擁有1間自己的房子，是件幸福的事。努力工作存錢，花大量時間挑選產品

若沒注意賣方在抵押權設定銀行內的其餘欠款問題，容易引起交易糾紛。

消保官曾發生銀行希望借款人在清償房貸時，同時償還同銀行的信用貸款，否則會衍生銀行不給予清償證明的問題。

房屋買賣糾紛佔總糾紛事件前10名，現今房產買賣雖多有專業代書協助，民眾仍需對基本法規有所認知。

 
許多人認為有抵押品的房屋貸款，和無抵押品的信用貸款不相關。

惟兩者若由同間銀行貸出，在買方銀行進行代償還款時，賣方銀行常會要求清償房貸外，需額外全數或部分清償信用貸款，否則不給予清償證明書或塗銷同意書，此舉會影響買方的房貸銀行放款，造成交易延遲甚至破局。 

在登記謄本的他項權利部內，會顯示屋主房貸銀行的抵押權設定，其中設定的金額是銀行對該房產評估的價格，通常會高於實際放貸金額2成，「若顯示金額為1000萬元，通常會給予800萬元的貸款。」 

信用貸款雖無抵押品，但在同銀行有不動產抵押權設定的客戶，信貸額度相對較高。

「屋主售屋時，銀行會擔心房貸以外的債權無法收回，故會要求同時償還部分信貸、甚至設定擔保的欠款。」 

抵押看謄本「他項權利部」

為讓賣方還完房貸和仲介手續費等金額後，尚有資金可付銀行內其餘借款

建議成交總價至少應高於屋主原申辦房貸總額的1成，避免清償證明無法取得。

多數銀行在買方實際還款前，不願透露賣方房貸外的借款和還款情形，代書會請屋主到銀行開餘額證明，瞭解至今繳息還款紀錄。

多數民眾買房仰賴銀行貸款，抵押權部分宜特別注意。

房產在經地政機關登記後，會發給所有權人「所有權狀」或「他項權利證明書」。

買賣雙方簽約後，所有權狀會由代書代為保管，避免賣方在簽約至交屋期間私自增貸；

為防賣方可花35~36工作天，申請文件遺失補發，代書應每月去地政事務所調閱最新登記簿謄本。

賣方最初申請房貸時，會將第1順位抵押權設定給放貸銀行

之後若增貸，則會有第2、第3順位之分，會在登記簿謄本第3部「他項權利部」中顯示。

以前會建議買方的尾款要高於賣方房貸，避免交易糾紛

「現在履約保證對買方相當有保障，且許多銀行會加註：若未收到清償證明書，則放貸金額須全數退回。」

賣方將各抵押權設定的銀行房貸還清後，銀行便會開塗銷同意書

連同他項權利證明書，拿去地政事務所辦理抵押權塗銷，此時謄本上的第1順位抵押權設定則改為買方申貸的銀行。 

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簽約；

買賣雙方針對不動產買賣價款達成協議，對於買賣流程、價款給付方式、買賣條件以文字方式詳載於合約書上，並且雙方親自簽名蓋章，經地政士見證簽約之程序簽約時買方須備證件及款項:
1.印章
2.身份證（或授權書、被授權人身分證）
3.簽約款

用印；

買賣雙方將報稅、過戶所須證明文件交付地政士，地政士並於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書（公契）、登記申請書上蓋好雙方印鑑章的手續，稱之為用印。

用印流程
用印時賣方須備證件及款項 :
1.印鑑章
2.印鑑證明2份（6個月內）
3.戶口名簿影本2份或戶籍謄本2份
4.預繳規費2至3萬元整予地政士
5.由地政士整理申報契稅及增值稅資料後送件
6.稅捐收件：增值稅自用件（20個工作天）;增值稅一般件（7個工作天）

若買方需貸款，應於用印同時
1.買方於用印時決定貸款銀行
2.由地政士整理報稅及貸款資料後送件
3.稅捐收件：增值稅自用件（20個工作天）
4.增值稅一般件（7個工作天）
5.銀行收件：審查、估價、對保、用印（約2至3星期）

完稅；

當稅單（增值稅及契稅）核發後，地政士通知賣方繳納土地增值稅、買方繳納房屋契稅，買賣雙方並於同時支付完稅款項，此稱為完稅。
雙方須備證件及款項
1.印鑑章
2.簽立商業本票
3.繳納契稅（現金1日內，支票3日內）
4.完稅款
5.過戶、設定送件

 

交屋；

房屋尾款、現場點交、取回權狀及所簽立的商業本票、鑰匙、住戶規約等，稅費、水電瓦斯管理費分算

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其特色係在於不動產交易過程中，由公正.獨立的第三人控管買賣價金與產全文件，

並依據買賣當事人簽署的契約內容，執行價金產權交付任務，所確保透明化與安全性。

(功能.付款中間人)

目的在於消弭買賣雙方之不信任，

由與交易雙方無利害關係之公正第三者暫時託管買方價款、賣方文件，

待雙方契約條件達成後，始交付予交易雙方的辦法。

可以確保買賣雙方在不動產交易過程中對買賣價金的應有權益，並

能有效防制惡意的詐害行為，避免可能遭致的傷害。

(買賣價金履約保證對買方的主要功能)

簽立買賣契約後，若發生可歸責賣方之因素致無法完成產權移轉登記

及完整點交房地產解除買賣契約，及由第三公證人將買方以給付之價金返還，

確保買方在依約履行確未能取得房產時能完整取回以支付全部價金

(買賣價金履約保證對賣方的主要功能)

