目前分類:房屋土地貸款知識 (19)

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房屋借貸抵押權設定類別須知  

 

辦理房貸如果是普通抵押權,不能擴及其他債務

但若消費者選擇最高限額抵押權,雖然可以擴及其他債務,但是銀行必須在契約中清楚揭露說明。

一般來說房貸有普通抵押權和最高限額抵押權兩種

消費者辦理房貸時必須自行勾選要選擇哪一種貸款方式。

普通抵押權情況比較單純,例如價值1000萬元的房子貸款600萬元

足額擔保的情況下,銀行不可以要求有連帶保證人,也不能擴及其他債務範圍。

但如果1000萬元的房子貸款800萬元,設定抵押權為1000萬元時就屬於最高限額抵押權的部分。

雖然公平會認同最高限額抵押權包括現在及未來可能發生的債務

但是銀行必須在契約中清楚揭露,例如以紅字或粗體黑字標示明白,並充分向消費者說明。

銀行應該清楚告知消費者本次房貸的擔保範圍有哪些項目,可能擴及到哪些銀行往來債務

例如可能及於信用卡、消費性貸款等,但一般銀行可能在揭露或說明的部分不夠詳盡,這也是消基會最在意的部分。

 

 

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一.  估價基礎原則

 

按不動產估價技術規則第十一條之規定:不動產估價需蒐集資料如下

1~勘估標的之標示、權利、法定用途及使用管制等基本資料

2~影響勘估標的價格之一般因素、區域因素及個別因素

3~勘估標的的相關交易、收益及成本資料

 

二.    不動產估價之影響因素

 

1~整體環境分析

包含自然因素.如地勢.區塊.地質.位置.氣候

社會因素.如人口.都市等級.風俗.治安

經濟因素.景氣循環.金融環境.利率

法令因素.如民法不動產相關法規農林旱等類別不同

行政因素.如都市計劃.住宅政策

租稅因素.如交易稅.遺產稅.土地增值稅

 

三.     針對房屋估價主要取決

 

基本由該區自然條件、社會、經濟、行政所組成特性

主要考量環境品質、交通設施、學校公共設施、商業聚集規模如限建營業別管制

 

四.      針對土地估價主要取決

 

區域因素

標準宗地之條件面積.臨路情況曲直鋪路材質.公共設施.日照溫度.公害情況

該區域之使用分區與法規上限制為主要重點

個別因素

預估標的之形狀.位置.地質.地盤.行政特殊規定.有無他人佔用

(以上為銀行針對不動產貸款估價取決標準參考)

 

 

 

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千萬不要在自己的信用上留下污點

之前本所客戶阿志經過多年辛苦的工作,籌足了1百多萬購屋頭期款。

2年前在台中市買了一戶預售屋,準備今年與相識多年的女友結婚,做為婚後新房之用

經過2年的工期,房子已經接近完工。最近阿志接獲建設公司通知,要其前往指定的銀行對保,辦理貸款手續準備交屋,而阿志也應銀行的要求備齊所有相關證件前往辦理。

不料事後銀行卻通知阿志,不能借款給他,追問之下,原來阿志已被銀行列為拒絕往來戶。

原來阿志三年前,為了幫忙做生意的哥哥週轉,將支票借給哥哥使用,很不幸的2年前其哥哥經商失敗,由阿志名義開出去的支票全部退票,阿志從此被列為拒絕往來戶,在其信用上留下污點,阿志已向建設公司繳交了1百多萬頭期款,短期內若不能籌足尾款給建設公司,有可能被建商以違約理由,沒收其已繳的頭期款,現今阿志不知如何是好。

 

這個例子告訴我們,千萬不要在自己的信用上留下污點,在資訊網路越來越發達的今天,任何不良紀錄都可透過電子資料處理的方式來儲存,銀行可透過很多管道,來獲知貸款戶的紀錄。

銀行保存客戶不良信用紀錄的期限,一般而言,因跳票而被列為拒絕往來戶,紀錄保存期限為6年,貸款逾期償還紀錄保存期限為3年,若經催款仍未還款被銀行列為呆帳者,則紀錄保存期限為5年。至於積欠信用卡帳戶或貸款而被金融機構強制停卡者,紀錄會永久保留。

