8DeckxrHJYmXZMub1hi4Cw.jpg

 

很多父母親買房子給子女,最大的憂慮是怕子女敗家或背負債務,把房屋賣掉還債,這就違背了給小孩房屋的初衷,為避免這種情形發生,有些父母會設定高額的抵押權,或是做預告登記,來避免房屋因不良債務被法拍,但這兩種方法都是治標不治本的。
 

#設抵押權、預告登記都沒用

常在新聞或周遭朋友中聽到,父母把房屋贈與給小孩後,子女對父母不理不睬,不盡到奉養的義務,甚至隨意賣掉房屋,讓父母氣憤不已。為避免子女不孝,也避免子女隨意處分房產,早期常見的作法是在給小孩的房產上,故意設定高額抵押權。

假設房屋價值1000萬元,就設定1000萬元的抵押權,這樣就算房屋被法拍,還是可以優先受償1000萬元,但實際上,這1000萬元的抵押權是虛的,債權人只要主張債務不存在,你拿不出你有給小孩1000萬元的證明,這個抵押權有設跟沒有設是一樣的,甚至因為你設置了抵押權,國稅局還會詢問你不是有借1000萬元給小孩嗎?那你每年收多少利息,利息怎麼沒有報所得呢?

另一種常見的方式,就是預告登記,可以阻止子女隨意轉賣房屋,或是向銀行或民間借款,但預告登記最大問題是,不能對抗法院的強制執行,以及法院判決的登記,也就是無法排除假扣押、假處分,一旦小孩有債務要被查封拍賣,預告登記不能阻止房屋被法拍。

67f4e390-a68b-11ec-b7d7-009b6bf7df27.jpg

#信託管理不動產 不怕兒女敗家

實務上會建議父母贈屋給子女後,透過信託的方式,由父母親來管理處分這個不動產,並在信託契約載明信託目的包括出售,辦理信託後,房屋會被註記為信託財產,即使子女拿房屋去辦理貸款,銀行只要看到是信託財產,就不會願意借款,甚至子女也沒有出售房屋的權利。

曾有位客戶很聰明,買了一間房屋登記小孩的名字,然後把房屋出租,並把房屋信託回來給自己,信託合約上清楚載明,未來的受益人是小孩,但在信託期間的租金收益是屬於爸媽,租金就當作是信託管理費,這種方式可以同時達到幫小孩置產的目的,自己退休生活也有保障,也不用擔心小孩不孝。

文章標籤

Mike Huang 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

d6301856.jpg

一、調高基本生活所需費用

由於111年每人調高至19.2萬元。「基本生活費」會跟「免稅額、一般扣除額、儲蓄投資、身心障礙、教育學費、幼兒學前及長期照顧特別扣除額」7項比較。只要本人、配偶及受扶養親屬的「基本生活費」總額超過比較基礎項目加總,超出部份就是基本生活費差額,可從綜合所得總額中減除。

同一申報戶人數越多,越有機會享受到減稅利益。如果一家4口雙薪家庭,扶養兩個分別就讀高中跟大專院校子女,夫妻年薪資收入共150萬元、計算後將有基本生活費差額15.9萬元,依稅率可省7950元~6.3萬元。

二、政府發放的振興五倍券-免稅

「振興五倍券」鼓勵消費,民眾直接領取票面價值5,000元的振興五倍券,或以信用卡、電子票證、電子支付等方式累積消費滿5,000元,該5,000元屬政府贈與,免納所得稅。

三、政府發放的疫情相關補助款-免稅

受到疫情影響,自政府領取的補貼、補助、津貼、獎勵及補償,如防疫工作人員自政府領取的津貼補助、受隔離或檢疫及照顧者的防疫補償等,免納所得稅。

四、受疫情影響業者,調增費用率-省稅

其他所得業者,如受疫情影響致收入減少,這次可調增「執行業務者及其他所得業者費用率」。其中非醫事人員的執行業務者、私人辦理補習班、幼兒園與養護療養院所業者,去年度收入較2020年或2021年度任一年度減少30%,適用費用率可按112.5%加成計算。