當賣方依約將產權移轉至買方名下後，

若發生可歸責於買方之因素至其未能配合節青尾款

或買方之業貸款經核撥確發生買方惡意違約不給付

並解除買賣契約且無法回覆產權制賣方名下時，

急由第三公證人代替買方付擔其未能給付之價金，

確保賣方能完整取得出售房地所應得之全部價金

在賣方依約將產權移轉至買方名下前一具買賣契約之約定，

結算專戶價金後交付賣方依約沒收

(買賣雙方使用價金履約保證對應注意重要事項)

一.   於簽約時應在履約保證申請書上親自簽名，並指明價金之金融帳戶

簽約經完成由代書當場交付買賣價金履約保證書及買方存匯款提示卡

二.   除簽約款外其餘各其價金皆由買方自行依存會提是卡所載方式交付專戶

三.   在點交結案前賣方不得要求收取己付價金含訂金

四.   買方若不需向金融機構貸款，應於給付完稅款同時講尾款存匯入專戶

五.   買方若需向銀行貸款除應開具以賣方為受款人之擔保本票之外，

並於完稅前完成貸款對保手續及指定撥款之書面

六.   賣方如有需以買賣價金清償元貸款或相關債務應配合代書查詢與協調作業

七.   買賣雙方雙方應詳閱不動產買賣契約及價金履約保障申請書之規定義務

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諮詢信箱 ：alfa946156@yahoo.com.tw

A.不動產買賣貸款辦理流程

1. 簽約

確定買賣雙方義務>簽約款>備齊雙方文件>簽約用印可同時進行

2. 用印

申報土地增值稅房屋契稅約15個工作天

3. 完稅

所有權移轉登記>抵押權設定>辦理貸款過戶需3個工作天

4. 撥款代償

申請貸款>履勘>貸款核准>對保>抵押設定>塗銷原貸款

5. 交屋

結算價金明細>權狀交付>申請土地建物謄本查閱登記內容有無正確

地價稅及房屋稅以交屋日為準按天數比例分攤

6. 承做價金履約帳戶

買賣價金全部由專戶控管降低程序風險

B.不動產辦理貸款流程與所需資料 

1. 貸款申請

薪轉證明>勞保明細表>扣繳憑單(所得清單)>雙證件影本>申請書

無制式財力證明可提出進出貨單.估價單.定存.基金加以補充.

2. 徵信履勘房屋現況

可安排時間也針對需保密客戶調整履勘程序

3. 貸款核准

專人告知核貸狀況>安排雙方對保時間

4. 對保開戶

確認貸款金額>利率結構>年限>還款方式>有無綁約>帳單地址

5. 抵押權設定

針對房產順位做塗銷設定

6. 撥款

代書結算價金明細>權狀交付>申請謄本查閱登記有無正確

購屋貸款因報稅流程全程約25個工作天

原屋貸款全程約10個工作天

轉增貸約15個工作天

二胎貸款約7個工作天

各項貸款皆會因鑑價與技術操作順利一次核貸有所影響辦理天數

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「平均地權條例」修正案，將不動產交易價格資訊申報登錄的責任回歸到買賣雙方，申報時間也改為買賣移轉登記時一併申報，申報不實的處罰對象也由地政士變為買賣雙方，由於近期即將施行。

實價登錄施行後，已成為民眾在不動產方面最重要的參考資訊，此次改制將會提供更即時與正確的資料，希望民眾能了解新制並即時申報，促進不動產資訊透明化。

這次修法前後的差異不少，例如申報義務人過去第一順位是地政士，但新制則是由買賣雙方共同申報，此外舊制只要在所有權移轉登記後30天內申報即可，新制則是提前到登記時一起辦理申報。而逾期未申報及申報不實的罰則也有差異。

辦理買賣移轉登記時一併申報實價登錄較不容易漏報，也能大幅縮短申報及揭露的時程，另外這次修法後申報價格資訊不實課予較重程度的裁罰，一般交易資訊申報不實則有改正的機會。

本事務所正派經營、辦理積極、成功率高

各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎、代墊款、移轉節稅

歡迎隨時洽詢全省接案服務

黃代書：0982-888424    信箱 ：alfa946156@yahoo.com.tw

一. 買賣委託階段
賣方提出售屋條件，如：物件類型、有無含車位及價格給房屋仲介，仲介會針對物件提供免費行情估價及銷售企劃報告給賣方參考。

二. 製作不動產說明書
當賣方評估過後決定讓仲介銷售，就會簽訂委託銷售契約書，仲介拿到委託銷售書後就會進行產權調查，並製作「不動產說明書」，會依據政府規定事項逐一解說包含：屋況、房屋謄本、地價證明及稅費預估負擔等內容。仲介賣方會各留存，而留在仲介的那份，會由賣方簽章以示資料正確無誤。

三. 刊登廣告
資料整理完畢後就會開始上架廣告銷售，買方也可以定時向仲介確認銷售狀況。
 

四. 帶看房屋
首購族群在預算方面不想讓自身經濟壓力變大，或是投資客收購來租給房客，大部分會選擇「中古屋」這類型的物件。而「中古屋」除非是直接找屋主買，不然通常都是「仲介」來協助媒合。買方會向房屋仲介提出期望的條件，如：格局、地點及價格區間，由仲介協助尋找。房屋仲介透過系統連線售屋資訊配對，找到適合的物件後聯繫買方參觀解說。
在這個環節，房仲業者除了提供不動產說明書之外，也需要將所以有查到的不動產瑕疵及相關的交易費用給買方評估。

五.價格協商
當買方有意願想購買時，但想跟賣方商談價格時，仲介為了讓買賣雙方能在房屋價格上達成共識，會讓買方透過要約書或是斡旋金，來向賣方傳達購買意願。
「斡旋金」會出現在買賣雙方在價金或付款方式有認知落差下，由買方付一定比例的金額（通常是賣價的2%~5%之間），委託仲介向賣方爭取價格調整，順利談成價格斡旋金會轉為定金，變成買賣價金的一部分，若最後談不攏，仲介也必須無息全額退還給買方。
買方也可以透過立「要約書」，向賣方表達購買意願。賣方同意出售並在要約書上簽，買賣成立，反之，要約即失效。