過去在銀行留有不良紀錄的民眾,在購屋之前,最好先查清楚,自己目前是否仍為銀行列為不歡迎人物,以免屆時借不到錢或額度不足,而落得進退兩難。

消費者要有認知,並非有房子抵押給銀行銀行就會借錢給你,儘管購屋時建商向你保證可以貸到房價的7成,若在銀行留有不良紀錄,經查為惡意跳票,恐怕也無濟於事。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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第一商業銀行

青年安心成家購屋優惠貸款專案  浮動利率 1.775% 限制對象 36個月  
台灣中小企業銀行 青年安心成家優惠購屋貸款(第2案)  浮動利率 1.775% 限制對象 36個月  
全國農業金庫股份有限公司 青年首次購屋優惠貸款  浮動利率 1.775% 限制對象 36個月  
台灣銀行 青年安心成家購屋優惠貸款  浮動利率 1.775% 限制對象 36個月  
兆豐國際商業銀行 青年安心成家優惠購屋貸款(第二案)  浮動利率 1.775% 限制地區及對象    
 
             
板信商業銀行 (月)定儲利率指數型房貸專案  浮動利率 2.65% 限制地區及對象 36個月  
台灣銀行 房屋輕鬆貸優惠專案-公教人員  浮動利率 1.85% 限制對象 36個月  
國泰世華商業銀行 A+尊榮專案  浮動利率 2.2% 限制對象 12個月  
兆豐國際商業銀行 歡喜房貸-卓越方案  浮動利率 2.1% 限制地區及對象 36個月  
第一商業銀行 菁英優利貸款專案  浮動利率 2.22% 限制地區及對象 36個月  
台灣銀行 房屋輕鬆貸優惠專案  浮動利率 2.3% 限制對象 36個月  
台北富邦銀行 青年安心成家購屋優惠貸款-一段式指數利率  浮動利率 1.775% 限制對象 36個月  
台中商業銀行 家倍幸福房貸壽險專案  浮動利率 2.22% 限制對象 12個月  
凱基商業銀行 指數型房貸-二段式  浮動利率 2.56% 無限制 24個月  
凱基商業銀行 指數型房貸-三段式  固定+浮動利率 2.65% 無限制 24個月  
凱基商業銀行 指數型房貸-一段式  浮動利率 2.65% 無限制 24個月  
彰化商業銀行 公教人員房屋貸款  浮動利率 1.75% 限制對象 60個月  
安泰商業銀行 一般房貸專案  浮動利率 2.55% 無限制 36個月  
台灣銀行 溫馨家園房貸優惠專案  浮動利率 1.98% 無限制 36個月  
兆豐國際商業銀行 歡喜房貸-優質方案  浮動利率 1.98% 限制地區及對象 36個月  
永豐商業銀行 無自用住宅購屋貸款  浮動利率 2.28% 限制地區及對象 24個月  
渣打國際商業銀行 一般指數型利率房貸  固定+浮動利率 2.78% 限制對象 12個月  
日盛國際商業銀行 指數型房貸專案  浮動利率 2.58% 無限制 36個月  
台中商業銀行 30房貸壽險專案  浮動利率 2.55% 限制對象 60個月  
彰化商業銀行 安心Go 購 Home貸款  浮動利率 2.58% 限制對象 60個月  
 
台新國際商業銀行 購屋貸款  浮動利率 2.02% 限制對象 24個月  
華南商業銀行 定儲利率指數型房貸  浮動利率 2.05% 限制地區及對象 36個月  
台灣土地銀行 優利遞減型房貸  浮動利率 2.03% 限制對象 36個月  
台灣土地銀行 菁英購屋貸款(指數型房貸指標利率按季調整)  浮動利率 1.78% 限制對象 36個月  
台灣土地銀行 菁英購屋貸款(指數型房貸指標利率按月調整)  浮動利率 1.75% 限制對象 36個月  
澳商澳盛銀行 一般房屋貸款(分期型)  浮動利率 2.88% 無限制 24個月  
瑞興商業銀行股份有限公司 捷運幸福貸專案  浮動利率 2.85% 限制地區 0個月  
中國信託商業銀行 房屋抵押貸款  浮動利率 2.05% 無限制 36個月  
高雄銀行 低利指數型房貸專案  固定+浮動利率 1.98% 限制對象 60個月  
台灣中小企業銀行 『好家園』房貸專案  浮動利率 2.22% 限制對象 36個月  
三信商業銀行 三信商銀房屋擔保貸款-質優人士(利率按月調整)  浮動利率 1.88% 限制對象 0個月  
三信商業銀行 三信商銀房屋擔保貸款-質優人士(利率按季調整)  浮動利率 1.88% 限制對象 0個月  
第一商業銀行 一般指數利率房貸  浮動利率 2.38% 限制對象 36個月  
             
