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【案件狀況】

 

台中市北區  林小姐

職業:補習班老師

年齡:35歲

負債:原房屋貸款150萬需增貸400萬資金

 

 

林小姐因網路搜尋於近期來電本人

希望能利用母親名下房屋增借出資金

了解林小姐此次增貸意圖後大致如下

林小姐與丈夫名下皆有高額無擔債務

林小姐本身信貸就高達170萬

其先生(信用以不良)卡債50萬尚有民間借貸80萬

雖夫妻二人雙薪都是補習班老師月收入加總有15萬

但因信貸卡債與民間債務利息月繳就要12萬實在負擔不起

所以構思利用母親名下國宅辦理增貸以清償債務降低月繳負擔

但母親本身未有工作無法提供財力證明也不具加分效果

自行找多家銀行皆因借款人林小姐債務過高為由拒絕核貸

或是僅給增貸170萬並強制代償其名下信貸部分

間接導致林小姐連徵次數以五查了 

 

 

評估分析程序

 

此申貸標的經估價增貸空間是足夠如貸到550萬約是房屋價值8成

但借款人之債務狀況確實讓多數銀行皆卻步不與承辦

原因在於雖有穩定的收入能力但未有良善的金錢規劃認知

加上短期內聯徵五查更會讓原本可承作之銀行觀感不佳

此案如欲借貸到近550萬

所送件銀行勢必要加強說明資金用途為代償

方有可能爭取銀行端核准並滿足客戶所需額度

 

 

規劃辦理方式

 

以林小姐作借款人其母親為房屋提供人並連帶作保方式申請

各銀行承辦轉增貸並代償外尚有增貸資金之授信方案不同

林小姐原先所找銀行不同意增貸或只貸放170萬強制代償

就是因為不是每家銀行都會歡迎此類客戶

在經過本事務所篩選配合銀行並勘估徵審程序後

努力一番爭取核準是確定的但能多出多少額度就會需與銀行協調

 

 

結案

 

此案最後經過協調爭取銀行核準510萬分20年利率2.6%

但同樣需強制代償170萬

總增貸510萬扣除原貸150萬強制代償信貸170萬尚有190萬資金

但因屬代償高額無擔案件會需加買房屋保險約5萬元以提增較高額度機會

取得現金趕緊清償先生約130萬債務與此次貸款相關費用後

林小姐手頭上有50多萬資金可利用

當然林小姐與其先生這一次好不容易將債務解決之後

也望未來不會輕易刷卡或借民間高利讓自己賺的還不夠付出

 

 

 

本事務所正派經營、辦理積極、成功率高

各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎、代墊款、移轉節稅

現任合格地政士及市政府核准執業證照

歡迎隨時洽詢【全省接案服務】

黃代書專線:0982-888424    信箱 :alfa946156@yahoo.com.tw

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民眾查詢國內房價資訊,將再新增一管道。聯徵中心今宣布,完成「購置住宅貸款統計資訊」應用平台,透過大數據交叉分析,民眾將來只須進入資料開放專區,就可查到區域貸放成數、核貸利率、鑑價情形等,是繼內政部實價登錄之後,另一瞭解國內房價資訊的途徑。

 

    以今年首季來看,台北市平均每戶銀行約核訂2,260萬元,但貸款成數僅約6成,每戶房貸約1,356萬元,等於客戶自備款要上千萬元,而平均房貸利率約2.07%

 

   聯徵中心所提供的房價相關資料,調查來源為銀行端,與內政部的實價登錄不同,若購屋者未辦理貸款,該筆房價就無法顯示。

 

 

各地房屋核貸成數鑑價查詢

 

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買一間動輒百萬、千萬的房子「貸款條件」也和持有這間房子的成本息息相關。

以一間貸款1,500萬的房子為例,年利率2.35%與1.88%,一年利息就差了7萬,足以購買不少家具家電,如貸款金額更高,差距也更大。

此外,銀行所提供的「寬限期」和「貸款成數」也影響著購屋後的現金流規畫,使得貸款的選擇更重要。

 

多詢幾家不僅不吃虧,有時反而會有更好的貸款條件!不過,可別每家銀行都填申請書喔!

