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目前部分銀行為了控管房貸授信風險,已採取寬限期與借款成數連動的作法來拿捏核貸成數。

通常沒有申請寬限期的客戶,由於本金不必遞延立即攤還,對銀行而言,在房市走下坡時對債權會比較有保障,因此銀行較願意給予較高的核貸成數。

最主要是整個大環境並不好,房貸本金拖越久才開始攤還,銀行所承受的風險越高。

舉例來說,倘若某借款戶在同一家銀行有兩筆房貸,此時寬限期最多僅限於一筆房貸能適用,此外像是房貸轉貸戶,通常銀行不見得會給寬限期。

除了寬限期與成數的連帶關係之外,銀行另外兩大評估重點,在於擔保品坐落處附近的成交行情,以及借款人所得收入的「穩定性」。

其中在擔保品地點方面,儘管有實價登錄的資料可以參考,但實價登錄畢竟是「落後指標」,因此另一方面也會參考該地區的成交件數多寡。

而對於申貸戶本身的所得能力拿捏,較以往不同之處在於,以前只要扣繳憑單、全年收入資料,但現在銀行還會進一步檢視借款人的職業別,以及所得的來源究竟是經常性的固定收入

或是以較不固定的佣金等變動型收入作為主力,因為現在景氣不佳,許多過去領數百萬高薪的業務人員,佣金收入都大幅縮水,此時銀行在檢視申貸總金額及成數拿捏上,將更加小心。

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總稱為;

財產被債權方查封拍賣,於是先將自己名下的房屋,無償贈與給他人,並辦妥移轉登記,藉此躲避保證債務履行。

經債權人訴請法院撤銷的〔贈與行為〕 
 

 

為免承擔債務而通謀虛偽為贈與

 

<虛偽行為可以依法撤銷> 

是指故意(虛偽)且皆為彼此所明知因此虛偽所為的法律行為

依照民法第八十七條第一項之規定〔無效〕

因為通謀虛偽的法律行為而受損害之債權人,可依法請求撤銷該法律行為。 

「債權人可依侵權行為之法則,請求第三人塗銷登記,亦可行使代位權,請求塗銷登記」 

 

即使贈與為合法,但是時機不洽當,有害及債權

 

<詐害行為可以依法撤銷> 
民法第二百四十四條規定「債務人所為之無償行為,有害及債權者,債權人得聲請法院撤銷之。」

「債權人依規定聲請法院撤銷時,得並聲請命受益人或轉得人回復原狀。」

 

故意損害債權人

 

<刑法侵害債權罪> 
刑法第三百五十六條對於〔損害債權罪〕規定:「債務人於將受強制執行之際,意圖損害債權人之債權,而毀壞、處分或隱匿其財產者,處二年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。」

 

 

 

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房地合一新制上路,不少客戶對法規內容一知半解,但任何一個錯誤決定都可能會導致荷包縮水,一般民眾可先行判斷,「取得時間」、「取得方式」、「取得成本」、「衍生費用」、「二大稅率」,就能輕鬆了解房地合一稅制。

 

第一問題就是『如何判斷適用新制還是舊制』

 

只要掌握『取得時間』及『取得方式』就可以初步辨識。」

201611日後買賣取得房屋再出售,或201412日後買賣取得且持有2年內出售者,適用新制。至於「取得方式」為贈與或繼承者則依不同情形而有所差別。

 

第二個問題則是「那些相關費用可列舉扣除」

 

可以從「取得時成本費用」來判斷售屋時一些成本列入扣除項目

例如廣告費、仲介費、清潔費、搬運費可當作費用項目

另外裝潢修繕費、印花稅、契稅、代書費、公證費可當作成本項目

以上都可成為自己的成本費用來扣除提醒務必保留相關單據

若未提供收據或收據費用未達售價5%時稽徵機關得按成交額百分之5計算

 

第三個問題是「如何試算稅額」

 

房地合一課稅是以出售的房地收入減去成本、費用及依土地稅法計算的土地漲價總數額,以其餘額作為課稅稅基

依持有期間的長短,課以不同稅率,目前最常見僅有二種稅率,短期持有1年以內課45%的稅率;持有1年以上、2年以內課35

 

