目前日期文章:201405 (3)

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借名登記不論是口頭約定或有書面契約,在法律上都成立,

可舉證繳納房屋稅金、貸款,連房屋權狀也在手裡盡量證明是房屋的實際使用人、管理人,而對方從沒出錢出力,顯然只是借名登記的人頭。

先表明終止契約

只要證據能說服法官相信本身才是實際屋主,而且已向對方表明要終止借名登記契約,法官會據此認定對方擁有房屋所有權是不當得利,必須把所有權移轉登記。

 

房產借名登記 視同委任契約

 

將房產登記在其他親友名下,這種做法屬於借名登記契約。

借名登記契約是指當事人與對方約定,將自己的財產以對方名義登記,但仍由自己管理、使用、處分,對方答應出名登記該財產。

有很多借名登記契約,到最後都因為訂立時沒有立書面而產生爭執,但這不影響借名登記契約的有效性。

因為借名登記契約並非《民法》規定的類型化契約,最高法院目前的見解是,借名登記契約在性質上應視同為委任契約,法律效果適用《民法》委任的相關規定。

 

可提文件證明所有權

可依最高法院見解,以《民法》第五四九條第一項規定,先終止借名登記契約,再依第五四一條第二項請求將房屋和土地的所有權移轉登記返還,若對方不同意,則到法院打官司。重點是借名登記契約有效成立的舉證。

例如,提出當初購買房地的貸款文件、房屋稅地價稅繳款書、房地所有權狀也由妳保管、自購入以來長期居住該房地等事實,或是房地出租給他人並收取租金等證明,法院就有可能因此而認定借名登記契約存在,做出有利之判決。

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政府朝著實價課稅前進,加上國稅局查稅愈來愈嚴謹,不少屋主賣屋賺得的價差都會被視為「收入所得」。不少屋主在不知情的情況下才被追稅,驚訝原來稅這麼「貴」,想要節稅也來不及了。買賣屋其實都有不少稅要繳,事前可以先簡單計算,提早規劃好財務槓桿,運用資金才能更靈活。

報稅的季節又到了,去年曾買賣房屋的民眾得面臨報稅壓力,但只要準備好相關證明文件,就能爭取有利的節稅空間。

 

 

1:售屋族保留相關證件 透過「財產交易損失」節稅

 

綜合所得稅的各類申報項目中,與不動產交易相關而可能產生的稅務大致可以分為售屋的「財產交易所得」、「財產交易損失」、「重購自用住宅扣抵稅額」,以及購屋的「自用住宅購屋借款利息扣除額」、「重購自用住宅扣抵稅額」。

售屋族可透過「財產交易損失舉證」來節稅,只要出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用,計算出的財產交易所得較低,並能提供相關證明文件,就可以選擇按實際發生的價額申報。

所謂「取得成本」,是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用,包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等,以及在房屋所有權移轉登記完成前,向金融機構貸款購屋的利息和取得房屋所有權後至出售前,支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。

「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。也就是說,屋主當初售屋時,付出的相關稅費、仲介費和代書費等,以及購屋之後的裝修費用,加上購屋之前付出的利息,如果能夠提供相關證明文件,都可以扣抵。

 

 

2:透過「房屋評定現值」固定比率 計算售屋所得

不過有些屋主購屋時間較長,或是當時沒有整理好相關證明文件,無法提供取得成本及移轉費用,這類屋主也可透過「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得,只要是無法拿出購屋買賣資料的售屋者,均可適用。

財政部每年5月報稅前都會依據房地產市場變化,訂定各縣市適用的售屋所得額比率,讓售屋者可以申報售屋所得稅。洪佩君分析,售屋所得是按照出售房屋的「房屋評定現值」乘以財政部訂頒的「比率」計算得出售屋所得後,再乘上個人綜合所得稅率,就是應繳納的售屋所得稅。

舉例來說,假設財政部核定台北市2013年個人售屋財產交易所得額標準中,大安區為房屋評定現值48%,出售評定現值500萬元的房屋,應申報的售屋所得算法是500萬元X48%=240萬元,假設售屋者王小明的綜合所得稅適用稅率為40%,王小明就得付上240萬元X40%=96萬元,當年就得報上96萬元的稅。

 

3:同時買賣屋 「重購自用住宅扣抵稅額」可節稅

實價登錄實施後,不少屋主買賣房屋時其實都有明確的登錄記載,此時很有可能被國稅局直接以實際買進、賣出的交易價格作為計算基準,等於間接的實施實價課稅。

也因此若在2012年8月之後買賣的房屋,就很有可能被以實價計算,中間價差很有可能就被列入當年所得,購買預售屋則因為買價及賣價都會登記在建設公司內,倘若當年度有買賣換手、中間有價差,也可能被國稅局列入當年所得收入,最好做好心理準備。

