目前日期文章:201402 (13)

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【案件狀況】

 

台中市北屯區:蕭先生

職業:自營螺帽工廠

年齡:55歲

負債:房屋貸款

一胎銀行剩餘約500萬.二胎民間借貸150萬.三胎配合廠商設定300萬

 

蕭先生於月初來電本事務所希望能利用名下房屋增借出資金

以做工廠進貨意圖急迫性資金使用

但經調閱謄本後了解除一胎銀行本金剩約500萬

尚有二.三胎民間借貸設定且三胎債權人有聲請預告登記

蕭先生也明瞭此點.主意也希望再找民間借貸整合二.三胎債務

因二胎屬合理利息3分但三胎是因積欠廠商債務遭設定

且從原本第一年2分利到今年要求提增到5分利讓蕭先生負擔提高

廠商目的就是要逼蕭先生迅速清償且有時間限制

迫於無奈蕭先生因清償時間緊迫也來不及找銀行規劃民轉銀動作

只好委託本人再找民間借貸以借新還舊方式整合並增借出多餘資金

待日後貨款回收再清償民間較高利部份借貸

 

 

評估分析程序

 

房屋座落台中市北屯區屬社區型透天四層樓別墅物件

經估價房屋扣除稅後淨值約有1500萬上下價值

如欲借貸判斷約可放到近1200萬

但此件三胎債權人有聲請『預告登記』也不願配合先塗銷預告

所以承辦整合金主無法先設定再撥款只能先撥款代為清償塗銷後再設定

此一風險隱憂也造成蕭先生問了一個月也沒人敢承作

自想房屋是有增借價值但就是卡在這預告登記無法先設定

金主方需先撥款待塗銷完成才設定抵押權

這塗銷來回2工作天風險就是大多數會拒絕主因

 

規劃辦理方式

 

從事代書皆會有配合民間金主承辦房屋土地二胎借貸

但也會先以客戶最有利情況去分析

如有機會也主朝向銀行貸款為優先以能有效幫助到客戶資金合理性

但此案件因有急迫性需二星期內完成清償廠商300萬借款

所以僅能先朝向民間借貸方式待後續看情況再轉成銀行貸款

預告登記這難點部分因設定塗銷銜接流程風險高

就需先評估客戶信用條件如債信票信與有無擔保人可能性

也就是有親友可先擔保如都沒有就端視有無可配合金主方處理

客戶蕭先生並無親友可擔保但票信債信皆正常下

本人配合金主也願意給予整合民間二.三胎

但前提是希望蕭先生解決燃眉之急後待往後有時間可將民間轉成銀行

 

結案

 

最後在廠商限定二星期內清償300萬要求下

配合金主放貸600萬以整合二.三胎債務

並有多餘資金給予客戶短期使用

整體房屋債務就是一胎銀行500萬二胎民間設定600萬

 

總結;

 

此案件蕭先生借貸間整合雖完成後需繳利息差別不大

但至少在廠商往來部分不失信用

 

本人也友善提醒;

民間借貸適用於急迫性但可短期清償狀況.畢竟利息不比銀行算年利率

如無法確定自己可短期內清償那久而久之繳的利息就會比本金還多

所以欲借之前建議先斟酌評估或多聽代書意見看有無其他方式運作

 

而民間借貸設定抵押權種類與登記項目多有眉角

有『預告登記或留抵.信託設定』等

債權人目的不外乎要降低風險更有保障

但適不適合與合不合理就見仁見智

此部分有需求人建議多聽多了解也多做功課以免權益損失

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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根據統計,國人租屋有5大糾紛,包括:修繕分擔、提前終止合約、水電分擔、合租人際互動與押金返還等,專家建議,租屋時房客一定要小心簽約,有效避免糾紛保障自身權益,租屋不吃虧!

