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去(2015)年賣屋了嗎? 今(2016)年5月報稅要非常小心。

財政部改變售屋財產交易所得的課稅方式,今年擴大實施實價課稅。出售雙北售價8,000萬元、其他縣市5,000萬元以上的不動產,最好準備好買賣證明,主動依據實際獲利申報,才不會有溢繳冤枉稅的風險。

與往年不同的是,出售房屋者申報財產交易所得時,已不能逕自按財政部每年所訂定的財產交易所得額,依其比率推算售屋所得並繳稅。有實際買進、賣出價格,或只有售價、沒有成本的售屋案件,未主動按實際獲利申報售屋獲利,均有可能被稅捐機關依售價的15%-40%房地合一稅制推計課稅。

依據財政部所訂104年度財產交易所得的課稅原則,台北市與新北市合併房地出售總價達到8,000萬元(其他縣市為5,000萬元),無法舉證實際成本者,就是強制推計課稅的對象。

推計課稅的方式,是以房地合併出售的總價為稅基,先推算出房屋占總售價的比重後,得出屬於房屋部分的售價並乘以15%的所得推計率,就是應申報的售屋交易所得,之後,再將售屋利得合併與其他綜合所得一併申報繳稅。

「房地比」的分母是出售房屋的評定現值加上土地的公告現值,分子則是房屋的評定現值。根據瞭解,坊間一般「房地比」大約是3:7,即房屋部分的售價約占總售價的三成、土地則占七成。

 

房屋交易利得實價課稅,對於虧本賣屋的民眾而言,反倒是有利的報稅方式。依據現行稅法,若不舉證成本,除被強制列為推計課稅的交易案件之外,需按照財政部頒布的財產交易所得額標準計算售屋所得。

 

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