台灣近年來房價節節攀升，卻未影響買房意願，依主計總處家庭收支調查，110年底自有住宅比率達85%，顯示高房價並未撼動國人「有土斯有財」的觀念。不過一房在手，除了每個月的房貸要繳，房子從買到賣，每一步都有稅跟著來。

除了買房時要繳契稅，之後持有的每一年都要繳房屋稅與地價稅。若想賣屋，則要繳土地增值稅、房屋交易所得稅或房地合一稅，訂定買賣契約時要貼印花，再課0.1％的印花稅（房屋現值＋土地現值）。

即使不想買賣，而是傳產給下一代，也有贈與稅或遺產稅要處理，「從取得、擁有到賣出，或最後傳承給下一代的各階段，每一步都離不開稅。」信達聯合會計事務所所長胡碩勻說。

舉例來說20年前在新北永和買下權狀約30坪附機械式停車位的大樓，當時每坪單價約25萬元。雖然買入時總價超過750萬，但契稅是採「核定契價」，也就是房屋評定現值的6％，約為32000元。

而每年房屋稅核定的課稅現值可以從房屋稅的稅單上查知，以新北市自用住宅1.2％稅率計算，每年繳納的房屋稅都約落在5000元上下；土地稅則隨著公告土地現值逐年成長，從300多元漲到600元左右。

如有換屋需求，決定將這間賣掉，如今市場行情已來到每坪約45萬，最後以1300萬元成交。由於是在2016年以前取得房屋，房屋部分交易獲利，依所得稅累進稅率5～40％，要在下個年度5月申報綜合所得稅時，併入財產交易所得一起申報。

優惠稅率 須符合自用住宅條件

至於土地部分，會依照土地漲價總數額乘以適用稅率，在買賣契約成立的30日內申報、繳交土地增值稅，而稅率為20～40％。雖然土地增值稅率驚人，但有機會「重購退稅」或適用「一生一次」的10％優惠稅率，但前提是符合自用住宅的條件。

雖然房子從買到賣「萬萬稅」，但胡碩勻認為，拉長時間仍是不錯的投資，而且就傳承角度來看，還比現金、股票更能節省遺產稅。

不過要注意的是，若父親買屋花1000萬元，贈與給小孩後賣出，即使售價同樣是1000萬，實質上沒賺錢，卻因為贈與時採用公告現值計算（假設贈與價值為500萬元），使得帳面上出現獲利，可能就要繳付最高40％的所得稅；若為新制的房地合一稅，最高稅率則是45％。

但若小孩能持有6年以上、並符合自住房地優惠適用條件，就可以將500萬扣除免稅額400萬後，按最低稅率10％課徵所得稅。也就是（500萬－400萬免稅額）×10％＝10萬元稅金。

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房價持續攀高通常會興起合資購屋的念頭，但若沒有白紙黑字寫下彼此的權利義務，最後有可能因糾紛撕破臉，甚至造成龐大的財務損失！

假設未婚夫妻兩人看好一間新房，打算各出250萬元作為自備款。女方的母親擔心她吃虧，私下提議房子登記為女方的名字，但男方的父母也擔心八字還沒真的一撇，萬一婚事生變，房子變成美美獨有，叮嚀得一人登記一半。

難道沒有兩全其美，讓爸媽和女友都滿意的辦法嗎？

不少夫妻、情侶或兄弟姊妹合資買房，會抱持著信任對方的態度，不好意思把彼此的權利義務搬到檯面上來講，又或是根本不了解法律相關問題，不知道應該要保護自己的權益，最後發生糾紛時，往往因為沒有任何防範措施，只能自認倒楣。

對此若撇開稅負、貸款等問題，合資買房時，所有出資者皆登記為所有權人，最不容易引起爭議。這是因為台灣的不動產採「登記生效制」，也就是說，「房子登記成誰的就是誰的」，即使其他人有出資，若沒有簽立任何合資契約，在法律上都會被視為「贈與」。

