【案件狀況】

台中市清水區：黃小姐

職業：紡織廠職員

年齡：30歲

負債：學貸遲繳超過6個月以清償滿1個月有清償證明

需求資金：需以名下房屋貸150萬

黃小姐之名下房屋座落台中市清水區

當初是以法拍取得之房屋所以於謄本上是註記拍賣

而此間物件特殊是屬於凶宅以在相關警政單位皆有記錄

加上鄰居口傳導致此間房屋就信仰不同之人方敢於購置

黃小姐因價金划算於是全額現金拍下購得取得房屋權利

但因個人因素又需資金想利用房屋申請抵押貸款

自行找過數間銀行皆因有記錄查明是凶宅不給予承辦

因此透過網路資訊的知本人貸款經驗足委託本事務所剖析解套方式

評估分析程序

就房屋論為屬台中市較偏遠區段非銀行端所屬喜好承做區域

但就價值上分析當初法拍購得是150萬以貸款論約7成屬合理範圍

但不利點為屬凶宅銀行端皆會從拍賣公告上查詢得知間接承作意願降低

加上黃小姐尚有其他疑難問題點

於之前有學貸遲繳紀錄雖以清償但聯徵上還是看得到記錄

凶宅不是不能貸款只是非每家銀行都會承辦且看座落區段優劣

並綜合學貸問題與位屬台中較邊陲區段導致多數銀行皆以不承做回絕

規劃辦理方式

此類案件關鍵再放貸額度是否能滿足客戶黃小姐

屬拍賣取得基本是法拍價7成加上凶宅疑慮皆會壓低成數

經本事務所與銀行協調確定配合銀行承作意願後

但又再調出黃小姐聯徵上秀出學貸遲繳狀況

間接案件一波三折銀行端放棄承辦

雖事前評估案件連黃小姐也不知道自己有學貸遲繳狀況

但本於不放棄案件任何可爭取核准之可能性

著要求黃小姐親自去申請清償證明以補足銀行端要求

學貸屬補助性貸款如清償取得證明可於清償日起30天內註銷紀錄

透過此點再次與銀行協調確定有清償證明可承做但會縮減額度

額度高低與能否核准取得一平衡點也是雙贏之狀況

結案

經過一番與銀行協調狀況下爭取貸至120萬給予黃小姐

並於年限與利率上有合理放予

而不會因風險過高縮短年限調高利率應對間接造成黃小姐月繳付擔

總結；

凶宅並非不能申請抵押貸款

僅是於拍賣架構流程上銀行不會給予代墊款

與就算權利移轉完成但登記屬拍賣銀行也不會承做或額度非常低

加上座落劣勢與學貸遲繳問題延申銀行端承辦意願自然不高

此類案例突破點在於與銀行配合嫻熟點方能順利爭取核准取得資金

承辦全台房屋土地一胎~二胎各類疑難雜症強力過件

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【案件狀況】

台中市北屯區：蕭先生

職業：自營螺帽工廠

年齡：55歲

負債：房屋貸款

一胎銀行剩餘約500萬.二胎民間借貸150萬.三胎配合廠商設定300萬

蕭先生於月初來電本事務所希望能利用名下房屋增借出資金

以做工廠進貨意圖急迫性資金使用

但經調閱謄本後了解除一胎銀行本金剩約500萬

尚有二.三胎民間借貸設定且三胎債權人有聲請預告登記

蕭先生也明瞭此點.主意也希望再找民間借貸整合二.三胎債務

因二胎屬合理利息3分但三胎是因積欠廠商債務遭設定

且從原本第一年2分利到今年要求提增到5分利讓蕭先生負擔提高

廠商目的就是要逼蕭先生迅速清償且有時間限制

迫於無奈蕭先生因清償時間緊迫也來不及找銀行規劃民轉銀動作

只好委託本人再找民間借貸以借新還舊方式整合並增借出多餘資金

待日後貨款回收再清償民間較高利部份借貸

評估分析程序

房屋座落台中市北屯區屬社區型透天四層樓別墅物件

經估價房屋扣除稅後淨值約有1500萬上下價值

如欲借貸判斷約可放到近1200萬

但此件三胎債權人有聲請『預告登記』也不願配合先塗銷預告

所以承辦整合金主無法先設定再撥款只能先撥款代為清償塗銷後再設定