渣打國際商業銀行 MortgageOne 靈活房貸 50% 抵利型  固定+浮動利率 2.85% 限制對象 0個月  
三信商業銀行 三信商銀房屋擔保貸款-一般人士(利率按月調整)  浮動利率 2.85% 限制對象 0個月  
三信商業銀行 三信商銀房屋擔保貸款-一般人士(利率按季調整)  浮動利率 2.85% 限制對象 0個月  
大眾商業銀行 指數型房貸專案-一段式  浮動利率 2.08% 無限制 24個月  
澳商澳盛銀行 抵利型房貸(分期型)  浮動利率 3.0% 無限制 24個月  
安泰商業銀行 二順位(低成數)房貸專案  浮動利率 7.0% 無限制 0個月  
華南商業銀行 理財循環貸-理財動用型  浮動利率 3.58% 限制地區及對象 0個月  
華南商業銀行 理財循環貸-隨借隨還型  浮動利率 3.58% 限制地區及對象 0個月  
上海商業儲蓄銀行 指數型房貸專案  浮動利率 2.5% 無限制 0個月  
玉山商業銀行 理財型房貸  浮動利率 3.66% 無限制 0個月  
元大商業銀行 一般理財型房貸  浮動利率 3.67% 限制對象 0個月  
華泰商業銀行 優惠房貸專案  固定+浮動利率 1.98% 無限制 36個月  
瑞興商業銀行股份有限公司 瑞興銀行輕鬆省房貸專案  浮動利率 2.79% 限制地區及對象 60個月  
渣打國際商業銀行 MortgageOne 靈活房貸 100% 抵利型  固定+浮動利率 3.80% 限制對象 0個月  
中國信託商業銀行 理財型房貸  浮動利率 3.99% 無限制 0個月  
台中商業銀行 理財指數型房貸  浮動利率 4.76% 無限制 36個月  
安泰商業銀行 二順位(高成數)專案  浮動利率 7.00% 無限制 0個月  
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央行出手打壓房市,貸款成數與利率成為打壓關鍵。不過,這幾年房價飆漲過快,許多銀行對於條件不好的房子,在業績壓力之下也得硬著頭皮貸下去,現在的盤整反而有益於購屋人看清房子的真正價值,讓購屋人了解,自己買的房屋究竟值不值錢,以後有沒有增值空間。不過,在這波緊縮下,購屋人可能會出現貸款成數不足而違約的問題,必須特別注意。

違約罰大錢 買屋得小心

銀行貸款緊縮,購屋者要買屋必須準備較多的自備款,但許多購屋消費者並不是很明瞭銀行的作業流程,便貿然簽約。

市場上許多的糾紛來自於消費者,購買了能力所及之外的物件,一旦銀行貸款申請不下來,買方便會因為違約,而被賣方沒收訂金,金額從數萬元到數十萬元都有,而現在銀行收傘,這種情形可能會更頻繁,是想要購買房子的消費者所必須要注意的。

公寓炒翻天 風險沒人擔

有些不肖業務員在大環境不佳的情況下,許多時候便會做了過多的保證,為了避免這類狀況造成無謂的損失,消費者除了可以事先打聽好該物件可貸的額度,心理有所準備。

建議消費者將貸款約定事項,在議價或下邀約時明確載明在斡旋單上,並在進入簽約時將附約轉載於不動產買賣契約書上,當銀行無法核貸,消費者可以依此作為依據,避免被沒收訂金所造成的損失。

 

 

