目前日期文章:201409 (2)

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辦理自益信託且實際自住,房屋稅仍可申報自用住宅1.2%稅率。財政部近日發布解釋函令說明,如果房屋所有權辦理自益信託,即便契約上暫把所有權登記移轉給受託單位不在自己名下,但因為受益者是本人,沒有投資獲利移轉等問題,加上能證實有實際居住的話,將開放仍可申報自用住宅的1.2%房屋稅率。

為解決不動產炒作囤房問題,財政部今年通過房屋稅法修訂,調高持有不動產的房屋稅率,將自用住宅稅率維持1.2%不變,但其他不符非自用住宅的房屋,則必須依當地政府規範,課徵1.5%到3.6%不等的稅率。

也就是說,能否適用較低的1.2%稅率,重點在於必須符合自用住宅的實質條件。財政部官員指出,之前屋主若有辦理信託房屋的話,因為信託契約中,必須把房屋的所有權暫時移轉給例如銀行等受託單位,契約期間內,等於房子不在所有權人的登記名下,自然無法申報自用住宅的稅率。

財政部指出,經過內部討論後,考量到因為信託類型繁多,如果委託人、受益人是同一人,就是所謂的「自益信託」,加上信託的房屋,實際上還提供委託人本人、配偶或其直系親屬居住使用,且跟房屋信託目的不違背,這種情形下,還是可把委託人視同房屋所有權人,仍可申報1.2%的自用住宅稅率。

 

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出售不動產,每人一生有一次按10%稅率課徵土地增值稅的節稅機會,夫妻欲藉互贈房產方式,充分運用「一生一次」低稅率權益時,切記受贈後的二年內須「惜售」,才能避免特種貨物及勞務稅(奢侈稅)上身。

財政部指出,不動產奢侈稅並不對自用住宅課稅。奢侈稅所指「自用住宅」,是以本人、配偶及未成年直系親屬名下僅有一戶者為限。除此之外,名下擁有不只一棟房產者,要藉夫妻贈與的節稅模式,達到節省土增稅的目的,須避免在受贈後二年內出售,否則反而會被課徵更重的奢侈稅。

根據稅法規定,夫妻互贈房產可免課徵土地增值稅,如屬自用住宅,出售時未曾使用過「一生一次」優惠增值稅率者,可以申請按10%稅率繳稅。坊間有納稅人為充分運用自用住宅優惠增值稅率,鑑於本身已用畢「一生一次」的節稅權利,轉將其名下待售的房產,贈與給未曾使用「一生一次」的配偶,再由配偶出售房產,並以配偶名義申請按10%的優惠增值稅率繳稅。

財政部指出,夫妻互相贈與房地,雖然沒有課徵土地增值稅的問題,但若夫妻及未成年子女名下不只一戶房地,自受贈持有期間不到二年再行出售,會被課徵10%15%奢侈稅。因此,在進行節稅規劃時,民眾必須確認受贈後二年內不會出售受贈房產,才能達到節稅目的。奢侈稅是以房屋及土地合併的實際總售價,按10%15%的稅率,課徵奢侈稅;土地增值稅則是按照公告現值課徵,自用住宅一生一次稅率為10%、一般土地則按20%40%稅率累進課徵。

民眾若為享受土增稅自用住宅用地優惠稅率,先藉由夫妻間贈與不課徵土地增值稅,將不動產過戶給配偶後再行出售,最好儘早規劃,避開二年的「閉鎖期」,在受贈後二年再出售,即可依法享有10%的土增稅優惠稅率,同時也不必擔心繳納更重的奢侈稅。

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