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近年高漲的房價,不少想撿便宜的民眾轉向法拍屋市場,但法拍屋與一般購屋方式不同,法拍屋出價前須準備足額的保證金,得標7天內須補足其餘款項繳交法院。時間緊湊,資金調度不及者可向承作法拍代墊業務的銀行借貸,貸款利率年息約6%,較一般房貸利率高出不少。

 

目前承做法拍屋代墊款項業務的銀行有華南銀行、第一銀行、聯邦銀行等,以聯邦商業銀行為例,法拍代墊投標尾款年息利率約6.3 %,實際利率仍須視客戶申請情況而定。

物件不點交申貸易失敗

由於法拍代墊屬無擔保品貸款,具高風險,因此較一般房貸利率高,但只要民眾在得標7天內到法院民事執行處,繳清拍賣金尾款,取得「不動產權利移轉證明書」,再繳清稅金後,到地政事務所辦理所有權移轉登記,過戶取得不動產所有權,即可申請轉為一般房貸利率。


法拍屋貸款是以拍定價來估算貸款額度,通常銀行法拍代墊投標尾款年息約6%,另收6%以下手續費,若名下無任何貸款、信用良好者,可貸得7~8成款項;若有貸款者僅可貸得5~6成。法拍物件點交與否,或坐落位置也會影響核貸成數,若物件不點交,通常只能貸5成以下或申貸失敗;部分銀行甚至不承辦非住宅區物件申請。


通常民間相關業者對於法拍物件,年息與手續費加總約18~24%,較銀行利率高出不少,但核貸成數與物件評估較為彈性。聯邦銀行建議,不要太相信經驗不足的代標公司或代書說明的可貸成數,畢竟核貸款成數不是只詢問基本資料或逕行答應客戶的可貸成數就能判斷,購買法拍屋牽涉許多法律問題及注意事項甚廣,勤做法拍功課,才能降低購買法拍屋的風險。

相關成本一併列入考量

另外,法拍屋底價和市價相比,相對便宜,價格具吸引力,不過購買法拍屋需計算的成本眾多,除房屋與土地標價外,利息、手續費、稅金、代書與仲介費用等,需一併列入考量,建議確認銀行核貸情形後再投標,避免投標後發生投標尾款不足、保證金被沒收的情況。

購買法拍屋注意事項

˙租賃問題:查明是否存在租賃合約,法院有無排除
˙點交問題:法院點交可會同有關人員協助管收;若為不點交,可能遇到侵占物件等問題,得標者須自行處理
˙標購資格問題:查明投標物件是否有限制購買資格,如農地、工業用地等
˙優先購買問題:查明投標物件是否有其他取得優先購買權的人,如承租人或共同持有人等

 

 

本事務所正派經營、辦理積極、成功率高

各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎、代墊款、移轉節稅

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歡迎隨時洽詢【全省接案服務】

 

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案件狀況 ~

 

台中霧峰廖先生.

年齡-45歲

職業-有營業登記小型自營商

 

因需增加創業資金想利用房屋貸出100萬加盟與彌補原資金缺口

原另一棟房貸以300萬無增貸空間現下提供一棟無貸款房屋想貸出資金

但房屋座落地區為嚴重地震帶與屋齡已45年建物

以買賣價計算以不可衡量該地區因地理抗性問題連房貸要承作都很困難

廖先生尋求往來銀行都拒絕承做.找彷間代辦拖了3個月一樣遭退件

其實原因就是屋齡過老舊又無人居住且位處霧峰偏遠區段平房

 

評估程序~

 

綜合地震區與屋齡過高二點要順利核貸需加強廖先生條件

廖先生為自營商但無法提出生意往來證明以舉證收入穩定性

加上原有300萬房貸負債月支付比例與收入往來已趨於不平衡

 

操作方式~

 

此類案件要順利核貸需找可默契配合銀行與掌控該行審案程序

資金需求未過200萬可利用配合銀行月初月底案件制度

配合鑑價結果加強補充貸款人生意往來明確性做修飾包裝

列出該區合理買賣價加深銀行對貸款物件應有價值穩定度

原300萬房貸欲賣出程序需有一定時間提出要降低負債比意願

綜合幾點技巧突破但並非能100%順利核貸

需一定程度配合管道與合理操作案件補充潤飾其缺點

 

