行土地法之規定,市縣地政機關因下列情形之一,經上級機關核准,得就管轄區內之土地,劃定重劃地區,施行土地重劃:

1. 實施都市計畫者

2. 土地面積畸零狹小,不適合於建築使用者

3. 耕地分配不適合於農事工作,或不利於排水灌溉者

4. 將散碎之土地交換合併,成立標準農場者

5. 應用機器耕作,興辦集體農場者。 


  土地重劃後,應依各宗土地原來之面積,仍分配於原所有權人,但限於實際情形,不能依原來之面積或地價妥為分配者,得變通補償;其供道路或其他公共設施使用的土地之地價,應由政府補償之。 
所以土地重劃之意義是基於公平之原則改 善土地之利用狀況。

 


市地重劃

市地重劃是依照都市計畫規劃內容,將一定區域內,畸零細碎不整之土地,加以重新整理、交換分合,並興建公共設施,使成為大小適宜、形狀方整,各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用,然後按原有位次分配予原土地所有權人。

 

而重劃範圍內之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園等公共設施及工程費用,則由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔,故是一種有效促進土地經濟使用與健全都市發展的綜合性土地改良事業。

 

市地重劃種類:

另可分為自辦(地區私人自組重劃會)

公辦(公部門辦理重劃作業)
市地重劃可依主辦單位不同分為公辦市地重劃及自辦市地重劃。依平均地權條例第五十六條規定,各級主管機關得選定地區報經上級主管機關核准後辦理市地重劃,或依同條例第五十七條規定,適當地區內之私有土地所有權人半數以上,而其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數者之同意,得申請該管縣市政府核准後優先實施市地重劃,此即所謂公辦市地重劃;另依同條例第五十八條由土地所有權人自行組織重劃會,並經主管機關核准後辦理之市地重劃,即為自辦市地重劃。

 

農地重劃

係將一定區域內不合經濟利用的農地加以重新整理,予以交換分合,區劃整理成一定標準坵塊,並同時配合興修水利,整理改良灌溉排水、配置農水路,使每一坵塊農地均能直接臨路、直接灌溉及直接排水,以改善生產環境,擴大農場規模,增進農地利用的一種綜合性土地改良事業。

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選擇住家,大環境小環境的物事種切,都是觀察的重點。風水所謂的外六事,指的即是自宅戶外距離較近,感覺上具有實際影響的能見物。例如其他建築,道路、電桿、路燈、路樹、煙囪、電塔、墳墓、高架橋、山坡、擋土牆、溪流等等。此外,如紀念碑、美術雕塑、牌樓,也都顯眼到無法忽視。

從風水堪輿的實務來看,前述外六事種種造作物及自然景觀,究竟有何吉凶效應?意即對於周遭居者,是否產生吉旺或衰敗的具體影響。

由於現實生活中,人們的住家、辦公室已愈建愈高大強固。因此,多數形體較小,結構單薄弱勢的物事,已很難威脅鋼筋水泥甚至鋼骨建成的高樓,風水上的影響微乎其微。例如,板橋某知名工地,其中一棟正面路沖;但從一樓到頂樓,一、二十戶全部銷售完畢。

所謂「龍神強固,不畏八煞」,指的即如前述情況。試想,十餘層甚至二、三十層的RC建物,怎會在乎電桿、路燈、行道樹?至於高架橋、電塔、山坡和擋土牆,則視形局而定;換言之,距離和相對位置才是吉凶的檢驗標準,而非視野所及統統算犯煞。

例如,台北一女中校園坐東朝西,西北方虎頭有總統府的尖塔式高樓,文昌方見尖形物,稱為「文筆峰」,大利文昌科第。且看該校百年來人才輩出,聲譽不墜,除了傳統延續之外,風水形局亦有助益。不少山坡地周遭住家,正前方望見電塔,心生疑慮;唯書云,「乾山乾向水流乾,峰上有峰出狀元」。山坡上的電塔,很可能帶來文昌科第的效應,對居者的讀書考試升遷有利。

至於坡地邊緣的「駁坎」,外觀並不討喜,一樓住家會感覺前方似被堵住。其實住宅社區的中庭也一樣,戶戶面對相似的建物,同樣感到被堵。在風水上,建物前方 六米 、 八米 的氣(空間),即算夠用。因此,擋土牆或駁坎,需要的是綠化美化,而無需風水上的化解。至少,好過正對厝角、路沖或不整齊的屋形。

社區中庭的造景,通常以水木為主體。花草樹木之外,水池、流水、噴泉、泳池最普遍。水幕則有明顯風水效應,值得一提。新加坡的賭場新近完工,集團發言人對外表示,他們造賭場,有參考風水;說穿了,即是各建物之間美輪美奐的水景。