 

糾紛1:屋況設施損換 房東拒修不理

 

專家建議:可自行修復 再向房東請款

租屋期間屋況有所損壞,是誰該負責修繕?這也是房客和房東之間很常有的糾紛。

根據《民法》第429條規定,租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。

換言之,在租賃期間,只要是由房東所提供之設備,含電器用品、家具、房子本身設施等,房客在正常使用狀況下損壞,房東均有修繕義務,也可由房客維修後由房東支付費用。

在此也提醒租屋族,要通知房東進行修繕,最好先打電話,再以簡訊或電子郵件等能留下證據的方式告知,將來有糾紛時方便舉證早已告知房東。

 

而依《民法》第430條規定,如果房東在經催告其修繕後,卻不加以修繕,房客有權終止租約,如果是房客已自行修繕者,也可向房東請求償還房屋修繕之費用。

 

糾紛2:屋況問題 提前解約卻得賠錢

 

專家建議:事前了解屋況與環境 任何口頭約定合約載明

在台灣租房子,大部份房東都要求房客至少簽訂1年租約,如果房客想提前終止合約,就必須繳交違約金。但當房客搬進房子,發現屋況有問題,房東卻置之不理,想搬走卻被要求繳違約金時,就會產生糾紛。

 

已有25年租屋服務經驗的崔媽媽基金會提醒大家,租屋前要仔細查看房子,除了檢查屋況,也要審視周遭環境是否安全,與房東談好的任何約定條件,務必在合約上加註清楚,如此一來,萬一要提前解約就有依據。

 

糾紛3:水電分擔未言明 糾紛算不清

 

專家建議:租約載明分擔方式 請房東出示繳費單

容易引起糾紛的水電分擔情況有幾種:

1是與房東同住,水電瓦斯等生活費用分擔未講清楚,因無具體計算依據易起糾紛。

2是承租分租套房,套房有獨立電表計算每月用電度數,再依每度乘以幾元的方式繳交給房東,但曾有房客質疑房東收取的每度電費太貴,雙方起爭執。

崔媽媽基金會提醒租屋族,在簽訂租約時,就必須弄清楚收取水電、瓦斯等費用的規則,如果遇到房東刻意收取不合理水電等費用,可向消保官檢舉。

 

糾紛4:同住室友不合 影響居住品質

 

專家建議:慎選習慣相近的室友 並訂定居住公約

許多人為了省錢或想有同伴同住而選擇合租房子,但因生活習慣和作息不同、對乾淨程度要求不同等,衍生出不少糾紛。

對此,崔媽媽基金會建議,最好和生活作息差異小的室友合租;另外也可簽約定居住公約,包括生活作息、清掃工作、費用分擔等都明列其中請大家遵守,較能相安無事共同生活。

 

糾紛5:房東拒還押金 拿屋況當理由

專家建議:入住前將屋況拍照存證、寄存證信函要求返還押金

租房子時,房東通常要求1至2個月租金的押金,但房客最害怕的就是,退租時被不良房東惡意刁難不退押金,或故意說房屋被破壞等藉口苛扣押金。

對於這些情況,崔媽媽基金會法務長曹筱芸叮囑租屋族,簽訂租約時要看清楚押金退還規則,最好將屋況拍照存證,附於合約中,雙方簽字蓋章,才能避免房東故意以房客損壞家電等藉口,而不願返還押金。

此外若遇到房東故意不退還押金,經多次聯絡未果,可寄發存證信函告知合約終止,請求返還押金,或到租屋當地簡易法庭請求調解;不過最重要的還是慎選房東。

 

 

 

 

 

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發問者:

alan ( 初學者 5 級)

發問時間:

2014-02-08 13:08:51

解決時間:

2014-02-17 19:18:26

解答贈點:

10 ( 共有 0 人贊助 )

回答:

1 評論: 0 意見: 0

       

 

1.小弟目前住的透天所有權連我老婆共有三份,現在想要把另兩份買下來,可以申請房貸嗎?
2.如果可以的話,我們的房子也已經40年了,銀行會給貸嗎?是不是有所謂屋齡加貸款年限不能超過50年?
3.目前我的職業是公務員,無信用不良,而房子是加強磚造的,位於台中市區,預計要借三四佰萬,貸款年限當然能20年最好。

 

http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1614020801319

最佳解答

  • 發問者自選

 

回答者:

Mike ( 大師 1 級 )

擅長領域:

貸款 | 房地產

回答時間:

2014-02-08 15:10:46

 

 

 

 

板大你好 ~

針對你問題以下給予回答

 

1.小弟目前住的透天所有權連我老婆共有三份,現在想要把另兩份買下來,可以申請房貸嗎?