若是夫妻，雖然互相贈與免稅，但不動產所有權人可自行處分房產，不須經過另一方同意，因此仍有相當的風險。

共同登記不利節稅貸款成數僅5～7成

站在節稅和節省貸款利息的角度，共同登記不見得是最有利的。

首先在節稅方面，土地增值稅的自用住宅優惠稅率，有「一生一次」的規定，也就是符合自用住宅條件時，每人一生限用一次優惠稅率，如果採共同登記，申報土地增值稅時就會同時用掉所有人的「一生一次」資格，往後若再購置房產及出售，雖然仍可適用「一生一屋」規定，但條件是本人、配偶、未成年子女名下皆無其他房產，如此一來，出售第2間以上房屋，將再也沒機會使用土增稅優惠稅率。

其次，房屋稅認定的自住用住宅，限定本人、配偶、未成年子女名下合計最多3戶，超過時就須以非自住稅率課稅，若合資者本身已持有3戶自住房屋，又採共同登記，稅負就有可能大幅增加。

至於貸款方面，為了降低放貸風險，銀行僅接受一人擔任借款人，而且針對登記為共有的房地產，除非持有人為夫妻，否則通常會視為非自住的投資案件，傾向不承作貸款，或是給予較差的貸款條件。

兄弟姊妹或朋友一起買房居住的機率偏低，會合資買房大多是為了投資，而投資案件轉手率高，銀行可賺取的利息較少，因此會給予較低的成數和較高的利率。現行一般貸款戶可貸成數約7～9成，利率最低為1.31%，而投資件通常僅能貸到5～7成，利率也會比一般件多出1%～2%。

合資自保有5招  辦理契約公證可免爭議

僅由一人作為登記名義人時，其他合資者該如何保障自己的權益呢？可採取以下幾個做法。

(1) 抵押設定

也就是由登記名義人將房屋作為擔保品，設定抵押權給其他出資者，若有貸款時，銀行為第一順位債權人，其餘出資者為第二順位債權人，如此一來，當登記名義人私自售屋時，其餘出資者均有受償的權利，因此建議一定要辦理，不過此舉仍無法阻止登記名義人賣屋，還須搭配預告登記或信託登記。

(2) 預告登記

簡單來說，就是約定房屋僅能移轉給預告登記中的請求權人，房屋的登記名義人無法私自售屋、抵押貸款，或是將房子贈與給別人，屬於「限制登記」的一種，可用來防止登記名義人偷偷移轉房產，不過預告登記不能對抗查封、假扣押、假處分，因此近來已較少人選擇辦理預告登記。

(3) 信託登記

也就是由登記名義人（委託人）將房產委託給受託人，由受託人代為管理和處分，原則上委託人仍為受益人，而受託人則是形式上的所有權人，可達到互相牽制的效果。辦理信託登記後，萬一委託人在外有債務，房子就不會遭到查封或假扣押、假處分，因此建議以信託登記取代預告登記。

(4) 簽立合資購屋契約

除了上述3種做法，建議一定要簽立合資契約，載明出資比例、稅費分攤方式、持有期間如何管理與收益、轉售時獲利如何分配與交付……等，避免口說無憑，彼此交付資金時，也可以此證明為合資關係，並非贈與。

(5) 保留金流證明

交付資金時建議匯款，以保留金流證明，唯須注意若超過贈與稅免稅額，有可能遭國稅局追稅，屆時須以合資契約舉證並非贈與。

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全台買老公寓已經無法單用區域行情來衡量
因為過了一條巷子，土地分區就有可能改變，可謂影響重大。
買公寓時，一定要看【土地分區】、【土地持分】
別小看土地分區的"容積率"
當容積率多50%，都更後分回坪數也多50%
土地分區及容積率可上網自己查

以台北市來說：
1.【土地分區】
商二、商三、商四容積率630、560、800！
住四、住三之一容積率300！
住三容積率225！都更效率有點不佳，住三為台北市最常見者，碰到也不奇怪。
住二容積率120，別碰！

還有！！台北市常出現「商三特」，很多商三特都是「商三特(住三)」，容積率適用225，應詳細查詢才能確認。
當然細節也有很多，像是臨路寬度不足、不臨路，都可能導致容積率被調降，應先諮詢專業。
上述所說的道路是指都市計劃圖的道路，眼睛看到的道路不算(須另查詢是否為現有巷道 以公文為證)。

