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【案件狀況】

 

桃園市中壢區  楊先生

職業:科技廠員工

年齡:35

負債:無

此案客戶經過網路搜尋委託本事務所處理他個案狀況

經了解許楊先生本身財力條件合理工作年資穩定

但因家中房屋年老失修需整理修繕以利居住

自行欲申請房屋抵押貸款時經銀行查詢土地被劃分為道路用地

造理講土地分區若為道路用地一般是不會有銀行可承辦抵押貸款

 

 

評估分析程序

 

經整體評估此案例非常特殊

若土地為道路用地那怎可能地上建物會有合法權狀

我向當地地政鑑界科與都發局查詢後了解

此土地當初購買時並不是道路用地而是一般建地

因坐落屬巷弄內邊間房屋因應城鄉發展消防通道法

所已將此邊間房屋下土地變更成道路用地以符合消防通道規定

因建物有權狀屬合法登記既無法徵收也無法報拆屬兩難情況

 

規劃辦理方式

 

首先;房屋貸款銀行端要求的就是產權清楚若有風險處分容易

此土地為道路用地未來絕對會有處分上的難度

開始辦理案件時我個人認為是不可能可貸款

但試想既屬特殊案例也就發揮我當地銀行人脈協調看看

並與銀行端討論以地上權設定方式來給予抵押貸款

整體模式就類似現今的地上權房屋貸款

加上借款人財資條件穩定良好也無負債狀況下也是最佳籌碼

不容易的案件若能辦成也方有資格登上特殊案例

 

結案

 

 經過與銀行端協調以地上權方案承作順利爭取核貸300

年限利率皆比造一般房屋貸款模式

畢竟屬老舊房屋與道路用地往後要賣難度非常高也不會有好價錢

所以我給客戶楊先生一些提醒與建議

 

1*被劃分為道路用地絕對是土地價值上的損失

須向當地市政府都發局發函告知異議爭取有無變更回建地權力

 

2*或是可協調以市價徵收方式間接解套

 

3*若以上皆未能成立自己也打算就居住此房屋

倒不如直接從新整建住得更舒適與安心

但因土地分區問題無法打掉重建因為無法申請建築執照

所以要留下原建築基柱再以從新整建拉皮方式來進行

雖然權狀上屋齡是一樣但至少整間房屋是煥然一新的樣貌

以上對策相信對有相同困擾的人會有一些幫助

 

 

 

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統計顯示,台灣以0-3年屋齡的房貸最佳,平均可貸房價64.4%。

央行現階段放寬銀根,依據金融聯合徵信中心統計資料,顯示屋齡3年以下者,平均貸款成數64.4%最高,依據內政部實價登錄資料,統計今年及去年屋齡均價,屋齡3年以下者,均價跌幅達11%,屋齡最輕的雖然平均貸款成數高,但均價跌幅卻高達10%。

新成屋貸款通常由建商以多戶貸款與銀行談條件,加上是新的房屋,也因此其貸款成數高,而一般貸款成數跟申貸者本身財力、信用條件,及房屋座落地段較有直接關係,除非屋齡很高、結構過於老舊,否則屋齡不太會是貸款成數高低的主因。

綜觀屋齡均價表,貸款成數最高的屋齡區間,是屋齡0-3年的64.4%及22-24年的64.3%,以現階段而言,如貸款成數高,房貸能有高成數,除了房屋座落位置不宜太偏遠外,最主要在於貸款人本身條件,首先信用不能有瑕疵,再者收入高且穩定者,通常能獲得較好的款條件。

同時,像在市場工作收現金者,銀行端查不到實質收入,則務必提供高額的存款證明,才有機會談到好的貸款條件。

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                                                                10252042_10205095140241806_2228948771584473138_n.jpg

 

     ¨ money ¨上班族薪轉借款民間專案 

 

                                                                 

 

     申請條件~


     1.勞保須投保公司滿六個月  

     2.薪資轉帳滿六個月   

      3.信用瑕疵.法扣.協商.警示戶亦可辦理

      4.無綁約(可提早繳清)  

      5.已有民間借貸可在增借額度  

      6.全省收件辦理北中南各地區直接對保撥款

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
                                                                 

             

                                                                

    準備資料~


      1.雙證件  

      2.勞保明細(勞保局申請)  

      3.薪資轉帳內頁近一年含封面

      4.所得清單.財產清冊(國稅局申請)

      5.全戶戶籍謄本(記事欄不可省略)

      6.用LINE 傳檔案審核收件後即可撥款

 

                               

 

    借貸資訊~

 

    1.利息1萬元200~300元之間  

    2.可借貸額度依據借款人條件  

    3.還款模式本金利息平均攤還   

    4.借款期限最長可到80期

 

 

 

        

不動產最新資訊如地政.稅務.銀行.法律.各類借貸規範

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目前部分銀行為了控管房貸授信風險,已採取寬限期與借款成數連動的作法來拿捏核貸成數。

