page-banner  

 

代書業務係為專業性之不動產業務

強調的是誠信.道德.能力.操守.效率與克服問題來達成客戶之需求

 

事務所成立15年累積許多案件經驗

並與稅捐、地政及各銀行機關互動良好

 

委託代書除了基本買服務.重點是買最理想的結果

 專業評估規劃幫您貸款、地政、稅務、法律問題剖析解套方式

 

國家認證合格地政士執業證照

全省房屋土地行情與可貸成數免費估價歡迎來電諮詢

 

 

 

黃代書奇摩知識各類回答案例總集網址

https://tw.answers.yahoo.com/activity/answers

 

 

 

{銀行貸款服務項目}

 

房屋貸款:

 (原屋抵押貸款.轉增貸.銀行默契配合管道克服困難房貸案件)

 

各類土地:

 (建地.工業地.農地.林地.旱地.提高土地價值效益拉高貸款額度)

 

 

{房屋土地貸款疑難排除專案}

 

※卡債或其他負債過高.貸款人年齡過高.高屋齡老舊房

※有工作無財力證明.無保人.貸款期間過短未滿1年

※無保存登記建物.小套房.鐵皮廠房.無權狀農舍.特殊現況農建地

※有限制登記.有民間二胎設定可代墊轉銀行貸款

※曾有呆帳.催收.協商.遲繳紀錄.配偶信用瑕疵無法做保狀況


※地理抗性問題.地震區.嚴重閒惡設施.磚造平房.偏遠地區房屋

 


{地政規畫服務項目}

 

不動產買賣企劃:

 (買賣簽約.報稅.過戶.房屋買賣介紹服務)

 

節稅:

 (贈與.遺產.土地增值稅.房地合一交易所得稅最新規定.合法節稅)

 

 {房地二胎服務項目}

全省房屋土地一二胎借款 .利息1分起

 

民間房地借貸適用於:

屬銀行端不承作標的.銀行拒絕往來.急迫性資金使用.短期借貸型

 

各類特殊狀況如:

持分房地.以有二胎需增借代償.未保存登記建物.無法看屋需保密

權狀補發中.產權持有人未成年.只持有建物未有土地權利.

建地.農地.工業地.林地.原住民保留地.外島房地.

 

20131206123559754.jpg

 

 

 

諮詢專線 Line  0982-888424  黃代書

 

E-mail  alfa946156@yahoo.com.tw

 

文章標籤

MIKE 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(3) 人氣()

【案件狀況】

 

新北市新莊區  田先生

職業:原公教屬性但以留職停薪一年

年齡:46

負債:無

經了解田生先生本身無任何收入來源目前留職停薪中

因家中有年邁長輩需侍親所以無法工作

田先生位在新莊有獨棟透天無抵押貸款狀況

但因不想讓家人知道有像銀行申請貸款所以無法配合讓銀行勘屋

加上貸款額度需求已接近屋價8成又要求有寬限期

也因為田先生的要求所以自行找銀行皆碰壁

銀行端皆回答不勘屋要8成又沒財力證明那不可能承辦 

 所以田先生經過網路搜尋委託本事務所處理他個案狀況

FVZ5_gIfSNsOidwKzp85vw.jpg

評估分析程序

據估價了解此物件雖屋齡高又坐落巷弄內市價約800萬上下

一般來講沒財力狀況貸個300萬不成問題

但要求貸到600.不能看屋.不給屋況照片.要寬限期3

所以此案例難的不是能不能貸款而是能否達到田先生要求

這類案件一定要了解客戶為何不給勘屋與資金需求原因

經側面了解田先生要這筆資金是有其投資目的

所以間接也代表戶頭有一定穩定資金往來可舉證

規劃辦理方式

 

首先;一項一項來破解這類貸款案例

不看屋不提供房屋照片這部份好解決

一棟沒貸款透天就擺在那它又非凶宅非特殊場所就不是難事

要高額度

這部分就要一定的銀行管道但也要客戶有相對性的還款來源

所以田先生所買的金融產品就能間接舉證有還款能力

3年寬限期

現在的寬限期銀行端都是針對給優質物與人條件或首購貸款案件

這貸款標的屋齡40年加上其他種種劣勢狀況下

確實很難說服銀行給寬限期甚至要到3

 

結案

 

此案件經過銀行窗口協調與該行的強力輔助下順利核准

60020年房貸3年寬限期

看起來容易但辦起來真得焦頭爛額 

能順利爭取到當然客戶端勢必要讓利..也就是利率部分

而能有寬限期3年也必須客戶會承諾未來復職的保證

想當然爾..

