目前日期文章:201504 (4)

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房屋稅即將在5月開徵,預期擁有4戶以上房屋的屋主以及房屋位處精華地段的屋主房屋稅都將大幅調高,最高甚至可能增加20倍,信義代書表示,可以在買屋申報契稅時勾選「現值最高」、「徵收率最高」的房屋為自用住宅,可有效避免房屋稅爆增;另外,自用住宅如出租或是空屋,也會不被視為自用住宅,建議平日可保留水電繳費單據來證明。 部分縣市大幅調整

 

房屋標準單價表、調高路段率以及及調整房屋稅稅率,民眾普遍預期今年收到房屋稅單時會「很有感」,特別是同時符合「2015年7月1日以後取得使用執照(適用新房屋構造標準單價)」、「高級住宅」、「多屋族」3大條件的民眾,房屋稅最高可能會有20倍以上的差距。

「囤房稅」,其實並不是一個全新的稅制,而是針對「多屋族」將房屋稅稅率做了調整,「囤房稅」採全國總歸戶模式,持有第4戶以上住宅就必須按照非自住稅率1.5%至3.6%課徵,因此建議民眾在買進第4間房屋時,申報契稅時記得勾選「現值最高」以及「徵收率最高」的房屋作為自用住宅。

舉例來說,假如王先生在台北、新北、花蓮共持有4戶以上房產,「3戶自住房屋擇定」的最佳選擇節稅法,就是優先勾選「現值最高」以及「徵收率最高」的房屋,也就是說,王先生應該將持有的北市房屋優先勾選為自用住宅,即可有效節稅,建議多屋族收到稅單時一定要好好檢視一下房屋稅率適用是否有誤。過去房屋稅都是按照「使用現況」課徵,例如雖然住宅出租使用,但只要是作為住家使用,還是以住家用稅率課徵,但房屋稅條例第5條修訂後,今年不僅住家用,還要供其本人、配偶或直系親屬實際居住使用,且只要有出租、營業行為便不符合1.2%的住家用稅率。

另外,空屋以往是依據使用執照所載用途課徵住家用或非住家非營業房屋稅,但現在房屋空置不為使用者,則應按其現值依據使用執照所載用途或都市計畫分區使用範圍認定,分別以非自住之其他住家用房屋或非住家用房屋稅率課徵。

針對房屋用途的稽查,過去稅捐處為個案查核,現在則改為例行稽查,代表查獲率將會提高,雖然目前尚未界定自住標準需設立戶籍或提供水電單據、鄰里長證明…等,但建議民眾可先保留水電繳費單據,以利日後作為自用住宅的節稅證明。

 

 

 

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【案件狀況】

 

台中市南區:魏小姐

職業:通訊行店長

年齡:32歲

負債:信用卡協商債務60萬

 

 

魏小姐因網路搜詢於這星期來電本人希望能利用名下房屋借出資金

了解魏曉解狀況後大致如下;

魏小姐因通訊行經營不善導致虧欠多方廠商約80萬款項

而數年前魏小姐因有卡債問題向銀行申請協商核准

所以導致目前債信狀況不良也無法向銀行申請任何貸款以取得資金

年前因受母親贈與位於台中南區一間公寓交於出租收取租金

但因私人因素導致權狀遺失間接臨時需錢孔急時無法立時提出權狀

因積欠款項於近日需交出但權狀遺失補發申請需35工作天

沒有權狀可供設定就算想向民間方式借貸也不可能

近日委託本人協助以暫無權狀下能否先代墊方式取得資金

 

 

評估分析程序

 

房屋位於台中南區屬無電梯公寓型.無貸款下要借貸到100萬不是問題

重點在於無權狀可供設定抵押情況下絕大多數金主是不可能承作

問清楚魏小姐權狀是確實遺失還是債務或訴訟問題遭他人扣住

並提醒若是屬他人扣住但向地政單位謊報遺失申請補發恐會有

觸犯刑法第214規定:

「明知為不實之事項,而使公務員登載於職務上所掌之公文書,足以生損害於公眾或他人者,處3年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。」

 

規劃辦理方式

 