六.付定
在買賣雙方都確定房屋條件是可接受時，買方會在簽約前支付一定的比例的定金給仲介代收，大約為總價的2%~5%之間，以保留物件並確保契約履行。特別要注意，定金的收據要有不動產經紀人簽章，並且房仲在收取定金後的24小時內，送達賣方。

七.簽約
這個環節由買賣雙方，在約定時間簽「不動產買賣合約書」辦理相關事宜。合約書內容會依照政府的規定明確列出：土地及建物標示、增建及車位記載、付款約定、稅費及貸款約定、相關的違約處罰、房地點交及其他約定事項，同時買方在簽約時支付頭期款給賣方（或是履保銀行）。以現在交易程序來說尾款部分會直接進履保帳戶，待過戶過程都無誤後，再撥款給賣方。


 

八.用印
至於用印代書要確認印鑑證明跟印鑑章是否相同，並且檢查證件是否齊全。代書將相關的申請書、稅費申報書及蓋好買賣雙方印章，待政府流程跑完後，就會到下一個階段「完稅」。

九. 完稅
代書在收到稅捐單位核發的稅單後，會通知買賣雙方時間內繳交契稅及增值稅，並於簽收完稅款後進行過戶及設定手續。
如果是有房貸還沒還清的賣方，會配合買方的尾款或銀行貸款將原來的房貸清償，並取得抵押權塗銷同意書後到地政事務所辦理抵押權塗銷手續。

十.交屋
過戶完成後，會由代書到地政機關領取新的權狀，並聯繫買賣雙方交屋及交付尾款的時間，並通知銀撥款的時間。在點交確認無誤後，買方會取得新權狀，賣方則是尾款。

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所謂大陸人士原則上指下列三種情形，可依大陸地區之居民身分證作為判斷之標準：

#大陸地區設有戶籍之人民。

#大陸地區人民旅居國外者。

#大陸地區人民無論其已來台灣居留、居住或結婚，在未依法取得中華民國國籍以前，均屬大陸地區人民。

大陸地區人民、法人、團體或其他機構，或其於第三地區投資之公司（以下簡稱陸資公司）要取得台灣不動產係採事前許可制，須報經內政部核准後始得取得，並有如下之限制：

#業務人員居住之住宅。

#從事工商業務經營之廠房、營業處所或辦公場所。

#大陸地區在台金融機構辦理授信業務。

大陸人士來台購屋取得不動產者，不限入境次數，但每年停留時間不能超過4個月。

大陸人士欲投資取得台灣不動產，應報請內政部核准，但受理機關為各直轄市或縣(市)政府填具簡報表，請內政部核准，與外國人取得之程序並不相同。

1. 申請人之大陸地區人民之身分證明文件，例如常住人口登記表或居民身分證。但程序上不像一般作法，得直接影印切結即可檢附，而應由大陸地區當地縣市公證處辦理涉台公證書後，再向財團法人海峽交流基金會申請驗證，始為適格之身分證明文件；法人則應檢附經許可或認許之公司登記文件。
2. 委託書（如委託他人辦理者，須檢附），且委託人之身分證明文件及委託書均應依之說明辦理。
3. 取得、設定或移轉契約書。
4. 土地使用分區證明（非都市計畫內土地則免附）。
5. 切結書（切結現無擔任黨政軍職務或為成員，切結依申請目的用途使用等）。
6. 其他經內政部規定應提出之文件。

備齊文件送內政部後，內政部會邀集各相關機關共同審查結果：

➢許可者，函復直轄市、縣(市)政府轉知申請人，同時副知相關機關。許可後就可以持內政部許可函（有效期間1年）及檢附土地登記規則第34條規定之文件，向不動產所在地之地政事務所辦理登記事宜，地政事務所辦竣登記，再將登記結果通知內政部及直轄市、縣(市)政府。

➢不許可者，敘明理由函復直轄市、縣(市)政府轉知申請人，同時副知相關機關。

大陸人士取得台灣不動產後得否馬上出售？有無管制期間？再出售時應否申請核准？如果不出售可否贈與同是大陸身分之配偶或子女？

1.大陸人士取得台灣不動產須考量之政策性因素很多，為防止大陸人士投機炒作不動產，其取得後應滿3年始得移轉，此部分於登記機關確實有管制，與外國人取得後得馬上出售之規範並不相同。但因繼承、徵收或法院判決而移轉者除外。

2.大陸人士出售所取得之不動產時仍須申請核准，以落實管理。

3.現階段允許大陸人士取得台灣不動產，係以投資為主，並以買賣方式取得，故不允許大陸人士以贈與方式取得不動產，即使該大陸人士是台灣人民之配偶或子女亦不可受贈取得。

大陸人士來台購買不動產，如欲向國內之銀行貸款，為避免投機炒作，以有無取得台灣居留證作為區分標準：

#有居留權者，比照台灣人貸款規定。

#無居留權者，貸款成數限5成。

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所謂外國人，係指不具有我國國籍者而言。實務上判斷方法很簡單，只要符合下列情形之一，即屬具有我國國籍；反之，如果下列證件或證明文件你一個都沒有，那你就是外國人啦~~