結案 ~

 

廖先生需求資金100萬但透過本事務所雖未達理想額度但也爭取到80萬

利率雖未比一般成屋平均2%但也位於2.85%一段式利率

年限部分因受限於屋齡配合銀行僅給予10年

但此類案件要核准以不易最後也連同廖先生以貸300萬房屋一同設定二胎

雖非最完美結果但也是經過爭取核准80萬

本人也強烈建議廖先生如考慮售出霧峰這間房屋以清償債務

畢竟未有居住也為想重建留著也是慢慢流失其價值

 

 

 

 

 

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什麼是指數型房貸?
 
這項新產品是由中國信託商業銀行首先推出
因為這項「指數型房貸」跟以往的房貸最大不同的地方是放款利率的計算方式,銀行業多以國內前幾大行庫定儲平均利率為基準再加碼
而壽險業則多以保單分紅利率為基準
用這種方式最大的特色是與定儲利率一起調漲和透明度,而且以目前的利率訂價觀察,新型房貸利率水準,比起舊房貸利率較略低。
消費者多了「指數型房貸」選擇,但還是要先了解選擇指數型房貸的注意事項、
什麼是抵利型房貸?
2005年由匯豐銀行從英國引進抵利型房貸
抵利型房貸一種是貸款與存款相互結合的房貸商品
又稱「存貸整合型房貸」或「免息型房貸」
抵利型房貸除了傳統分期付款貸款帳戶外,銀行會提供另一個不計息的活存帳戶
 
讓客戶將資金存入此帳戶中,當有資金需求時可隨時從這帳戶中提取所需資金
 
利息的計算方式是每日將客戶房貸帳戶中的貸款餘額扣除存在不計息活存
 
也就是每日計算房貸利息時,以「房貸餘額-存款餘額」後的金額作為房貸利息
 
計算基準,最高免息額度以房貸餘額為上限。
 
每月應繳金額會按照本息平均攤還法,計算出每月應繳的本息金額
每月所繳金額是固定的,只有利息與本金比例分配不同
存款金(免息額度)增加,則每月繳交的利息比例會降低
相對的繳交本金的比例亦會增加
可使償還本金的速度加快,利息減少了且需要用資金時也可以隨時從帳戶中提取
以指數型平均利率為主,利率相當透明,每三個月便調整一次。
 
什麼是理財型房貸?
 
已償還的房貸本金,立刻變成循環額度,可以自由提領現金
還了可以再借,讓資金運用更靈活
已動用的循環額度按日計息,不用則完全沒有利息
依實際使用的貸款金額計算未動用的部份,完全不計算利息
可透過存摺、提款卡、支票本提領現金,靈活週轉。
理財型房貸利率 = 指數房貸利率+風險加碼
在申請之初,便需另設一個理財型房貸的額度
累計未來已償還的本金,便是房貸戶可以動用的金額。
 
什麼是固定型利率房貸?
 
在與銀行約定的契約期間內,不論市場利率如何變動,
貸款利率仍固定在當初與銀行約定的利率。
舉例而言,簽約時約定利率為2.25%,
20年內貸款利率永遠維持在2.25%不會隨央行調整
選擇固定利率最大優點在於對抗升息
目前各家銀行都有此專案以華南公教優惠專案1.35%屬最低
中央銀行各銀行的房貸利率表參考網址
http://www.cbc.gov.tw/banking/rates_10.asp
 
 

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不論您是否委託本事務所,本事務所關心各位有貸款需求客戶
在銀行未撥款前,巧立名目要民眾先繳錢,如律師見證費,信保費等,無論如何,你都不要先繳任何手續費。