第四個問題/親屬間贈與或交易後續出售之稅務問題

親屬間特殊交易,以低價買賣交易,主因是為避開高額遺贈稅及適用舊制;雖然父母以「買賣」方式出售不動產給兒女,可免去10%贈與稅,但因贈與稅法第五條第六項規定,二親等以內親屬間財產之買賣視同贈與,但能提出已支付價款之確實證明,且該已支付價款非由出賣人貸與,或提供擔保向他人借得者不在此限。

以低於行情的「買賣」方式申報,要特別注意的是,出售時,除非賣出價格低於取得價格,「虧損」就不用被課房地合一稅,否則,若依「行情價」賣出,則「獲利金額」將相當可觀,屆時,出售不動產所需繳納的財產交易稅反而會比父母贈與子女時要繳交的10%贈與稅來得高很多。

親屬間特殊交易,採取以低於市價的方式交易,雖然可能是為了子女的財務考量,但在「贈與稅」與「財產交易稅」間孰重孰輕考量,仍須多費思量。

 

 

 

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抵押權設定應備文件如下


(一)土地登記申請書

(二)土地建築改良物抵押權設定契約書正副本

(三)權利書狀

(四)申請人身分證明

(五)義務人印鑑證明

(抵押權人為金融機構,義務人為自然人者,免附印鑑證明)

其他依法律規定應提出之證明文件

土地建築抵押權設定契約書範例/登記申請書填寫範例 


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抵押權之區別


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設定抵押權之注意事項


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銀行為了確保房屋貸款的債權,房貸簽訂的房屋貸款契約書裡,都有提到「加速條款」、「遲延利息」、「房貸遲繳違約金」、「有扣押並拍賣擔保品之權利」等方法,這些雖然都是房貸萬一繳不出貸款時,銀行保障債權的護身符,但是銀行的本意都只想單純賺客戶的利息錢,不會寄望不繳錢、再大費周章處理這些債權,因此只要因為被迫放無薪假(或其他財務困難)而導致繳房貸有因難,一定要儘早向貸款銀行提出房貸協商。

 

有些以為「反正房子已經抵押給銀行」、「以後有錢再一次還給銀行」於是對銀行採取拖延、或逃避的方式,結果不僅房子可能淪為被折價拍賣的法拍屋,還會落得「個人信用不良」的長久紀錄,以後要申請信用卡或貸款都不會過關。

 

因此建議可以拿著和銀行簽訂的房屋貸款契約書,到當初承辦房貸的銀行貸款部門進行協商。協商的繳款方式以下三項:

 

一延長房貸年限

現在的房貸年限通常是20年,假設被迫放了無薪假或其他財務困難,但是銀行戶頭還有不少現金可以支撐數個月的房貸金額,此時可以和銀行協商從20年的房貸年限,改為每個月繳款較低的30年房貸,以房貸利率同樣是2%、貸款700萬元為例,每個月應繳的本金加利息就會從原本的35,412元,下降為25,873元,房貸壓力頓時減輕不少。

 

二增加房貸寬限期

所謂「房貸寬限期」,指的是房貸戶有期限的「只繳利息、不必繳本金」,但是最多銀行只會在房貸核准初期給予3年的寬限期。不管這次的房貸有沒有使用過「寬限期」,還是寬限期已經快要到期,手中現金不多的可以向銀行協商延長寬限期的時間,銀行核准的機率通常不低。

 

三從月繳變成雙月繳

可以向銀行協商房貸的繳款方式,從一般的「月繳」改為「雙月繳」,也就是兩個月繳一次房貸來度過難關,以客戶條件狀況也大多會同意房貸戶的提議。

 

 

 

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現今購屋貸款實質成數不到6成,自備款要先掏出4成至一半,才有把握買房。

根據最新調查,現在銀行實際核貸成數,全台灣最高前10名中花蓮占3區,貸款成數近8成;銀行對買屋者實質核貸成數只有58%至6成,購屋客戶必須先掏出4成至42%的自備款,才有把握進場置產。

根據金融聯合徵信中心最新統計購置住宅貸款資訊進行調查,結果發現,第2季全台鄉鎮市區平均核貸成數最低的前10名中,雙北市行政區就占6名,包含瑞芳區、八里區、中山區、大安區、士林區及南港區,平均核貸成數約58%60%。