 

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申請房貸銀行為了調查每個人的信用資訊,各個金融行庫和金融聯合徵信中心串連(簡稱「聯徵」),每個人的貸款金額、每一張信用卡的未付款金額、是否有當保證人、最近3年是否有逾期繳款紀錄、最近12個月有無預借現金、有無被任何銀行拒絕往來…等資訊都可以在聯徵中心查詢到。基於個人資料隱私,金融行庫如要調閱你的聯徵資訊,需要取得你的同意。

記得:在還沒有確定要貸哪一家前,先不要填貸款申請書,也不要提供貸款人的身分證影本或授權銀行調聯徵喔!因為聯徵報告也會顯示最近3個月的「被查詢紀錄」,如果最近3個月被密集的調閱聯徵記錄,表示你有貸款的需求,但是可能收入信用條件不佳,其它家銀行提供的貸款條件都不好,所以才會密集的詢其它家銀行,所以在聯徵記錄中「被查詢紀錄」最好越少越好。

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可以先初步比較各家銀行給的估價和貸款條件,等確定要申請貸款時,再授權其中條件比較好的1~2家填貸款申請書,並授權其調聯徵即可(也不要只選一家,避免後來核貸有問題,拖延到交屋的時間,會有罰則)。

貨比三家不吃虧,這在貸款方案上更是適用。只要記得不輕易授權銀行調閱聯徵,就算詢10家銀行也不會影響信用條件,反而還有機會拿到最適合自己的貸款方案。

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第一問:既然實價課稅就要一致,買賣土地明明有虧損,為什麼還要我去繳土地增值稅?

答:房地合一稅為所得稅,有賺錢才需要繳稅,買賣土地如果賠錢,是不需要繳房地合一稅的。房地合一稅上路後。現行土增稅仍照舊運作,因此仍要繳交土增稅,不過,實際已繳納的土增稅,無論適用的優惠稅率多少,將能全數在所得稅基內減除,可望讓納稅人的應稅所得減少,不會重覆課稅,也降低稅務負擔。

第二問:我本來住在台北,因工作調到高雄,在當地買了一間房子,後來公司裁員,我只好把高雄的房子賣掉,但是為何要被課到45%的重稅?

答:只要符合自住條件的自用住宅,就能適用房地合一稅的自住優惠,課稅所得在400萬以下免稅;超過400萬部分,則按10%課稅。

第三問:老爸花了2,000萬買了一間房子,最近不幸往生。我繼承這間房子去賣,為什麼只能用800萬的土地公告現值、房屋評定現值當成本?而且在一年內賣掉,還要被課到45%?

答:符合自住條件的住宅,課稅所得在400萬以下免稅;超過400萬部分,則按10%稅率課稅,稅率並非45%。

另外,出售繼承、受贈取得的不動產,財政部也釋出利多,成本計算方式從寬認定,將按繼承或受贈時的房屋加計土地的公告現值總額,乘上持有期間的消費者物價漲幅,作為出售房地產的成本,稅負可望下降。

第四問:我拿老家的土地跟建商合建,房子蓋好後我拿

土地去換房子,除了要繳

契稅、土地增值稅以外,還要繳很重的所得稅,政府為何不鼓勵我更新改建、促進土地利用呢?

答:與建商合建後換回的房屋,日後出售有賺錢才需要繳房地合一稅,而且長期持有超過2年在10年以內稅率訂為20%;超過10年稅率訂為15%,以鼓勵長期持有。符合條件的自用住宅,課稅所得在400萬以下免稅;超過400萬部分,則按10%課稅。

第五問:為了擁有一間自己的房子,我辛苦工作去還房貸。最近因為家中急需現金周轉,不得已要賣屋求現,為什麼房貸利息、房屋稅、地價稅都不能扣掉,政府不承認這些繳給銀行與政府的錢,還把這些支出當作獲利課稅,對我們小老百姓來說真不公平。

答:房地合一稅僅針對出售不動產的利得課稅,房貸利息、房屋稅及地價稅,就像每個人的生活費一樣,在課徵綜所稅時也無法扣除,因此在不動產交易裡,也無法視為成本扣除。

 

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第六問、法國出售主要住宅一戶免稅、德國出售持有3年以上自用住宅免稅、日本自用住宅有相當台幣810萬免稅額、英國出售自用住宅不超過5000平方公尺免稅,美國對過去5年中至少有2年以上用作自用住宅,有50萬美金獲利可以免稅,為何台灣人出售自用住宅只能有400萬免稅額,而且6年才能用一次?