五、調高公益出租人等租金免稅優惠

1106月起,「公益出租」每屋每月租金收入免稅額度由1萬元調高為1.5萬元,只須就超過部分申報租金收入;至於必要費用標準為應稅租金收入的43%,但出租予符合「住宅法」第23條規定的單位供社會住宅使用,必要費用標準為應稅租金收入的60%

六、軍公教及政務人員的退撫基金或自提儲金-提繳當年度免稅

11111日起,軍、公、教及政務人員在職繳付的退撫基金或自提儲金,不計入繳付年度薪資收入課稅,退休金屬於上述不計入繳付年度薪資收入課稅部分,列為退職所得並適用定額免稅規定。

 

 

 

 

諮詢專線 Line  0982-888424  黃代書

文章標籤

Mike Huang 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

788be9e0-ba2e-11ec-b3b6-ef59758afc48.jpg

在風水學上,大家都熟知「左青龍,右白虎,前朱雀,後玄武」,這代表著風水四大方位的講述,其中又以白虎方位最為人所知,也是較兇險的方位,如果居家風水犯了「白虎煞」,特別容易引起血光之災,居住其中的人們也易發怒,家庭和諧度將大打折扣。

c1eb0670-ba2e-11ec-b7a7-835d50adec22.jpg

青龍招貴人 白虎惹小人

然而究竟什麼是「白虎煞」呢?俗話說:「寧願青龍高一丈,不讓白虎高一頭」,對於青龍方、白虎方的位置可不得不講究,其中青龍方代表著招貴人的能量、也代表著男主人運勢,白虎方代表著家中女主人,也代表招惹小人,因此白虎方絕對不能強於青龍方。

怎麼判斷青龍、白虎方呢?

龍虎邊其實是藉由天文比擬的,左邊的青龍方實質就是廿八星宿的東方青龍,右邊則是廿八星宿的西方白虎,所以才會有左青龍、右白虎的說法流傳到現在,在探討龍虎邊的前提,最重要的還是定位座向要確定,再來才有龍虎邊的安排。

白虎煞易犯血光災

以「白虎煞」而言,住戶可站在自家的陽台或是大門判斷,若大門或陽台的右方建築物較高,就形成了「白虎煞」,而這裡指的建築物不僅是高樓大廈,也包含高壓電塔、醫院、違章建築、巨大招牌等等,若住家犯了該煞氣,家中的女主人會較男主人個性強勢,男主人運勢恐怕會較低迷,如果以女生會比較強勢、男生運勢比較低。

俗話說「逼虎傷人逐血光」,若虎邊較高、且有建築物壓迫,將逼虎則傷人,從家中的小孩到大人都容易犯血光之災,像是開刀、橫禍、疾病等等。

3596fe80-ba2f-11ec-af77-db708e6c51e7.jpg

正對車道 犯白虎開口

另一種煞氣「白虎開口」也是較兇之煞氣,以住宅大門或是陽台而言,正對面建築的右方若有車道口這就是所謂的「白虎開口」,一樣易有飛來橫禍、開刀見血之苦,且口舌是非多,不過民眾別太緊張,該煞氣多影響低樓層住戶,若是住家在5樓以上則影響較弱。

如果住宅犯「白虎煞」或是「白虎開口」,可在陽台或大門右方種植一整排的常綠植栽,或是用可反射的鏡子、山海鎮等物品化煞。

 

 

 

諮詢專線 Line  0982-888424  黃代書

文章標籤

Mike Huang 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2f9abe80-a10d-11ec-bf7f-645099ab516c.jpg

 

近年房價暴漲,建商、代銷為吸引自備款不足的購屋人,發展出多樣「公司貸」套路,大幅降低購屋門檻。但要留意這類「公司貸」貸款期限、是否有利息跟手續費,更重要的是,未來你是否負擔得起?