新加坡知名的商業中心—新達城(Sunteck.City),五幢商辦大樓中庭,造了極美的水幕,象徵聚財。當時該國政府推出招商,打著風水吉旺旗號,短時即滿額。若干年過去,那些企業流動率甚低,可見水幕的造作,確有相當的吉順效應。

台灣建商有不少類似的手筆,信義計劃區內,至少有好些案例。此外,部分以造美廈聞名的建商,各有各的強項,但中庭水系的處理,都花費相當功夫。居者旺相,名宅風評自佳,建商當然獲益,此乃多贏的局面。建議蓋房子的老闆,多留意風水格局;購屋的買家,睜大眼睛,選中吉厝旺邸,人人都順意。

 

 

 

 

 

 

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家中有兒女最近結婚的父母親請注意,高雄國稅局表示,父母可利用每年每人贈與稅免稅額220萬元的規定,將財產或現金移轉給子女;另外,子女結婚前後,可再各贈與100萬元,但必須掌握結婚登記日前後半年內的節稅時機,才能免繳贈與稅。

高雄國稅局官員指出,依據遺產及贈與稅法第20條規定,父母於子女婚嫁時各自所贈與之財物,總金額不超過100萬元,不須計入贈與總額,形同免課贈與稅。

舉例來說,王爸和王媽的大女兒在今年1月1日結婚,王爸和王媽除可利用今年度贈與稅免稅額220萬元,各自送給大女兒現金220萬元或是等值財物外,在今年7月前,若是再各自贈與100萬元給她,都不須繳交贈與稅。

一般父母都會規劃將財產移轉給下一代,按照上述的例子,王家大女兒共可獲得640萬元作為嫁妝,比平時每年每人贈與稅免稅額的額度更高,結婚真是節稅的好時機。

另外,父母於子女婚嫁時所贈與財物,不限銀行存款,在有土斯有財觀念下,也能贈與土地及房屋;至於價值評定方式,則依贈與時土地公告現值及房屋評定標準價格來計算。

官員說,在土地公告現值及房屋評定標準價格,和市價有明顯落差的情況下,以贈與房地產的節稅效果較大,但仍須注意計算土地、房屋移轉時,土地增值稅及契稅的負擔。

 

 

 

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近年高漲的房價,不少想撿便宜的民眾轉向法拍屋市場,但法拍屋與一般購屋方式不同,法拍屋出價前須準備足額的保證金,得標7天內須補足其餘款項繳交法院。時間緊湊,資金調度不及者可向承作法拍代墊業務的銀行借貸,貸款利率年息約6%,較一般房貸利率高出不少。

 

目前承做法拍屋代墊款項業務的銀行有華南銀行、第一銀行、聯邦銀行等,以聯邦商業銀行為例,法拍代墊投標尾款年息利率約6.3 %,實際利率仍須視客戶申請情況而定。

物件不點交申貸易失敗

由於法拍代墊屬無擔保品貸款,具高風險,因此較一般房貸利率高,但只要民眾在得標7天內到法院民事執行處,繳清拍賣金尾款,取得「不動產權利移轉證明書」,再繳清稅金後,到地政事務所辦理所有權移轉登記,過戶取得不動產所有權,即可申請轉為一般房貸利率。


法拍屋貸款是以拍定價來估算貸款額度,通常銀行法拍代墊投標尾款年息約6%,另收6%以下手續費,若名下無任何貸款、信用良好者,可貸得7~8成款項;若有貸款者僅可貸得5~6成。法拍物件點交與否,或坐落位置也會影響核貸成數,若物件不點交,通常只能貸5成以下或申貸失敗;部分銀行甚至不承辦非住宅區物件申請。


通常民間相關業者對於法拍物件,年息與手續費加總約18~24%,較銀行利率高出不少,但核貸成數與物件評估較為彈性。聯邦銀行建議,不要太相信經驗不足的代標公司或代書說明的可貸成數,畢竟核貸款成數不是只詢問基本資料或逕行答應客戶的可貸成數就能判斷,購買法拍屋牽涉許多法律問題及注意事項甚廣,勤做法拍功課,才能降低購買法拍屋的風險。

相關成本一併列入考量

另外,法拍屋底價和市價相比,相對便宜,價格具吸引力,不過購買法拍屋需計算的成本眾多,除房屋與土地標價外,利息、手續費、稅金、代書與仲介費用等,需一併列入考量,建議確認銀行核貸情形後再投標,避免投標後發生投標尾款不足、保證金被沒收的情況。

購買法拍屋注意事項

˙租賃問題:查明是否存在租賃合約,法院有無排除
˙點交問題:法院點交可會同有關人員協助管收;若為不點交,可能遇到侵占物件等問題,得標者須自行處理
˙標購資格問題:查明投標物件是否有限制購買資格,如農地、工業用地等
˙優先購買問題:查明投標物件是否有其他取得優先購買權的人,如承租人或共同持有人等

 

 

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案件狀況 ~

 

台中霧峰廖先生.