 

A:你狀況是房屋權利範圍屬三人持有

你目的欲將另二人權利一並移轉至你名下並以買賣方式申請貸款

三人可能皆是親等關係此架構只要有合理價金流向就可以申請購屋貸款


2.如果可以的話,我們的房子也已經40年了,銀行會給貸嗎?是不是有所謂屋齡加貸款年限不能超過50年?

 

A:房貸年限會因借款人年齡與申貸標的屋齡所牽制

通常房貸授信原則上是

貸款人年紀與申貸年限合計上限為75年

也會以「屋齡+貸款年限50」作為基準」

也就是此申貸物件屋齡以40年又屬加強磚造

就案例上部分銀行會直接不承作主因屋齡過高

少數會承辦銀行年限會限制在10年以內間接月繳就提高


3.目前我的職業是公務員,無信用不良,而房子是加強磚造的,位於台中市區,預計要借三四佰萬,貸款年限當然能20年最好。

 

A: 理想是20年房貸這部分也是有彈性可處理方式

如果申貸標的;

可做店面.座落市區非巷弄內.土地價值足夠.借款人條件穩定

少數銀行可爭取到15-20年限房貸

版主為公務員資格債信條件良好且房屋有座落台中市區

如有配合銀行是有把握可爭取20年房貸

 

就可貸額度部份就需評估房屋整體價值

一般高屋齡加強磚造透天物件可貸成數平均在5-6成間

所以能否待足3-400萬還需評估房屋後方能得知數據

 

綜上建議:

1*先了解買賣雙方對價關係也就是雙方親等關係與交易共識

2*評估房屋可貸數據是否可至理想額度

3*計算移轉稅費並擬出預算(如無預算此部分可先代墊處理)

4*篩選對配合銀行爭取最高額度與合理年限

5*可先準備建物土地謄本與房屋稅單估價與計算會產生稅費

 

 

 

 

 

 

 

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擁有1間自己的房子,是件幸福的事。努力工作存錢,花大量時間挑選產品,若沒注意賣方在抵押權設定銀行內的其餘欠款問題,容易引起交易糾紛。消保官張英美表示,曾發生銀行希望借款人在清償房貸時,同時償還同銀行的信用貸款,否則會衍生銀行不給予清償證明的問題。

根據行政院消費者保護會統計,房屋買賣糾紛佔總糾紛事件前10名,現今房產買賣雖多有專業代書協助,民眾仍需對基本法規有所認知。 
許多人認為有抵押品的房屋貸款,和無抵押品的信用貸款不相關。惟兩者若由同間銀行貸出,在買方銀行進行代償還款時,賣方銀行常會要求清償房貸外,需額外全數或部分清償信用貸款,否則不給予清償證明書或塗銷同意書,此舉會影響買方的房貸銀行放款,造成交易延遲甚至破局。 

在登記簿謄本的他項權利部內,會顯示屋主房貸銀行的抵押權設定,其中設定的金額是銀行對該房產評估的價格,通常會高於實際放貸金額2成,「若顯示金額為1000萬元,通常會給予800萬元的貸款。」 

信用貸款雖無抵押品,但在同銀行有不動產抵押權設定的客戶,信貸額度相對較高。「屋主售屋時,銀行會擔心房貸以外的債權無法收回,故會要求同時償還部分信貸、甚至設定擔保的欠款。」 


抵押看謄本「他項權利部」

為讓賣方還完房貸和仲介手續費等金額後,尚有資金可付銀行內其餘借款,建議成交總價至少應高於屋主原申辦房貸總額的1成,避免清償證明無法取得。多數銀行在買方實際還款前,不願透露賣方房貸外的借款和還款情形,代書會請屋主到銀行開餘額證明,瞭解至今繳息還款紀錄。