2.【土地持分】

公寓總共3樓！(土地持分只被除以3)
公寓總共4樓，尚可！
公寓總共5樓，盡量避免！
老大樓12層...土地持份被除以12，別碰！
雖然您現在買公寓時，只想裝潢好享受地利之便，但誰知20年後會怎樣呢？
如果只看表面，沒有看到背後的土地價值，您的都更順序就會被不斷延後例如(住二)5層老公寓，大概200年都沒法重建吧。

註：目前政府有原面積重建方案

本事務所正派經營、辦理積極、成功率高

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有此一案例報稅小白前一年度有買賣房屋（適用舊制），卻沒有將交易所得計入綜所稅申報；結果連補帶罰，繳了破百萬的「重稅」、叫苦連天。

由於2016年起實施「房地合一稅制」，2016年1月1日以後買入的房子，交易後的30天內就必須申報；但2015年12月31日以前買入的房屋，採用舊制，有賣房一定要特別留意隔年5月報稅季，要申報財產交易所得時，把房地產所得併入綜所稅，否則事後被查到恐被課高額罰金。

要留意在房地合一實施前就取得房屋且持有2年以上，適用舊制，也就是「土地申報土地增值稅，房屋如有獲利，則併入個人綜合所得稅」。採用新制的民眾被要求在所有權移轉的30天內必須申報，不會漏報稅的問題，但採舊制的民眾，有的會忘了隔年5月報稅季，要申報財產交易所得，沒被立刻通知也心存僥倖，時隔多年，連補帶罰累積金額很可觀。

據《所得稅法》第108條之2第2項規定，房屋、土地交易所得申報，有漏報或短報的情況，將被處以所漏稅額2倍以下罰鍰。

統整出「沒申報房地合一稅」的11種常見類型，讓民眾參考：

一、不熟悉房地合一新制申報規定，誤認該筆所得仍是併入綜合所得總額於次年5月辦理結算申報。

二、因為房屋、土地交易「虧損」，誤認因無所得而無須申報。

三、誤以為交易日及取得日是簽訂買賣契約之日，誤認其交易的房屋、土地不屬新制課徵範圍。

四、誤以為交換房屋、土地不屬新制課徵範圍。

五、誤認僅出售土地不屬新制課徵範圍。

六、誤認非自行交易（如法院拍賣）房屋、土地或交易未辦理保存登記房屋不屬新制課稅範圍。

七、房地合一新制實施前後陸續取得同地號的土地持分或取得不同地號的土地後合併，2016年以後出售時僅出售部分土地持分，誤認不屬新制課徵範圍。

八、誤以為因為自地自建、合建分屋或合建分售等情形出售的房屋、土地，如同特種貨物及勞務稅規定（簡稱奢侈稅）免稅，誤認此類情形不屬新制課徵範圍。

九、自行認定交易的公共設施保留地或農地屬免申報範圍，卻無法檢附公共設施保留地的分區證明或農地農用證明及不課徵土地增值稅證明，誤認此類情形不屬新制課徵範圍。

十、二親等買賣案件有給付價金，誤以為已申報贈與稅即不屬新制課徵範圍。

十一、受託人於信託關係存續中，以其他信託財產（如存款）取得的房屋、土地，後續交易房地時，誤認以訂定信託契約日為取得日而不屬新制課徵範圍。

納稅義務人如有出售符合房地合一課稅範圍的房地，要在申報期限內如實申報才不會會遭補稅處罰。如果已經超過申報期限，自動補報並已補繳所漏稅款，得免依所得稅法第108條之2規定處罰。

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房價高漲的年代，年輕人想買房真的很困難，因此有些父母會利用買賣的方式，將房子移轉給孩子，以節省贈與稅。

親子間若想透過匯款製造金流逃避贈與稅者，要特別注意，孩子如果平常沒有存款的習慣，或是一下子金額多到不合理的話，小心國稅局找上你！

 一位父親想把名下價值1100萬的房子，移轉給30多歲的兒子，但想要避掉贈與稅減少負擔，因此向銀行貸款800萬元，其餘300萬元由兒子戶頭匯款，完成「買賣」房屋的交易金流。

原本以為這樣可以避開贈與稅，但是兒子戶頭內突然多出的300萬，讓國稅局找上門、詢問這些存款是哪裡來的，雖然兒子表示是靠平常生意獲利賺取，但是因為提不出確切證據，仍遭到課稅。

