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政府朝著實價課稅前進,加上國稅局查稅愈來愈嚴謹,不少屋主賣屋賺得的價差都會被視為「收入所得」。不少屋主在不知情的情況下才被追稅,驚訝原來稅這麼「貴」,想要節稅也來不及了。買賣屋其實都有不少稅要繳,事前可以先簡單計算,提早規劃好財務槓桿,運用資金才能更靈活。

報稅的季節又到了,去年曾買賣房屋的民眾得面臨報稅壓力,但只要準備好相關證明文件,就能爭取有利的節稅空間。

 

 

1:售屋族保留相關證件 透過「財產交易損失」節稅

 

綜合所得稅的各類申報項目中,與不動產交易相關而可能產生的稅務大致可以分為售屋的「財產交易所得」、「財產交易損失」、「重購自用住宅扣抵稅額」,以及購屋的「自用住宅購屋借款利息扣除額」、「重購自用住宅扣抵稅額」。

售屋族可透過「財產交易損失舉證」來節稅,只要出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用,計算出的財產交易所得較低,並能提供相關證明文件,就可以選擇按實際發生的價額申報。

所謂「取得成本」,是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用,包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等,以及在房屋所有權移轉登記完成前,向金融機構貸款購屋的利息和取得房屋所有權後至出售前,支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。

「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。也就是說,屋主當初售屋時,付出的相關稅費、仲介費和代書費等,以及購屋之後的裝修費用,加上購屋之前付出的利息,如果能夠提供相關證明文件,都可以扣抵。

 

 

2:透過「房屋評定現值」固定比率 計算售屋所得

不過有些屋主購屋時間較長,或是當時沒有整理好相關證明文件,無法提供取得成本及移轉費用,這類屋主也可透過「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得,只要是無法拿出購屋買賣資料的售屋者,均可適用。

財政部每年5月報稅前都會依據房地產市場變化,訂定各縣市適用的售屋所得額比率,讓售屋者可以申報售屋所得稅。洪佩君分析,售屋所得是按照出售房屋的「房屋評定現值」乘以財政部訂頒的「比率」計算得出售屋所得後,再乘上個人綜合所得稅率,就是應繳納的售屋所得稅。

舉例來說,假設財政部核定台北市2013年個人售屋財產交易所得額標準中,大安區為房屋評定現值48%,出售評定現值500萬元的房屋,應申報的售屋所得算法是500萬元X48%=240萬元,假設售屋者王小明的綜合所得稅適用稅率為40%,王小明就得付上240萬元X40%=96萬元,當年就得報上96萬元的稅。

 

3:同時買賣屋 「重購自用住宅扣抵稅額」可節稅

實價登錄實施後,不少屋主買賣房屋時其實都有明確的登錄記載,此時很有可能被國稅局直接以實際買進、賣出的交易價格作為計算基準,等於間接的實施實價課稅。

也因此若在2012年8月之後買賣的房屋,就很有可能被以實價計算,中間價差很有可能就被列入當年所得,購買預售屋則因為買價及賣價都會登記在建設公司內,倘若當年度有買賣換手、中間有價差,也可能被國稅局列入當年所得收入,最好做好心理準備。

不過賣屋者,倘若是要換屋的話,就可以使用「重購自用住宅扣抵稅額」節稅法。民眾若同時有購屋、售屋行為時,購買的房屋土地價值大於出售房屋,就有機會可以依法申請「重購自用住宅扣抵稅額」。

申請「重購自用住宅扣抵稅額」得符合以下條件:買進或賣出的2間房屋皆須符合「自用住宅」,同時其購屋土地現值超過售屋,並且2間房屋產權登記的時間必須在2年內,2間房屋登記名義人可以是本人或配偶,不限於同1人。

假設王小明2012年賣出一間房屋,土地現值100萬元,增值稅30萬元,2013年新買入1間房屋,土地現值只要超過100萬元,之前所繳的30萬元土地增值稅可全部退還,假設2013年新買入的房屋土地現值為80萬元,可以退回10萬元,假設買入的新屋土地現值小於70萬元,就沒有餘額可以退稅。

同時要注意,申請「重購自用住宅扣抵稅額」5年內不得變動,也就是此一自用住宅在5年內不得出售、或出租、或作為營業之用,否則稅捐機關會將原先的退稅追繳回去。例如上例中王小明如果獲得重購退稅,但在5年內把2013新買入的自用住宅出售或出租、或作營業之用,就會再被追回30萬元的土地增值稅。

 

 

4:購屋者別忘了「借款利息扣除額」節稅

而購屋族也一樣可以使用「自用住宅購屋借款利息扣除額」節稅法。買屋的納稅義務人多半會向金融機構貸款,只要購買自用住宅有向金融機構辦理借款,購屋借款利息就可以列舉扣除。

每年扣除額最高為30萬元,但每1申報戶以1屋為限,且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有,並以當年實際支付的該項利息支出,減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額,申報扣除。

舉例來說,小明去年度支出的購屋貸款利息共50萬元,但他在銀行的利息收入有10萬元,申報購屋借款利息時需以50萬元減去10萬元,得到餘額40萬元,但是餘額已超過申報額度上限的30萬元,因此只能以30萬元作為申報項目。