多數民眾買房仰賴銀行貸款,抵押權部分宜特別注意。房產在經地政機關登記後,會發給所有權人「所有權狀」或「他項權利證明書」。買賣雙方簽約後,所有權狀會由代書代為保管,避免賣方在簽約至交屋期間私自增貸;為防賣方可花35~36工作天,申請文件遺失補發,代書應每月去地政事務所調閱最新登記簿謄本。賣方最初申請房貸時,會將第1順位抵押權設定給放貸銀行,之後若增貸,則會有第2、第3順位之分,會在登記簿謄本第3部「他項權利部」中顯示。以前會建議買方的尾款要高於賣方房貸,避免交易糾紛,「現在履約保證對買方相當有保障,且許多銀行會加註:若未收到清償證明書,則放貸金額須全數退回。」

賣方將各抵押權設定的銀行房貸還清後,銀行便會開塗銷同意書,連同他項權利證明書,拿去地政事務所辦理抵押權塗銷,此時謄本上的第1順位抵押權設定則改為買方申貸的銀行。 

 

 

 

 

 

 

 

 

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【案件狀況】

 

台南市:蘇先生

職業:人力仲介公司主管

年齡:42歲

負債:有8家卡債協商紀錄總債務近200萬經協商每月攤還約3.5萬

需求資金:需以名下房屋貸250萬整合協商卡債債務

 

蘇先生本身收入穩定從事人力仲介以趨15年

底薪加業績獎金每月皆可領至6萬 

但因婚前消費性奢侈花用導致8張信用卡債累積迅速達至近200萬

經由主債務銀行建議辦理協商整合現每月償還卡債約3.5萬

因蘇先生單身省一點花用扣除每月債務月繳與房租還過得去

但因去年邁入婚姻且以生有一女在太太也未有工作收入狀況下

有感於收入養一人可以但一家三口加租屋費用與債務月繳以捉襟見肘

而去年底因長輩百年後繼承一間座落台南市華廈房屋

蘇先生想即可自住也可貸款來整合債務協商

自找銀行皆因以有協商紀錄不與承作

蘇先生透過網路平台搜尋找到本事務所諮詢給予意見

 

 

評估分析程序

 

經過了解,蘇先生問題點在於本身有債務協商

有此紀錄是絕對不會有銀行會承辦貸款申請

就算債務協商全部清償就銀行授信原則也需滿一年揭露期方具貸款資格

但蘇先生說困境就再於收入就僅有5-6萬間

雖繼承房屋可居住不用繳房租但扣除債務繳款養妻育女更本不夠用

就是想能否將債務月繳給降低至2萬以下與能否轉成房貸慢慢繳

 

就我評估;

此類案件關鍵就在有無親友可幫助蘇先生

且並非作保證人而是要將房產移轉至這位親友名義再辦房貸

但也經過了解會幫助蘇先生的人也僅有配偶其他親友不願冒風險

但配偶年紀輕剛滿24歲也未有任何工作經驗甚至談收入來源

若由蘇太太名義申請就需調整好還款來源否銀行端拒絕因素太多

 

規劃辦理方式

 

經過規劃我建議蘇先生先將房產以夫妻贈與方式移轉到配偶名下

再單以蘇太太名義申請房貸以整合債務

 

而蘇先生本煩惱會否有一筆移轉稅費產生

經說明夫妻贈與可免贈與稅與暫免徵收土增稅僅需支付契稅與移轉規費

對蘇先生來講支出費用不高就有本錢可辦理

(其實本事務所也可先代墊支付待後續貸款撥款再清還即可)

 

但蘇太太未有財力證明部分這一點

因蘇先生在人仲公司以有一定能力與人脈

並商請公司老闆配合開立簡式臨時在職證明

雖這並非每家銀行可認定但因這次所申請銀行與本事務所可配合

經審核財力過於薄弱但認可還款來源合理性

加上房屋價值遠高於欲貸額度下核准機會就非常高

 

結案

 

此次先辦理夫妻間贈與過戶約一個月時間

再以蘇太太名義辦理房屋抵押貸款

雖過程上銀行本拒絕客戶所提供財力證明

但經本事務所說明以強調很順利的讓銀行妥協承辦並給予需求額度250萬

房貸250萬分20年利率2.5%月繳約1.38萬

此月繳比例也讓蘇先生能合理支付

 

總結;