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都更熱,老舊公寓大翻身銀行開始嚴審老公寓放款。

各家銀行正式發文分行端

台北市的老公寓受惠於都更題材,房價連翻漲,有些價碼幾乎逼近預售屋,然而老公寓要成功都更,難度高,且至少要花7-10年不等時間。

銀行對於「投資客、都更案」要更加謹慎,對於老舊房子,應該看房子本身的價值,如房價跟附近的預售屋比是否合理,請行員不要預期它有都更商機。

明定3大項

1、所謂老舊公寓是指屋齡大於30年,建築物低於5樓

2、老公寓的房價跟新成屋應該差一半才算是合理價位

3、要先查清老公寓有無都更事實存在,若只是處在都更想像空間,就要嚴防投資客炒作。

在老舊公寓房價已飆漲太過下,對於投資客在貸款上,應「自動調降」貸款成數與利率,且不給寬限期

此外,貸款金額逾1,000萬就要送總行審查。

客戶的財力優,且借貸成數低,則會考慮放款,但成數最多只給6成,房貸利率至少加0.5%。

 

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房屋移轉會產生相關稅費如下

贈與稅  (今年免稅額220萬依據房屋評定現值與土地公告現值總額)

契稅(移轉按核定契價課徵百分之六)

土地增值稅 (移轉時申報現值減除前次移轉現值)

地政移轉規費 (房屋土地現值or成交價千分之一)

印花稅(移轉現值千分之一)

地價稅及房屋稅 (以移轉日為準按天數比例計算)

財產交易所得稅 (交易時成交額減除原始取得成本由出售人隔年申報)

代書費用  (建物土地各一筆約2)

 

房屋貸款規費及相關費用如下

地政設定規費(貸款金額的千分之一加設定書狀費4000元)

徵信查詢費300元、少數銀行是先支付費用)

銀行開辦費3000-5000元、各銀行名目收取費用高低不同)

火險及地震險(依重置成本基礎估算)

資料規費(謄本、地籍圖、建物平面圖等資料一張20元)

房屋交易買賣一般分四次付款程序如下

簽約  總價10%(含定金)

用印  總價10%

完稅  總價10%(雙方另繳增值稅及契稅)

尾款  總價70%一般為銀行貸款額(交屋)

 

 

 

【黃代書事務所

內含各項不動產最新資訊如地政.稅務.銀行.法律等規範

與執業多年經驗累積精華各類疑難房屋土地貸款實務辦理案例解析

http://alfa946156.pixnet.net/blog/post/45699862

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常見問題

Q.二胎借款是什麼

A.以房子為例,代表這間房子之前已經有跟銀行申貸第一次的房屋貸款後

再用原房屋跟民間金主申辦第二次的房屋借款

此時抵押設定出現第二順位債權人就是房屋二胎

Q房屋二胎額度利息怎麼算

A.會根據您的房屋價值做評估

房屋二胎利息:房價6成以內16成以上1.5分起

房屋二胎額度:自有房屋土地依市價值評估9成以內

Q房屋二胎辦理該準備什麼資料與要多久

A.房屋二胎借款申辦流程都與申辦銀行貸款流程一樣

均需要透過地政事務所設定辦理

需要準備的資料有:房屋土地所有權狀正本、

所有權人身份證件影本一份、所有權人印鑑證明、本人印鑑章

 

Q. 目前沒工作沒有收入來源,這樣還可以辦理二胎貸款嗎?

A.民間二胎不會要求提供工作、收入證明,且審核迅速、短時間內即可完成!

 

為了給予客戶一個安心的借款流程

絕對不事先收費、不透露個資、

再急需資金週轉時刻不苦惱、並且能快速的解決難題!

黃代書  0982-888424

 

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2022年新制改變不多,最有感的是基本生活費調高為19.2萬元,部分家庭可享基本生活費差額優惠。

不少人買房開始繳房貸,究竟如何利用房貸利息抵稅?

客戶簡先生去年便決定在桃園青埔置產,成為有房一族;「他印象中房貸好像可以抵稅,詢問今年報稅應該能少繳一點

房貸利息是可抵稅,但實務上誤踩報稅雷區的例子也不少。

不少人以為只要有繳房貸就能抵稅,但「借款利息必須是購屋時以買入的房子貸款」,而且「購屋借款利息扣除必須符合:納稅義務人、配偶或受扶養親屬」,在課稅年度於該地址設籍。很多人買了新房,常會先裝修、再看好日子設籍入厝,若是今年才設籍,那5月報稅時房貸利息就無法扣除。」