依據遺產及贈與稅法第5條規定，只要是二等親內的親屬間財產買賣，皆視同贈與必須要課徵贈與稅，除非納稅義務人能夠提出已支付價款的確實證明，才可以免除。

一般親屬間不動產買賣金流部分，可以區分為「自備款」和「銀行貸款」二部份。

如果要用買賣的方式，那麼自備款必須是買方的自有資金，或不是由出賣人貸與提供擔保向他人借得者。

因此，當國稅局要求提出資金證據時，買方如果平時有存錢，只要提出購屋交易前的定存解約、保險費解約、其他不動產向銀行的抵押貸款等等，這些都是可以當成有力的證據。

但如果買方戶頭突然出現大筆存款，即便從帳目上看不屬於賣方、親屬匯款，但提不出合理、具體解釋的話，國稅局依然會課贈與稅。

就算買方交易時需要辦理銀行貸款，但其「償債能力」也是國稅局稽查的重點。

舉例來說，買方所得稅若是報年收入36萬元，但是卻向銀行房屋貸款年繳48萬元，也就是一個月要繳納4萬元，就會被認為沒有「償債能力」，還是會被課贈與稅。

除了贈與稅，二親等之間不動產買賣，還存在契稅、土地增值稅需要繳納。許多人以為只要在220萬元免稅額內辦理贈與，就不用繳契稅、土地增值稅。

其實不然，無論買賣或是贈與不動產，買方都需要繳納契稅、土地增值稅，除非是繼承案件才免納契稅、土地增值稅。

如果要辦理二親等不動產買賣前，相關的稅費都一定要先查算清楚，避免省了贈與稅，卻要繳大筆的契稅、土地增值稅。

◆第一問：既然實價課稅就要一致，買賣土地明明有虧損，為什麼還要我去繳土地增值稅？

答：房地合一稅為所得稅，有賺錢才需要繳稅，買賣土地如果賠錢，是不需要繳房地合一稅的。房地合一稅上路後。現行土增稅仍照舊運作，因此仍要繳交土增稅，不過，實際已繳納的土增稅，無論適用的優惠稅率多少，將能全數在所得稅基內減除，可望讓納稅人的應稅所得減少，不會重覆課稅，也降低稅務負擔。

◆第二問：我本來住在台北，因工作調到高雄，在當地買了一間房子，後來公司裁員，我只好把高雄的房子賣掉，但是為何要被課到45％的重稅？

答：只要符合自住條件的自用住宅，就能適用房地合一稅的自住優惠，課稅所得在400萬以下免稅；超過400萬部分，則按10％課稅。

◆第三問：老爸花了2,000萬買了一間房子，最近不幸往生。我繼承這間房子去賣，為什麼只能用800萬的土地公告現值、房屋評定現值當成本？而且在一年內賣掉，還要被課到45％？

答：符合自住條件的住宅，課稅所得在400萬以下免稅；超過400萬部分，則按10％稅率課稅，稅率並非45％。

另外，出售繼承、受贈取得的不動產，財政部也釋出利多，成本計算方式從寬認定，將按繼承或受贈時的房屋加計土地的公告現值總額，乘上持有期間的消費者物價漲幅，作為出售房地產的成本，稅負可望下降。

◆第四問：我拿老家的土地跟建商合建，房子蓋好後我拿

土地去換房子，除了要繳

契稅、土地增值稅以外，還要繳很重的所得稅，政府為何不鼓勵我更新改建、促進土地利用呢？

答：與建商合建後換回的房屋，日後出售有賺錢才需要繳房地合一稅，而且長期持有超過2年在10年以內稅率訂為20％；超過10年稅率訂為15％，以鼓勵長期持有。符合條件的自用住宅，課稅所得在400萬以下免稅；超過400萬部分，則按10％課稅。

◆第五問：為了擁有一間自己的房子，我辛苦工作去還房貸。最近因為家中急需現金周轉，不得已要賣屋求現，為什麼房貸利息、房屋稅、地價稅都不能扣掉，政府不承認這些繳給銀行與政府的錢，還把這些支出當作獲利課稅，對我們小老百姓來說真不公平。