答:各國稅制、房價及物價情況都不一樣,在比較稅制時,不能單就免稅額來認定課稅是輕是重;事實上,按照現有稅制,美國、德國的不動產交易課稅,比台灣更重。

第七問、我家的土地被政府區段徵收,政府為了減少財務壓力,希望大家盡量領取抵價地,還告訴我們將來去賣抵價地時,土地增值稅可以打六折,可是為何還要我繳一筆全額的所得稅?

答:房地合一稅是為了導正房地分開課稅的稅制漏洞,而且有所得才需要繳稅,有助維護租稅公平。未來政府也將放寬,讓抵價地可併計區段徵收前的持有期間,可望適用長期優惠,對納稅人更有利。

第八問、因為景氣不好,我好不容易才把房子賣掉,但是國稅局卻認為我賣的價格低於行情,要用國稅局認定的標準來課我的所得稅,為何不相信我?

答:如果民眾賣房子的售價,確實低於市場行情,只要提出相關證明,國稅局都會核實課稅,不會影響納稅人的權益。

第九問、我因為要貸款,在1005月把土地信託給銀行,到了1058月,這筆土地塗銷信託回到我名下,再賣的時候為什麼要用新制課所得稅?

答:只要信託的受益人為同一人,取得不動產的時點是在10511日之前,即使房地合一稅上路後才出售不動產,也不會被課房地合一稅。

不過,為了抑制短期炒作,財政部將10311日之次日以後取得之房地,且持有期間在2年以內,於10511日以後出售,納入課稅範圍。

第十問、都是一樣賣房子,公司賣都可以明年5月繳,為何個人賣卻要一過戶就要在30天內馬上繳?

答:房地合一稅是分離課稅制,具有稅負較低的好處,如果在5月合併報繳綜合所得稅,最高稅率將達45%,反而加重納稅人的稅務負擔。

房地合一稅僅針對出售不動產的利得課稅,房貸利息、房屋稅及地價稅,就像每個人的生活費一樣,在課徵綜所稅時也無法扣除,因此在不動產交易裡,也無法視為成本扣除。

 

 

備註事項

凡二一六年一月一日後取得,及二一四年一月一日至今年底前取得但持有未滿兩年者,均符合新制條件,稅基計算將以出售價扣除買進價、費用、土增稅之土地漲價總數額,另依持有年限採十五至四十五%不等稅率計算,惟滿六年自用住宅享有四百萬元免稅額,超過部分稅率為一%。


針對繼承、受遺贈不動產的情形,得將被繼承人、遺贈人或配偶的持有期間合併計算,納稅人可望少繳一點稅。

另外,房地交易所得的計算,是以成交價減掉房地取得的成本及費用為所得額;包括契稅、印花稅、代書費、公證費、裝潢修繕費用等,都可當做成本扣除;仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等也可做為費用減除。

取得房屋所有權後,繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息,不能列為費用減除。


三類屋主不必煩惱房地合一稅制

新制的核心就是鼓勵長期持有,抑制短期炒作


第一類是「長期持有的自用屋主」

只要持有滿6年,就有新台幣400萬元獲利扣除額,其餘採10%課稅,如果賺得不多,可能連稅都不用繳。

持有並實際居住滿6年,且無供營業使用或出租,課稅所得在400萬元以下免稅,超過400萬元部按10%課徵

第二類是「換屋或重購自用屋主」

舊制的重購退稅只有小屋換大屋才有退稅,新制不論大屋換小屋,或小屋換大屋都能退稅;新制上路之後,換大屋全額退稅,換小屋按比例退稅

第三類為「取得所有權之前的預售屋訂購戶賣給下一手的屋主」

這類交易屬於權利交易,不適用房地合一稅,賣家的獲利併入年度所得課稅

 

 

            圖片教懂您了解房地合一稅

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房屋稅即將在5月開徵,預期擁有4戶以上房屋的屋主以及房屋位處精華地段的屋主房屋稅都將大幅調高,最高甚至可能增加20倍,信義代書表示,可以在買屋申報契稅時勾選「現值最高」、「徵收率最高」的房屋為自用住宅,可有效避免房屋稅爆增;另外,自用住宅如出租或是空屋,也會不被視為自用住宅,建議平日可保留水電繳費單據來證明。 部分縣市大幅調整

 