只要被銀行認為物件是投資用途,例如店面及商辦,核貸成數多半在56成。

銀行判斷核貸高低,有三個標準,第一為物件區位,銀行內部將物件分為A區、B區及C區,依生活機能、交通建設及脫手難易度而定,以雙北市精華區來說,都被列為A區;第二,是物件周邊環境和屋況;第三,銀行對後市的看法及貸款人信用條件。

此外,央行自2010年起對北北桃逐步實施選擇性信用管制,並針對全國不分區第三戶、豪宅房貸限貸五成,也是造成部分地區核貸成數較低的主因。

 

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新法修正三種人可買農舍,但只有具農民身分可以買農地。

「農業用地興建農舍辦法」修正明定三種民眾可興建農舍。

依「農業發展條例」第18條第5項規定明定興建農舍資格身分。

第一種是屬於農民健康保險被保險人,就是一般人認知的農民;

第二種為全民健康保險第3類被保險人,即「農會及水利會會員」,或年滿15歲以上實際從事農業工作者,或已加入漁會會員且實際從事漁業工作者。

第三種為有心從事農業生產的自然人,應檢附可茲證明確實從事農業生產的相關佐證資料。

至於購買農舍部分,必須身為農民才可以買農舍,

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【案件狀況】

 

桃園市楊梅區  許先生

職業:水果攤販

年齡:50歲

負債:原房屋貸款剩50萬需轉增貸300萬

此案客戶經過網路搜尋委託我處理他個案狀況

經了解許先生本身長期經營市場水果攤販多年前繼承父親位楊梅房屋

而原房貸借款人還是父親名義以剩約50萬上下皆是許先生接手每月償還

但想利用此房屋增加收入所以整棟租賃給酒店業經營

近期因個人需求想利用房屋申請貸款但遭原房貸銀行拒絕

而自行找多銀行申請皆在銀行現勘階段遭退件

原因皆是申貸標的屬八大行業經營拒絕承辦加上屋齡以40年

 

 

評估分析程序

 

 

經整體評估此借貸標的為市區店面型物件經估價增貸空間是足夠

一胎銀行剩50萬如欲增貸300萬單房屋土地價值是絕對足夠

但關鍵在於聳立在外的醒目的酒店招牌與此店為當地有名的聲色場所

對多數銀行來論並非房屋無價值而是觀感問題而會拒絕承辦

加上許先生本身執業屬水果攤販並無任何財力證明可提供

雖土地坪數大但整棟平房建物以趨40年屋齡

各項不利因素也導致此案件要順利成立也非易事

 

 

規劃辦理方式

 

 

首先;房貸申請銀行針對標的使用情況會多少在意

如為特殊性行業就會依個況來決定承作與否

尤其屬情色場所之營業標的更趨反感

原因在於易有風險事端延申債權問題或如遭拍賣尚有租賃之處分問題

間接都會導致銀行端承作意願不高

也就是此次許先生自尋多家銀行皆被打回票關鍵狀況

要解決此點就需有了解各銀行所喜承作標的與最低可接受範圍之經驗

類似屬酒店業依地區性還是有銀行可配合辦理

再來是許先生收入來源部分舉證

水果攤販皆為現金往來就需再舉證此棟房之租賃合約

以租賃收入來證明有穩定還款來源方可提高銀行承作意願與額度高低

 

結案

 

 

經過與銀行端協調爭取核貸400萬並代償原銀行50萬之本金

但因借款人年齡與屋齡之因素僅給15年限

也因標的經營行業之問題房貸利率調高至3%

以貸400萬分15年利率3%計算本利月繳約2.8萬

此本利攤月繳對許先生負擔在合理範圍之內

此類特殊案例於現今銀行端房貸承辦體制多為較保守看待

但要破解以爭取核貸關鍵即在能了解各銀行承辦房貸之特性

 

 

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【案件狀況】

 

 