時常有客戶向金融機構投訴被騙,由於被騙的手續費都無法追回,

民眾有需要瞭解詐騙集團的行騙手法最慣用的 10 個詐騙手法為


1~~

詐財集團常常利用申請人急需用錢的心理騙取金錢,對於幫助許多人度過年關的合法貸款代辦業者而言,實在是又氣又痛心,詐財集團和正派理財代辦業者須要僅記一點:合法的理財代辦,一定在貸款金額核撥下來後,才收取應有的費用。除此之外,在諮商送件階段都不會用任何的名目收取任何費用,騙術集團也有幾種常見手法,例如謊稱已成功何貸,只要匯入款項就可撥款或是利率過低的銀行商品

2~~

詐騙集團以銀行為寄件地址招攬貸款宣稱有銀行專人當面洽辦可免受騙

3~~

詐騙集團向電信公司申請「0800」免付費電話服務電話,並冒充銀行人員詐騙手續費

4~~

詐財集團登錄「0800」免付費電話後,再複製銀行電話語音對應口語,冒充銀行人員誤導民眾

5~~

詐騙集團大量收購人頭,由人頭親自到金融機構開戶,詐騙集團取得人頭戶後,即利用媒體分類廣告刊登代辦貸款,並留服務專線手機號碼,如要貸款,須先匯款支付 2 至 3 萬打通關節。

6~~

詐騙集團冒充銀行人員並留手機號碼,民眾撥電話時,他會以銀行員自居,並稱民眾需要的貸款案是銀行限時專案推出的,名額已滿,如果要追加名額,須匯款或轉帳支付手續費。

7~~

詐財集團告訴您名額有限要申請要快貸款是評估條件,少見有在趕時間而市場更是沒有限制名額的類似活動。

8~~

詐騙集團會存入 1 張與申辦貸款金額相同的空頭支票,並通知申辦者,其申請的貸款已撥入戶頭,要申辦者到其開戶的銀行去補登存褶,並要求申貸者將佣金存入某帳戶,當申辦者依其要求將佣金存入指定帳戶後,第 2  天這張支票就退票。

9~~

詐欺集團對申貸者宣稱是銀行職員如果沒有保證人則需要紅包打點經辦員

10~~

詐財集團偽稱是銀行人員告訴客戶金融卡有瑕疵,要求客戶將金融卡截角後交警衛室,亦要求告知密碼,銀行會派員取回重新製作,當歹徒取回金融卡後即將存款盜領,由於金融卡截角未將磁條完全損毀,很容易遭歹徒複製盜領。

 

 

 

 

 

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A.不動產買賣貸款辦理流程

 

1. 簽約

 

確定買賣雙方義務>簽約款>備齊雙方文件>簽約用印可同時進行

 

2. 用印

 

申報土地增值稅房屋契稅約15個工作天

 

3. 完稅

 

所有權移轉登記>抵押權設定>辦理貸款過戶需3個工作天

 

4. 撥款代償

 

申請貸款>履勘>貸款核准>對保>抵押設定>塗銷原貸款

 

5. 交屋

 

結算價金明細>權狀交付>申請土地建物謄本查閱登記內容有無正確

地價稅及房屋稅以交屋日為準按天數比例分攤

 

6. 承做價金履約帳戶

 

買賣價金全部由專戶控管降低程序風險

 

 

B.不動產辦理貸款流程與所需資料 

 

1. 貸款申請

 

薪轉證明>勞保明細表>扣繳憑單(所得清單)>雙證件影本>申請書

 

無制式財力證明可提出進出貨單.估價單.定存.基金加以補充.

 

2. 徵信履勘房屋現況

 

可安排時間也針對需保密客戶調整履勘程序

 

3. 貸款核准

 

專人告知核貸狀況>安排雙方對保時間

 

4. 對保開戶

 

確認貸款金額>利率結構>年限>還款方式>有無綁約>帳單地址

 

5. 抵押權設定

 

針對房產順位做塗銷設定

 

6. 撥款

 

代書結算價金明細>權狀交付>申請謄本查閱登記有無正確

 

購屋貸款因報稅流程全程約25個工作天

 

原屋貸款全程約10個工作天

 

轉增貸約15個工作天

 

二胎貸款約7個工作天

 

各項貸款皆會因鑑價與技術操作順利一次核貸有所影響辦理天數

 

 

 

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