答：房地合一稅僅針對出售不動產的利得課稅，房貸利息、房屋稅及地價稅，就像每個人的生活費一樣，在課徵綜所稅時也無法扣除，因此在不動產交易裡，也無法視為成本扣除。

◆第六問、法國出售主要住宅一戶免稅、德國出售持有3年以上自用住宅免稅、日本自用住宅有相當台幣810萬免稅額、英國出售自用住宅不超過5000平方公尺免稅，美國對過去5年中至少有2年以上用作自用住宅，有50萬美金獲利可以免稅，為何台灣人出售自用住宅只能有400萬免稅額，而且6年才能用一次？

答：各國稅制、房價及物價情況都不一樣，在比較稅制時，不能單就免稅額來認定課稅是輕是重；事實上，按照現有稅制，美國、德國的不動產交易課稅，比台灣更重。

◆第七問、我家的土地被政府區段徵收，政府為了減少財務壓力，希望大家盡量領取抵價地，還告訴我們將來去賣抵價地時，土地增值稅可以打六折，可是為何還要我繳一筆全額的所得稅？

答：房地合一稅是為了導正房地分開課稅的稅制漏洞，而且有所得才需要繳稅，有助維護租稅公平。未來政府也將放寬，讓抵價地可併計區段徵收前的持有期間，可望適用長期優惠，對納稅人更有利。

◆第八問、因為景氣不好，我好不容易才把房子賣掉，但是國稅局卻認為我賣的價格低於行情，要用國稅局認定的標準來課我的所得稅，為何不相信我？

答：如果民眾賣房子的售價，確實低於市場行情，只要提出相關證明，國稅局都會核實課稅，不會影響納稅人的權益。

◆第九問、我因為要貸款，在100年5月把土地信託給銀行，到了110年2月，這筆土地塗銷信託回到我名下，再賣的時候為什麼要用新制課所得稅？

答：只要信託的受益人為同一人，取得不動產的時點是在105年1月1日之前，即使房地合一稅上路後才出售不動產，也不會被課房地合一稅。

◆第十問、都是一樣賣房子，公司賣都可以明年5月繳，為何個人賣卻要一過戶就要在30天內馬上繳？

答：房地合一稅是分離課稅制，具有稅負較低的好處，如果在5月合併報繳綜合所得稅，最高稅率將達45％，反而加重納稅人的稅務負擔。

房地合一稅僅針對出售不動產的利得課稅，房貸利息、房屋稅及地價稅，就像每個人的生活費一樣，在課徵綜所稅時也無法扣除，因此在不動產交易裡，也無法視為成本扣除。

針對繼承、受遺贈不動產的情形，得將被繼承人、遺贈人或配偶的持有期間合併計算，納稅人可望少繳一點稅。

另外，房地交易所得的計算，是以成交價減掉房地取得的成本及費用為所得額；包括契稅、印花稅、代書費、公證費、裝潢修繕費用等，都可當做成本扣除；仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等也可做為費用減除。

取得房屋所有權後，繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息，不能列為費用減除。

三類屋主不必煩惱房地合一稅制

新制的核心就是鼓勵長期持有，抑制短期炒作

第一類是「長期持有的自用屋主」

只要持有滿6年，就有新台幣400萬元獲利扣除額，其餘採10%課稅，如果賺得不多，可能連稅都不用繳。

持有並實際居住滿6年，且無供營業使用或出租，課稅所得在400萬元以下免稅，超過400萬元部按10%課徵

第二類是「換屋或重購自用屋主」

舊制的重購退稅只有小屋換大屋才有退稅，新制不論大屋換小屋，或小屋換大屋都能退稅；新制上路之後，換大屋全額退稅，換小屋按比例退稅

第三類為「取得所有權之前的預售屋訂購戶賣給下一手的屋主」

這類交易屬於權利交易，不適用房地合一稅，賣家的獲利併入年度所得課稅

如因剛繼承受贈與房產又在短期內售出需繳高額房地合一稅之狀況

   可來電與我討論幫您在合法的範圍模式解套!!