建商借你錢 該還總得還

什麼叫做公司貸?不是公司去貸款,而是建商貸款給你,這是建商售屋常見的促銷手法之一,存在台灣房市已有2030年的歷史,有的公司貸其實是信貸,有的則真的是建商借給你,日後逐月還款,降低自備款的壓力。

公司貸經常以低自備、低首付方式包裝,一般預售屋的付款方式是自備款為房價的20~30%,房貸為70~80%,但民眾付不出前面的自備款,又或是投資客想減少成本,建案打出只要5%10%的自備款就能買屋,中間的差額就在交屋後,建商以公司貸的名義補足。

公司貸最常見的付款方式,就是利用房貸前3年只付利息不付本金的寬限期,付款金額較低,將公司貸的金額在寬限期內逐月分攤還款,讓民眾在寬限期內同時繳交房貸跟公司貸,通常會將這2個加總的付款金額,與寬限期結束後的付款金額相差不遠,讓民眾產生買得起房子的假象。

收入若減少 還款出問題

「公司貸是一種把民眾付款能力挖到最底的一種方式」,民眾最容易陷入將自己還款金額抓得太緊,每月還款金額高達收入的56成,甚至到7成,一旦工作出問題,如疫情導致工作突然沒了,或是業績降低,收入短少,還款就會出問題。

有些公司貸是公司借錢給你,要民眾開支票或簽屬本票,甚至會反設定在產權上,和銀行一樣,一旦2期沒還款,房子就會遭到法拍,有些則是要民眾申請信貸,若收入不足,信用不佳,也會有申請不過的問題。

67f4e390-a68b-11ec-b7d7-009b6bf7df27.jpg

教您見招拆招

Q.自備款不夠,建案提供零利率公司貸該不該買呢?

A.很多建案的公司貸,雖然號稱零利率,但不一定真的零利率,就如同車貸一樣,看起來車貸的利息較信貸低,但車價比沒有貸款的高,公司貸也是一樣,利息其實都已經加在房價上面,最重要是衡量自己是否付得起,萬一工作出問題,會不會負擔不起。

Q.建案提供公司貸,要注意什麼?

A.每家公司的公司貸模式都有些不同,要留意是否有利息、手續費,還款方式跟每期還款金額又是多少,記得全部都要載明在合約上面,以防日後產生糾紛。

 

 

黃代書  0982-888424

文章標籤

Mike Huang 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

c94c2b80-a68b-11ec-bb7a-041f83bc632e.jpg

 

買房屋怎麼會出現二份合約?

貸款時,怎麼房屋總價比買價高?不要懷疑,你遇上的AB約,也就是俗稱的假合約,不管是為了提高貸款金額,還是提高實價登錄的成交金額,看似優點多多,但會觸犯刑法外,民眾容易因害怕曝光,在屋況、公設上不敢過於用力爭取,反而喪失更多權利。


虛報成交價 申請高額房貸

房地產市場中所謂的「AB約」,也就是做假合約,同時有二份合約,一份是墊高房屋總價後的假合約,用來登錄實價登錄,以及申請房貸,另一份則是在檯面下民眾跟建商簽署的實際成交價,合約上載明退款或寫折讓單,讓墊高的總價變成實際的成交價。

銷售人員通常會這樣說,「幫你申請較高的房貸」,或是「幫我一下忙啦,讓這個社區行情均衡一下,你的價格最低,這樣會破壞社區行情,以後社區房價崩盤,都是你的錯」,又或是說,「我幫你做高一點的房價,以後你賣房子,即使有賺錢,也不用繳稅,可以省房地合一稅」等方式誘導民眾做AB約。

也有建商以送裝潢的名義,墊高房價,再將「裝潢款」退還給民眾。AB約分成2種,如果是民眾想要提高貸款額度,建商會要求收取開發票的稅費,若是建商提出要做AB約,通常會自行吸收稅費。