在確定權狀確實屬遺失狀況下並調閱謄本確定魏小姐為屋主本人

雖無權狀可設定抵押但因本人有配合金主可處理此特殊個案

只要非隱密不實並確實有證明以著手申請補發權狀程序

我方金主皆可先免設定給予資金緩急

待權狀核發後再補設定抵押權利

而房屋以有出租他人無法現勘內況此部分也可配合保密免勘估

 

 

結案

 

此案關鍵在於魏小姐無法提供權狀設定但又急需6天內取得資金

自行翻報紙找網路問了多家民間借貸公司都無法辦理

此次經由本人協助順利取得80萬資金償還債權人

但也向魏小姐建議畢竟民間借貸其利息比銀行高出甚多

往後吃重的月繳也會造成負擔

因魏小姐本身以有協商無法申請貸款但債信紀錄尚有5年時間

本人也建議如母親條件許可.可利用買賣方式移轉到母親名下

並貸出資金清償民間借款與一並清償協商債務以降低往後月繳負擔

 

 

 

 

 

 本事務所正派經營、辦理積極、成功率高

各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎、代墊款、移轉節稅

現任合格地政士及市政府核准執業證照

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【案件狀況】

 

雲林縣林內鄉:張先生

職業:退休無業

年齡:52歲

負債:土地貸款50萬

 

 

張先生於近期來電本人希望能利用名下土地增借出資金

了解張先生此次增貸意圖後大致如下

張先生本為工地綁鐵工因年紀體力問題二年前退休

因退休後未有正常收入來源並子女也於無業中

構思利用位老家林內鄉農地申請貸款資金以與子女一並創業使用

經過了解需求250萬資金加盟坊間知名飲茶店

張先生此筆農地價值約有400萬以上於土地銀行尚有50萬貸款

年後詢問土銀行可否增貸但因受限於現今土地貸款管制

與張先生及其子女皆無法提供財力證明所以遭土銀拒絕增貸申請

近日委託本人協助規劃找銀行申請轉增貸以取得創業資金

 

 

 

評估分析程序

 

土地位於林內鄉雖較偏遠又屬農地因應管制要貸款恐會需農用證明

經估價土地價值性是足夠

如欲借貸判斷約可放到近300萬

但因最大癥結點在於張先生與子女都無法提供財力證明與基本還款來源

所以送件轉增貸銀行勢必要有合理資金用途說明與舉證

方有可能爭取銀行端核准並滿足客戶所需額度

 

 

規劃辦理方式

 

因此農地貸款案件雖無農用證明但此部分並不難說明解決

銀行端就需先評估客戶信用條件與未來償債能力

酌請張先生準備加盟資料與證明包含設立地點與飲食牌申請文件

以此資料取信銀行資金用途合理性並其中一名子女作保

在銀行徵審過程中一度遭銀行以同樣理由退件

經過一番協調以降低額度方式退而求其次有核准即可

 

 

結案

 

雖現今土地貸款包含各類地目分區土地皆有諸多管制

讓現在空有土地但要申請貸款資金使用皆有其基本難度

但此案關鍵在於此筆土地位於該區段尚屬強手

銀行端認為尚有價值性並經過協辦代書方一番周旋協調方給予核准

核準200萬分15年利率2.5%月繳1.3萬

200萬代償原土銀50萬尚有150萬資金可使用

加盟需130萬含裝潢設備備料雖略顯不足但至少有餘額預備金可利用

 

 

 

 

 

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每年五月,家家戶戶都要繳房屋稅,但今年,如台北市長柯文哲所說,「大家收到稅單可能會嚇一跳」。實價課稅還未上路,低稅時代已宣告成為過去。

房地產稅負分成交易稅、持有稅兩大類,由於國內計稅採房地分離、遠低於市價的公告價格,稅額因此長期偏低。所以從2011年起,財政部及各縣市政府推出一連串房產稅改革措施,包括奢侈稅、豪宅稅、囤房稅、調高土地公告現值、房屋評定現值等;單一稅基其實都已悄悄調升了,如果以多個稅目「相乘」計稅,結果如何讓人「嚇一跳」?

 

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