 

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5:善加運用贈與稅達到節稅目的

贈與不動產也是不少人節稅的方式。洪佩君分析,按照遺贈稅法規定,目前每人每年贈與稅免稅額是220萬元,而不動產的計算方式又是以土地公告現值為基準,通常土地公告現值不到市價的5折,再加上220萬元免稅額,可省下不少支出。

假設王小明贈與兒子800萬元的房屋,該房屋土地公告現值可能只有250萬元,被課的稅基是以250萬元減去220萬元來計算,僅30萬元,以稅率10%計算,頂多只需要繳3萬元的贈與稅。

而假設王小明贈與給兒子的是800萬元的「現金」,頂多就只能以800萬元減去220萬元的免稅額,剩下580萬元的金額因為已經達到最高稅率,還得乘上40%稅率,所以光是贈與稅金就達到232萬元,王小明利用不動產贈與給兒子,至少可省下229萬元的稅金,可順利達到節稅目的。

 

撰文/林過 

 

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  • 訪客
  • 代書您好:1:請問若在2年內(以土地買賣後謄本登記日2年內) 先賣2間(皆為民國99年
    以前取得且同一人名下的房屋) 且2間房屋賣時皆符合自用住宅條件 在這2年內賣出上述2間 在2年內再買1間房屋買時也符合自用住宅條件 這樣之前出售2間房屋綜所稅所繳的(財產交易稅)可否2間(財產交易稅)全數退回? 2:請問本篇文章中所提到「房屋評定現值」及「土地現值」如何計算得知或在何處可查 以上2個問題懇請黃代書能為(丹丹)解或 感謝您
  • 1*財產交易所得稅其基本稅制沒有再退回的

    2*房屋評定現值可用房屋稅單查詢.土地公告現值可至地政網站依地號查詢

    MIKE 於 2017/05/05 16:35 回覆

  • teresa
  • 代書您好:想請問有關重購自用住宅退稅一事,謝謝。

    出售自用住宅460萬-扣除買價及成本350萬後=獲利110萬
    約繳10來萬的所得稅(網路申報試算)

    同年買入400萬的房子,低於出售時的460萬

    請問:
    1.這樣就不能申請自用住宅重購退稅嗎?(網路報稅低於售價就不能輸入)
    2.如果不能退稅,我的獲利也不到110萬(460萬-400萬=60萬),那我還是要繳110萬的所得稅嗎?

    謝謝代書,麻煩了~
  • 1.這樣就不能申請自用住宅重購退稅嗎?(網路報稅低於售價就不能輸入)

    A:土增稅重購退稅是針對第二次買房是指教高價房屋

    2.如果不能退稅,我的獲利也不到110萬(460萬-400萬=60萬),那我還是要繳110萬的所得稅嗎?

    A:所得稅是針對你賣房的獲利

    MIKE 於 2017/05/29 10:01 回覆

  • 訪客
  • 代書您好
    家人於ˊ69年購得中壢一筆土地約50坪
    現在計畫自建自售兩間透天厝
    請問將來售屋時如何計算成本?
    因為若以售價-建築成本-當年購得土地價格
    稅就繳不完了......
  • 是的!!
    你以自有土地自建自售兩間透天厝
    蓋好售屋時當然是以當年購得土地價格來計算成本
    建議你於申請建築執照前先請會技師規劃節稅方式

    MIKE 於 2017/06/05 17:18 回覆

  • 訪客
  • 代書 您好:
    我於民國98年購買法拍屋(電梯大樓),目前這間法拍屋自住中(有設定戶籍),
    但是名下有含這間法拍屋共有三間房屋,
    今年有打算換屋,所以於今年購買了一間預售屋(電梯大樓),
    這間預售屋目前只繳了簽約金,已經取得購屋證明及合約,
    預計明年才能交屋開始繳納房貸,預售屋也是要自住用的,
    現在打算要把這間自住的法拍屋賣掉,
    當初買法拍時,房子裝修的收據都已經遺失了,
    因為當時法拍屋買的價格蠻便宜的,
    加上這幾年房價有上漲,應該會有獲利幾百萬,
    以市場行情,賣掉這間法拍屋及購買的預售屋價錢應該差不多,
    請問您如何才可以節稅呢?
  • 你這件房屋既屬自住有遷戶籍也無房地合一稅問題
    所以也僅有基本的財產交易所得稅
    如何節稅!!
    基本的交易支出舉證扣抵即可

    MIKE 於 2017/07/19 09:56 回覆

  • 訪客
  • 代書 您好:
    我於今年售出一戶自用住宅, 後來換房買進一間自住預售屋, 預計三年完工,
    預售屋買進價格比前一間售出價格高, 這樣是不是沒辦法申請重購自用住宅扣抵?
    如果可以的話需要準備什麼資料申請? 謝謝
  • 請帶著售屋買賣合約與報稅資料與新購屋合約+建物土地謄本至管轄地國稅局申請

    MIKE 於 2017/10/31 11:20 回覆

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