此案件蘇先生私底下也有一隱憂

就是房屋是因長輩往生所繼承這也是老人家得來不易財產

如讓親友知道一結婚房產就過戶給太太會讓人說閒話

加上自己也會莫名擔心

年輕太太是否會定力不足將房產增貸或借貸民間花用殆盡

 

經我建議可利用二種方式

1*簡單點就是貸款完成辦理預告登記防止太太任意處分房產

2*否就是貸款完成再辦一次夫妻贈與而房貸維持繳納銀行端不會干預

如要有最佳保障最好還是第二項方為上策

 

 

 

 

 

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財政部公告指出

2017年發生之繼承案件適用遺產法規定之免稅額、不計入遺產總額及各項扣除額之金額如下:

 

 

 

一、遺產稅免稅額:新台幣1,200萬元。

(一)不計入遺產總額之金額:


1、被繼承人日常生活必需之器具及用具:89萬元以下部分。
2、被繼承人職業上之工具:50萬元以下部分。

(二)扣除額:


1、配偶扣除額:493萬元。


2、直系血親卑親屬扣除額:每人50萬元。其有未滿20歲者,並得按其年齡距屆滿20歲之年數,每年加扣50萬元。

3、父母扣除額:每人123萬元。


4、重度以上身心障礙特別扣除額:每人618萬元。


5、受被繼承人扶養之兄弟姊妹、祖父母扣除額:每人50萬元。兄弟姊妹中有未滿20歲者,並得按其年齡距屆滿20歲之年數,每年加扣50萬元。


6、喪葬費扣除額:123萬元。

7即日起遺產稅課稅門檻為遺產淨值(扣掉免稅額與扣除額後)0~5000萬元稅率10%、5000萬~1億元稅率15%、1億元以上稅率20%;

贈與稅依贈與淨額0~2500萬元稅率10%、 2500萬~5000萬元稅率15%、5000萬以上稅率20%,依3階段稅率課稅。

 

 

 

 

 

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售屋前先向稅局調閱財產清冊 確認有無建物避奢侈稅

民眾若出售持有未滿2年的房地,但本人、配偶和未成年直系親屬名下有前述「房屋」,多會遭國稅局認定有第2屋而要求繳奢侈稅,「售屋前應先至稅局調閱財產清冊,上頭會註明名下土地上有無建物,並實地前往該地確認有無違建搭設,避免不必要困擾。」 

房價貴,土地價格更是高昂!擁有一塊都會區的土地,做夢也會笑。

若為土地持分所有權人,也相當幸福,但須注意奢侈稅、地上房屋建造或改建的情形,地政士說,就算民眾僅持分某塊土地的一部分所有權,均可申請共有物分割,單獨交易或自行蓋屋。

萬丈高樓平地起,想要蓋任何一棟建築物,土地是絕對的必需品。然因繼承、買賣的關係,讓許多土地的所有權由2人以上共有,有人擔心,因各土地持分人對其使用、規劃意見相左,造成土地開發,或地上建築物改建進度受阻。 

要變更人數須逾1/2

根據《土地法》第34-1條第1項,共有土地或建築物,若需要處分或變更時,只要持分面積和人數均超過1/2,或持分面積超過2/3便可進行。

持分人可在登記簿謄本上的土地標示部,根據地號查詢其餘的持分人姓名。
開發所有權超過2人的空地前,仍建議徵求全體持分人的同意,不得已再循1/2、2/3的法律途徑。然而若多數持分人因種種因素,如不願更動祖產、資金充裕、期待價格攀升等,暫無土地開發計劃,少數持分人可向法院申請共有物分割,保障自己權利。 

雖持分不能逕自蓋屋
根據登記簿謄本內的土地所有權部,除非持分人間已有分管協議,否則彼此權利範圍是不分任何一處的。

持分範圍較少的民眾,可先跟其餘共有人進行「協議分割」,將權利範圍清楚劃出,協議分割雖無一定的程序步驟,但需經全體所有人明示或默示。

若協議分割失敗,可要求地政機關進行「調解分割」,該單位仍以協調為主,無分割裁決權。


上述分割方式若無法成功,欲分割者可向法院聲請「裁判分割」,法官會依原物分配、變價分配、原物分配兼金錢補償等3種方式進行判決。

民眾若不願土地分割,也可選擇金錢補償,金額則是由公告土地現值×土地總面積×該戶持分比例。

值得注意的是,當共有人出賣其應有部分時,其他共有人有同一價格的優先承購權利。
有些土地因為位處偏遠,持分人不清楚空地上是否蓋了建築物,若其餘持分人在上頭蓋了房屋,即便是未保存登記的違建,也易影響自身權益。



