目前日期文章:201407 (5)

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近期台股多頭格局,在市場一片看好的聲浪中,銀行業者建議民眾利用這個時機重新檢視自身的財務狀況,讓手中的股票也能成為財務規劃的一環,資金運用可更為靈活。

 

台新銀行資深副總經理蘇晉川表示,現在的社會結構主要是以小家庭組成,全家經濟重擔往往繫於夫妻兩人或其中一人身上,加上物價上漲致日常消費與日俱增,生活中難免有資金缺口。以銀行融資管道而言,除了一般人熟悉的房屋貸款、信用貸款以及汽車貸款之外,許多民眾不知道股票也是財務規劃、資金活用的重要選項之一。

 

蘇晉川分析,股票質借貸款服務最大的特色是手中股票不用賣出,又有靈活的資金額度可調度使用;申請人不限工作、免保證人,一般股票投資族都可申貸,且核貸成數高,利率3.99%起,最高可申貸1,000萬元,且能接受多種股票同時申請;申請人憑證券存摺設質借款,申辦手續輕鬆簡便,只要備齊文件,最快可當日撥款;貸款額度內隨借隨還,若無動用就不計息,幫民眾省下利息。




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房子被拍賣後,法院如何分配拍賣款項呢?優先順序呢?

一 .執行費用,指取得執行名義,聲請強制執行,從查封、測量、鑑價、拍賣登報等等,統稱為執行費用。

二.扣土地增值稅

三.抵押債權人(大部份都是銀行)分配,有多順位債權人時,依順位優先受償。

四.房屋稅,地價稅,所得稅等國家欠稅。

五.普通債權人(幾乎是民間債權人),有多位債權人時,依債權比例分配。

六.如有甚剰餘,分配給原屋主所有權人。

如不足清償債權人債務,法院會核發債權憑證,俟發現債務人有財產時再執行。

Q2:債權銀行本金+利息及滯納金(也稱違約金)總額如在設定抵押額內,則為第三順序分配的抵押債權;如有超出,超出部份列為第五順序普通債權。

一般銀行的違約金是以未繳納貸款利息的10%計算,但超過六個月後,則以利息20%計算。

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專業法拍屋投資客,處理此方面有下列兩項方式:

一.自行點交

  如果研判債務人跑路,確定不會回來,就找公司10來人,除了幫忙搬運,還有清點造册,打包照相做證人任務;萬一人算不如天算,債務人竟然回來要東西,還聲稱有多貴重的留置物,此時10幾個人連留置物的合照,保證讓對方目瞪口呆。

二.法院點交

  如果判斷債務人有回來可能,就得依法院點交程序,在三、四個月時間由法院來現場點交,配合法院安排管區警察,現場清點造册。

不論以上那種方法,清點造册後,法院將留置物點交我們保管;為了讓客戶能馬上交屋使用,我們不會將留置物放在房屋現場保管,而會搬運到我們公司貨櫃保管處存放。

然後,通知債務人來領取,通知不到,以對方戶籍聲請公示送達,登報通知;通知後未來領取,就聲請法院拍賣,再將拍賣款提存法院保管,就不管他來不來領了。

問題是這些東西幾乎是賣不掉的,所以我們必須承買下來,否則要保管至何年何月呢?買下這些無用東西,不是運至廢棄處丟掉,就是當場放火燒掉。



如果您與對方有達成協議書,拿了您5萬搬家費,到時卻找不到人,您確實可依協議內容,將這些留置物當廢棄物丟掉;重點是對方己人去樓空,是不是己斷水電,可在大門口留字條幾天,都亳無音訊,再會同多人前來搬遷留置物;萬一對方回來抗爭,協同搬遷的數人要當證人,證明當初無人在家的狀況。

假若對方還在出入這間房子,甚至委託第三人要求您寬限幾日交屋,雖然對方同意任您當廢棄物處理,但您不是法院,對方還没完全同意您交屋時,您不能自行進入。

曾有這一個類似案例,拍定人依交屋期限,來到房屋現場,發現無人在家,但屋內有不少留置物。

拍定人以對方己書面同意當廢棄物處理,就通知搬家公司,費了大把勁,快搬完之前,債務人突然回來,要求寬限三天及把東西搬回屋內。

拍定人不甘心忙了半天,堅持要先搬至別處;此時債務人直接向管區報案,案子被檢察官起訴,最後到高等法院雙方和解,拍定人賠償60萬台幣才脫身;官司纏訟一年左右,當初一念之差,弄得心力交疲,可真冤枉。

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想要擁有理想中的房子,就必須承擔相當的房貸

近年台灣房價高漲,買房壓力大增,然而除了籌備頭期款外,之後的房貸也十分可觀,雖然現在利率並不高,但若家庭想住到大一點坪數且離市區不太遠的地方,金額仍是十分可觀。再者對自住族群來說,房貸一揹恐怕就要十幾二十年,若不作好萬全的打算,恐怕會被房貸壓垮;因此提醒付得起的房貸,比買得起得總價更重要。