#有國民身分證

#有現仍設籍之戶籍謄本

#有中華民國護照

#有華僑身分證及另有照片之國籍證明

#歸化或回復國籍證明文件

外國人要取得我國不動產當然限制較多，目的上係為保護台灣的投資環境及生產，並兼顧經營發展。

外國人欲取得我國土地，並非每種土地均得取得，依土地法第17條規定，林地、漁地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地、要塞軍備區域及領域邊境之土地等7種土地不能依一般買賣取得，也就是說，礦業用地、水利用地、水源特定區等均非外國人得取得之標的。不過，取得種類限制並不包含繼承取得，但繼承取得上開種類之土地後應於3年內出售給本國人，否則應移給國有財產署標售，此部分在登記機關確實設有管制清冊列管。

外國人要取得台灣不動產，應報請何單位核准？應檢附哪些文件？

1. 登記申請書。
2. 權利人及義務人身分證明文件：外國人之身分證明文件，以檢附護照為原則，但護照並未填載住址，故必須另檢附有記載住址之身分證明文件，例如日本人可附「戶籍謄本」，美國人可附「出生證明書」等。
3. 互惠證明文件（已列入互惠國家一覽表者則免附）。
4. 取得、設定或移轉契約書。
5. 土地使用分區證明（非都市計畫內土地則免附）。
6. 授權書（如本人不能親自申請，須加附授權書）。
7. 其他經中央地政機關規定應提出之文件。
8. 外國人因繼承而取得不動產，不須申報核准。
9. 外國人於不動產上設定抵押權不須報請核准。

#外國人欲購買取得台灣不動產，可否向國內銀行貸款？

外國人購買台灣不動產如需貸款目前並無限制，可逕向各銀行洽辦。

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最近很多客戶買房會遇到一個問題

銀行鑑價跟不上房價上漲的速度，導致最後沒辦法貸到理想成數，甚至演變成違約訂金遭到沒收，現在十件交易裡可能就有二件這樣的案例，因此也衍生出加註「解約條款」的做法，避免買方因貸款不足而平白喪失訂金。

房屋交易的流程通常是在買賣雙方談定成交價後，買方就開始找銀行辦房貸，銀行就會評估房子的價值並決定可貸款的成數，不過太多案例銀行鑑定出的房子價值與成交價有段落差，導致無法達到預期的貸款成數。

這種狀況在2022年後特別多，主要的原因就是六都房價短時間內上漲速度太快，以桃園市為例，去年初中壢一帶新屋的平均行情在30萬元出頭，但現在預售建案就要賣每坪35~38萬元，旁邊的中古屋屋主就想賣每坪30~35萬元，單價跳漲逾10萬元，銀行的鑑價跟不上房價上漲的速度，就會出現這樣鑑價結果與成交價有落差的狀況。

此外，社區創新高價的案件也常會遇到鑑價跟不上的問題，例如原本社區實價登錄最高價是每坪25萬元，而新成交的物件每坪28~29萬元，也會因為鑑價無法及時跟上，導致貸款成數不夠的狀況。

銀行鑑價主要是以實價登錄為基準，但實價登錄屬於前指標，反映的常是六個月前的成交結果，在房價平穩的時期這種參考實價登錄的鑑價方式沒有問題，但房價若在短時間內大幅上漲，銀行鑑價就無法迅速跟上市價。

遇到這樣的狀況買方就必須拿出更多自備款，補上不足的房貸成數，否則就會變成違約，已付的訂金將會被沒收。

也因為近期這樣的狀況愈來愈多，現在有不少買方會要求在買賣合約上加註「若因貸款不足可無條件解約」的特約，避免訂金因貸款不足而被沒收，不過這樣的特約也必須經過賣方同意，否則無法加註在合約內。

其實仲介業者在買賣雙方有機會達成協議之前，就應該先請代書幫買方向銀行進行評估，若找了多家銀行都無法給予適當的鑑價金額，就立即告知買賣雙方，避免雙方簽約後才發現貸不到，平白浪費時間、金錢。

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近期於市場上有一宗交易「稅籍編號」的物件，引起關注。

根據資訊，該屋為屋齡不詳的2樓透天，坪數約25坪，不過未有土地與房屋權狀，開價300萬元，卻僅交易稅籍編號。但此種交易有頗大風險，除了建物有被報拆的可能，未來若是碰上意外，恐怕也無法重建。

該物件建物約25坪，土地約11.8坪，且無任何權狀，僅有稅籍編號，土地為政府國有地，且長期無人使用，屋況需全部翻新，同時也無水電。

基本上房子不管合不合法，都會被編列一個稅籍證明，讓稅徵機關有個能夠課稅的標的；而所謂稅籍買賣，其實就是雙方有合宜的金額交易後，變更納稅義務人的名稱。

至於購買此屋會有頗大風險，未來如果遇到天災或是火災而損毀，無法原地重建，將會被登記為「建物滅失」，同時也會有被報拆的可能性。

推估現任屋主是由繼承取得，但由於過去屋主並未辦理保存登記，因此沒有房屋權狀，僅有稅籍證明，所以現任屋主想要處理掉。

這類物件如果能夠舉證在政府建管前，有實質使用到水電，就能夠申請建照補登，不過該屋目前為無水電的狀態，且空置已有一段時間，較難舉證為合法，同時買下後還需另外整理，整體而言對一般消費者來說較無購買慾望。

若購買這種沒有建照的房子，基本銀行貸款上是不會核准的；另外，該屋未來建商如果來談都更，也沒辦法主張任何權利。

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現今房價這麼高基本上買房難度高，因此，為了能提早擁有自己的房子，情侶會選擇婚前買房、而有兄弟姊妹的人則會合資買，甚至與自己的好友閨密共同出資，只是房子買好了，那該登記在誰的名下？是要共同持有好還是單方登記？有哪些注意事項？