假合約觸犯刑法

AB約小心觸犯《刑法》第214條使公務員登載不實罪,最高處3年以下徒刑、拘役或1.5萬元以下的罰款。

銀行業者也指出,一旦發現民眾做AB約,就會被註記在銀行內部,最少要返還不當得利的部分以外,以後民眾想要增貸、降低利率、申請信貸等,都會被拒絕,甚至有的銀行會要求將房貸還清,希望他轉貸到其他銀行。

而民眾容易投鼠忌器,日後房屋屋況有問題、公設點交出狀況,因為害怕做假合約的事情曝光,不敢過於用力向建商爭取權利,只好吞下各種悶虧,又心理不平衡,很多人最後乾脆把房子賣掉,當作沒這件事情。

很多AB約被發現,都是因為發生糾紛,建商或消費者魚死網破,自己爆料,例如之前有醫生合股買房,股東間發生糾紛,就檢舉自己做假合約,也有建商因為公設點交跟住戶發生糾紛,去檢舉住戶做假合約,另外高雄有建案全案都做假合約,消費者自己檢舉而爆發出來。

Q.買房為什麼會出現2份合約?

A.通常為申請高額貸款,選擇製作兩份合約,一份為實際成交價,另份為虛報成交價。

Q.若簽下AB約,會有甚麼問題?

A.假合約會運用在實價登錄及申請貸款,恐觸犯《刑法》第214條使公務員登載不實罪,銀行業者也會註記,影響授信。

 

 

黃代書  0982-888424

文章標籤

Mike Huang 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

67f4e390-a68b-11ec-b7d7-009b6bf7df27.jpg

繼承人要不要棄繼承點分析:

繼承人如果不想跟債務有任何瓜葛,就需要棄繼承,繼承人必須在知悉被繼承時起3個月內辦理棄繼承,棄後就”不是繼承人”這個身分了,就完全跟債務無關,債主就不能找你,當然遭求償的數目就不要管了。

假設父親過世留有巨債其子女有三姊弟與母親其中一位「棄繼承」,另外3人並不清楚,那如果3位子女以及配偶都棄繼承,就要看看孫子女要不要棄繼承?如果孫子女也都棄繼承,法律上就要看父母、兄弟姊妹、祖父母是否也都棄繼承?

如果全部的各順位繼承人都棄繼承,那債權人的民事求償官司,未來將會由法院指派的遺產管理人代表擔任被告方,如果最後原告方勝訴,債務人也沒留下任何遺產,可能這所欠巨債的債權也就打水漂,無法求償到了。

 

棄-遺產就是你的

依法由繼承人概括繼承,但是限定責任,也就是如果只有負債沒有遺產,繼承人不用拿自己的財產去賠。因此,大家會認為繼承就好,不用棄繼承也沒關係,但是繼承的話,雖然不用自己賠,但債主還是會找繼承人”出面”,訴訟還是需要奉陪的,因為遺產留下來的不管是錢或是債務,都是繼承人的。

 

 

文章標籤

Mike Huang 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

d6191923.jpg

有此一案例報稅小白前一年度有買賣房屋(適用舊制),卻沒有將交易所得計入綜所稅申報;結果連補帶罰,繳了破百萬的「重稅」、叫苦連天。

由於2016年起實施「房地合一稅制」,201611日以後買入的房子,交易後的30天內就必須申報;但20151231日以前買入的房屋,採用舊制,有賣房一定要特別留意隔年5月報稅季,要申報財產交易所得時,把房地產所得併入綜所稅,否則事後被查到恐被課高額罰金。

要留意在房地合一實施前就取得房屋且持有2年以上,適用舊制,也就是「土地申報土地增值稅,房屋如有獲利,則併入個人綜合所得稅」。採用新制的民眾被要求在所有權移轉的30天內必須申報,不會漏報稅的問題,但採舊制的民眾,有的會忘了隔年5月報稅季,要申報財產交易所得,沒被立刻通知也心存僥倖,時隔多年,連補帶罰累積金額很可觀。