銀行有自己的基本授信規範

在老百姓申請貸款下絕非誰一句話就能甚麼規定就不顧

物與人的條件就擺在那要貸款也能得到好結果勢必需一翻周折 

9937.jpg

本事務所正派經營、辦理積極、成功率高

各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎、代墊款、移轉節稅

歡迎隨時洽詢全省接案服務

黃代書:0982-888424   

 

MIKE 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(1) 人氣()

f8c51663e9bac1da.jpg

 

由於房屋賣賣交易金額龐大,動輒上百萬、上千萬,因此在進行不動產的交易過程中,務必詳細了解物件,而不動產說明書就是產權調查後的書面結果。在閱讀不動產說明書需多加留意9大重要項目,避免交易糾紛。

1.登記簿謄本

登記簿是地政機關記載土地、建物權利狀態的法定簿冊,在登記簿中可詳細看到:土地及建物座落、面積、門牌、權利範圍、有無限制登記、停車位產權狀況等。

2.地籍圖

地籍圖顯示了建物所在的土地形狀、大小、座落、界址、面積、都市計畫道路狀況等,要特別留意的是房子是否可能建在道路用地上或是公共設施用地上,同時這也是攸關屋主權益的大事。

3.建物平面圖建物位置圖

內容包含建物座落的基地號、建物面積、附屬建物面積、總樓層數、所在樓層、測量後的建物各邊界尺寸等。屋主可了解實際建物面積大小,以及附屬建物面積,也能清楚知道實際所持有的房屋室內坪數。

4.土地及建物目前現況管理與使用情形

目前土地和建物的管理使用,要注意的是有無分管協議,可利用管理委員會所召開的住戶大會的各項決議事項、會議記錄等要點加以了解。

5.土地使用分區證明

土地使用分區會影響將來開發的可能性,若是購買後想申請營業登記等,就必須弄清楚土地使用分區現況。

6.是否有其他建物瑕疵情形

了解建物本身是否有滲漏水、是否增建、或是地震後有無龜裂等情況。

7.交易價金、付款方式
詳列價格和付款方式是為了避免金錢爭議,讓價格透明化。

8.應納稅額、規費項目負擔方式

將每項應繳納的稅額和規費記載在說明書上,買賣雙方都可清楚看出互相應負擔的部分,避免日後出現不必要的爭議。

9.其他特殊約定事項

買賣雙方互相約定的其他交易條件,例如賣方希望買方配合辦理土地增值稅減半的優惠,而買方亦會希望賣方配合辦理政府優惠貸款等。

 

本事務所正派經營、辦理積極、成功率高

各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎

歡迎隨時洽詢全省接案服務

黃代書:0982-888424    

MIKE 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

gsOBZs8RbIxyC9nvQ0vP5A.jpg

 

新一波銀行搶房貸戶,根據內政部不動產資訊平台,目前已有三家銀行推出五年寬限期,三家推40年房貸,最高成數達九成,一般房貸利率最低1.58%。

由於各銀行資金去化壓力仍大,現在房市為自住市場,自住客貸一個少一個,預料會有愈來愈多銀行加入戰局,推出優惠方案,現在可說是金融海嘯以來最好貸的時刻。

以今年只繳息不還本的寬限期來說,許多銀行都從二年拉長到三年,根據內政部不動產資訊平台統計資料,彰化銀、高雄銀以及全國農業金庫更拉長到五年。

在房貸還款期限方面,包括合庫、星展、永豐銀行現在都有40年房貸方案,台銀和土銀日前都宣布降低八成貸款的所得門檻,土銀從80萬降到60萬元,台銀則是只要台北市房貸都可到八成,新北市第一圈包括板橋、新店、中和、永和等,所得收支比在130%也可貸到八成。目前不動產資訊平台上,以日盛銀行成數最高可達九成。

銀行房貸利率一度回升到前兩年1.8%以上,但近期也明顯下殺,公股銀行多殺到1.58%,民營銀行則是1.59%,而且不限首購,只要是優質客戶就可,青年安心貸款目前利率已壓低到1.44%。

photo.jpg

個人見解~~

去年開始央行全面解除房貸管制..