 

 

 

 

 

 

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發問者:

匿名

發問時間:

2013-11-10 02:19:29

解決時間:

2013-11-25 02:23:02

解答贈點:

20 ( 共有 0 人贊助 )

回答:

2 評論: 0 意見: 1

       

 

         

現與母親同住的房子,當初買的時候為讓母親安心登記在她名下
目前貸款已付清,近來母親自覺身體狀況不佳要我去辦理過戶
麻煩專業人士教導該如何辦理和如何節稅
媽媽領有殘障手冊可增加扣除額嗎?謝謝

最佳解答

 

回答者:

Mike ( 大師 1 )

擅長領域:

貸款 | 房地產

回答時間:

2013-11-11 09:56:56

 

 

板大你好 ~

針對你問題以下給予分析

 

首先就房屋贈與移轉會產生相關稅費如下

※贈與稅  (今年免稅額220萬依據房屋評定現值與土地公告現值總額)

※契稅(移轉按核定契價課徵百分之六)

※土地增值稅 (移轉時申報現值減除前次移轉現值)

※地政移轉規費 (金額的每萬12元)

※印花稅(移轉現值千分之一)

※地價稅及房屋稅 (以移轉登記日為準按天數比例計算)

※代書費用  (建物土地各一筆約1.2萬)

 

如以節稅為前提系以買賣方式會有最佳效果

可針對贈與稅與土增稅上達到較低之稅賦

但以此運作關鍵在價金流向與合理交易之實否視同贈與

建議此部分你可委託代書規劃辦理並視物與人實際狀況條件調整應對

以上回答希望對你辦理應對方向有基礎概念

 

 

 

 

 

 

 

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發問者:

匿名

發問時間:

2014-01-14 01:08:30

解決時間:

2014-01-24 01:23:05

解答贈點:

5 ( 共有 0 人贊助 )

回答:

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請問各路聰明資深的人士:
買房跟賣房要繳什麼稅?那些稅的意思又是什麼?
買房跟賣房分別的稅務又是什麼?
已經爬文爬很久的我還是看不懂意思,很多都像文言文還有專業名詞真的很難懂,還是我閱讀能力有問題?有沒有簡單且白話的解釋方式呢?
跪地,請求,拜託,各路聰明,資深,厲害的英雄,快幫小妹子我解答把!

我會非常非常非常x1000000的感謝您的!!!!

最佳解答

 

 

回答者:

Mike ( 大師 1 )

擅長領域:

貸款 | 房地產

回答時間:

2014-01-14 11:13:41

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板大你好 ~

針對你疑問以下給予解析

 

先給你概念房屋經買賣移轉就需申報相關交易稅賦

而買賣雙方皆有不同稅賦需申報

如你是想了解稅基那建議你各項去查閱其稅基意義與算法

如僅是想知道買賣雙方各需繳納何種費用我以下列出

 

房屋移轉賣方會產生相關稅費如下

※土地增值稅 (移轉時申報現值減除前次移轉現值)

※財產交易所得稅 (交易時成交額減除原始取得成本由出售人隔年申報)

※地價稅及房屋稅 (以交屋日為準按天數比例計算)

房屋移轉買方會產生相關稅費如下

※契稅(移轉按核定契價課徵百分之六)

※地政移轉規費 (金額的每萬12元)

※印花稅(移轉現值千分之一)

※地價稅及房屋稅 (以交屋日為準按天數比例計算)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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1375988_10151994352986209_1877646696_n  

 

 

稅捐稽徵處表示,為避免因課徵土地增值稅,降低所有權人重購自用住宅用地之能力,政府有重購退稅之措施,惟退稅後亦有限制,必須重購退稅後五年內,不能移轉重購土地或戶籍遷出、營業、出租等情形,否則會被追繳原退還稅款。