此一風險隱憂也造成蕭先生問了一個月也沒人敢承作

自想房屋是有增借價值但就是卡在這預告登記無法先設定

金主方需先撥款待塗銷完成才設定抵押權

這塗銷來回2工作天風險就是大多數會拒絕主因

規劃辦理方式

從事代書皆會有配合民間金主承辦房屋土地二胎借貸

但也會先以客戶最有利情況去分析

如有機會也主朝向銀行貸款為優先以能有效幫助到客戶資金合理性

但此案件因有急迫性需二星期內完成清償廠商300萬借款

所以僅能先朝向民間借貸方式待後續看情況再轉成銀行貸款

預告登記這難點部分因設定塗銷銜接流程風險高

就需先評估客戶信用條件如債信票信與有無擔保人可能性

也就是有親友可先擔保如都沒有就端視有無可配合金主方處理

客戶蕭先生並無親友可擔保但票信債信皆正常下

本人配合金主也願意給予整合民間二.三胎

但前提是希望蕭先生解決燃眉之急後待往後有時間可將民間轉成銀行

結案

最後在廠商限定二星期內清償300萬要求下

配合金主放貸600萬以整合二.三胎債務

並有多餘資金給予客戶短期使用

整體房屋債務就是一胎銀行500萬二胎民間設定600萬

總結；

此案件蕭先生借貸間整合雖完成後需繳利息差別不大

但至少在廠商往來部分不失信用

本人也友善提醒；

民間借貸適用於急迫性但可短期清償狀況.畢竟利息不比銀行算年利率

如無法確定自己可短期內清償那久而久之繳的利息就會比本金還多

所以欲借之前建議先斟酌評估或多聽代書意見看有無其他方式運作

而民間借貸設定抵押權種類與登記項目多有眉角

有『預告登記或留抵.信託設定』等

債權人目的不外乎要降低風險更有保障

但適不適合與合不合理就見仁見智

此部分有需求人建議多聽多了解也多做功課以免權益損失

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案件狀況

台中市大雅區：簡先生

 職業：鐵工廠作業員

 年齡：50歲

 負債：土貸200萬信貸50萬配偶房貸350萬

 需求資金：400萬

簡先生本身因工作時間長又需加夜班皆非有時間親洽銀行

透過配偶詢問各銀行皆因土地價值有限或財力提供不足

甚至因配偶債信不良紀錄拒絕承做並延伸出三次聯徵紀錄

而資金需求本用於開店做生意來增加家庭收入來源

畢竟除土地貸款簡先生一家人尚有

房貸、信貸、卡債全需靠簡先生一人收入支撐

每月繳納本利與開銷家庭費用已超出簡先生月收入

所以想利用土地剩餘價值多貸出資金整合並由家人作生意以增加收入

但歷經數月來洽詢銀行皆未有成果反累積聯徵次數過多

透過朋友介紹委託本事務所規劃並剖析其癥結點所在

評估分析程序

此筆農地經成交案例推估約700萬上下價值

若論無殘值增貸也太牽強只能說各銀行估價有一定落差

加上財力不足簡先生每月收入約3.5萬

信貸加土地貸款幾乎皆會限制成數

而配偶信用不良無法做保與無法配合勘估這二點

透過協助管道皆有方式可克服

所以要能順利核准到接近理想額度

關鍵還是在銀行估「價範疇與收支平衡安排」

規劃辦理方式

農地貸款多數人皆有主觀意識好像只能找少數1-2家銀行詢問

但要面對成數上爭取其切入點就完全不同

因應「農舍限制條例與有無農用證明」等問題要拉高成數實屬難上加難

但若土地本身未有嚴重抗性要貸足其行情合理成數安排妥當並非不可能

簡先生財力不足為最大關鍵點須加以調整應對

且勢必需以延長年限甚至有寬限期來緩衝月繳過高趨向

土地貸款要免勘估這非口頭說明調閱資料即可尚需有配合銀行管道

配偶債信不良紀錄這一點要掌握銀行授信原則就可突破

結案

畢竟簡先生資金用途是合理明確主為經營穩定生意增加收入

若實屬開源幫其爭取高額度方為職業道德之對價關係