「共同登記」、「信託登記」、「借名登記」、「預告登記」

這四種登記模式，以及分析這些登記的優缺點。

一、共同登記

顧名思義就是房子共同持有登記。

優點

1.產權劃分清楚，安全又有保障

因為是共同登記，所以房子的產權是彼此共同持有，但會建議，即便雙方是均分產權，在購屋時最好還是再準備一份合約，上面詳細註明彼此出資比例、貸款成數、稅怎麼繳等，這樣未來拆分時才會有合約依據，權利才不會受損。

2.避免他人未經你同意處理你的房子

若有一方想賣掉房子，都必須經過持有者的同意才能賣，不能單方面處理。

缺點

1.貸款麻煩且放款成數低

共同登記在申請銀行貸款上會比較麻煩，因為銀行會認為產權複雜，不僅貸款利率會比自用住宅高，貸款成數也會比單一自住還要來得低。另外，銀行也會調查持有人的聯徵紀錄，倘若有人信用不良，也是會影響到貸款成數。

2.稅單變多份

因為地價稅是按人頭計算，因此只要你名下有土地都須繳交稅金，等於共同持有人都須繳交地價稅。另外針對房屋稅，通常是只有一張稅單，如果想要分開繳稅，可直接向房屋所在地的稽徵機關申請「房屋稅分單繳納」，就能按持分比例，分別開立稅單。

3.夫妻共同登記，會用掉「一生一次自用住宅土地增值稅的10%優惠稅率」

只要房屋在買賣前一整年都沒有出租營業，且是本人、配偶或是直系親屬有在此屋設籍，就能享有「一生一次自用住宅土地增值稅的10%優惠稅率」。

但這土地增值稅的優惠稅率條件，每個人一生只能用一次，所以房子若是共同登記，等於雙方同時用掉此優惠稅率，建議民眾多思考。

4.想處理不動產需要所有人同意

正因為共同持有，所以若有一方想要運用這筆不動產，就會卡在要所有持有者同意這件事上，很容易讓事情停滯不前，非常麻煩。

若有一方想賣掉房子，都必須經過持有者的同意才能賣，不能單方面處理。

二、單方登記信託登記

信託登記是指把你名下房子改成受託人，受託人必須是專業機構或專業人士，不能是未成年、受輔助監護宣告、破產人，然後受託人必須依照信託本旨，替你(委託人)妥善處理信託事務，並分配好利益(出租、出售、保險理賠、徵收補償)給受益者，或等信託目的完成還給受益者。

#優點

1.規範齊全，可充分達到產權保障

2.不受徵收、法院判決、強制執行影響

#缺點

1.管理費不便宜，每改一條合約就會收費一次

三、借名登記

基本上是投資客最愛用的方式，通常會使用借名登記，是因為本人信用不佳，或者想節稅、隱匿財產等，會找一位各方面條件、信用都比較好的親朋好友來做登記名義人，有點委任的概念。

#優點

1.可以解決信用不佳問題

2.可節稅

#缺點

風險太高，法律保障有限

由於房子實際上就是在他人名下，而非你本人名下，若對方不想歸還或者擅自處理變賣，基本上是很難討回房子，因此建議民眾若想要使用借名登記，一定要簽訂好書面合約並留好房屋繳款、稅金等相關付款紀錄，避免日後有糾紛，還能依照這些合約證明來調解。

四、預告登記

預告登記是去限制不動產所有權人處分資產，用來保障請求權人的不動產權利的方式，指將房產登記在其中一人名下(所有權人)，另一方(請求權人)則以「預告登記」方式登記房屋，代表未來房子，所有權人若有任何買賣、過戶、贈與、貸款、信託等，只要是會危害到請求權人的權利行為，都必須徵求請求權人的同意才能處理。

#優點

能防止房屋被所有權人轉賣、抵押，因為有任何變動都須得到請求權人的同意。

#缺點

對於因為徵收、法院判決、強制執行等，是無法主張預告登記的請求權。

最後提醒民眾，這4種登記模式，不管你們最終是選用哪種登記，親兄弟請明算帳，雙方最好事先討論好，並白紙黑字列清楚，才能避免糾紛。

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買房屋怎麼會出現二份合約？

貸款時，怎麼房屋總價比買價高？不要懷疑，你遇上的AB約，也就是俗稱的假合約，不管是為了提高貸款金額，還是提高實價登錄的成交金額，看似優點多多，但會觸犯刑法外，民眾容易因害怕曝光，在屋況、公設上不敢過於用力爭取，反而喪失更多權利。

虛報成交價 申請高額房貸

房地產市場中所謂的「AB約」，也就是做假合約，同時有二份合約，一份是墊高房屋總價後的假合約，用來登錄實價登錄，以及申請房貸，另一份則是在檯面下民眾跟建商簽署的實際成交價，合約上載明退款或寫折讓單，讓墊高的總價變成實際的成交價。

銷售人員通常會這樣說，「幫你申請較高的房貸」，或是「幫我一下忙啦，讓這個社區行情均衡一下，你的價格最低，這樣會破壞社區行情，以後社區房價崩盤，都是你的錯」，又或是說，「我幫你做高一點的房價，以後你賣房子，即使有賺錢，也不用繳稅，可以省房地合一稅」等方式誘導民眾做AB約。

也有建商以送裝潢的名義，墊高房價，再將「裝潢款」退還給民眾。AB約分成2種，如果是民眾想要提高貸款額度，建商會要求收取開發票的稅費，若是建商提出要做AB約，通常會自行吸收稅費。

假合約觸犯刑法

做AB約小心觸犯《刑法》第214條使公務員登載不實罪，最高處3年以下徒刑、拘役或1.5萬元以下的罰款。

銀行業者也指出，一旦發現民眾做AB約，就會被註記在銀行內部，最少要返還不當得利的部分以外，以後民眾想要增貸、降低利率、申請信貸等，都會被拒絕，甚至有的銀行會要求將房貸還清，希望他轉貸到其他銀行。