通常沒有申請寬限期的客戶,由於本金不必遞延立即攤還,對銀行而言,在房市走下坡時對債權會比較有保障,因此銀行較願意給予較高的核貸成數。

最主要是整個大環境並不好,房貸本金拖越久才開始攤還,銀行所承受的風險越高。

舉例來說,倘若某借款戶在同一家銀行有兩筆房貸,此時寬限期最多僅限於一筆房貸能適用,此外像是房貸轉貸戶,通常銀行不見得會給寬限期。

除了寬限期與成數的連帶關係之外,銀行另外兩大評估重點,在於擔保品坐落處附近的成交行情,以及借款人所得收入的「穩定性」。

其中在擔保品地點方面,儘管有實價登錄的資料可以參考,但實價登錄畢竟是「落後指標」,因此另一方面也會參考該地區的成交件數多寡。

而對於申貸戶本身的所得能力拿捏,較以往不同之處在於,以前只要扣繳憑單、全年收入資料,但現在銀行還會進一步檢視借款人的職業別,以及所得的來源究竟是經常性的固定收入

或是以較不固定的佣金等變動型收入作為主力,因為現在景氣不佳,許多過去領數百萬高薪的業務人員,佣金收入都大幅縮水,此時銀行在檢視申貸總金額及成數拿捏上,將更加小心。

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總稱為;

財產被債權方查封拍賣,於是先將自己名下的房屋,無償贈與給他人,並辦妥移轉登記,藉此躲避保證債務履行。

經債權人訴請法院撤銷的〔贈與行為〕 
 

 

為免承擔債務而通謀虛偽為贈與

 

<虛偽行為可以依法撤銷> 

是指故意(虛偽)且皆為彼此所明知因此虛偽所為的法律行為

依照民法第八十七條第一項之規定〔無效〕

因為通謀虛偽的法律行為而受損害之債權人,可依法請求撤銷該法律行為。 

「債權人可依侵權行為之法則,請求第三人塗銷登記,亦可行使代位權,請求塗銷登記」 

 

即使贈與為合法,但是時機不洽當,有害及債權

 

<詐害行為可以依法撤銷> 
民法第二百四十四條規定「債務人所為之無償行為,有害及債權者,債權人得聲請法院撤銷之。」

「債權人依規定聲請法院撤銷時,得並聲請命受益人或轉得人回復原狀。」

 

故意損害債權人

 

<刑法侵害債權罪> 
刑法第三百五十六條對於〔損害債權罪〕規定:「債務人於將受強制執行之際,意圖損害債權人之債權,而毀壞、處分或隱匿其財產者,處二年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。」

 

 

 

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房地合一新制上路,不少客戶對法規內容一知半解,但任何一個錯誤決定都可能會導致荷包縮水,一般民眾可先行判斷,「取得時間」、「取得方式」、「取得成本」、「衍生費用」、「二大稅率」,就能輕鬆了解房地合一稅制。

 

第一問題就是『如何判斷適用新制還是舊制』

 

只要掌握『取得時間』及『取得方式』就可以初步辨識。」

201611日後買賣取得房屋再出售,或201412日後買賣取得且持有2年內出售者,適用新制。至於「取得方式」為贈與或繼承者則依不同情形而有所差別。

 

第二個問題則是「那些相關費用可列舉扣除」

 

可以從「取得時成本費用」來判斷售屋時一些成本列入扣除項目

例如廣告費、仲介費、清潔費、搬運費可當作費用項目

另外裝潢修繕費、印花稅、契稅、代書費、公證費可當作成本項目

以上都可成為自己的成本費用來扣除提醒務必保留相關單據

若未提供收據或收據費用未達售價5%時稽徵機關得按成交額百分之5計算

 

第三個問題是「如何試算稅額」

 

房地合一課稅是以出售的房地收入減去成本、費用及依土地稅法計算的土地漲價總數額,以其餘額作為課稅稅基

依持有期間的長短,課以不同稅率,目前最常見僅有二種稅率,短期持有1年以內課45%的稅率;持有1年以上、2年以內課35

 

第四個問題/親屬間贈與或交易後續出售之稅務問題

親屬間特殊交易,以低價買賣交易,主因是為避開高額遺贈稅及適用舊制;雖然父母以「買賣」方式出售不動產給兒女,可免去10%贈與稅,但因贈與稅法第五條第六項規定,二親等以內親屬間財產之買賣視同贈與,但能提出已支付價款之確實證明,且該已支付價款非由出賣人貸與,或提供擔保向他人借得者不在此限。

以低於行情的「買賣」方式申報,要特別注意的是,出售時,除非賣出價格低於取得價格,「虧損」就不用被課房地合一稅,否則,若依「行情價」賣出,則「獲利金額」將相當可觀,屆時,出售不動產所需繳納的財產交易稅反而會比父母贈與子女時要繳交的10%贈與稅來得高很多。