不過由於整體房價跌跌不休,多數銀行觀看房市放貸仍相對保守。

好康也多屬針對優質財資條件的自住客

要成數高.利率低.年限長換言之就是要房屋區段好.屋齡新.財力證明優質

房貸年限長短孰優孰劣見仁見智要端視自己是屬於哪種資金利用族群

長年限房貸款寬限期也可說是要讓你貸貸相傳甚至是引鳩止渴的概念

但若能善用資金收入去沖銷本金不仿是一種彈性的專案

而要提醒的是房貸市場會推出這類利多這各國接具有案例是何種前兆

考量自身能力需求找出適合自己的房貸方案去掌控這遊戲規則才是不二法門

 

黃代書   0982-888424

MIKE 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

switch_000-02a.jpg

1* 全年財富增加10%以上.而且與年度申報所得不相當

 

2* 房屋或土地移轉屬於25歲以下子女.或二等親內房屋移轉買賣

 

3* 同一筆土地一年內二次移轉 . 第二次移轉買受人與前次移轉處受人姓氏.住址雷同.移轉之現款在300萬以上(即所謂的三角移轉)

 

4* 主管機關蒐集房屋貸款資料及房屋. 借款資金用途及流向 . 通常此部分需具贈與稅起徵的金額才列入

 

5* 因繼承或受贈與之農地連續五年未從事農業耕作五年以上

 

6* 收取大額的土地徵收補償金追查資金流向

 

7* 當年度薪資所得成長幅度不高 . 但財產較以往急遽增加

 

8* 無薪資所得但擁有數十萬以上利息所得

 

9* 無固定收入但有三棟以上房屋

 

10 *未滿25歲但在金融機構存款超過500萬元 . 25歲以上-30萬在金融機構存款超過千萬

 

11* 特定人士或知名演藝人員

 

12 * 假交易真贈與之情況

 

13 *購買外幣轉匯到其子女的國外帳戶

 

 

本事務所正派經營、辦理積極、成功率高

各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎、代墊款

歡迎隨時洽詢全省接案辦理

黃代書:0982-888424   

MIKE 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(1) 人氣()

switch_000-02a.jpg

 

 財政部將調高今年綜合所得稅免稅額、稅率級距

經試算後2017 年將調至8.8萬元,而超過70 歲以上者,免稅額將由目前12.75萬元調整成13.2萬元

 

各所得稅率級距也可能調整。若按規定,物價上漲3%時,課5%的第一個級距,將從原本的0至52萬元,調高為0至54萬元;課12%的第二個級距,則調高為54萬至121萬元;課45%的最高級距,則由現行1,000萬元以上,調高為1,031萬元以上。

像是一般上班族可享3種扣額:

 

一是免稅額、二是一般扣除額(標準、列舉僅能二擇一),以及特別扣除額。

標準扣除額無須檢附單據,列舉扣除額則需檢附證明單據。若列舉加總小於9萬元,選擇「標準」就好了。

一、合法增加「免稅額」的人頭數:稅單中的人頭,享有免稅額的扣除,若本人、配偶或直系尊親屬年滿70歲以上,免稅額還會增加50%(約13.2萬元)。

申報所得稅時,可先想想究竟有哪些親屬或家屬可以扶養。

 

二、若採列舉扣除額的申報,平時就要養成收集收據的習慣,例如:各類醫藥費、保險費、房貸利息、災害損失與捐贈等收據,均可核實申報扣抵。但須注意,部分項目有其上限規定,如保險費每人只能扣除2萬4,000元。

此外,若有貸款買房,房貸利息是也可以節稅的,每一申報戶得於30萬元限額內申報扣除 

若是租房子,則每年支付的房租也有12萬元可列舉扣除

然而,當房貸利息與租屋費用二者皆有時,只能選擇最有利者使用。

 

 

黃代書:0982-888424    信箱 :alfa946156@yahoo.com.tw

文章標籤

MIKE 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(1) 人氣()

images (8).jpg

 

◎ 支票
支票主要分為三種:
現金支票:

支票上印有『現金』字樣的就是現金支票,只能用於支取現金。
轉帳支票:

若支票上印有 “ 轉帳 ” 字樣的為轉帳支票,只能用於轉帳。
普通支票:

支票上若未印有“現金轉帳” 字樣的就是普通支票,可以用於現金或轉帳。

我們最常見到的支票種類就是在支票左上角劃兩條平行線的為劃線支票,只能用於轉帳,不得支取現金。所以常看到人們拿著支票存進銀行等兌現。

本行支票:

是指一般商業銀行所開立之本行支票,銀行簽發一定之金額,於指定之到期日由自己或分支機構無條件支付與受款人或執票人之票據(銀行為付款人)。

另外一種常見支票就是一般所稱「台支」

以台灣銀行為發票人的支票,或以其他銀行為發票人,以台灣銀行為付款人之支票,因為最終票據責任之發票人與付款人都為銀行,且請求銀行開立台支時即必需向銀行繳交同額票款,可保支票之兌現,故收受台支較收受一般支票更有保障。

 

 

查閱票信

1.怕被退票,應該是在收票前,對客戶的信用就要查核
而不是收票後,才怕被退票如果客戶給客票,要請客戶背書

2.收了票要查客戶票信,就打票據上面銀行電話->轉支存
說要照會票信,給帳號 ,戶名
可以問票信是否正常? 開戶日期 ,往來平均實績

如果有退票,退補記錄 ,可以問張數 ,退票日期 ,未註銷金額
打的時間 ,最好選不忙時間 ,不要下午3點打
大日子也盡量不要 ,像月底 5日 10日 15日

 

票據經驗分享

 

台灣開空頭支票只以金融詐騙論罪,最多五年以下有期徒刑,罪刑不重所以有許多人惡意開空頭支票。
惡意開空頭支票的人也不是白混的,都是有計畫性的金融犯罪,他們會有計畫性的養銀行帳號的信用,長達一年以上。
所以平常一定要去拜訪客戶(觀其言查其色) 看看公司環境,員工數,與營業登記地址有相同嗎?
客戶在公司大樓的話 樓下保全也可打聽。

客戶競爭同行也要打聽一下,客戶有無其他風聞?生意如何? 常常由客戶競爭同行聽到負面的消息。

那些"開名車,戴名表,養小三,炒股票玩期貨"的要特別小心!!!!往往入不敷出 鋌而走險!

台灣的春節假期特別長,有許多惡意開空頭支票的人會利用銀行的空窗期,在春節之前大量進貨之後大搬家!!!要特別小心!
再如平常是開公司票 突然開私人票也要小心!
第一次拿到支票,發票人欄上的公司章和負責人章要拍照存證比對(有人偷換負責人章 負責人是街上遊民的事也有)
支票票期依行業有不同,有當月結,次月結,都要問清楚。一有延票都就要特別要小心。


---------------------------------------------------------

 

 (發票人簽發支票未能兌現,即俗稱「空頭支票」,若發票人發票時自知無力負擔票款之清償(如已遭拒絕往來),仍詐稱其有能力,使受款人或其他執票人陷於錯誤而支付對價,因而受有損失,即該當刑法第三百三十九條之詐欺罪嫌,得處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。惟簽發支票後,始因財力惡化致未能支付票款,因發票人未施用詐術,故不構成刑事責任,只負擔清償票款之責。)

 

 

黃代書:0982-888424   

文章標籤

MIKE 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

f8c51663e9bac1da.jpg

 

近期房屋持有稅問題很多客戶其實不了解戶口在不在差很大!

如果房子是自己住的就一定要把戶口辦理自用住宅以享有優惠稅率。


擁有一間房子基本得要繳房屋稅和地價稅

但因為稅務單位不會主動幫你調為優惠稅率所以就要自己去辦

 

在房屋稅部分,要記得必須符合「無出租、營業,並供本人、配偶或直系親屬實際居住使用」,所以名下只有一兩戶自用辦理自用型的房屋稅優惠稅率。

而持有多戶房產也需符合以上條件其本人、配偶及未成年子女加總持有總計3戶內,都可屬於自用住宅1.2%稅率範圍。

 

囤房稅上路後,非自用稅率就按照房屋所在地的地方政府規定,落在1.5~3.6%。若持有人的多戶房產分散在全國各地,需分配把坐落行政區稅率比較高的房屋當作自用,較能達到節稅效果。

地價稅,條件比較嚴格,除了要求「該地辦竣戶籍登記,且無出租或供營業使用」外包括「地上房屋是土地所有權人本人、配偶、直系親屬所有」、「都市土地面積以300平方公尺為限,非都市土地面積以700平方公尺為限」等條件。

 

如果名下有多間房屋,其中同時有給父母或是給成年子女居住的房子,可以將家中名下無房產的直系親屬,例如父母、成年子女的戶口遷入,一樣可以辦理自用稅率優惠。

地價稅因為自用是以最低稅率千分之2課徵,非自用要從千分之10起跳,相差達到5倍以上!!