而民眾容易投鼠忌器，日後房屋屋況有問題、公設點交出狀況，因為害怕做假合約的事情曝光，不敢過於用力向建商爭取權利，只好吞下各種悶虧，又心理不平衡，很多人最後乾脆把房子賣掉，當作沒這件事情。

很多AB約被發現，都是因為發生糾紛，建商或消費者魚死網破，自己爆料，例如之前有醫生合股買房，股東間發生糾紛，就檢舉自己做假合約，也有建商因為公設點交跟住戶發生糾紛，去檢舉住戶做假合約，另外高雄有建案全案都做假合約，消費者自己檢舉而爆發出來。

Q.買房為什麼會出現2份合約？

A.通常為申請高額貸款，選擇製作兩份合約，一份為實際成交價，另份為虛報成交價。

Q.若簽下AB約，會有甚麼問題？

A.假合約會運用在實價登錄及申請貸款，恐觸犯《刑法》第214條使公務員登載不實罪，銀行業者也會註記，影響授信。

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自通過「平均地權條例」修正案，將不動產交易價格資訊申報登錄的責任回歸到買賣雙方，申報時間也改為買賣移轉登記時一併申報，申報不實的處罰對象也由地政士變為買賣雙方，由於近期即將施行。

實價登錄施行後，已成為民眾在不動產方面最重要的參考資訊，此次改制將會提供更即時與正確的資料，希望民眾能了解新制並即時申報，促進不動產資訊透明化。

這次修法前後的差異不少，例如申報義務人過去第一順位是地政士，但新制則是由買賣雙方共同申報，此外舊制只要在所有權移轉登記後30天內申報即可，新制則是提前到登記時一起辦理申報。而逾期未申報及申報不實的罰則也有差異。

辦理買賣移轉登記時一併申報實價登錄較不容易漏報，也能大幅縮短申報及揭露的時程，另外這次修法後申報價格資訊不實課予較重程度的裁罰，一般交易資訊申報不實則有改正的機會。

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買房過程很繁複，其中最重要的便是簽約了，千萬別什麼都沒看清楚就簽字，專家建議，合約內壓一條貸款金額不足的解約條款，以免銀行貸款出問題，若屋主還住在裡面，合約要約定交屋時間，以免交屋遙遙無期，簽約當天記得調最新的土地及建物謄本，確認簽約當下產權沒有問題

買屋合約條款眾多，看得眼花撩亂，最簡單的方法，便是對照內政部版本的不動產買賣合約契約書範本，看看內容有沒有出入，除此之外，民眾常將資金抓得太緊，自備款只準備2~3成，一旦銀行貸不到8成，就沒有多餘的資金可以給付，容易造成違約狀況。

合約內建議約定一個期限，比如說，備證用印之前，確定銀行貸款成數，如果有變動，大家是不是再另外磋商，又或者壓一個解約條款，如果銀行申貸不到這個金額，沒有能力負擔房價的下車條款，不要說 訂了一份合約無法履行，導致自備款被沒收。

另外，建議在簽約前就要檢查好屋況，將需要修繕的部分詳列在合約內，並約定清楚屋主要在什麼時間點前修繕完畢，又或是採折價方式處理，如果沒有約定，則回歸民法的物之瑕疵擔保責任，較容易發生爭議，究竟瑕疵是在簽約前發生，還是點交完之後才發生，若能在簽約前就約定好，屋主必須要去維護修繕，比較不會有爭議發生。

簽約到交屋約1個月

一般簽約後到交屋時間，大約1~1.5個月可以完成，但實務上，若屋主還住在房屋內，有可能是想先賣屋再買屋，時間會拉得比較長，可能要3~4個月甚至到半年，但一般申請房貸，核貸後1個月內就要撥款，銀行頂多願意延到2個月，若時間拖延太久，銀行會要求房貸要重新作審核作業。

遇到這種情形，建議簽合約時，要訂定房屋騰空的時間，一般時間點會要求在銀行核貸之前，若已知屋主房屋騰空時間要很久，可拉長用印時間，買方的自備款交付時間也會拉長，可以降低自備款壓力，也不會覺得交屋遙遙無期。

簽約前核對最新謄本

產權則是最重要的問題，簽約前先調查建物土地的謄本狀況，簽約當天，記得要再要求調當天的建物及土地謄本，確認產權有沒有變動，案例有曾經發生房屋簽約後就被假扣押了，簽約當下還是第一順位，簽約完竟然變成第2順位。

因為現在抵押設定產權速度很快，有的只需要一工作天，快一點甚至8小時就上設定了，很多民眾不會去注意產權的變動狀況，當屋主希望先拿錢，不進履約保證時，就要特別留意，交屋時拿到謄本，也要特別注意舊的抵押權是否都已經塗銷。曾有買方在簽約後才發現，房屋因屋主有債務問題被假扣押，沒辦法履約。

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近5年房市大吹首購風，為了搶攻年輕人頭期款與資金不足的問題，不少建商紛紛推出優付二胎自備方案。

買1間千萬預售屋，僅需要不到50萬元成本，你會不會心動？

為了搶攻年輕人頭期款與資金不足的問題，不少建商紛紛推出優付二胎自備方案，這種「槓桿開到最大」的購屋模式，在疫情與房地新制的雙重影響下，斷頭潮也逐漸浮現。

房市多頭開發商為了讓「人人買得起房子」推出低自備、低首付、工程0付款等方案，錢還是不夠？沒關係，資本額夠大的建商也會提供「民間二胎借款」來協助，一圓首購族的買房夢。