據《所得稅法》第108條之22項規定,房屋、土地交易所得申報,有漏報或短報的情況,將被處以所漏稅額2倍以下罰鍰。

 

統整出「沒申報房地合一稅」的11種常見類型,讓民眾參考:

一、不熟悉房地合一新制申報規定,誤認該筆所得仍是併入綜合所得總額於次年5月辦理結算申報。

二、因為房屋、土地交易「虧損」,誤認因無所得而無須申報。

三、誤以為交易日及取得日是簽訂買賣契約之日,誤認其交易的房屋、土地不屬新制課徵範圍。

四、誤以為交換房屋、土地不屬新制課徵範圍。

五、誤認僅出售土地不屬新制課徵範圍。

六、誤認非自行交易(如法院拍賣)房屋、土地或交易未辦理保存登記房屋不屬新制課稅範圍。

七、房地合一新制實施前後陸續取得同地號的土地持分或取得不同地號的土地後合併,2016年以後出售時僅出售部分土地持分,誤認不屬新制課徵範圍。

八、誤以為因為自地自建、合建分屋或合建分售等情形出售的房屋、土地,如同特種貨物及勞務稅規定(簡稱奢侈稅)免稅,誤認此類情形不屬新制課徵範圍。

九、自行認定交易的公共設施保留地或農地屬免申報範圍,卻無法檢附公共設施保留地的分區證明或農地農用證明及不課徵土地增值稅證明,誤認此類情形不屬新制課徵範圍。

十、二親等買賣案件有給付價金,誤以為已申報贈與稅即不屬新制課徵範圍。

十一、受託人於信託關係存續中,以其他信託財產(如存款)取得的房屋、土地,後續交易房地時,誤認以訂定信託契約日為取得日而不屬新制課徵範圍。

納稅義務人如有出售符合房地合一課稅範圍的房地,要在申報期限內如實申報才不會會遭補稅處罰。如果已經超過申報期限,自動補報並已補繳所漏稅款,得免依所得稅法第108條之2規定處罰。

 

 

 

諮詢專線 Line  0982-888424  黃代書

 

文章標籤

Mike Huang 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

9940e20d045219d88c9ad6792036d1d9.jpg

整體來說房貸有普通抵押權和最高限額抵押權兩種

 

辦理房貸如果是普通抵押權,不能擴及其他債務

但若銀行端或民間金主上設定時是用最高限額抵押權,雖然可以擴及債務人其他債務,但是銀行養或民間金主必須在契約中清楚揭露說明。

 

 

辦理房貸時必須自行要選擇哪一種貸款方式。

普通抵押權情況比較單純,例如價值1000萬元的房子貸款600萬元足額擔保的情況下,銀行不可以要求有連帶保證人,也不能擴及其他債務範圍。

 

但如果1000萬元的房子貸款800萬元,設定抵押權為1000萬元時就屬於最高限額抵押權的部分。

 

雖然公平會認同最高限額抵押權包括現在及未來可能發生的債務

但是銀行必須在契約中清楚揭露,例如以紅字或粗體黑字標示明白,並充分向消費者說明。

銀行應該清楚告知消費者本次房貸的擔保範圍有哪些項目,可能擴及到哪些銀行往來債務例如可能及於信用卡、消費性貸款等

 

 

 

諮詢專線 :0982-888424   黃代書    

文章標籤

Mike Huang 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

8DeckxrHJYmXZMub1hi4Cw.jpg

 

台灣房市正發燙,坊間因此出現零元買房、集資買房等團購方式

但天下沒有白吃的午餐,一旦房市反轉時,更要當心被倒貨的風險

 

所謂零元買房,就是房地產業者,舉辦「零元購屋」講座,分享零元買屋經驗的成功個案,並提供一條龍服務,包括全額貸款、房屋裝潢、包租代管等一應俱全。不論是零元買房、還是集資買房,都充滿陷阱,一定要留意相關風險。