不過賣屋者,倘若是要換屋的話,就可以使用「重購自用住宅扣抵稅額」節稅法。民眾若同時有購屋、售屋行為時,購買的房屋土地價值大於出售房屋,就有機會可以依法申請「重購自用住宅扣抵稅額」。

申請「重購自用住宅扣抵稅額」得符合以下條件:買進或賣出的2間房屋皆須符合「自用住宅」,同時其購屋土地現值超過售屋,並且2間房屋產權登記的時間必須在2年內,2間房屋登記名義人可以是本人或配偶,不限於同1人。

假設王小明2012年賣出一間房屋,土地現值100萬元,增值稅30萬元,2013年新買入1間房屋,土地現值只要超過100萬元,之前所繳的30萬元土地增值稅可全部退還,假設2013年新買入的房屋土地現值為80萬元,可以退回10萬元,假設買入的新屋土地現值小於70萬元,就沒有餘額可以退稅。

同時要注意,申請「重購自用住宅扣抵稅額」5年內不得變動,也就是此一自用住宅在5年內不得出售、或出租、或作為營業之用,否則稅捐機關會將原先的退稅追繳回去。例如上例中王小明如果獲得重購退稅,但在5年內把2013新買入的自用住宅出售或出租、或作營業之用,就會再被追回30萬元的土地增值稅。

 

 

4:購屋者別忘了「借款利息扣除額」節稅

而購屋族也一樣可以使用「自用住宅購屋借款利息扣除額」節稅法。買屋的納稅義務人多半會向金融機構貸款,只要購買自用住宅有向金融機構辦理借款,購屋借款利息就可以列舉扣除。

每年扣除額最高為30萬元,但每1申報戶以1屋為限,且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有,並以當年實際支付的該項利息支出,減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額,申報扣除。

舉例來說,小明去年度支出的購屋貸款利息共50萬元,但他在銀行的利息收入有10萬元,申報購屋借款利息時需以50萬元減去10萬元,得到餘額40萬元,但是餘額已超過申報額度上限的30萬元,因此只能以30萬元作為申報項目。

 

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5:善加運用贈與稅達到節稅目的

贈與不動產也是不少人節稅的方式。洪佩君分析,按照遺贈稅法規定,目前每人每年贈與稅免稅額是220萬元,而不動產的計算方式又是以土地公告現值為基準,通常土地公告現值不到市價的5折,再加上220萬元免稅額,可省下不少支出。

假設王小明贈與兒子800萬元的房屋,該房屋土地公告現值可能只有250萬元,被課的稅基是以250萬元減去220萬元來計算,僅30萬元,以稅率10%計算,頂多只需要繳3萬元的贈與稅。

而假設王小明贈與給兒子的是800萬元的「現金」,頂多就只能以800萬元減去220萬元的免稅額,剩下580萬元的金額因為已經達到最高稅率,還得乘上40%稅率,所以光是贈與稅金就達到232萬元,王小明利用不動產贈與給兒子,至少可省下229萬元的稅金,可順利達到節稅目的。

 

撰文/林過 

 

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北區國稅局板橋分局課長陳寶惠表示,往年民眾申辦綜合所得稅時,常因漏報所得,必須重新申報,若過了報稅期限,就只能以書面方式辦理,相當麻煩,提醒民眾五大常見報稅錯誤,在申報前要特別留意。

陳寶惠指出,民眾最常搞混的是免稅額申報計算,一般人免稅額為八萬五千元,年滿七十歲的納稅義務人本人、配偶,以及受扶養之「直系尊親屬(父母或祖父母)」,其免稅額為十二萬七千五百元,但若申報扶養年滿七十歲的「其他親屬」,免稅額只有八萬五千元。

第二個部分則為扣除額申報錯誤,陳寶惠舉例,包括美容整型、看護、坐月子等支出並不能申報醫療費用;去年引起爭議的「隔代教養是否可申報教育扣除額」問題,由於相關條文尚未修正,目前仍只有父母能申報子女教育學費扣除額。

陳寶惠表示,自用住宅的房貸利息可以列舉扣除,每年最多可申報三十萬元,但須先減除儲蓄投資特別扣除額,且不能同時申報房貸利息與房租支出,也不能申報修繕或消費性貸款利息。

身心障礙扣除額申辦,許多人常只有檢附「重大傷病卡」,但陳寶惠強調,必須另附身心障礙手冊或精神科醫生診斷證明書影本,才可申報。

陳寶惠說,往年常發生漏報所得的項目,包括租賃所得、私人借貸利息所得、財產交易所得、受扶養親屬所得等,民眾申報前要特別留意,避免漏報。

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