            圖片教懂您了解房地合一稅

黃代書  0982-888424

近期房屋持有稅問題很多客戶其實不了解戶口在不在差很大！

因應疫情房屋稅可以延繳無罰金但申報繳稅前記得

如果房子是自己住的就一定要把戶口辦理自用住宅以享有優惠稅率。

持擁有一間房子基本得要繳房屋稅和地價稅

但因為稅務單位不會主動幫你調為優惠稅率所以就要自己去辦

在房屋稅部分，要記得必須符合「無出租、營業，並供本人、配偶或直系親屬實際居住使用」，所以名下只有一兩戶自用辦理自用型的房屋稅優惠稅率。

而持有多戶房產也需符合以上條件其本人、配偶及未成年子女加總持有總計3戶內，都可屬於自用住宅1.2％稅率範圍。

囤房稅上路後，非自用稅率就按照房屋所在地的地方政府規定，落在1.5~3.6％。若持有人的多戶房產分散在全國各地，需分配把坐落行政區稅率比較高的房屋當作自用，較能達到節稅效果。

地價稅，條件比較嚴格，除了要求「該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用」外包括「地上房屋是土地所有權人本人、配偶、直系親屬所有」、「都市土地面積以300平方公尺為限，非都市土地面積以700平方公尺為限」等條件。

如果名下有多間房屋，其中同時有給父母或是給成年子女居住的房子，可以將家中名下無房產的直系親屬，例如父母、成年子女的戶口遷入，一樣可以辦理自用稅率優惠。

地價稅因為自用是以最低稅率千分之2課徵，非自用要從千分之10起跳，相差達到5倍以上!!

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最近常有民眾前來稅務局試算土地增值稅，並聲稱房屋都是自用住宅

如果要將房屋及土地贈與子女，不知可否適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅？

稅務局說明，「贈與」移轉並非出售，不能適用土地稅法第三十四條規定按自用住宅特別稅率課徵土地增值稅

因此，配偶及二親等親屬間之土地「贈與」，就不能適用。

此外，二親等親屬間之土地「買賣」，如經查有事證，顯示該買賣土地行為確屬「贈與」，亦無自用住宅優惠稅率之適用。

土地所有權人若與二親等親屬間訂立「買賣」契約

並申請按自用住宅優惠稅率課徵土地增值稅，稅捐稽徵機關為查核是否符合「出售」要件

自將依法調查及要求提示支付價款證明；倘無買賣交易事實而為贈與行為，自然沒有自用住宅優惠稅率的適用。

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不動產信託具有財產管理、規劃、節稅、風險控管等功能，也有越來越多民眾採取不動產信託的來管理名下不動產，但相關土地、房屋、移轉稅務問題又該如何處理？包括土地增值稅自用稅率問題、印花稅問題、契稅問題。

若土地為辦理自益信託，只要是供自用住宅使用，仍可申請自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

原土地所有權人(即委託人)若將土地信託予受託人，在信託關係存續期間，登記之土地所有權人雖為受託人，只要委託人和受益人是屬於同一人（即自益信託），而且委託人本人、配偶或其直系親屬仍設籍在該信託土地且無出租或營業，符合土地稅法自用住宅相關規定，在受託持有土地期間出售土地時，仍可申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。申請時，請記得要檢附信託契約內容供稽徵機關審核。

此外，信託關係人簽訂以不動產為信託財產之信託契約書，如敘明受益人為委託人，且信託關係消滅時，信託財產歸屬於委託人者（即自益信託），該契約書於信託行為成立時及信託關係消滅時，以該契約書辦理不動產權利變更登記，均為屬形式上移轉，非屬印花稅之課稅範圍。

至於信託契約書如敘明受託人應依信託本旨移轉信託財產與委託人以外之權利人者（即他益信託），實質上已兼具印花稅法第 5條第5款所規定典賣、讓受不動產契據性質，如持該契約書辦理不動產權利變更登記時，應按契約金額千分之一貼用印花稅票。

至於，民眾利用信託方式來管理自有財產的情形日益增加，依契稅條例規定，以不動產為信託財產，凡屬下列信託關係人間移轉所有權，不課徵契稅：

（一）因信託行為成立，委託人與受託人間。

（二）信託關係存續中受託人變更時，原受託人與新受託人間。

（三）信託契約明定信託財產之受益人為委託人者，信託關係消滅時，受託人與受益人間。

（四）因遺囑成立之信託，於信託關係消滅時，受託人與受益人間。

（五）因信託行為不成立、無效、解除或撤銷，委託人與受託人間。

信託不動產上述情況下移轉所有權，雖然不課徵契稅，但需查欠，並向地政機關辦理信託移轉登記，才可以對抗第三人。