最後透過協助爭取核准增貸300萬總額度500萬

並比原貸款銀行多給予5年總有20年限寬限期2年

寬限期內每月償還1萬2年後本利每月繳2.8萬

雖本利後月繳是不小壓力

但至少取得資金做生意會有收入增加來平衡支出

且該筆土地要轉增貸也非多數銀行敢吸收風險

原則上還是要簡先生能保持開源節流心態面對未來生活

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案件狀況

新竹縣竹北市：鍾先生

年齡：26歲

職業：竹科電子廠員工月薪2.8萬

負債：無

需求資金：80萬

原房貸剩100萬而房屋價值約270萬上下

以鍾先生職業屬性與債信紀錄皆屬穩定情況要轉增貸應不成問題

但確遍尋當地多家銀行確告知頂多給予20萬增貸空間甚至僅給平轉

鍾先生納悶是房屋真無價值還是個人財力不行

透過網友輾轉介紹由至本事務所洽詢規劃並安排辦理

評估分析程序

因鍾先生屬於買二手國宅並無資格性衝突或其他貸款方限制性問題

但自找銀行確未告知他

其實國宅非流通性不佳或其價值不足導致貸款額度有限

而是各大銀行皆有其主觀意識都認為國宅賣相差與周邊設施簡陋

間接多數銀行皆有志一同觀念

國宅除非地段優質或新成屋一率給予6成上下

但因鍾先生房屋屬高屋齡國宅以趨22年屋齡

所以自找銀行僅給予多20萬資金也就是行情價5成上下

規劃辦理方式

就算屬高屋齡國宅或是地處偏遠國宅甚至有嚴重嫌惡設施國宅

因為當初會蓋國宅

政府營建皆優先選偏遠地段不影響都市區法展阻礙空間

導致周邊不是有電塔就是有墳墓等非人所喜之嚴重嫌惡設施

所以多數銀行承做國宅皆有其主觀意識管制放貸額度以平衡降低風險

但要排除此點並非難事

主要原因為大多數銀行會排拒國宅案件

但也有少數銀行反非常樂意給予國宅一般成數

此關鍵不外乎有無了解各銀行規範與喜好標的之辦理案件經驗嫌熟度

結案

經過短時間接觸與了解案件狀況

約10個工作天幫鍾先生順利轉增貸至180萬約近7成

並協助鍾先生自行辦理設定塗銷取件事宜

讓其了解程序基礎(他自己想懂)間接省下支付代書一般設定塗銷費用

此案關鍵是在各類建築抗性與區段皆有不同銀行可符合其規則

房貸案件碰疑難不外乎靈活運用如此進件申請才能增加核准機率

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【案件狀況】

台中市龍井區：何先生

 職業：自營商

 年齡：55歲

 負債：房屋貸款330萬、信貸100萬、卡債30萬

 需求資金：100萬

何先生102年初購買位於台中龍井區房屋初貸330萬

本原想利用此房屋在做轉增貸但因貸款未滿1年且剩餘價值有限

自尋銀行皆因此理由而告知無法承做

但苦於目前生意上需求資金也因無擔債務過高無法再辦自營商貸款解套

構思利用母親名下老房屋申請貸款取得資金

原想此老房在A銀行有貸款過100萬但現以清償塗消

從新申請應可順利取得100萬資金

但沒想到此A銀行授信規範改變不承做35年以上屋齡

且原房貸繳納也有慣性遲繳導致該A銀行不予承做

自行探訪多家銀行皆以屋齡過高且屬無尾巷抗性拒絕承做

而給予承做銀行也因何先生平均月營收5萬

但房貸加其他債務月繳已趨收入上限

如要核准也僅給予30-50萬

且限定優先整合卡債此對何先生完全無資金解套上幫助

透過親友介紹委託本事務所規劃且要求基本要100萬資金以上

評估分析程序

就房屋論確實因屋齡與無尾巷因素多數銀行所忌諱重點

但母親居住狀況屬實且室內裝潢完整加蓋至3樓未保存登記也可間接計價