就算交屋後就入住,但只要去年本人、配偶或申報扶養親屬都未設籍,或在自宅設立公司營運,房貸利息也無法扣除。

還有,租金與房貸利息原則上只能二擇一列舉。「但若是上半年租屋,下半年買房,則可同時列報,但都要按比例計算上限,建議房貸族可先試算看看,究竟是同時列報較優惠,還是二擇一列舉更有利。」

房貸利息也不是有多少就能扣多少,上限是30萬元,且要先減除儲蓄投資特別扣除額的數字。例如:申報扶養父母時,若父母存款利息較高,利息在27萬元內享有扣除而不用課稅,因此利息支出也要先減除這部分後,剩餘才能申報利息扣除。

另外提醒父母若有賣房,售屋所得也會一併計入,因此必須仔細評估,申報扶養是否有利。

總的來說,若標準扣除額高於列舉扣除額,那麼房貸利息抵稅優惠也就用不到了,報稅前還是得先試算清楚才好。

 

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整體來說房貸有普通抵押權和最高限額抵押權兩種

 

辦理房貸如果是普通抵押權,不能擴及其他債務

但若銀行端或民間金主上設定時是用最高限額抵押權,雖然可以擴及債務人其他債務,但是銀行養或民間金主必須在契約中清楚揭露說明。

 

 

辦理房貸時必須自行要選擇哪一種貸款方式。

普通抵押權情況比較單純,例如價值1000萬元的房子貸款600萬元足額擔保的情況下,銀行不可以要求有連帶保證人,也不能擴及其他債務範圍。

 

但如果1000萬元的房子貸款800萬元,設定抵押權為1000萬元時就屬於最高限額抵押權的部分。

 

雖然公平會認同最高限額抵押權包括現在及未來可能發生的債務

但是銀行必須在契約中清楚揭露,例如以紅字或粗體黑字標示明白,並充分向消費者說明。

銀行應該清楚告知消費者本次房貸的擔保範圍有哪些項目,可能擴及到哪些銀行往來債務例如可能及於信用卡、消費性貸款等

 

 

 

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台灣房市正發燙,坊間因此出現零元買房、集資買房等團購方式

但天下沒有白吃的午餐,一旦房市反轉時,更要當心被倒貨的風險

 

所謂零元買房,就是房地產業者,舉辦「零元購屋」講座,分享零元買屋經驗的成功個案,並提供一條龍服務,包括全額貸款、房屋裝潢、包租代管等一應俱全。不論是零元買房、還是集資買房,都充滿陷阱,一定要留意相關風險。

 

風險1:用AB約超貸 恐吃刑責

假設買屋總價1,000萬元,核貸成數8成、也就是貸款金額800萬元,那麼自備款是200萬元,這是正常版的A合約;但簽立B合約就會將總價做高、來到1,250萬元,這樣銀行核貸8成、就是1,000萬元,等於付出零元自備款就可買屋。

為讓買賣價金全額由銀行貸款,業務會慫恿民眾簽立「AB合約」。這存在著極大的法律風險,也就是《刑法》的偽造文書、以及使公務員登載不實(AB合約的成交價不同)等罪。

 

風險2:多重貸款 還款壓力山大

房市老師還會告訴民眾如何做全額貸,假設買屋1,000萬元,申請房貸期數30年期、核貸成數8.5成,則貸款金額為850萬元,3年寬限期「還息不還本」的方式,以利率1.6%計每月只需繳息1.1萬元。

另外的1.5成、也就是150萬元的金額,房市老師建議承作7年期信貸,利率2.3%,月付1.9萬元,因此房貸+信貸=月付3萬元,出租後每月收租25,000元,則大明每月只需支付5000元。

看似很漂亮架構但零元購屋再搭配老師幫你房屋出租,可用租金負擔房貸,然而一旦其中某個環節斷掉了,巨大的財務壓力會壓得你喘不過氣。

3年寬限期屆滿肩上揹負著51,675元的貸款重擔,這還不包括空租時的零租金收入,且通常會慫恿民眾一次簽約買下23間房子,日後的還款壓力相當沉重。

 

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集資買房

風險:高於行情價買入 當心房市反轉

當房市景氣反轉時,要當心倒貨的風險,房價走弱、不易脫手,若民眾無法負擔長期的大額貸款,就是還款惡夢的開始。

集資買房跟零元買房是可以搭配整套運作的,所謂的「房市老師」,先舉辦免費的房地產課程,吸收學員上課,教他們怎麼零元買房,或是帶他們集資買房,實際上買到的物件通常都高於市場行情價,日後轉手不易。