年齡-45歲

職業-有營業登記小型自營商

 

因需增加創業資金想利用房屋貸出100萬加盟與彌補原資金缺口

原另一棟房貸以300萬無增貸空間現下提供一棟無貸款房屋想貸出資金

但房屋座落地區為嚴重地震帶與屋齡已45年建物

以買賣價計算以不可衡量該地區因地理抗性問題連房貸要承作都很困難

廖先生尋求往來銀行都拒絕承做.找彷間代辦拖了3個月一樣遭退件

其實原因就是屋齡過老舊又無人居住且位處霧峰偏遠區段平房

 

評估程序~

 

綜合地震區與屋齡過高二點要順利核貸需加強廖先生條件

廖先生為自營商但無法提出生意往來證明以舉證收入穩定性

加上原有300萬房貸負債月支付比例與收入往來已趨於不平衡

 

操作方式~

 

此類案件要順利核貸需找可默契配合銀行與掌控該行審案程序

資金需求未過200萬可利用配合銀行月初月底案件制度

配合鑑價結果加強補充貸款人生意往來明確性做修飾包裝

列出該區合理買賣價加深銀行對貸款物件應有價值穩定度

原300萬房貸欲賣出程序需有一定時間提出要降低負債比意願

綜合幾點技巧突破但並非能100%順利核貸

需一定程度配合管道與合理操作案件補充潤飾其缺點

 

結案 ~

 

廖先生需求資金100萬但透過本事務所雖未達理想額度但也爭取到80萬

利率雖未比一般成屋平均2%但也位於2.85%一段式利率

年限部分因受限於屋齡配合銀行僅給予10年

但此類案件要核准以不易最後也連同廖先生以貸300萬房屋一同設定二胎

雖非最完美結果但也是經過爭取核准80萬

本人也強烈建議廖先生如考慮售出霧峰這間房屋以清償債務

畢竟未有居住也為想重建留著也是慢慢流失其價值

 

 

 

 

 

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什麼是指數型房貸?
 
這項新產品是由中國信託商業銀行首先推出
因為這項「指數型房貸」跟以往的房貸最大不同的地方是放款利率的計算方式,銀行業多以國內前幾大行庫定儲平均利率為基準再加碼
而壽險業則多以保單分紅利率為基準
用這種方式最大的特色是與定儲利率一起調漲和透明度,而且以目前的利率訂價觀察,新型房貸利率水準,比起舊房貸利率較略低。
消費者多了「指數型房貸」選擇,但還是要先了解選擇指數型房貸的注意事項、
什麼是抵利型房貸?
2005年由匯豐銀行從英國引進抵利型房貸
抵利型房貸一種是貸款與存款相互結合的房貸商品
又稱「存貸整合型房貸」或「免息型房貸」
抵利型房貸除了傳統分期付款貸款帳戶外,銀行會提供另一個不計息的活存帳戶
 
讓客戶將資金存入此帳戶中,當有資金需求時可隨時從這帳戶中提取所需資金
 
利息的計算方式是每日將客戶房貸帳戶中的貸款餘額扣除存在不計息活存
 
也就是每日計算房貸利息時,以「房貸餘額-存款餘額」後的金額作為房貸利息
 
計算基準,最高免息額度以房貸餘額為上限。
 
每月應繳金額會按照本息平均攤還法,計算出每月應繳的本息金額
每月所繳金額是固定的,只有利息與本金比例分配不同
存款金(免息額度)增加,則每月繳交的利息比例會降低
相對的繳交本金的比例亦會增加
可使償還本金的速度加快,利息減少了且需要用資金時也可以隨時從帳戶中提取
以指數型平均利率為主,利率相當透明,每三個月便調整一次。
 
什麼是理財型房貸?
 
已償還的房貸本金,立刻變成循環額度,可以自由提領現金
還了可以再借,讓資金運用更靈活
已動用的循環額度按日計息,不用則完全沒有利息
依實際使用的貸款金額計算未動用的部份,完全不計算利息
可透過存摺、提款卡、支票本提領現金,靈活週轉。
理財型房貸利率 = 指數房貸利率+風險加碼
在申請之初,便需另設一個理財型房貸的額度
累計未來已償還的本金,便是房貸戶可以動用的金額。
 
什麼是固定型利率房貸?
 