台中市龍井區  魏先生

職業:水電工人

年齡:42歲

負債:原房屋貸款150萬二胎民間設定100萬

此案客戶經過友人輾轉介紹委託我處理他個案狀況

原房屋土地是父親持有但三年前將土地贈與給兒子但建物還是屬父親名下

房地原以有銀行抵押貸款約150萬

受贈與土地後魏先生因與朋友債務關係土地被設定二胎並計算月息5分利

經詢問朋友為何算如此高利原來是因為賭債所以不得不給予算其高利

魏先生希望能幫他將民間二胎100萬以借新還舊方式轉借150萬

並以一般合理利息來代償原二胎5分利 

 

 

評估分析程序

 

 

此借貸標的經估價增貸空間是足夠

一胎銀行150萬二胎僅設定土地有100萬

但以土地再增借50萬就估其價值是有增借空間

但魏先生特殊狀況是他僅有土地權利無地上物權利

且建物居住也非他本人皆是親朋友好居住在此間透天

加上一胎銀行之餘額證明因借款人非魏先生本人而是父親所以無法提出

由以上三點狀況以經驗判斷要再借民間方式增貸

機會著實不高但既以委託我那我盡量找尋可處理此個案之金主辦理 

 

 

規劃辦理方式

 

 

首先;一般不動產民間借貸案件大部分金主僅喜愛承作

如、產權清楚.座落優質.殘值足夠.非借新還舊也非需代墊案件

其實遊戲規則與銀行端徵審無異

只是差別在於不看聯徵紀錄與借款人條件優劣

而此案關鍵即在只有土地權利與無法提供餘額證明並屬代償案

類似案例是有金主會承作但多半會要求為一重點就是『要有殘值』

 

 

結案

 

 

經過與金主方協調而借款人也展現出還款誠意

我安排之金主方給予放貸150萬代償原二胎100萬

並以坊間合理利息之計算方式收息

扣除相關費用與代償二胎後魏先生除可降低月繳利息手頭上有資金運用

 

 

 

 

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【案件狀況】

 

台中市北區  林小姐

職業:補習班老師

年齡:35歲

負債:原房屋貸款150萬需增貸400萬資金

 

 

林小姐因網路搜尋於近期來電本人

希望能利用母親名下房屋增借出資金

了解林小姐此次增貸意圖後大致如下

林小姐與丈夫名下皆有高額無擔債務

林小姐本身信貸就高達170萬

其先生(信用以不良)卡債50萬尚有民間借貸80萬

雖夫妻二人雙薪都是補習班老師月收入加總有15萬

但因信貸卡債與民間債務利息月繳就要12萬實在負擔不起

所以構思利用母親名下國宅辦理增貸以清償債務降低月繳負擔

但母親本身未有工作無法提供財力證明也不具加分效果

自行找多家銀行皆因借款人林小姐債務過高為由拒絕核貸

或是僅給增貸170萬並強制代償其名下信貸部分

間接導致林小姐連徵次數以五查了 

 

 

評估分析程序

 

此申貸標的經估價增貸空間是足夠如貸到550萬約是房屋價值8成

但借款人之債務狀況確實讓多數銀行皆卻步不與承辦

原因在於雖有穩定的收入能力但未有良善的金錢規劃認知

加上短期內聯徵五查更會讓原本可承作之銀行觀感不佳

此案如欲借貸到近550萬

所送件銀行勢必要加強說明資金用途為代償

方有可能爭取銀行端核准並滿足客戶所需額度

 

 

規劃辦理方式

 

以林小姐作借款人其母親為房屋提供人並連帶作保方式申請

各銀行承辦轉增貸並代償外尚有增貸資金之授信方案不同

林小姐原先所找銀行不同意增貸或只貸放170萬強制代償

就是因為不是每家銀行都會歡迎此類客戶

在經過本事務所篩選配合銀行並勘估徵審程序後

努力一番爭取核準是確定的但能多出多少額度就會需與銀行協調

 

 

結案

 

此案最後經過協調爭取銀行核準510萬分20年利率2.6%

但同樣需強制代償170萬

總增貸510萬扣除原貸150萬強制代償信貸170萬尚有190萬資金

但因屬代償高額無擔案件會需加買房屋保險約5萬元以提增較高額度機會

取得現金趕緊清償先生約130萬債務與此次貸款相關費用後

林小姐手頭上有50多萬資金可利用

當然林小姐與其先生這一次好不容易將債務解決之後

也望未來不會輕易刷卡或借民間高利讓自己賺的還不夠付出

 

 

 

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