 

 

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40年房貸早已推行多年,但屋齡、年齡等限制嚴格

但其實,推行40年房貸的銀行並非首例,早在10年之前,國內就有40年房貸的方案誕生。

根據銀行業者透露,由於拉長貸款年限,會讓銀行貸款風險增加,因此雖然有承作40年房貸但卻少有人使用,原因就出在於核貸條件嚴格。

通常銀行端會嚴格篩選申貸對象,包括申貸人是不是有穩定的薪資收入、房屋物件的屋齡、屋況、地段條件是不是夠好等條件視情況核貸。

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一般而言,申辦40年房貸時銀行為了控管風險,部分銀行會規定貸款人年紀加上40年還款期限不能超過75歲,換句話說,貸款人的年齡上限是35歲;除此之外,銀行也會考量貸款人的財務能力以及擔保品的流動性的條件,因此通常收入較少或是負債偏高的人較難申請、又或是小套房及屋齡超過耐用年限的老房子,也是銀行較不接受的擔保品,因此並非人人都可以順利申貸。

40年房貸繳息比20年多了一倍,未來還得承受升息風險

除了重重的控管之外,利息負擔也讓房貸戶紛紛卻步。

40年房貸的風險,還不僅止於此,萬一未來的低利房貸不再,40年房貸戶也必須得承受的「升息」風險期。 

適合40年房貸的人,第一種不外乎是屬於短期持有、未來有換屋計畫,又或者是保證有能力可以提前還完房貸的人

40年房貸總利息雖然比30年、20年來的多,但最大的好處是每月繳貸金額較低,能減輕年輕人購屋族壓力。

申貸40年房貸的族群較適合房屋物件落在總價1000萬以下、且申貸人本身必須衡量是否具有穩定的薪水收入能力。

 

 

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台灣土地稀有,精華區地上權產品冒出頭,但地上權住宅並沒有土地持分

甚至只有「使用權」、也就是向業者租賃居住的住宅產品

因產權不完整、未來接手性不佳,銀行貸款限制多,因此想買地上權住宅的民眾,應備妥銀彈

地上權住宅雖然比一般住宅的房價便宜3成,但其產權不完整

若客戶遲繳或其他因素而被查封拍賣,較不易處份,因此銀行承作意願極低,民眾若真想購買或打算收租,一定要評估足夠資金再進場

事實上,「地上權」住宅等於是「買屋不買地」

在多數民眾仍抱持「有土斯有財」的觀念下,「地上權」住宅的未來流通性受限

銀行在授信風險的考量下,大多不願承作

因此銀行主管建議,民眾可向建商合作的銀行、整批申貸較有利,目前可按優惠的信貸利率承作

以目前台灣的狀況來說,地上權多以50年作為設定,土地使用年限一到,住戶便得離開

另外每年需要繳交公告地價的1.5%至10%做為地租,也是一筆花費

許多屋主多在預售期間就進場,且考量到市場流通性不佳,因此多以出租方式經營,藉由高租金攤平當初的買入成本,實際自住者並不多。

 

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一般熟悉的買賣房屋模式是具有地政核發的土地與房屋所有權狀,這類房屋可永久居住,且申請貸款時銀行擁有真正的債權,較容易取得貸款;每年繳納地價稅和房屋稅時,大都適用自用住宅的稅金比例,未來要轉手會因此評價房屋的價值。

地上權與使用權房屋產品只有所有權房價67折的不含土地所有權,只有房屋所有權的「地上權房屋」,以及連土地和房屋所有權都沒有,只有房、地使用權的「使用權房屋」兩大類房屋。

地上權和使用權房屋多半由建商向政府單位租下基地蓋樓,推出有50年到70年不等的居住時效建物。地上權建物又分為「產權可分割過戶(即地上權房屋)」和「產權不可分割過戶(即使用權房屋)」兩種。

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(地上權房屋)」的買方無法擁有土地所有權狀,只擁有建物所有權狀,在使用期限內可買賣交易

