目前日期文章:201406 (2)

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連揮4拳 管制區擴至桃園

〔自由時報記者盧冠誠/台北報導〕中央銀行昨召開第二季理監事會議,雖符合市場預期連續十二季維持利率不變,但在房市已有反轉跡象,出乎市場預料之外,連揮四記重拳,推出第四波選擇性信用管制,除了擴大管制區到桃園縣,還針對第三戶房貸、豪宅、公司法人房貸進行調控。

當被問到是否會把房市打死?央行總裁彭淮南斬釘截鐵說:「不會!」至於是否會衝擊房仲,造成失業率上揚?彭回應:「怎麼會呢?台灣還有那些口袋很深的買家。」

2戶管控區 增北桃8

央行這次把新北市的五股、泰山、八里、鶯歌及桃園縣的桃園、蘆竹、中壢、龜山等合計八區,新增到第二戶房貸成數最高六成的管控區內;同時新增全國不分區第三戶以上房貸,最高貸款成數五成。

再來是降低豪宅認定標準,由原先雙北市八千萬元以上、其他地區五千萬元以上高價住宅,降至台北市七千萬元以上、新北市六千萬元以上、其他地區四千萬元以上,且最高貸款成數由六成降至五成。

最後則是調降公司法人購置住宅貸款最高貸款成數,同樣以五成為限。

彭淮南表示,房貸集中及房價高漲情形,有外溢現象,上述新增八個行政區,過去三年半房價漲幅超過四十%,加上各銀行自律措施寬嚴不一,所以擴大特定地區範圍。

行庫主管指出,央行措施主要是針對二戶以上房貸的投資客,以及豪宅買家,對首購族幾乎沒有影響,若擔保品位置、薪資條件「雙好」的客戶,最高仍可貸到八成;至於非管控區的投資客房貸,大都也都降至六成左右。

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「房貸型壽險」的保障內容與一般的壽險類似,差別在於,被保人是專門針對負有房貸責任的人,像是購屋需求的一家之主。投保一樣或低於房貸額度的「房貸型壽險」,當被保人身故時,保險公司便會將身故保險金給付給銀行,代被保人償還剩餘房貸,避免身故後房子被收回,使得家庭成員流離失所。
 
  以下是投保前需要注意的地方。
 
  保障額度
 
  保障額度大多分為平準型及遞減型,兩者最大的差別在於,平準型是固定保額,遞減型是逐年遞減。舉例來說,當房貸為500萬時,投保平準型50010年期,不論這十年陸續還清多少房貸,保額一律是500萬;若是投保遞減型50010年期,保額則會每年依償還房貸狀況遞減,保障範圍就未償還的房貸做理賠,但要注意,其保額遞減的額度,大多是固定的。
 
  過去的房貸型壽險,通常只能以躉繳方式繳保費,這對需要同時繳納房貸的被保人來說,亦是一筆負擔,且此險種是提供當房貸無法繳納時,能夠代為繳清房貸的保障,若房貸設定分期二十年,投保時,比照房貸設定二十年期,並躉繳保費,房貸卻提前於第十五年繳清,剩下的房貸型壽險,就失去了保障原意,所以,金管會於101年底發函(註1)要求,房貸型壽險應有躉繳型跟期繳型供選擇。
 
  被保人
 
  由於房貸型壽險大多與房貸金額連動,因此,承保對象多限於金融機構核准之房貸的客戶。
 
  要保人
 
  過去房貸型壽險的要保人,強制規定是金融機構(如銀行),但由於要保人負有變更保單內容的權益,像是保額的增減、提前解約與否等等,對繳付保費的被保人來說,會有所疑慮,因此,金管會於101年(註1)要求,新型的房貸型壽險,要保人得與被保人相同,要保人不再強制為金融機構。
 
   受益人
 
  基於投保目的,是因事故發生(如身故或全殘)無法繳納房貸時,利用理賠金代替償還房貸,所以,房貸型壽險並非像一般壽險,由家人擔任第一順位,通常受益人的第一順位,是核准房貸的金融機構,以保障金融機構的債權。
  房貸型壽險的本質,其實與定期壽險類似,差別在於,房貸型壽險是專門針對房貸這一塊風險,且辦理房貸時,搭配房貸型壽險,有的銀行會給予較優惠的利率。可以評估是否有這樣的需求。
 
  房貸型壽險的保障項目,除了基本的身故、全殘保險金之外,有的會有意外傷害、重大疾病等保障項目,在評估需求時,還是要以房貸繳納風險為主要考量,其餘像是意外、醫療支出等風險,不應一同評估。當房貸繳清時,長年期的房貸型壽險一旦到期,要注意其契約的保障是否會跟著不見。若當初規劃房貸型壽險,將醫療納入考量,在投保期間,若發生體況,一旦房貸型壽險到期,要再投保其他醫療險時,就會有無法承保的風險。
 
  另外,金管會發函(註1),要求銀行不能以貸款優惠利率,做為購買房貸型壽險的誘因,因此,有需求的人,可以自行多方比較,並主動加以詢問。

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