房屋標準單價表、調高路段率以及及調整房屋稅稅率,民眾普遍預期今年收到房屋稅單時會「很有感」,特別是同時符合「2015年7月1日以後取得使用執照(適用新房屋構造標準單價)」、「高級住宅」、「多屋族」3大條件的民眾,房屋稅最高可能會有20倍以上的差距。

「囤房稅」,其實並不是一個全新的稅制,而是針對「多屋族」將房屋稅稅率做了調整,「囤房稅」採全國總歸戶模式,持有第4戶以上住宅就必須按照非自住稅率1.5%至3.6%課徵,因此建議民眾在買進第4間房屋時,申報契稅時記得勾選「現值最高」以及「徵收率最高」的房屋作為自用住宅。

舉例來說,假如王先生在台北、新北、花蓮共持有4戶以上房產,「3戶自住房屋擇定」的最佳選擇節稅法,就是優先勾選「現值最高」以及「徵收率最高」的房屋,也就是說,王先生應該將持有的北市房屋優先勾選為自用住宅,即可有效節稅,建議多屋族收到稅單時一定要好好檢視一下房屋稅率適用是否有誤。過去房屋稅都是按照「使用現況」課徵,例如雖然住宅出租使用,但只要是作為住家使用,還是以住家用稅率課徵,但房屋稅條例第5條修訂後,今年不僅住家用,還要供其本人、配偶或直系親屬實際居住使用,且只要有出租、營業行為便不符合1.2%的住家用稅率。

另外,空屋以往是依據使用執照所載用途課徵住家用或非住家非營業房屋稅,但現在房屋空置不為使用者,則應按其現值依據使用執照所載用途或都市計畫分區使用範圍認定,分別以非自住之其他住家用房屋或非住家用房屋稅率課徵。

針對房屋用途的稽查,過去稅捐處為個案查核,現在則改為例行稽查,代表查獲率將會提高,雖然目前尚未界定自住標準需設立戶籍或提供水電單據、鄰里長證明…等,但建議民眾可先保留水電繳費單據,以利日後作為自用住宅的節稅證明。

 

 

 

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【案件狀況】

 

台中市南區:魏小姐

職業:通訊行店長

年齡:32歲

負債:信用卡協商債務60萬

 

 

魏小姐因網路搜詢於這星期來電本人希望能利用名下房屋借出資金

了解魏曉解狀況後大致如下;

魏小姐因通訊行經營不善導致虧欠多方廠商約80萬款項

而數年前魏小姐因有卡債問題向銀行申請協商核准

所以導致目前債信狀況不良也無法向銀行申請任何貸款以取得資金

年前因受母親贈與位於台中南區一間公寓交於出租收取租金

但因私人因素導致權狀遺失間接臨時需錢孔急時無法立時提出權狀

因積欠款項於近日需交出但權狀遺失補發申請需35工作天

沒有權狀可供設定就算想向民間方式借貸也不可能

近日委託本人協助以暫無權狀下能否先代墊方式取得資金

 

 

評估分析程序

 

房屋位於台中南區屬無電梯公寓型.無貸款下要借貸到100萬不是問題

重點在於無權狀可供設定抵押情況下絕大多數金主是不可能承作

問清楚魏小姐權狀是確實遺失還是債務或訴訟問題遭他人扣住

並提醒若是屬他人扣住但向地政單位謊報遺失申請補發恐會有

觸犯刑法第214規定:

「明知為不實之事項,而使公務員登載於職務上所掌之公文書,足以生損害於公眾或他人者,處3年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。」

 

規劃辦理方式

 

在確定權狀確實屬遺失狀況下並調閱謄本確定魏小姐為屋主本人

雖無權狀可設定抵押但因本人有配合金主可處理此特殊個案

只要非隱密不實並確實有證明以著手申請補發權狀程序

我方金主皆可先免設定給予資金緩急

待權狀核發後再補設定抵押權利

而房屋以有出租他人無法現勘內況此部分也可配合保密免勘估

 

 

結案

 

此案關鍵在於魏小姐無法提供權狀設定但又急需6天內取得資金

自行翻報紙找網路問了多家民間借貸公司都無法辦理

此次經由本人協助順利取得80萬資金償還債權人

但也向魏小姐建議畢竟民間借貸其利息比銀行高出甚多

往後吃重的月繳也會造成負擔

因魏小姐本身以有協商無法申請貸款但債信紀錄尚有5年時間

本人也建議如母親條件許可.可利用買賣方式移轉到母親名下

並貸出資金清償民間借款與一並清償協商債務以降低往後月繳負擔

 