(使用權房屋)」的建物,土地和房屋所有權人是建商,買家只是有期限的房屋使用人,等同買家向建商長期租房,未來要轉售時仍得透過建商來處理。

地上權房屋沒有土地所有權,土地使用期限又受限,只擁有房屋所有權,因此貸款成數較低,一般為買賣價格的5成,利率也高沒幾家銀行有配合承辦。

而使用權房屋絲毫沒有土地和房屋的所有權,在銀行貸款講究抵押擔保的觀念下,買家只是租屋人,在形式上為「銀行無法作為抵押權的標的物,因此不會核貸。

 

稅務部分~~

不論地上權、使用權房屋或有所有權的居住者,每年一樣得繳「房屋稅」,可適用自住稅率;但有所有權者繳納地價稅,地上權和使用權房屋居住者繳納「地租」,且地租約公告地價的3.5%5%,地租比地價稅更重變成住越久繳越多的情形。

 

至於地上權和使用權房屋的增值空間…………

景氣房市好房價上揚之際,也順勢帶動地上權和使用權房屋的增值漲價空間,但房市反轉向下的這幾年這類房屋沒增值性可言。

地政局也呼籲民眾,看屋時應注意買賣建物有無所有權狀,還是只有使用契約或憑證,未來過戶或發生繼承等移轉的程序如何辦理。

建議購買地上權及使用權建案時,應詳閱契約書內容,並針對建物的使用用途及相關疑義瞭解評估後再決定是否購買。因為使用權不同於所有權,貸款與產權有意義不同,最好先研究清楚避免混淆。

 

 

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目前因疫情關係大部分銀行為了控管房貸授信風險,已採取寬限期與借款成數連動的作法來拿捏核貸成數。

通常沒有申請寬限期的客戶,由於本金不必遞延立即攤還,對銀行而言,在房市走下坡時對債權會比較有保障,因此銀行較願意給予較高的核貸成數。

最主要是整個大環境並不好,房貸本金拖越久才開始攤還,銀行所承受的風險越高。

舉例來說,倘若某借款戶在同一家銀行有兩筆房貸,此時寬限期最多僅限於一筆房貸能適用,此外像是房貸轉貸戶,通常銀行不見得會給寬限期。

除了寬限期與成數的連帶關係之外,銀行另外兩大評估重點,在於擔保品坐落處附近的成交行情,以及借款人所得收入的「穩定性」。

其中在擔保品地點方面,儘管有實價登錄的資料可以參考,但實價登錄畢竟是「落後指標」,因此另一方面也會參考該地區的成交件數多寡。

而對於申貸戶本身的所得能力拿捏,較以往不同之處在於,以前只要扣繳憑單、全年收入資料,但現在銀行還會進一步檢視借款人的職業別,以及所得的來源究竟是經常性的固定收入

或是以較不固定的佣金等變動型收入作為主力,因為現在景氣不佳,許多過去領數百萬高薪的業務人員,佣金收入都大幅縮水,此時銀行在檢視申貸總金額及成數拿捏上,將更加小心。

 

 

 

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最新公布

受疫情影響還款困難的民眾,包括房貸、車貸、消費性貸款及信用卡款項等

可向銀行申請緩繳或展延3至6個月,期間免收違約金及循環、遲延利息,展延期間個人信用紀錄不受影響

 

目前新冠疫情升溫,房貸本利攤每月沉重的月繳還是要繳納

各行各業不是無薪假就是停工停班.自營工作或是各市場攤販八大行業更是人心惶惶.疫情再這樣下去吃穿都有問題了還繳房貸

以下教您了解房貸架構與如何應對銀行

銀行為了確保房屋貸款的債權,房貸簽訂的房屋貸款契約書裡,都有提到

「加速條款」、「遲延利息」、「房貸遲繳違約金」、「有扣押並拍賣擔保品之權利」等方法

這些雖然都是房貸萬一繳不出貸款時,銀行保障債權的護身符,但是銀行的本意都只想單純賺客戶的利息錢

不會寄望房貸戶不繳錢再大費周章處理這些債權,因此只要因為此次疫情被迫放無薪假(或其他財務困難)而導致繳房貸有因難,一定要儘早向貸款銀行提出房貸協商。

 

有些以為「反正房子已經抵押給銀行」、「以後有錢再一次還給銀行」於是對銀行採取拖延、或逃避的方式

結果不僅房子可能淪為被折價拍賣的法拍屋,還會落得「個人信用不良」的長久紀錄,以後要申請信用卡或貸款都不會過關。

 

