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銀行業看壞2015 5大原因「儘量不做」房貸業務
好房網News編輯中心/整理報導 看到房地合一可能延緩想買房?恐怕得踮踮自己的斤兩!因為政府祭出一連串打房措施,買方轉趨觀望,現在包括不動產龍頭的土銀,大型行庫當中的台銀、合庫及三商銀等,已經編列2015年房貸量預算「零成長」,另外像是華銀、彰銀及合庫還調整了房貸策略,有的是下調房貸額度,有的則是「儘量不做」非自用住宅貸款,銀行業者列舉了「5大因素」看淡房市景氣。

就銀行業者接受媒體訪問後的說法,包括不動產龍頭土銀、台銀、合庫及三商銀等大型行庫均指出,近來房市交易明顯萎縮加上選舉衝擊,買方轉趨觀望,即使目前選舉結束,未來還是有「6大因素」會造成房市景氣不振,其中包括現況類的房價已處高檔、利率將從谷底攀升以及明年容積率總量管制這三點,以及預估類的兩項,其中包括建商搶建潮可能導致房市供過於求,以及未來政府可能加重打房力道,所以考量前述各項不確定因素,銀行已經開始動作。 像是華南銀行的措施,2015年元月起把目前最高85%的貸款成數往下調0.5成、新承做房貸均利率都超過2%合庫方面也在媒體表示,即日起「儘量不做」非首購房貸、全面收回分行經理非首購房貸的權限,非自用房貸一律報總行審核。,另外像是不動產龍頭土銀、台銀及三商銀等,也編列2015年房貸量預算均「零成長」。 專家表示其實銀行房貸趨嚴還是可以貸款,只不過得讓自己的條件更好,像是之前所說的「聯徵」5大扣分地雷不要踩、房貸要「身家清白」 四大禁忌一個都不要出現...等文章,都是一些方法,不過想要選擇向銀行借錢,還是要想到自己是否有長期的還款能力,目前的能力不代表未來的體力

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過世前2年處分資產 仍列計遺產總額
錢財生不帶來、死不帶去。當人百日之後,其所留下的遺產,若無特別規劃,通常會流往兩方:家人(繼承)和國家(遺產稅)。所謂肥水不落外人田,有些人生前會進行合法節稅,減少繼承人要繳的遺產稅。

 

 遺產有動產和不動產,前者包括存款、股票、現金或黃金珠寶…等,不動產則為土地、地上物和房屋。

若為中華民國公民,一旦過世,海內海外的資產皆要課徵遺產稅;若非本國公民過世,也要課徵他在國內資產的遺產稅。 

 

        

資產在國內須課稅

遺產稅的課稅基準,土地以公告土地現值、房屋以評定現值的價格為準。兩者的價格再加上動產的金額,即為遺產總額;遺產總額扣除免稅額及政府公告的13項扣除額,得出課稅遺產淨額。免稅額部分,一般人為1200萬元,軍、警、公教人員執行職務死亡者,提高至2400萬元。
游璿樺說,遺產稅為遺產淨額的10%,為了避免惡意脫產,過世前2年內處分的資產,仍會被國稅局列入遺產總額。

這當中排除掉每人每年的220萬元贈與額度。故民眾在進行財產規劃時,不要忽略每年的220萬元免稅贈與額度。 

 

 

6個月內須完成繼承

        近來房價高漲,市中心房價動輒千萬,但因公告土地現值和房屋評定現值,低於市價不少,故將動產拿去購買不動產,是許多人的節稅方法,以1000萬元為例,若全為現金,過世後,該1000萬元將全被列為遺產總額,但若購買1000萬元的房產,公告和評定現值會比1000萬元低(如500萬元),可減少遺產稅金額。

繼承人應在6個月內,繳清遺產稅並完成繼承登記。考慮到不重複課稅,若過世的父親,其下部分資產是在5年內,透過繼承取得,「由於當時已繳過稅,將不列入遺產淨額,」若為6~9年,則依80%、60%、40%、20%的比例減免。「國稅局僅負責收稅,完稅後的遺產處分,則回歸到《民法》,看是依照法定或遺囑協定。」國稅局開出完稅證明後,繼承才能請地政機關開通房產權限,進行繼承登記

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國內房地產市場已經持續飆漲超過10年,隨著房價的不斷攀高,市場供給的大幅放大,銀行對於房屋貸款的承作也有日趨緊縮的趨勢,核貸成數逐漸下滑,核貸利率卻逆勢上揚,讓很多自住購屋者很傷腦筋,如何增加購屋核貸籌碼呢?讓購屋房貸還是可以輕鬆貸、輕鬆還的。

購屋貸款創新高 放款卻緊縮

根據中央銀行統計,今年來民眾購置住宅貸款持續創歷史新高紀錄,不過若與去年比,年增率有明顯縮小的情形。

除了有些銀行房貸餘額已經接近放貸上限外,最主要是最近銀行對於房貸都已有居高思危的風險意識,在房貸承作上不像過去那麼寬鬆,核貸利率也有漸漸走高的趨勢,甚至有些銀行還訂出一些內規,明訂特定產品、特定人士為「拒絕往來戶」,令一些自住購屋者大傷腦筋。

想增額度降利率 要投其所好

在此情勢下,如果還是有自住或是換屋需求需要貸款,就要抓住銀行業者的「喜好」,只要投其所好,想要貸到比別人高出1~1.5成之核貸額度或是比別人低1~3碼之房貸利率,還是不難!但要如何投銀行業者之所好可從以下4點探究!

1、買銀行最愛的房子

銀行業者對國內房屋市場都有類似A、B、C之等級區分,也就是他們對於房子的喜好程度,A級地區房屋之房貸額度最高、利率水準較低,這當然就是銀行最愛的房子;相對的,C級地段的房子房貸額度低、利率較高。

所以購屋前,多打聽幾家銀行,看看該房子是座落在哪個等級的房貸區,免得將來要繳較高房貸,還可能落入一旦要轉手也不易賣掉的窘境,因為銀行所訂之房貸等級,正是萬一房貸戶繳不出錢,他們要處理掉該房子的難易程度。

2、注意個人信用狀態

個人的信用狀態,小如信用卡或是現金卡之繳款狀況,大者不隨便替別人做保,因為這些都會影響銀行要不要將房貸借你,或是借款給你的條件好壞。據了解,有不少前幾年雙卡風暴下的卡奴,現在想要買房子,就無法順利從銀行體系借到錢,即使借得到的條件也是很差的。

3、信用高就業者為主要申貸人

銀行承作房屋貸款,除了看房屋產品本身外,就是看借貸者還款的能力,所以還款能力越高者例如三師、公務員、上市櫃公司員工等,取得之房貸條件越好,反之,房貸條件就較差。舉例假如老公是開計程車,老婆是公務員,則以老婆名義借貸,其房貸條件絕對比老公好很多。

 

張欣民提供

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