 

風險1:用AB約超貸 恐吃刑責

假設買屋總價1,000萬元,核貸成數8成、也就是貸款金額800萬元,那麼自備款是200萬元,這是正常版的A合約;但簽立B合約就會將總價做高、來到1,250萬元,這樣銀行核貸8成、就是1,000萬元,等於付出零元自備款就可買屋。

為讓買賣價金全額由銀行貸款,業務會慫恿民眾簽立「AB合約」。這存在著極大的法律風險,也就是《刑法》的偽造文書、以及使公務員登載不實(AB合約的成交價不同)等罪。

 

風險2:多重貸款 還款壓力山大

房市老師還會告訴民眾如何做全額貸,假設買屋1,000萬元,申請房貸期數30年期、核貸成數8.5成,則貸款金額為850萬元,3年寬限期「還息不還本」的方式,以利率1.6%計每月只需繳息1.1萬元。

另外的1.5成、也就是150萬元的金額,房市老師建議承作7年期信貸,利率2.3%,月付1.9萬元,因此房貸+信貸=月付3萬元,出租後每月收租25,000元,則大明每月只需支付5000元。

看似很漂亮架構但零元購屋再搭配老師幫你房屋出租,可用租金負擔房貸,然而一旦其中某個環節斷掉了,巨大的財務壓力會壓得你喘不過氣。

3年寬限期屆滿肩上揹負著51,675元的貸款重擔,這還不包括空租時的零租金收入,且通常會慫恿民眾一次簽約買下23間房子,日後的還款壓力相當沉重。

 

4e3QZSr8uTV8XO8B9FJEcw.jpg

集資買房

風險:高於行情價買入 當心房市反轉

當房市景氣反轉時,要當心倒貨的風險,房價走弱、不易脫手,若民眾無法負擔長期的大額貸款,就是還款惡夢的開始。

集資買房跟零元買房是可以搭配整套運作的,所謂的「房市老師」,先舉辦免費的房地產課程,吸收學員上課,教他們怎麼零元買房,或是帶他們集資買房,實際上買到的物件通常都高於市場行情價,日後轉手不易。

 

 

黃代書 0982-888424

 

 

文章標籤

Mike Huang 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

1606788111-2646586575-g_n.jpg

 房屋移轉會產生相關稅費如下

贈與稅  (今年免稅額220萬依據房屋評定現值與土地公告現值總額)

契稅(移轉按核定契價課徵百分之六)

土地增值稅 (移轉時申報現值減除前次移轉現值)

地政移轉規費 (房屋土地現值or成交價千分之一)

印花稅(移轉現值千分之一)

地價稅及房屋稅 (以移轉日為準按天數比例計算)

財產交易所得稅 (交易時成交額減除原始取得成本由出售人隔年申報)

代書費用  (建物土地各一筆約2萬)

 

房屋貸款規費及相關費用如下

地政設定規費(貸款金額的千分之一加設定書狀費4000元)

徵信查詢費(300元、少數銀行是先支付費用)

銀行開辦費(3000-5000元、各銀行名目收取費用高低不同)

火險及地震險(依重置成本基礎估算)

資料規費(謄本、地籍圖、建物平面圖等資料一張20元)

房屋交易買賣一般分四次付款程序如下

簽約  總價10%(含定金)

用印  總價10%

完稅  總價10%(雙方另繳增值稅及契稅)

尾款  總價70%一般為銀行貸款額(交屋)

以上為一般付款程序亦可另議 

 

黃代書  0982-888424

文章標籤

Mike Huang 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

Close

您尚未登入,將以訪客身份留言。亦可以上方服務帳號登入留言

請輸入暱稱 ( 最多顯示 6 個中文字元 )

請輸入標題 ( 最多顯示 9 個中文字元 )

請輸入內容 ( 最多 140 個中文字元 )

reload

請輸入左方認證碼:

看不懂,換張圖

請輸入驗證碼