因此建議可以拿著和銀行簽訂的房屋貸款契約書,到當初承辦房貸的銀行貸款部門進行協商。協商的繳款方式以下三項:

 

一.延長房貸年限

現在的房貸年限通常是20年,假設被迫放了無薪假或其他財務困難,但是銀行戶頭還有不少現金可以支撐數個月的房貸金額

此時可以和銀行協商從20年的房貸年限,改為每個月繳款較低的30年房貸

以房貸利率同樣是2%、貸款700萬元為例,每個月應繳的本金加利息就會從原本的35,412元,下降為25,873元,房貸壓力頓時減輕不少。

 

二.增加房貸寬限期

所謂「房貸寬限期」,指的是房貸戶有期限的「只繳利息、不必繳本金」,但是最多銀行只會在房貸核准初期給予3年的寬限期

不管這次的房貸有沒有使用過「寬限期」,還是寬限期已經快要到期,手中現金不多的可以向銀行協商延長寬限期的時間

以眼下狀況各行各業都有苦處困難銀行核准的機率通常不低。

 

三.從月繳變成雙月繳

可以向銀行協商房貸的繳款方式,從一般的「月繳」改為「雙月繳」,也就是兩個月繳一次房貸來度過難關。

 

 

 

各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎

歡迎隨時洽詢全台接案服務

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買一間動輒百萬、千萬的房子「貸款條件」也和持有這間房子的成本息息相關。

以一間貸款1,500萬的房子為例,年利率1.35%與1.88%,一年利息就差了6萬,足以購買不少家具家電,如貸款金額更高,差距也更大。

此外,銀行所提供的「寬限期」和「貸款成數」也影響著購屋後的現金流規畫,使得貸款的選擇更重要。

 

多詢幾家不僅不吃虧,有時反而會有更好的貸款條件!不過,可別每家銀行都填申請書喔!

 

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申請房貸銀行為了調查每個人的信用資訊,各個金融行庫和金融聯合徵信中心串連(簡稱「聯徵」),每個人的貸款金額、每一張信用卡的未付款金額、是否有當保證人、最近3年是否有逾期繳款紀錄、最近12個月有無預借現金、有無被任何銀行拒絕往來…等資訊都可以在聯徵中心查詢到。基於個人資料隱私,金融行庫如要調閱你的聯徵資訊,需要取得你的同意。

記得:在還沒有確定要貸哪一家前,先不要填貸款申請書,也不要提供貸款人的身分證影本或授權銀行調聯徵喔!因為聯徵報告也會顯示最近3個月的「被查詢紀錄」,如果最近3個月被密集的調閱聯徵記錄,表示你有貸款的需求,但是可能收入信用條件不佳,其它家銀行提供的貸款條件都不好,所以才會密集的詢其它家銀行,所以在聯徵記錄中「被查詢紀錄」最好越少越好。

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可以先初步比較各家銀行給的估價和貸款條件,等確定要申請貸款時,再授權其中條件比較好的1~2家填貸款申請書,並授權其調聯徵即可(也不要只選一家,避免後來核貸有問題,拖延到交屋的時間,會有罰則)。

貨比三家不吃虧,這在貸款方案上更是適用。只要記得不輕易授權銀行調閱聯徵,就算詢10家銀行也不會影響信用條件,反而還有機會拿到最適合自己的貸款方案。

 

不動產借款歡迎諮詢、估價專線:0982-888424黃代書

承辦全台房屋土地一胎~二胎各類疑難雜症強力過件

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不少建商喜歡在工業用地上興建住宅,但工業用地授信受到嚴控後

未來工業區土地若改建為工業住宅,貸款利率及成數等條件恐將變嚴。

工業區土地因取得成本便宜、房價低,加上周邊捷運等交通建設愈來愈多,頗受首購族及投資客喜好。

不過,相關銀行主管機關祭出管控禁令後,工業區土地的使用將更嚴格限定。

行庫主管表示,在申請融資前,銀行若了解業者的擔保品是乙種工業用土地,且目的是改建工區住宅,通常都會拒絕核貸。

至於工業住宅房貸部分,銀行仍會承作,但放款成數約6成左右,且不適用政府政策性的優惠房貸利率。

一般購屋民眾,申辦工業住宅的貸款成數比一般住宅低,約僅5.5~6成

 

 

 

 

 

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