在銀行貸款市場上持分房地基本都需共有人一同出面連帶擔保方能承做

現今有銀行可配合持分房地貸款特殊專案

歡迎舊雨新知的客戶與各方前輩同業來討論!

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各類所需條件說明~

#地區:台中以南到高雄為主承辦地區

#種類:房屋.建地.農地皆可

#持分比例:無限制.只要估得到價值都可以

#財力條件:無限制.無薪轉勞保扣繳憑單皆可

#信用條件:基本需無信用不良狀況

#貸款額度:上限800

#貸款利率:年利率8%

#貸款年限:7-15

 

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最近很多客戶買房會遇到一個問題

銀行鑑價跟不上房價上漲的速度,導致最後沒辦法貸到理想成數,甚至演變成違約訂金遭到沒收,現在十件交易裡可能就有二件這樣的案例,因此也衍生出加註「解約條款」的做法,避免買方因貸款不足而平白喪失訂金。

房屋交易的流程通常是在買賣雙方談定成交價後,買方就開始找銀行辦房貸,銀行就會評估房子的價值並決定可貸款的成數,不過太多案例銀行鑑定出的房子價值與成交價有段落差,導致無法達到預期的貸款成數。

這種狀況在2022年後特別多,主要的原因就是六都房價短時間內上漲速度太快,以桃園市為例,去年初中壢一帶新屋的平均行情在30萬元出頭,但現在預售建案就要賣每坪35~38萬元,旁邊的中古屋屋主就想賣每坪30~35萬元,單價跳漲逾10萬元,銀行的鑑價跟不上房價上漲的速度,就會出現這樣鑑價結果與成交價有落差的狀況。

此外,社區創新高價的案件也常會遇到鑑價跟不上的問題,例如原本社區實價登錄最高價是每坪25萬元,而新成交的物件每坪28~29萬元,也會因為鑑價無法及時跟上,導致貸款成數不夠的狀況。

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銀行鑑價主要是以實價登錄為基準,但實價登錄屬於前指標,反映的常是六個月前的成交結果,在房價平穩的時期這種參考實價登錄的鑑價方式沒有問題,但房價若在短時間內大幅上漲,銀行鑑價就無法迅速跟上市價。

遇到這樣的狀況買方就必須拿出更多自備款,補上不足的房貸成數,否則就會變成違約,已付的訂金將會被沒收。

也因為近期這樣的狀況愈來愈多,現在有不少買方會要求在買賣合約上加註「若因貸款不足可無條件解約」的特約,避免訂金因貸款不足而被沒收,不過這樣的特約也必須經過賣方同意,否則無法加註在合約內。

其實仲介業者在買賣雙方有機會達成協議之前,就應該先請代書幫買方向銀行進行評估,若找了多家銀行都無法給予適當的鑑價金額,就立即告知買賣雙方,避免雙方簽約後才發現貸不到,平白浪費時間、金錢。

 

 

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權狀沒遺失,房地產遭歹徒詐騙時有所聞

「地籍異動即時通服務」,只要不動產被歹徒動手腳,手機就會收到地籍異動訊息或郵件,儘快申請用更智能作法保障個人財產。

地政處統計申辦「地籍異動即時通服務」

地政處說明,地籍異動即時通服務是免費的,主要是防止偽冒不動產抵押貸款或移轉情形,是保障房產權益的無形防火牆,效果勝過將權狀藏在銅牆鐵壁或保險箱中。

有不動產的民眾申請這項即時通服務後,若名下登記土地或建物的所有權利,被申請「拍賣、買賣、贈與、信託、抵押權設定及書狀補給登記案件」等,地政機關在辦理「收件」、「異動完成」時,系統會分別以手機簡訊或電子郵件方式,主動通知民眾地籍異動情形,讓民眾即時掌握不動產權利異動的資訊。

針對現今許多不法集團偽冒他人債權文件及身分申請法院調解,並持法院所核發調解筆錄申辦移轉登記,「判決移轉、調解移轉及和解移轉」3種登記原因納入通知範圍,能更完備保障民眾的產權。

可就近到地政事務所,臨櫃辦理或併同土地登記案件隨案申請,或利用自然人憑證、工商憑證至內政部地政司地政線上申辦系統線上申請,讓自己的不動產安全多一分保障。

 

 

 