 

該處舉例說明,近日受理林小姐出售楠梓區土地申報案,發現該土地為九十八年重購退稅管制地(重購土地登記日期為九十八年四月一日,則五年管制期為九十八年四月一日至一○三年三月三十一日),其在辦妥產權登記之日起五年內(即一○三年三月三十一日前)再行移轉,依法應追繳原退還的土地增值稅,該處提醒民眾已辦理重購退稅之土地,如欲移轉、戶籍遷出或改作其他用途(營業、出租)等情形,請留意從完成移轉登記之日起算五年內的管制期間,預先做好規劃,以免日後有被追繳土地增值稅的困擾。

 

 

 

 

 

 

 

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bak1-04  

 

壹、程序事項

(一)修法前有關禁治產宣告及禁治產人之監護部分,由於不夠周延,遂將將「禁治產宣告」改為「監護宣告」制度,並增訂「輔助宣告」制度;將「禁治產人監護」部分修訂為「成年人之監護及輔助」,僅保留「選定監護人」並增訂「選定輔助人」,均由法院依職權選定之,明定於民國98年11月23日施行。

(二)民法總則97年5月2日修正之條文施行前(即98年11月23日施行前聲請者),已為禁治產宣告者,視為已為監護宣告;繫屬於法院之禁治產事件,其聲請禁治產宣告者,視為聲請監護宣告;聲請撤銷禁治產宣告者,視為聲請撤銷監護宣告;並均於修正施行後,適用修正後之規定。

貳、制度分類

(一)監護宣告

1、管轄法院:專屬應受監護宣告之人住所地之法院管轄。

2、聲請權人:本人、配偶、四親等內之親屬、最近一年有同居事實之其他親屬、檢察官、主管機關或社會福利機構。

3、應表明事項:監護宣告之聲請,應表明其原因(已達精神障礙或其他心智缺陷,致不能為意思表示或受意思表示,或不能辨識其意思表示之效果)、事實及證據,並提出診斷書、受監護宣告之人及聲請權人之戶籍謄本。

4、費用:聲請監護宣告事件應依民事訴訟法之規定繳納聲請費用新台幣1,000元。

5、流程:聲請人聲請後,法院會安排鑑定時間,以受監護宣告之人所在之醫院或由聲請人偕同受監護宣告之人至指定醫院配合鑑定,聲請人並應依醫院之通知繳納鑑定費用。

6、裁定(監護人之資格):法院為監護宣告之裁定時,會依職權就配偶、四親等內之親屬、最近一年就同居事實之其他親屬、主管機關、社會福利機構或其他適當之人選定一人或數人為監護人,並同時指定會同開具財產清冊之人。惟若照護受監護宣告之人之法人或機構及其代表人、負責人、或與該法人或機構有僱傭、委任或其他類似關係之人,不得為該受監護宣告之人之監護人。如法院認為聲請未達監護宣告之標準或受監護之原因消滅而仍有輔助之必要者,得依職權變更為輔助宣告。

(二)輔助宣告

1、管轄法院:專屬應受輔助宣告之人住所地之法院管轄。

2、聲請權人:本人、配偶、四親等內之親屬、最近一年有同居事實之其他親屬、檢察官、主管機關或社會福利機構。

3、應表明事項:輔助宣告之聲請,應表明其原因(已達精神障礙或其他心智缺陷,致其為意思表示或受意思表示,或辨識其意思效果之能力,顯有不足者者)、事實及證據,並提出診斷書、受輔助宣告之本人及聲請權人之戶籍謄本。補充說明:輔助宣告的對象限於成年人及未成年已結婚者,因未成年未結婚者為限制行為能力或無行為能力,無輔助宣告之實益。