坐落區段靠近交流道若以近期成交價為切入點說明反而為優勢面

財力結構屬自營商盈虧自負且有高額負債

在無法先清償無擔約130萬情況要順利核貸會需二等親保人

而何先生可提徵女兒做保雖無制式財力舉證但二等親內皆有加分效果

規劃辦理方式

此案關鍵在「如何篩選銀行看重地段而減少屋齡過高疑慮」

且畢竟增建部分未保存建物多數銀行不計價但少數銀行會以2/1認定

月繳收支未達平衡且已占收入7成以上狀況

極少數銀行會以二等親保人可償債來源解讀認定

或多或少會因此不利點而降低可貸額度

但若要爭取額度須適時「補充近期相關空地或相同物件成交行情」

加深銀行端價值性間接降低負債與額度之矛盾

結案

若單論價值因建物已接近堪用年限雖已整理但額度同樣偏低

要提高成數關鍵在此次需透過有能力之人脈管道

此案順利爭取250萬且可分20年分攤本利攤還

同常以年齡與屋齡狀況要20年可說幾乎不可能

但此件要爭取到20年其原因還是在二等親保人加分效果顯現

同樣也要求何先生取得資金先清償無擔負債且回提清償證明

但扣抵比較之下就算清償後何先生也是有120萬資金可供利用

而250萬分20年月繳約1.35萬與之前負擔可說是天壤之別

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案件狀況

桃園縣鶯歌地區：張女士

年齡：62歲

職業：無工作也無銀行任何往來

負債：無

需求資金：150萬

此案重點是張女士本身雖有意識可行動表達能力都沒問題

但非常虛弱皆位於療養院未居住於自家房屋

本身有一子但因以有嚴重債信不良記錄無法做保

找尋多家銀行皆因其身體狀況與年紀過高未有二等親內保人拒絕承做

透過網路搜尋查知本事務所經過評估解說確定委託辦理

評估分析程序

房屋座落鶯歌雖屬高屋齡公寓物件

經現勘也有其嚴重嫌惡設施(1樓為鐵工廠)

但關鍵為張女士無保人也無財力證明能提供

再口語表達能力有限情況下自找銀行也無法明確說出資金意圖

多數銀行有承作意願但看到人身體狀況皆會放棄承做保守應對

且貸款程序需3次到銀行包含填申請書.對保.撥款等等

但張女士身體非常虛弱行動不易出入需坐輪椅

也難以接送而銀行端也非能全程配合至療養院對保之難處下

規劃辦理方式

以屋況論定可篩選銀行以趨少數更會嚴制要求借款人需親洽

一般案件就此狀況是可至家中對保等事宜

但屋況等不利點以排除此方可配合之少數銀行

所以為爭取與核准機率一定要張女士配合前往銀行並有旁人協助說明

親洽銀行才能強調健康無虞給予銀行認定上有生活自足能力

與說明張女士還款來源為兒子外地擺攤收入

但此次兒子無法做保除因債信不良狀況

也是因為想利用房屋以張女士自己名義貸出資金

幫忙兒子從攤販拓展到開店面尋求更穩定收入來源維持家計

結案

此案關鍵在銀行篩選與張女士能否配合

因無財力與房屋座落區段價值並無優勢

若至要求銀行至張女士看護中心對保決不可能核准

也由於銀行皆會要求子女出面做保所以針對此點需加以潤飾調整應對

經過意番爭取最後順利核准120萬也爭取年限20年以降低實際月繳負擔

結案後也建議張女士未居住於自家可利用出租來貼補收入

否空屋未多加利用也不捨售出勢必無法平衡她往後基本開銷

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案件狀況

 台中市大里區：林先生

年齡：45歲

職業：人力仲介業務員無基本月薪僅有一般存摺往來維持每月1.5萬

負債：無

需求資金：200萬

此案件為特殊狀況因房屋正門原以為道路用地經測量為鄰居私人土地

後經增建導致此屋無法以正門出入(此為分割繼承土地丈量疏失)