 

 

 

 

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【案件狀況】

 

雲林縣林內鄉:張先生

職業:退休無業

年齡:52歲

負債:土地貸款50萬

 

 

張先生於近期來電本人希望能利用名下土地增借出資金

了解張先生此次增貸意圖後大致如下

張先生本為工地綁鐵工因年紀體力問題二年前退休

因退休後未有正常收入來源並子女也於無業中

構思利用位老家林內鄉農地申請貸款資金以與子女一並創業使用

經過了解需求250萬資金加盟坊間知名飲茶店

張先生此筆農地價值約有400萬以上於土地銀行尚有50萬貸款

年後詢問土銀行可否增貸但因受限於現今土地貸款管制

與張先生及其子女皆無法提供財力證明所以遭土銀拒絕增貸申請

近日委託本人協助規劃找銀行申請轉增貸以取得創業資金

 

 

 

評估分析程序

 

土地位於林內鄉雖較偏遠又屬農地因應管制要貸款恐會需農用證明

經估價土地價值性是足夠

如欲借貸判斷約可放到近300萬

但因最大癥結點在於張先生與子女都無法提供財力證明與基本還款來源

所以送件轉增貸銀行勢必要有合理資金用途說明與舉證

方有可能爭取銀行端核准並滿足客戶所需額度

 

 

規劃辦理方式

 

因此農地貸款案件雖無農用證明但此部分並不難說明解決

銀行端就需先評估客戶信用條件與未來償債能力

酌請張先生準備加盟資料與證明包含設立地點與飲食牌申請文件

以此資料取信銀行資金用途合理性並其中一名子女作保

在銀行徵審過程中一度遭銀行以同樣理由退件

經過一番協調以降低額度方式退而求其次有核准即可

 

 

結案

 

雖現今土地貸款包含各類地目分區土地皆有諸多管制

讓現在空有土地但要申請貸款資金使用皆有其基本難度

但此案關鍵在於此筆土地位於該區段尚屬強手

銀行端認為尚有價值性並經過協辦代書方一番周旋協調方給予核准

核準200萬分15年利率2.5%月繳1.3萬

200萬代償原土銀50萬尚有150萬資金可使用

加盟需130萬含裝潢設備備料雖略顯不足但至少有餘額預備金可利用

 

 

 

 

 

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每年五月,家家戶戶都要繳房屋稅,但今年,如台北市長柯文哲所說,「大家收到稅單可能會嚇一跳」。實價課稅還未上路,低稅時代已宣告成為過去。

房地產稅負分成交易稅、持有稅兩大類,由於國內計稅採房地分離、遠低於市價的公告價格,稅額因此長期偏低。所以從2011年起,財政部及各縣市政府推出一連串房產稅改革措施,包括奢侈稅、豪宅稅、囤房稅、調高土地公告現值、房屋評定現值等;單一稅基其實都已悄悄調升了,如果以多個稅目「相乘」計稅,結果如何讓人「嚇一跳」?

 

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農業用地,其法律依據及範圍如下:
一、耕地:
區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。
二、依
區域計畫法劃定為各種使用分區內所編定之林業用地、養殖用地、水利用地、生態保護用地、國土保安用地及供農路使用之土地,或上開分區內暫未依法編定用地別之土地。
三、依
區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區以外之分區內所編定之農牧用地。
四、依
都市計畫法劃定為農業區、保護區內之土地。
五、依
國家公園法劃定為國家公園區內按各分區別及使用性質,經國家公園管理處會同有關機關認定合於前三款規定之土地。

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常見問題:

 

問:何謂「都市土地」?「非都市土地」?

一、都市土地:已發布都市計畫或依「都市計畫法」第八十一條規定,為了新訂都市計畫或擴大都市計畫而先行劃定計畫地區範圍,實施禁建的土地。

二、非都市土地:指都市土地以外的土地。

問:非都市土地有幾種使用分區?幾種使用地類別?

 非都市土地,依「區域計畫法施行細則」第十三條規定,共劃分成十種使用分區:即特定農業區、一般農業區、工業區、鄉村區、森林區、山坡地保育區、風景區、國家公園區、河川區與其他使用區或特定專用區。又依「區域計畫法施行細則」第十五條規定,各使用分區下編定成十八種用地別:即甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地、農牧用地、林業用地、養殖用地、鹽業用地、礦業用地、窯業用地、交通用地、水利用地、遊憩用地、古蹟保存用地、生態保護用地、國土保安用地、墳墓用地與特定目的事業用地。

問:何謂「農村社區」?「鄉村區」?「農村聚落」?「原住民聚落」?