4、費用:聲請輔助宣告事件依民事訴訟法之規定應繳納聲請費用新台1,000元。

5、流程:聲請人聲請後,法院會安排鑑定時間,以受輔助宣告之人所在之醫院或由聲請人偕同受輔助宣告之人至指定醫院配合鑑定,聲請人並應依醫院之通知繳納鑑定費用。

6、裁定(輔助人之資格):法院為輔助宣告之裁定時,會依職權就配偶、四親等內之親屬、最近一年就同居事實之其他親屬、主管機關、社會福利機構或其他適當之人選定一人或數人為輔助人,並同時指定會同開具財產清冊之人。惟若照護受輔助宣告之人之法人或機構及其代表人、負責人、或與該法人或機構有僱傭、委任或其他類似關係之人,不得為該受輔助宣告之人之輔助人。法院對於輔助宣告之聲請,認為有監護必要,應向聲請人曉喻變更為監護宣告之聲請,若聲請人不願變更,則駁回其聲請;受輔助宣告之人,法院認有監護之必要,得依聲請以裁定變更為監護宣告。

 

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Kaohsiung_01_scrivener_2  

 

發問者:

alan ( 初學者 5 )

發問時間:

2014-01-13 12:32:09

解決時間:

2014-01-23 12:33:03

解答贈點:

7 ( 共有 1 人贊助 )

回答:

2 評論: 0 意見: 0

       

 

請問:長輩要過戶給直系子女,採用哪一種方式比較省錢省時,例如:用贈與方式,買賣方式,等謝謝;若自行跑流程是否有大大可以提共最新詳細流程

最佳解答

 

回答者:

Mike ( 大師 1 )

擅長領域:

貸款 | 房地產

回答時間:

2014-01-14 10:47:56

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板大你好 ~

針對你問題以下給予解析

 

請問:長輩要過戶給直系子女,採用哪一種方式比較省錢省時,例如:用贈與方式,買賣方式,

 

A:如以省錢節稅為前提系以買賣較有效果

針對土增稅可善用一生一次優惠稅率

對贈與稅可舉證屬買賣交易之實只需申報無需繳納

 

若自行跑流程是否有大大可以提共最新詳細流程

 

A:你目的既為省錢也就是要以買賣方式操作

如想自行辦理可告訴你會成立機會不大且風險過高

因二等親間房屋土地買賣

要合理舉證交易資金流向與合理價金比例之實非如此簡單

跑過戶流程是制式程序如何運用稅制與交易架構達到效果才是重點

建議可委託有辦理此類案例嫻熟經驗代書操作

並詳細說明關係人之實際狀況再加以規劃以做妥當方式運作辦理

 

 

 

 

 

 

 

 

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發問者:

Lin Art ( 初學者 5 )

發問時間:

2014-01-25 18:54:58

解決時間:

2014-01-28 12:41:32

解答贈點:

5 ( 共有 0 人贊助 )

回答:

1 評論: 0 意見: 0

       

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網友正面評價100%

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請問若是父親要將此農地賣出,在將賣出土地的錢分三等份給三位兒子,在這過程中需繳納那些稅款? 若是用贈與的方式讓三位兒子共同持有,那又需繳納那些稅款?

最佳解答

  • 發問者自選

 

回答者:

Mike ( 大師 1 )

擅長領域:

貸款 | 房地產

回答時間:

2014-01-26 13:53:28

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板大你好 ~

針對你疑問以下給與回答

 

請問若是父親要將此農地賣出,在將賣出土地的錢分三等份給三位兒子,在這過程中需繳納那些稅款?

 

A:土地售出基本會產生稅賦如下

※土地增值稅 (移轉時申報現值減除前次移轉現值)

※地政移轉規費 (金額的每萬12元)

※印花稅(移轉現值千分之一)

農業用地移轉申請不課徵土地增值稅者

應依規定檢附「農業用地作農業使用證明書」正本

 

售出土地所得現金贈與給三位兒子就需申報贈與稅

今年免稅額220萬超出部分*10%就是應申報繳納稅額

 

若是用贈與的方式讓三位兒子共同持有,那又需繳納那些稅款?

 

A:需申報稅費等同如上

差別在於土地贈與會依土地公告現值計算同樣免稅額220萬

一般人會利用土地贈與因為現金計算與公告現值計算差別極大

 

綜上建議;

如此筆土地擺明就是想賣而三位兒子也屬意以拿現金為主

那建議針對節稅部分需做有效規劃

若你們如同以上構思就有辦法可將土增稅與贈與稅降至最低

當然;此等運作建議委由代書規劃辦理以事半功倍提高成功性

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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