本事務所正派經營、辦理積極、成功率高

各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎、代墊款、移轉節稅

 

歡迎隨時洽詢全省接案服務

 

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訂立契約手續費

2000/件

地上權、地役權、典權、永佃權登記

6000/件

土地移轉登記

6000

交換登記

5000/件

建物移轉登記

6000

土地鑑界

4000/件

建物保存(第一次)登記

6000

房屋租賃法院公證

1500/件

抵押權利設定登記

5000/件

申報遺產、贈與稅

2000/件

他項權利變更登記

5000/件

法院拋棄繼承聲請

2000/件

抵押權塗銷登記

1500/件

自用住宅增值稅

2000/件

繼承登記

15000/件

申請自耕能力登記明

2000/件

分割繼承

15000/件

申請分區證明

1000/件

贈與登記

12000/件

無訂/三七五租約證明

1000/件

書狀補發

6000/件

陳情書、合約書

2000/件

土地建物合併分割

12000/件

建物設籍房屋門牌申請

1500/件

共有物分割
(繁雜案件另議)

6000/件

代撰函件

4000/件

姓名住所變更、更正

2000/件

公有畸零地承購

面議/件

地目變更

2000/件

自用住宅土地增值稅重購退稅申請

面議/件

預告登記

6000/件

 

 

 

  : 以上代書收費參考表,僅供參考,若您有不了解代書貸款的問題,請來電我們為您免費諮詢 !

 

 

 

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關土地法第104條優先購買權四項認識

一、 按優先購買權乃特定人依合約或法律規定,於所有人出賣其財產權時,有依所有人(出賣人)與買受人所約定之相同條件優先承購買賣標的物之權利,可分為物權與債權二種性質之優先購買權。

 

二、 實務上買賣移轉案件如有土地法第104條第1項所定之情形,而買受人非為優先購買權人者,即表示優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權,登記機關會要求檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件;或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買,出賣人未踐行通知義務時,並無法辦理房屋所有權移轉登記。


三、 需注意的是,土地法第104條必須係基地上有地上權、典權或租賃關係之存在,且地上權人、典權人或承租人於基地上為房屋之建築者,始有本條優先購買權之適用。倘建物所有人非基於前開三種占有土地之權利而興建房屋,或地上權人、典權人、承租人實際未為房屋之興建者,於土地(建物)出賣時,皆無優先購買權之可言。此外,民法第426條之2有關租用基地建築房屋之優先購買權亦與本條有類似之規定。


四、 有關優先購買權之法條規定甚多,不動產出賣是否涉及優先購買權問題,及其效力如何,須就個案事實具體審認,

 

 

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農地分很多種類使用分區其各價值性與使用規定就大有不同

介紹一下何謂特定農業區..

係指優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施,經會同農業主管機關認必須加以特別保護而劃定者。

因此,辦竣農地重劃的土地一定會劃定為特定農業區,但是,特定農業區不一定就是有辦理農地重劃之農業區。

特定農業區係非都市土地11種分區之一種,依區域計畫法施行細則第11條第1款規定

簡而言之~

使用分區為特定農業區的農地是可以依規定申請即可變更成建地

也可在未重劃前符合土地法規前提下於地上物建構房子並取得使用執照。

所以特定農業區的土地其價值就非能更一般農業區土地相提並論

市場上其買賣.借貸會依據建地行情估價

北部最大案例重畫案例就屬大園航空城與青埔重劃區為例

這二例都屬前身是農地經政府推動重劃改成建地後成商業用地

所以建議有此類農地之地主好好研究以利增長土地增值性

 

 

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近期於市場上有一宗交易「稅籍編號」的物件,引起關注。

根據資訊,該屋為屋齡不詳的2樓透天,坪數約25坪,不過未有土地與房屋權狀,開價300萬元,卻僅交易稅籍編號。但此種交易有頗大風險,除了建物有被報拆的可能,未來若是碰上意外,恐怕也無法重建。