一、 農村社區:指依「區域計畫法」劃定非都市土地使用分區的鄉村區、農村聚落及原住民聚落。
二、 鄉村區:為調和與改善農村居住與生產環境,以及配合政府農地興建住宅社區政策的需要而劃定者,其劃定標準如下:
(一) 現有聚落人口達一定規模
1. 現有聚落達200人以上的地區,但山地鄉及離島得視實際狀況予以酌減。
2. 現有鄉村區擴大,其已發展用地面積達全區可發展用地70%以上,並應考量未來十五年發展需要,擴大面積不小於5公頃,居住淨密度不小於每公頃150人為原則,並以容積率管制。
(二) 專案申請
1. 依農業主管機關擬訂的農村綜合發展計畫或農漁村社區環境更新規劃指定的農漁村社區。
2. 配合政府農地興建住宅社區政策而規劃者。
三、 農村聚落:都市計畫與非都市土地鄉村區範圍外農村人口(200人以下、15戶以上)集居的村落。
四、 原住民聚落:以原住民為主聚落的村落。

問:非都市土地使用編定後,可以辦理使用分區檢討及變更的情形有那些?

依「區域計畫法」等法律的規定,使用土地面積超過一定規模,需依「非都市土地使用管制規則」及「製定非都市土地使用分區圖及編定各種使用地作業須知」規定,辦理非都市土地使用分區檢討及變更的情形有:
(一) 定期變更:依照「區域計畫法」第十三條規定,區域計畫每五年定期通盤檢討後,需要變更分區的土地,應依變更分區有關規定,辦理變更使用分區類別。
(二) 隨時變更:依「區域計畫法」第十五條之一的規定,區域計畫完成通盤檢討公告實施後,不屬於第十一條的非都市土地,符合非都市土地分區使用計畫者,得依下列規定辦理分區變更:
1. 政府為加強資源保育需檢討變更使用分區者,得由直轄市、縣(市)政府報經上級主管機關核定後,直接辦理分區變更;如變更為特定農業區、一般農業區、森林區或山坡地保育區。
2. 為開發利用,依各該區域計畫規定,由申請人擬具開發計畫,檢同有關文件,向直轄市、縣(市)政府申請,報經各該區域計畫擬定機關許可後,辦理分區變更;如變更為工業區、鄉村區、風景區或特定專業區。
因此,非都市土地使用分區的變更,應依前述的法令規定辦理。

問:農地買賣自由化後,誰可以承購農地?

以前,在「農地農有」的政策下,農地所有權移轉時,其承受人以能自耕者為限,即農地承受人必須先取得自耕能力證明書後,才可辦理農地所有權移轉登記。今後,在「農地農用」的政策下,只要是自然人都可以承購農地,只是其取得農地的面積,合計以不得超過二十公頃為限,若超過二十公頃的上限,則超過部分的轉讓契約或取得行為視為無效,不得辦理移轉登記。

問:農地買賣自由化後,私法人也可以承受耕地嗎?

依「農業發展條例」第三十三條規定,私法人不得承受耕地,但農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構,其符合技術密集或資本密集的類目及標準者,經申請許可後,則可以承受耕地。

問:何謂「農業用地」?「耕地」?

一、 所謂「農業用地」是指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內,依法供下列使用的土地:
(一) 供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。
(二) 供與農業經營不可分離的農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用的土地。
(三) 農民團體與合作農場所有直接供農業使用的倉庫、冷凍(藏)庫、農機中心、蠶種製造(繁殖)場、集貨場、檢驗場等用地。
二、 所謂「耕地」是指依「區域計畫法」劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區的農牧用地,或依「都市計畫法」劃定為農業區、保護區的田、旱地目土地,或非都市土地暫未依法編定的田、旱地目土地;以及國家公園區內,依「國家公園法」劃定的分區別及使用性質,經該法主管機關會同有關機關認定屬於前目規定的土地。

問:以前規定耕地不得分割的限制,有沒有放寬?