不過「魔鬼就藏在細節裡」，低自備不等於低單價；高額貸款的預售屋會在交屋的那一瞬間美夢變惡夢，「購屋族若因購屋款不足，跟建商私人二胎借款，交屋後就得同時負擔銀行貸款和民間二胎貸款，負擔相當大。」

我的客戶林口葉先生就是一個慘痛的案例，當初他以不到60萬的自備款，購入千萬小宅，但交屋後每月的房貸與建商二胎貸款，高達6萬多元，他自曝：「當初把買房想得太容易了，壓力真的很大！」

房貸800萬20年限月繳4萬但建商二胎140萬1.5分月繳2.1萬

首購族購屋，不能只看頭期款，首要評估自身「每月還款能力」，假設雙薪家庭月收入10萬元，以房貸比例來看，最好不要超過月薪1/3，也就是說房貸可負擔金額就是3~4萬元上下。

以自備款50萬元，利率固定在1.4%、貸款20年、成數8成來計算，預售屋若加上建商「優付二胎」加持，最高可負擔房屋總價落在900~1100萬元。但在相同條件下，中古屋可選擇的房屋總價大約落在400~550萬元，可選擇物件總價相差超過2倍。

觀察近期已經有少數屋齡不到2年的新屋淪落法拍市場，據了解，新北部開發商也嗅到呆帳危機，在優貸二胎的選項上從3年36期時間縮短為1年12期，甚至也聽聞建商開始收手不借了。業內人士更透露，「低自備優貸的社區，由於投資門檻低，會變相吸引大批投資客進駐，如今打房政策與疫情雙重影響，若交屋前這些投資客還賣不掉，可能就會出現斷頭戶。」

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許多人買房時常常忽略「土地使用分區」和「建物用途」。「土地使用分區」是都市計畫裡很重要的一環，不過，更重要的是上面的建物，限定做哪些用途使用。

一、「建物用途」有時比「土地使用分區」更重要

舉例來說，一般最常見的是「住宅用地」，上面的建物在建照／使照／謄本上，都寫著「住家用」或「集合住宅」。這當然最單純。不過，難道不是住宅用地，就一定不能做住家使用嗎？答案是：「不一定。」

例如：「商業用地」，有部分戶別（通常是低樓層，或分不同棟別）建商申請執照時就登記做住宅使用，部分登記做一般事務所（辦公室）使用。又例如「市場用地」，通常只要有部分做市場使用（有些建案乾脆 1 樓部分就租給超市做賣場）樓上一樣登記做住家使用。倒是工業用地（最常見的是「乙工」），大部分上面的建物只能當一般事務所或零售業。

二、忽略合約上的「建物用途」，無法主張建商違約或廣告不實

之前曾經看過一則案例，高雄某建案主打時尚輕豪宅，卻遭高雄市府查出該建案地處「旅館區土地」，不可以供住宅使用，惹得買房住戶怒控建商施詐，請求解除買賣契約，返還買賣價金。然而，在合議庭查閱相關契約內容時，發現內文確實寫有「旅館區用地」等字樣，駁回住戶請求。

其實，大部分建商都會在合約裡面告知，讓自己免責，而消費者除了要審視合約外，對於有疑慮的土地使用分區，要記得要求看建照上（預售屋）或使照上（成屋），你想買的這一戶，它的「建物用途」寫的是做什麼使用。畢竟花了大錢，開開心心買新房，如果有違規使用的疑慮，豈不是很嘔嗎？

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買房千萬不要因為高興過了頭，在交屋簽約前太過鬆懈，一不注意就很容易被誤導而買到不如預期的房子。

所以為了能讓買房順利與符合自己的期待，有些事情勢必要提前了解清楚，才不會草率交了定金才來懊悔。

尤其簽約前，一定要先了解契約內容，各項負擔費用也必須明確記載清楚，才不會事後交了屋發現其中有環節出了錯，後悔根本來不及。

1*確認土地及建物謄本

雖於付斡旋金或定金前已看過土地、建物謄本，但在簽約時仍須再調閱當天的土地及建物謄本，以防中途產權或借貸設定有所異動，仔細確定坪數對不對

（計算面積以平方為單位，一平方公尺= 0.3025坪），有沒有包含車位是否有限制登記，如：假扣押、假處分等，尚未塗銷
注意賣方銀行抵押設定金額，可以做為支付各期價款的依據
土地使用分區，是住宅區還是工業區等

2*確認有沒有租約

3*要確定跟你簽約的是屋主本人

如果不是，應該有特別授權的書面證明。如非本人出面，應出具授權書，並詳細載明有出售不動產座落及授權代收價金等事項，並有屋主本人之印鑑證明，方可認定為合法有效之授權。

4*契約書內容必須以數字記載者

（如坪數、金額、持分等），以國字大寫為宜，以避免變造及爭議。 

5*公契之移轉價格為課稅之依據

應明確約定。如果簽約時遇到調整土地公告現值的一月份，更須特別確認以避免爭議。

通常買方須負擔契稅、代書費、登記規費、公證費、保險費（火險及地震險）、貸款代辦費；而地價稅、房屋稅、水、電、瓦斯、管理費則一般以交屋日為分算日。

6*付款分為簽約、用印、完稅、尾款四階段

各階段支付款項成數由雙方共同約定，若賣方尚有貸款未清，可依此金額為支付尾款金額。為保證買方尾款可如期支付，代書會請買方開立一紙與尾款同額之商業本票置於代書處，而於尾款支付時始無息退還買方。建議使用「買賣價金履約保證」服務，可避免交易風險喔!