該物件建物約25坪,土地約11.8坪,且無任何權狀,僅有稅籍編號,土地為政府國有地,且長期無人使用,屋況需全部翻新,同時也無水電。

基本上房子不管合不合法,都會被編列一個稅籍證明,讓稅徵機關有個能夠課稅的標的;而所謂稅籍買賣,其實就是雙方有合宜的金額交易後,變更納稅義務人的名稱。

至於購買此屋會有頗大風險,未來如果遇到天災或是火災而損毀,無法原地重建,將會被登記為「建物滅失」,同時也會有被報拆的可能性。

推估現任屋主是由繼承取得,但由於過去屋主並未辦理保存登記,因此沒有房屋權狀,僅有稅籍證明,所以現任屋主想要處理掉。

這類物件如果能夠舉證在政府建管前,有實質使用到水電,就能夠申請建照補登,不過該屋目前為無水電的狀態,且空置已有一段時間,較難舉證為合法,同時買下後還需另外整理,整體而言對一般消費者來說較無購買慾望。

若購買這種沒有建照的房子,基本銀行貸款上是不會核准的;另外,該屋未來建商如果來談都更,也沒辦法主張任何權利。

 

 

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現今房價這麼高基本上買房難度高,因此,為了能提早擁有自己的房子,情侶會選擇婚前買房、而有兄弟姊妹的人則會合資買,甚至與自己的好友閨密共同出資,只是房子買好了,那該登記在誰的名下?是要共同持有好還是單方登記?有哪些注意事項?

共同登記」、「信託登記」、「借名登記」、「預告登記

這四種登記模式,以及分析這些登記的優缺點。

一、共同登記

顧名思義就是房子共同持有登記。

優點

1.產權劃分清楚,安全又有保障

因為是共同登記,所以房子的產權是彼此共同持有,但會建議,即便雙方是均分產權,在購屋時最好還是再準備一份合約,上面詳細註明彼此出資比例、貸款成數、稅怎麼繳等,這樣未來拆分時才會有合約依據,權利才不會受損。

2.避免他人未經你同意處理你的房子

若有一方想賣掉房子,都必須經過持有者的同意才能賣,不能單方面處理。

缺點

1.貸款麻煩且放款成數低

共同登記在申請銀行貸款上會比較麻煩,因為銀行會認為產權複雜,不僅貸款利率會比自用住宅高,貸款成數也會比單一自住還要來得低。另外,銀行也會調查持有人的聯徵紀錄,倘若有人信用不良,也是會影響到貸款成數。

2.稅單變多份

因為地價稅是按人頭計算,因此只要你名下有土地都須繳交稅金,等於共同持有人都須繳交地價稅。另外針對房屋稅,通常是只有一張稅單,如果想要分開繳稅,可直接向房屋所在地的稽徵機關申請「房屋稅分單繳納」,就能按持分比例,分別開立稅單。

3.夫妻共同登記,會用掉「一生一次自用住宅土地增值稅的10%優惠稅率」

只要房屋在買賣前一整年都沒有出租營業,且是本人、配偶或是直系親屬有在此屋設籍,就能享有「一生一次自用住宅土地增值稅的10%優惠稅率」。

但這土地增值稅的優惠稅率條件,每個人一生只能用一次,所以房子若是共同登記,等於雙方同時用掉此優惠稅率,建議民眾多思考。

4.想處理不動產需要所有人同意

正因為共同持有,所以若有一方想要運用這筆不動產,就會卡在要所有持有者同意這件事上,很容易讓事情停滯不前,非常麻煩。

若有一方想賣掉房子,都必須經過持有者的同意才能賣,不能單方面處理。

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二、單方登記信託登記

信託登記是指把你名下房子改成受託人,受託人必須是專業機構或專業人士,不能是未成年、受輔助監護宣告、破產人,然後受託人必須依照信託本旨,替你(委託人)妥善處理信託事務,並分配好利益(出租、出售、保險理賠、徵收補償)給受益者,或等信託目的完成還給受益者。

#優點

1.規範齊全,可充分達到產權保障

2.不受徵收、法院判決、強制執行影響

#缺點

1.管理費不便宜,每改一條合約就會收費一次

三、借名登記

基本上是投資客最愛用的方式,通常會使用借名登記,是因為本人信用不佳,或者想節稅、隱匿財產等,會找一位各方面條件、信用都比較好的親朋好友來做登記名義人,有點委任的概念。

#優點

1.可以解決信用不佳問題

2.可節稅

#缺點

風險太高,法律保障有限

由於房子實際上就是在他人名下,而非你本人名下,若對方不想歸還或者擅自處理變賣,基本上是很難討回房子,因此建議民眾若想要使用借名登記,一定要簽訂好書面合約並留好房屋繳款、稅金等相關付款紀錄,避免日後有糾紛,還能依照這些合約證明來調解。