或許正好適逢選舉年,政府打房地產投資客意圖明顯,針對擁有多屋、豪宅等人祭出一連串措施,導致近期房市冷清許多;反觀自住族群由於不受政策影響,因此想買房的心態也開始蠢蠢欲動。優美地產企研室召集人葉立敏就表示,想買房自住的民眾,除了遵守333原則外,建議買15坪以上房屋、且買房金額要計算到極限,最後若非純投資、盡量連本帶利還。

房貸儲蓄 最多不可超過4成

一般提到的333原則,是指每個月償還的貸款金額不要超過薪水的1/3,剩下1/3則是用在生活開銷,其餘則是儲蓄理財。不過對自住客來說,因為房子是自己的,所以房貸多少有點儲蓄的概念,葉立敏認為,房貸最多僅能佔到4成,否則在大城市中會居大不易。

至於夫妻或者情侶合買的話,視雙方工作情況,房貸可能會拉高到兩人總薪資的1/2,因為多一個人幫忙分攤房貸以及生活開銷,所以才能提高比例,但收入一半都拿去繳房貸,基本上也是極限了。此外也有可能會發生意外事故或者分手等因素,使得房貸過重,這也是需要納入考量的。

若非純投資 盡量連本帶利還款

葉立敏強調,付得起的房貸,絕對比買得起的總價更重要。雖然銀行通常會有1-2年不等的寬限期,讓民眾可以只還利息不還本金,但是這只是先甘後苦而已。在寬限期間看來,似乎每個月繳納的「租金」很便宜,但是卻是將痛苦延後;待寬限期一結束,貸款壓力會突然變得十分龐大,恐怕將透支自己的金錢。

此外,雖然可能現在的收入可以償還的起銀行貸款,但是天有不測風雲,假使突然家中有突發狀況、身體健康出問題等等,都將直接影響還款能力,所以並不是說只要能力可以達到,能貸多少就貸多少,還要檢視自己是否有長期的還款能力。

自住最好買15坪以上 可貸款成數較高

在挑選房屋上,雖然許多小資族習慣購買小套房,但是葉立敏提醒,對於權狀15坪以下的房屋,通常銀行都只能貸款到5成,也就是說自備款高達一半;優美地產分析,主要是因為通常購買這種小套房的人,都是經濟上比較不強,未來環款也可能比較困難,所以才不願意給太多房貸。

反觀15坪以上的「大套房」通常可以拿到7、8成的房貸,購屋族的自備款只要準備2-3成就好。尤其是首購族或者夫妻能夠拿到較多的優惠。相比之下或許以總價來看,小套房的確比大套房便宜許多,但是所需要的自備款其實差距並不大,因此不如直接考慮大套房,住起來也比較舒服。

計算到極限 任何花費都要納入考量

除了頭期款與每個月的貸款償還外,民眾往往忽略了一些額外但卻又是必須的開銷,因此如何將所有花費記算到極限,以避免買了房子之後發現手邊資金周轉不靈。葉立敏表示,買房的時候,最好手上還要有多出來的鬆動資金可以運動,大約需要20-30萬不等。

買房子是件大事,不只要負擔房屋總價,還有代書費、過戶費、以及房仲費等;若是買到新成屋,恐怕還要有牽管線的費用、裝潢費,以及家具裝置費,林林總總加下來,金額也不小。特別是代書費、過戶費這類無法積欠的開銷,最容易影響資金的周轉。

此外葉立敏建議,從租房子轉向買房自住的民眾,每個月的水電費、網路費、管理費等等,也都盡量要考量進去,否則原先以為買房後,薪資剛好可以繳交銀行貸款,卻被其他開支打倒。

出自於 鉅亨網

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中央銀行六月底祭出第四波選擇性信用管制,央行特別模擬八十一種申貸情境,發文全國金融機構作為「房貸對應教戰守則」。

央行以「Q&A」(問與答)方式列出八十一種情境,包括管制區內第二戶房貸、全國不分區第三戶房貸、豪宅房貸、公司法人房貸,以及建商土地抵押貸款等,整份文件長達二十頁。

「民眾想鑽的漏洞,幾乎都在這部寶典裡面!」一位公股行庫主管說,很多民眾想利用轉貸機會增加貸款額度,但央行明確告知各金融機構,受限戶自撥款日起三年內,辦理轉貸金額不得超過原貸款餘額,亦即不可增貸;且就算滿三年辦理轉貸,雖可增貸,但轉增貸金額合計不得超過原貸款額度。

 

豪宅方面,央行以民眾購買台中市四千萬元住宅為例,即使金融機構鑑價僅三千萬元,但仍適用豪宅版選擇性信用管制,且房貸成數最高不得超過鑑價或買賣金額「較低者」(三千萬元)的五成。

央行發文對象,除了銀行、壽險、郵局外,還包括農、漁會信用部,避免民眾利用地方基層金融機構逃避規範,並告知將與金管會加強金檢,一旦發現違規,就會依相關法律規定處分。

行庫主管指出,央行新增全國不分區第三戶房貸最高五成的限制後,各分行都會上聯徵中心辦理歸戶查詢,已讓金融機構有所適從,可能成為各類貸款客的夢魘。

以下為央行問答連結下載區:

模擬八十一種申貸情境問答集 銀行核貸有依據

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