7*交屋日期與方式應清楚記載於合約中

一般房屋買賣通常在支付尾款時同時辦理交屋手續，請承辦代書確認賣方抵押權借款金額及實際應清償金額，並記錄於契約書上，同時應於特約貸款中明訂賣方抵押權債務清償及塗銷之方式及期限，買賣雙方如果另有協議，應明確以書面約定，以避免爭議。

8*簽約書訂定後買賣雙方只要簽名或蓋章皆具法律效力

惟目前實務上，皆要求當事人親自簽名且蓋章。簽約要注意，塗改處要雙方認章，立約日期要填寫、騎逢章雙方都要記得蓋，以避免爭議。

各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎、代墊款、移轉節稅

歡迎隨時洽詢全省接案服務

2021年為抑制短期炒作不動產並防杜個人藉由設立營利事業短期買賣房地，規避稅負，房地合一稅2.0延長個人短期交易房地適用高稅率之持有期間，其交易持有2年以內之房地應適用45%稅率，交易持有超過2年未逾5年之房地應適用35%稅率，營利事業比照個人依持有期間按差別稅率課稅。

1.地號、門牌完整揭露

目前實價登錄提供查詢的成交資訊只揭露區段化的地號或門牌（如中正路1-30號），新制施行後，將改揭露完整詳細的地號及門牌資訊，並溯及揭露已提供查詢的300多萬筆成交資訊，讓交易資訊更為透明。

2.預售屋銷售前備查、成交後即時申報

新制規定銷售預售屋應在建案開始銷售前，將建案資訊及定型化契約報請地方政府備查；此外，預售屋不論是建築業者等自售或委託代銷業者銷售，均應在簽買賣契約日起30日內，申報成交價格等資訊。

3.增訂機關查核權、加重屢不改正罰則

為查核申報登錄資訊的正確性，新制規定地方政府得向交易當事人等要求查閱相關文件或提供說明，對於疑有不實申報登錄價格的案件，亦可由內政部向稅捐等機關或金融機構查閱有關文件。此外，對於未依限申報、申報價格或面積不實，可按戶(棟)處3萬至15萬元罰鍰，且經2次處罰仍未改正者，更可加重按次處30萬至100萬元罰鍰。

4.紅單交易納管

新制規定銷售預售屋在收受定金時，應以書面契據（如預約單）並同時確立標的物及價金等事項，且不得約定有保留出售、簽約的權利，或其他不利於買受人事項，以保障消費者權益；而買受人也不得將預售屋紅單轉售予第三人。若違反規定，將按戶（棟）處15萬至100萬元罰鍰。

5.預售屋買賣定型化契約納管

新制規定銷售預售屋除應在銷售前將買賣定型化契約報請地方政府備查外，若使用的契約違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，可直接按戶（棟）處6萬至30萬元罰鍰。

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由於房屋賣賣交易金額龐大，動輒上百萬、上千萬，因此在進行不動產的交易過程中，務必詳細了解物件，而不動產說明書就是產權調查後的書面結果。在閱讀不動產說明書需多加留意9大重要項目，避免交易糾紛。

1.登記簿謄本

登記簿是地政機關記載土地、建物權利狀態的法定簿冊，在登記簿中可詳細看到：土地及建物座落、面積、門牌、權利範圍、有無限制登記、停車位產權狀況等。

2.地籍圖

地籍圖顯示了建物所在的土地形狀、大小、座落、界址、面積、都市計畫道路狀況等，要特別留意的是房子是否可能建在道路用地上或是公共設施用地上，同時這也是攸關屋主權益的大事。

3.建物平面圖建物位置圖

內容包含建物座落的基地號、建物面積、附屬建物面積、總樓層數、所在樓層、測量後的建物各邊界尺寸等。屋主可了解實際建物面積大小，以及附屬建物面積，也能清楚知道實際所持有的房屋室內坪數。

4.土地及建物目前現況管理與使用情形

目前土地和建物的管理使用，要注意的是有無分管協議，可利用管理委員會所召開的住戶大會的各項決議事項、會議記錄等要點加以了解。

5.土地使用分區證明

土地使用分區會影響將來開發的可能性，若是購買後想申請營業登記等，就必須弄清楚土地使用分區現況。

6.是否有其他建物瑕疵情形

了解建物本身是否有滲漏水、是否增建、或是地震後有無龜裂等情況。

7.交易價金、付款方式
詳列價格和付款方式是為了避免金錢爭議，讓價格透明化。

8.應納稅額、規費項目負擔方式

將每項應繳納的稅額和規費記載在說明書上，買賣雙方都可清楚看出互相應負擔的部分，避免日後出現不必要的爭議。

9.其他特殊約定事項

買賣雙方互相約定的其他交易條件，例如賣方希望買方配合辦理土地增值稅減半的優惠，而買方亦會希望賣方配合辦理政府優惠貸款等。

各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎

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實價登錄新制從2020年7月1日上路，從過往申報有誤地政士受罰，到新制登錄責任回到「買賣雙方」，交易申報的成交價格有誤時，便是直接向雙方開罰，減少作價可能性。

已經出現5類常見錯誤申報，裁罰金額在3萬至15萬元。

根據情節輕重區分裁罰金額，「交易總價」、「車位個數」、「車位總價」及「車位價格」等4項屬價格資訊，申報錯誤無改正機會，將裁處較重，為3萬至15萬元罰鍰；價格以外資訊錯誤，則有一次改正機會，未依限改正6千至3萬元。

若對於申報書填寫有疑問，可參閱申報書各欄位填寫說明或詢問地所人員，對於價格、車位個數等涉及價格資訊部分，更應詳實比對買賣契約書，或不動產說明書等相關文件進行申報。

地政機關為確保申報資訊正確，每月均辦理一定比例查核，為實價登錄揭露資訊的真實性把關。

新制上路後，為避免一時粗心填寫錯誤價格，在買賣雙方簽約時，辦理代書就會書面提供給雙方填寫，並在現場核對，這是避免被罰款的最好辦法。

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