過去的規定,耕地是不得分割的,但修正後的「農業發展條例」除了限制新購的每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者,不得分割外;其他屬於下列情形者,則不作限制:
(一) 因承購毗鄰的耕地而與其既有的耕地合併時,得辦理分割合併;同一所有權人的二宗以上的毗鄰耕地,在土地宗數未增加的情況下,可以辦理分割合併。
(二) 部分依法變更為非耕地使用者,其依法變更的部分及共有分管的未變更部分,可以辦理分割。
(三) 在「農業發展條例」修正施行後所繼承的耕地,可以辦理分割為單獨所有。
(四) 在「農業發展條例」修正施行前的共有耕地,可以辦理分割為單獨所有。
(五) 耕地三七五租約,租佃雙方協議以分割方式終止租約者,可以辦理分割為租佃雙方單獨所有。
(六) 非農地重劃地區,變更為農水路使用者,可以辦理分割。
(七) 其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設的需要,經中央農業主管機關專案核准者,可以辦理分割。

問:新購農地可否蓋農舍的爭議,最後的結論為何?

「農業發展條例」修正施行後,取得農業用地的農民,在「無自用農舍」、「需要興建農舍」與「不影響農業生產環境及農村發展」的前提下,可經直轄市或縣(市)主管機關核定,申請以「集村方式」或「在自有農業用地上」興建農舍。但是,用來申請興建農舍的新購農業用地應確實是供農業使用,一旦興建農舍之後,則必須屆滿五年才可以移轉,但若因繼承或法院拍賣而必須辦理移轉者,則沒有五年的限制。
  至於「農業發展條例」修正施行前取得的農業用地,包括「農業發展條例」修正施行前為共有,而於「農業發展條例」修正施行後分割為單獨所有者,在「無自用農舍」與「需要興建農舍」的前提下,可依相關土地使用管制及建築法令規定,申請興建農舍,不受影響!
  其中,農舍的起造人應為該農舍坐落土地的所有權人,且農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權;再者,已申請興建農舍的農業用地不得再重複申請。
  有關申請興建農舍的農民資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積與高度、許可條件、申請程序、興建方式、許可的撤銷及其他應遵行事項的辦法,將由內政部會同中央農業主管機關訂定。

問:何謂「公地放領」﹖

「公地放領」是指公地管理機關及縣(市)政府依據法令規定,准許符合放領要件的承租農民,依照規定程序申請承領,並在繳清全部放領地價後,辦理移轉土地所有權給承租人。

問:公地放領的對象為何?

公有耕地及公有山坡地的放領對象,為民國六十五年九月二十四日以前已承租該公有耕地或公有山坡地,至放領辦法於民國八十三年十一月發布時仍繼續承租使用的農民、依法換約承租使用的農民或由其繼承人繼承承租使用的農民。這些承租公有耕地或公有山坡地的農民,如有積欠租金時,應先向放租機關繳清後,才可辦理放領。

 

 

 

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應房市變局,低總價宅躍升目前房市主流產品,已有銀行擺明小宅房不給貸款或者降低貸款成數,因此,民眾買小宅前還是要多打探或者多備自備款。

央行及金管會嚴控房貸的貸款成數,特別是針對非首購族購買的第二間房,銀行房貸成數低至6、7成,並加強房貸授信風險,官股的八大行庫對房貸業務,更分成3至4等級緊縮房貸措施,其中台銀及土銀甚至不承作小宅或者套房業務,這是購屋者購買小宅前必須要特別留意的。

因此,在購買小宅之前要仔細評估,最好要準備5成以上的自備款,萬一買了房子之後,才發現銀行所給的貸款成數太低不足於付尾款時,雖然銀行也有其他貸款的方式,但是民眾每個月所負擔的貸款額度會大大提高。

舉例來說,某一家商業銀行,所給的房貸利率為2.3%,每一百萬元,民眾每個月房貸支出約5,200元,若借500萬元,每個月房貸支出約26,000多元,然而銀行若只給350萬元的貸款額度,另外不足的150萬元就要另謀其他貸款方式,如用個人信用貸款以及信用卡循環貸款等,雖然民眾還是可以借到500萬元,但貸款利率卻是三級跳。

以個人信用貸款利率4%計,光是150萬元貸款,每月就要付出逾2萬元的貸款,換言之,500萬元的房貸,會從原先每個月26,000元跳升至38,700元,每個月貸款支出多了12,700元。因此,在買房之前,除了打聽各銀行房貸利率之外,還得仔細詢問各銀行的貸款成數。

 

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