親屬間特殊交易,採取以低於市價的方式交易,雖然可能是為了子女的財務考量,但在「贈與稅」與「財產交易稅」間孰重孰輕考量,仍須多費思量。

 

 

 

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抵押權設定應備文件如下


(一)土地登記申請書

(二)土地建築改良物抵押權設定契約書正副本

(三)權利書狀

(四)申請人身分證明

(五)義務人印鑑證明

(抵押權人為金融機構,義務人為自然人者,免附印鑑證明)

其他依法律規定應提出之證明文件

土地建築抵押權設定契約書範例/登記申請書填寫範例 


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抵押權之區別


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設定抵押權之注意事項


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銀行為了確保房屋貸款的債權,房貸簽訂的房屋貸款契約書裡,都有提到「加速條款」、「遲延利息」、「房貸遲繳違約金」、「有扣押並拍賣擔保品之權利」等方法,這些雖然都是房貸萬一繳不出貸款時,銀行保障債權的護身符,但是銀行的本意都只想單純賺客戶的利息錢,不會寄望不繳錢、再大費周章處理這些債權,因此只要因為被迫放無薪假(或其他財務困難)而導致繳房貸有因難,一定要儘早向貸款銀行提出房貸協商。

 

有些以為「反正房子已經抵押給銀行」、「以後有錢再一次還給銀行」於是對銀行採取拖延、或逃避的方式,結果不僅房子可能淪為被折價拍賣的法拍屋,還會落得「個人信用不良」的長久紀錄,以後要申請信用卡或貸款都不會過關。

 

因此建議可以拿著和銀行簽訂的房屋貸款契約書,到當初承辦房貸的銀行貸款部門進行協商。協商的繳款方式以下三項:

 

一延長房貸年限

現在的房貸年限通常是20年,假設被迫放了無薪假或其他財務困難,但是銀行戶頭還有不少現金可以支撐數個月的房貸金額,此時可以和銀行協商從20年的房貸年限,改為每個月繳款較低的30年房貸,以房貸利率同樣是2%、貸款700萬元為例,每個月應繳的本金加利息就會從原本的35,412元,下降為25,873元,房貸壓力頓時減輕不少。

 

二增加房貸寬限期

所謂「房貸寬限期」,指的是房貸戶有期限的「只繳利息、不必繳本金」,但是最多銀行只會在房貸核准初期給予3年的寬限期。不管這次的房貸有沒有使用過「寬限期」,還是寬限期已經快要到期,手中現金不多的可以向銀行協商延長寬限期的時間,銀行核准的機率通常不低。

 

三從月繳變成雙月繳

可以向銀行協商房貸的繳款方式,從一般的「月繳」改為「雙月繳」,也就是兩個月繳一次房貸來度過難關,以客戶條件狀況也大多會同意房貸戶的提議。

 

 

 

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現今購屋貸款實質成數不到6成,自備款要先掏出4成至一半,才有把握買房。

根據最新調查,現在銀行實際核貸成數,全台灣最高前10名中花蓮占3區,貸款成數近8成;銀行對買屋者實質核貸成數只有58%至6成,購屋客戶必須先掏出4成至42%的自備款,才有把握進場置產。

根據金融聯合徵信中心最新統計購置住宅貸款資訊進行調查,結果發現,第2季全台鄉鎮市區平均核貸成數最低的前10名中,雙北市行政區就占6名,包含瑞芳區、八里區、中山區、大安區、士林區及南港區,平均核貸成數約58%60%。

只要被銀行認為物件是投資用途,例如店面及商辦,核貸成數多半在56成。

銀行判斷核貸高低,有三個標準,第一為物件區位,銀行內部將物件分為A區、B區及C區,依生活機能、交通建設及脫手難易度而定,以雙北市精華區來說,都被列為A區;第二,是物件周邊環境和屋況;第三,銀行對後市的看法及貸款人信用條件。

此外,央行自2010年起對北北桃逐步實施選擇性信用管制,並針對全國不分區第三戶、豪宅房貸限貸五成,也是造成部分地區核貸成數較低的主因。

 

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新法修正三種人可買農舍,但只有具農民身分可以買農地。

「農業用地興建農舍辦法」修正明定三種民眾可興建農舍。

依「農業發展條例」第18條第5項規定明定興建農舍資格身分。

第一種是屬於農民健康保險被保險人,就是一般人認知的農民;

第二種為全民健康保險第3類被保險人,即「農會及水利會會員」,或年滿15歲以上實際從事農業工作者,或已加入漁會會員且實際從事漁業工作者。

第三種為有心從事農業生產的自然人,應檢附可茲證明確實從事農業生產的相關佐證資料。

至於購買農舍部分,必須身為農民才可以買農舍,

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