在與銀行約定的契約期間內,不論市場利率如何變動,
貸款利率仍固定在當初與銀行約定的利率。
舉例而言,簽約時約定利率為2.25%,
20年內貸款利率永遠維持在2.25%不會隨央行調整
選擇固定利率最大優點在於對抗升息
目前各家銀行都有此專案以華南公教優惠專案1.35%屬最低
中央銀行各銀行的房貸利率表參考網址
http://www.cbc.gov.tw/banking/rates_10.asp
 
 

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不論您是否委託本事務所,本事務所關心各位有貸款需求客戶
在銀行未撥款前,巧立名目要民眾先繳錢,如律師見證費,信保費等,無論如何,你都不要先繳任何手續費。

時常有客戶向金融機構投訴被騙,由於被騙的手續費都無法追回,

民眾有需要瞭解詐騙集團的行騙手法最慣用的 10 個詐騙手法為


1~~

詐財集團常常利用申請人急需用錢的心理騙取金錢,對於幫助許多人度過年關的合法貸款代辦業者而言,實在是又氣又痛心,詐財集團和正派理財代辦業者須要僅記一點:合法的理財代辦,一定在貸款金額核撥下來後,才收取應有的費用。除此之外,在諮商送件階段都不會用任何的名目收取任何費用,騙術集團也有幾種常見手法,例如謊稱已成功何貸,只要匯入款項就可撥款或是利率過低的銀行商品

2~~

詐騙集團以銀行為寄件地址招攬貸款宣稱有銀行專人當面洽辦可免受騙

3~~

詐騙集團向電信公司申請「0800」免付費電話服務電話,並冒充銀行人員詐騙手續費

4~~

詐財集團登錄「0800」免付費電話後,再複製銀行電話語音對應口語,冒充銀行人員誤導民眾

5~~

詐騙集團大量收購人頭,由人頭親自到金融機構開戶,詐騙集團取得人頭戶後,即利用媒體分類廣告刊登代辦貸款,並留服務專線手機號碼,如要貸款,須先匯款支付 2 至 3 萬打通關節。

6~~

詐騙集團冒充銀行人員並留手機號碼,民眾撥電話時,他會以銀行員自居,並稱民眾需要的貸款案是銀行限時專案推出的,名額已滿,如果要追加名額,須匯款或轉帳支付手續費。

7~~

詐財集團告訴您名額有限要申請要快貸款是評估條件,少見有在趕時間而市場更是沒有限制名額的類似活動。

8~~

詐騙集團會存入 1 張與申辦貸款金額相同的空頭支票,並通知申辦者,其申請的貸款已撥入戶頭,要申辦者到其開戶的銀行去補登存褶,並要求申貸者將佣金存入某帳戶,當申辦者依其要求將佣金存入指定帳戶後,第 2  天這張支票就退票。

9~~

詐欺集團對申貸者宣稱是銀行職員如果沒有保證人則需要紅包打點經辦員

10~~

詐財集團偽稱是銀行人員告訴客戶金融卡有瑕疵,要求客戶將金融卡截角後交警衛室,亦要求告知密碼,銀行會派員取回重新製作,當歹徒取回金融卡後即將存款盜領,由於金融卡截角未將磁條完全損毀,很容易遭歹徒複製盜領。

 

 

 

 

 

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A.不動產買賣貸款辦理流程

 

1. 簽約

 

確定買賣雙方義務>簽約款>備齊雙方文件>簽約用印可同時進行

 

2. 用印

 

申報土地增值稅房屋契稅約15個工作天

 

3. 完稅

 

所有權移轉登記>抵押權設定>辦理貸款過戶需3個工作天

 

4. 撥款代償

 

申請貸款>履勘>貸款核准>對保>抵押設定>塗銷原貸款

 

5. 交屋

 

結算價金明細>權狀交付>申請土地建物謄本查閱登記內容有無正確

地價稅及房屋稅以交屋日為準按天數比例分攤

 

6. 承做價金履約帳戶

 

買賣價金全部由專戶控管降低程序風險

 

 

B.不動產辦理貸款流程與所需資料 

 

1. 貸款申請

 

薪轉證明>勞保明細表>扣繳憑單(所得清單)>雙證件影本>申請書

 

無制式財力證明可提出進出貨單.估價單.定存.基金加以補充.

 

2. 徵信履勘房屋現況

 

可安排時間也針對需保密客戶調整履勘程序

 

3. 貸款核准

 

專人告知核貸狀況>安排雙方對保時間

 

4. 對保開戶

 

確認貸款金額>利率結構>年限>還款方式>有無綁約>帳單地址

 

5. 抵押權設定

 

針對房產順位做塗銷設定

 

6. 撥款

 

代書結算價金明細>權狀交付>申請謄本查閱登記有無正確

 

購屋貸款因報稅流程全程約25個工作天

 

原屋貸款全程約10個工作天

 

轉增貸約15個工作天

 

二胎貸款約7個工作天

 

各項貸款皆會因鑑價與技術操作順利一次核貸有所影響辦理天數

 

 

 

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