四、預告登記

預告登記是去限制不動產所有權人處分資產,用來保障請求權人的不動產權利的方式,指將房產登記在其中一人名下(所有權人),另一方(請求權人)則以「預告登記」方式登記房屋,代表未來房子,所有權人若有任何買賣、過戶、贈與、貸款、信託等,只要是會危害到請求權人的權利行為,都必須徵求請求權人的同意才能處理。

#優點

能防止房屋被所有權人轉賣、抵押,因為有任何變動都須得到請求權人的同意。

#缺點

對於因為徵收、法院判決、強制執行等,是無法主張預告登記的請求權。

最後提醒民眾,這4種登記模式,不管你們最終是選用哪種登記,親兄弟請明算帳,雙方最好事先討論好,並白紙黑字列清楚,才能避免糾紛。

 

 

 

 

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大部分買房屋通常需要自備款及向銀行貸款,如果銀行給予貸款是八成,那自備款就要準備2成,所以,銀行貸款的高低,會間接影響到買方的購屋意願。

 

地下室的買賣案件是比較特殊的產品,它的用途有防空避難室、停車場、……用途不同,使用類別不同,影響到它的成交價。一般而言,它的價格通常只有正常樓層的1/3價格,

但是承買時可要做足功課,以免銀行貸款不受理。

首先,要確定該地下室建物的主要用途,如果是防空避難室或是停車場,那基本是無法獨立貸款除非是連帶擔保地上層建物權利
其次也要注意所有權權利範圍是否為全部?是否有分管契約或是分管協議書,避免未來使用權屬不清,甚至無法單獨使用的情事。

很多銀行只要是地下室,不管用途為何,直接拒絕,很多平面一樓的陽光屋,因為謄本層次標示為地下一層,而遭銀行貸款退件。

對銀行而言,地下室屬於特殊擔保品,多數銀行不願意承作,要找尋願意承貸的銀行可能會花您許多心思與時間。

只要不動產用途明確,目前市場上有五家銀行會承做特殊性質擔保品可五成貸放,有興趣買地下層或陽光屋可來電討論。

您如果有相同的購屋地下室的意願,記得先停、看、聽除了銀行貸款是否可以核准,另外還要考慮未來轉手時難度較高所以一定要小心謹慎。

 

 

 

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2022年新制改變不多,最有感的是基本生活費調高為19.2萬元,部分家庭可享基本生活費差額優惠。

不少人買房開始繳房貸,究竟如何利用房貸利息抵稅?

客戶簡先生去年便決定在桃園青埔置產,成為有房一族;「他印象中房貸好像可以抵稅,詢問今年報稅應該能少繳一點

房貸利息是可抵稅,但實務上誤踩報稅雷區的例子也不少。

不少人以為只要有繳房貸就能抵稅,但「借款利息必須是購屋時以買入的房子貸款」,而且「購屋借款利息扣除必須符合:納稅義務人、配偶或受扶養親屬」,在課稅年度於該地址設籍。很多人買了新房,常會先裝修、再看好日子設籍入厝,若是今年才設籍,那5月報稅時房貸利息就無法扣除。」

就算交屋後就入住,但只要去年本人、配偶或申報扶養親屬都未設籍,或在自宅設立公司營運,房貸利息也無法扣除。

還有,租金與房貸利息原則上只能二擇一列舉。「但若是上半年租屋,下半年買房,則可同時列報,但都要按比例計算上限,建議房貸族可先試算看看,究竟是同時列報較優惠,還是二擇一列舉更有利。」

房貸利息也不是有多少就能扣多少,上限是30萬元,且要先減除儲蓄投資特別扣除額的數字。例如:申報扶養父母時,若父母存款利息較高,利息在27萬元內享有扣除而不用課稅,因此利息支出也要先減除這部分後,剩餘才能申報利息扣除。

另外提醒父母若有賣房,售屋所得也會一併計入,因此必須仔細評估,申報扶養是否有利。

總的來說,若標準扣除額高於列舉扣除額,那麼房貸利息抵稅優惠也就用不到了,報稅前還是得先試算清楚才好。

 

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