 

 

黃代書:0982-888424 

文章標籤

MIKE 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(3) 人氣()

150.jpg

 

【案件狀況】

 

桃園市中壢區  楊先生

職業:科技廠員工

年齡:35

負債:無

此案客戶經過網路搜尋委託本事務所處理他個案狀況

經了解許楊先生本身財力條件合理工作年資穩定

但因家中房屋年老失修需整理修繕以利居住

自行欲申請房屋抵押貸款時經銀行查詢土地被劃分為道路用地

造理講土地分區若為道路用地一般是不會有銀行可承辦抵押貸款

 

 

評估分析程序

 

經整體評估此案例非常特殊

若土地為道路用地那怎可能地上建物會有合法權狀

我向當地地政鑑界科與都發局查詢後了解

此土地當初購買時並不是道路用地而是一般建地

因坐落屬巷弄內邊間房屋因應城鄉發展消防通道法

所已將此邊間房屋下土地變更成道路用地以符合消防通道規定

因建物有權狀屬合法登記既無法徵收也無法報拆屬兩難情況

 

規劃辦理方式

 

首先;房屋貸款銀行端要求的就是產權清楚若有風險處分容易

此土地為道路用地未來絕對會有處分上的難度

開始辦理案件時我個人認為是不可能可貸款

但試想既屬特殊案例也就發揮我當地銀行人脈協調看看

並與銀行端討論以地上權設定方式來給予抵押貸款

整體模式就類似現今的地上權房屋貸款

加上借款人財資條件穩定良好也無負債狀況下也是最佳籌碼

不容易的案件若能辦成也方有資格登上特殊案例

 

結案

 

 經過與銀行端協調以地上權方案承作順利爭取核貸300

年限利率皆比造一般房屋貸款模式

畢竟屬老舊房屋與道路用地往後要賣難度非常高也不會有好價錢

所以我給客戶楊先生一些提醒與建議

 

1*被劃分為道路用地絕對是土地價值上的損失

須向當地市政府都發局發函告知異議爭取有無變更回建地權力

 

2*或是可協調以市價徵收方式間接解套

 

3*若以上皆未能成立自己也打算就居住此房屋

倒不如直接從新整建住得更舒適與安心

但因土地分區問題無法打掉重建因為無法申請建築執照

所以要留下原建築基柱再以從新整建拉皮方式來進行

雖然權狀上屋齡是一樣但至少整間房屋是煥然一新的樣貌

以上對策相信對有相同困擾的人會有一些幫助

 

 

 

本事務所正派經營、辦理積極、成功率高

各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎、代墊款、移轉節稅

歡迎隨時洽詢全省接案服務

黃代書專線:0982-888424 

MIKE 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

8DeckxrHJYmXZMub1hi4Cw.jpg

 

統計顯示,台灣以0-3年屋齡的房貸最佳,平均可貸房價64.4%。

央行現階段放寬銀根,依據金融聯合徵信中心統計資料,顯示屋齡3年以下者,平均貸款成數64.4%最高,依據內政部實價登錄資料,統計今年及去年屋齡均價,屋齡3年以下者,均價跌幅達11%,屋齡最輕的雖然平均貸款成數高,但均價跌幅卻高達10%。

新成屋貸款通常由建商以多戶貸款與銀行談條件,加上是新的房屋,也因此其貸款成數高,而一般貸款成數跟申貸者本身財力、信用條件,及房屋座落地段較有直接關係,除非屋齡很高、結構過於老舊,否則屋齡不太會是貸款成數高低的主因。

綜觀屋齡均價表,貸款成數最高的屋齡區間,是屋齡0-3年的64.4%及22-24年的64.3%,以現階段而言,如貸款成數高,房貸能有高成數,除了房屋座落位置不宜太偏遠外,最主要在於貸款人本身條件,首先信用不能有瑕疵,再者收入高且穩定者,通常能獲得較好的款條件。

同時,像在市場工作收現金者,銀行端查不到實質收入,則務必提供高額的存款證明,才有機會談到好的貸款條件。

文章標籤

MIKE 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

找更多相關文章與討論

您尚未登入,將以訪客身份留言。亦可以上方服務帳號登入留言

請輸入暱稱 ( 最多顯示 6 個中文字元 )

請輸入標題 ( 最多顯示 9 個中文字元 )

請輸入內容 ( 最多 140 個中文字元 )

請輸入左方認證碼:

看不懂,換張圖

請輸入驗證碼