屋況因老舊本就非銀行所喜物件加上位趨偏遠地段(河橋邊)

尤其因土地糾紛無法正常出入K先生遍尋銀行皆因地理抗性問題不予承做 

林先生親洽本事務所大里區服務處諮詢房貸事宜

評估分析程序

 林先先生職業財力結構與無債信記錄資格皆在合理規範內

但關鍵房屋地理抗性問題這以非人為可使順利核貸

銀行也自有未來房屋流通性風險考量莫說物件未屬偏遠地段

就算位於精華市中心正門無法出入也不會有銀行敢冒險承做

規劃辦理方式

 就經驗判斷此案件要順利核准

一定要有強而有利資金用途並符合銀行配合專案

且需犧牲利率與額度理想主軸放在核准為目的

恰巧林先生有申請政策性修繕貸款補助專案且取得核准函

此函不代表銀行就會給予承做關鍵再屋況完整性

也委請裝水電技工進屋著手動作舉證資金用途明確性從新配置管線

待銀行勘估確定其為裝潢修繕意圖提增房屋耐用性

也間接降低因地理抗性問題主觀風險性

 結案

 案件經由本代書事務所透過配合管道歷經一個月協調

雖最後額度給予不高僅有60萬但對林先生至少有其幫助

而利率與年限部份勢必需平衡無法與一般抵押貸款相比

此案件能核准若說為時機加運氣也不為過

除程序步驟搭配得宜降低銀行主觀認定

也需林先生剛好有取得核准函增加銀行承做意願

否一般此案件有其後續使用權糾紛問題難有銀行會接案承做

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案件狀況

桃園市：楊先生

職業：無

年齡：50歲

負債：信貸20萬

需求資金：800萬

楊先生起因想利用母親名下房屋貸出資金做生意

但也深刻感覺到於家族上本身為長子僅有自己名下無房產也一事無成

家人因想給予他歸屬感與責任心

想先對財產做分配以防未來隱性產權糾紛並做合理節稅規劃

就構思將房產移轉至楊先生名下並貸出資金做生意維持穩定生活

確孰不知房屋確有其價值1300萬位於桃園優質地段透天店面物件

但因楊先生完全無財力自行問銀行頂多給予200萬額度甚至不予承做

而銀行給予額度經列算移轉稅費剛好繳完稅費可能就所甚無給

經由奇摩知識+資訊交流

楊先生將前因後果解釋清楚交由本事務所協助處理

評估分析程序

此案為特殊情況其不利點為

1. 經移轉.土增稅.契稅.印花地政規費就以需165萬

尤其土增稅長達30年未移轉變更過且屬營業用途經列算約128萬

所以若無資金預算透過代書代墊是唯一解套方式

2. 無財力要貸足800萬非得技巧調整收入來源應對銀行規範

3. 二等親買賣貸款近年以多數銀行不予承做原因脫產之嫌風險性過高

但因其他兄妹恐有不平之疑也建議楊先生一定要繳納稅賦並用買賣方式

證實其合理取得並繳納基本稅費背負貸款債務屬有給負擔

目的以防兄妹往後恐有不平之意見

規劃辦理方式

再辦理買賣移轉之前會先由本事務所代為支出申報165萬稅費

但也需對楊先生財力調整好在原先工作有相關證照可舉證工作能力

並對其收入結構資金支出流向加以說明

篩選對親等間買賣案件不排斥銀行

有銀行承做也認定其財力接下來就是額度高低問題

光稅費就要165萬加上生意上資金800萬

此額度要貸足1000萬等於說不可能

平衡點就是與楊先生溝通降低所需投資金額

在算屬無財力提供無保人情況要貸足7成機會很低

本事務所僅有把握爭取65成

確定銀行核准後續著手報稅移轉代墊程序

結案

透過爭取與加強補充償債能力穩定性順利核准850萬

善用買賣方式針對土增稅可使用自用稅率與免繳贈與稅

也建議楊先生將相關繳稅資料與買賣過戶契約留抵

以備舉證後續兄弟姊妹之疑

但畢竟楊先生並無實際還款支付能力以850萬月繳約4.5萬元

著實非小額負擔也經由建議審慎評估投資風險性

備儲資金於戶頭給予銀行端扣款以備不時之需

與將閒置1樓店面著手出租增加收益彌補

此類案件經規劃要爭取核准非難事

但關鍵是在後續家庭上溝通協調才是重點

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案件狀況 ~

屏東縣潮州鄉盧女士.

年齡60歲.

職業.家庭縫紉.數十年完全無銀行往來

盧女士因住家屬老舊巷弄內約28坪磚造四層無電梯公寓型房屋

本身也在住家自設縫紉生意所以需稍為裝潢打點並添購機具設備招牌

自行找尋附近銀行皆被退件主因為屋齡過高磚造建築結構

透過鄰居介紹尋求潮州當地銀行也因年齡過高無修繕專案為由拒絕承做

而盧女士也了解本身條件降低資金需求從100萬降至30萬

但詢問銀行還是未果

但雖以找過多家銀行也準備資料送件申貸而慶幸得是

卻未因多家送件而導致聯徵過多

主因為各銀行了解屋齡加年齡皆直接退件所以未動用聯徵

經過鄰居兒女是本事務所以前辦理土地繼承客戶

經輾轉介紹由本事務所代為處理盧女士此次房貸申請案件

評估程序~

屋齡與貸款人年齡已超出60歲幾乎所有銀行以授信規範皆不可能承做

本身無明確還款來源雖有經營修改衣服縫紉生意但收入無法舉證

多年無銀行往來也無任何活期存簿習慣造成銀行端不信任感

無親友子女可做保是此案件承做可能性最大困難點

操作方式~

以此類案件 當地銀行拒做

就以尋求周邊鄰近地區銀行為主 

闡明資金用途為生意使用

雖無專業證照但屬當地知名傳統家庭縫紉生意客源穩定

銀行是否認定就端視代書如何向銀行說明以爭取認同

雖屋齡老舊與貸款人年齡相對超出基本申貸限制可補充其土地價值效應

包裝加強訴說其盧女士雖年齡60歲但有自主能力

銀行雖以制式觀念審核但透過人為因素也能稍微軟化銀行風險抗拒性

結案 ~

案件經由本代書事務所透過配合管道歷經爭取額度與潤飾資金用途

最後順利為盧女士核貸出90萬資金年利率2.8%年限可分到20年

此案件可貸年限屬特例一般屋齡過高都會間接壓縮到貸款年限約以10年

但因盧女士實際財務狀況較無法每月繳高額房貸所以需特別爭取

90萬分20年月繳約5000元也讓J女士不會因繳款壓力過大 

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最近常有民眾前來稅務局試算土地增值稅，並聲稱房屋都是自用住宅

如果要將房屋及土地贈與子女，不知可否適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅？

稅務局說明，「贈與」移轉並非出售，不能適用土地稅法第三十四條規定按自用住宅特別稅率課徵土地增值稅

因此，配偶及二親等親屬間之土地「贈與」，就不能適用。

此外，二親等親屬間之土地「買賣」，如經查有事證，顯示該買賣土地行為確屬「贈與」，亦無自用住宅優惠稅率之適用。

土地所有權人若與二親等親屬間訂立「買賣」契約

並申請按自用住宅優惠稅率課徵土地增值稅，稅捐稽徵機關為查核是否符合「出售」要件

自將依法調查及要求提示支付價款證明；倘無買賣交易事實而為贈與行為，自然沒有自用住宅優惠稅率的適用。

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