第一問:既然實價課稅就要一致,買賣土地明明有虧損,為什麼還要我去繳土地增值稅?

答:房地合一稅為所得稅,有賺錢才需要繳稅,買賣土地如果賠錢,是不需要繳房地合一稅的。房地合一稅上路後。現行土增稅仍照舊運作,因此仍要繳交土增稅,不過,實際已繳納的土增稅,無論適用的優惠稅率多少,將能全數在所得稅基內減除,可望讓納稅人的應稅所得減少,不會重覆課稅,也降低稅務負擔。

第二問:我本來住在台北,因工作調到高雄,在當地買了一間房子,後來公司裁員,我只好把高雄的房子賣掉,但是為何要被課到45%的重稅?

答:只要符合自住條件的自用住宅,就能適用房地合一稅的自住優惠,課稅所得在400萬以下免稅;超過400萬部分,則按10%課稅。

第三問:老爸花了2,000萬買了一間房子,最近不幸往生。我繼承這間房子去賣,為什麼只能用800萬的土地公告現值、房屋評定現值當成本?而且在一年內賣掉,還要被課到45%?

答:符合自住條件的住宅,課稅所得在400萬以下免稅;超過400萬部分,則按10%稅率課稅,稅率並非45%。

另外,出售繼承、受贈取得的不動產,財政部也釋出利多,成本計算方式從寬認定,將按繼承或受贈時的房屋加計土地的公告現值總額,乘上持有期間的消費者物價漲幅,作為出售房地產的成本,稅負可望下降。

第四問:我拿老家的土地跟建商合建,房子蓋好後我拿

土地去換房子,除了要繳

契稅、土地增值稅以外,還要繳很重的所得稅,政府為何不鼓勵我更新改建、促進土地利用呢?

答:與建商合建後換回的房屋,日後出售有賺錢才需要繳房地合一稅,而且長期持有超過2年在10年以內稅率訂為20%;超過10年稅率訂為15%,以鼓勵長期持有。符合條件的自用住宅,課稅所得在400萬以下免稅;超過400萬部分,則按10%課稅。

第五問:為了擁有一間自己的房子,我辛苦工作去還房貸。最近因為家中急需現金周轉,不得已要賣屋求現,為什麼房貸利息、房屋稅、地價稅都不能扣掉,政府不承認這些繳給銀行與政府的錢,還把這些支出當作獲利課稅,對我們小老百姓來說真不公平。

答:房地合一稅僅針對出售不動產的利得課稅,房貸利息、房屋稅及地價稅,就像每個人的生活費一樣,在課徵綜所稅時也無法扣除,因此在不動產交易裡,也無法視為成本扣除。

 

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第六問、法國出售主要住宅一戶免稅、德國出售持有3年以上自用住宅免稅、日本自用住宅有相當台幣810萬免稅額、英國出售自用住宅不超過5000平方公尺免稅,美國對過去5年中至少有2年以上用作自用住宅,有50萬美金獲利可以免稅,為何台灣人出售自用住宅只能有400萬免稅額,而且6年才能用一次?

答:各國稅制、房價及物價情況都不一樣,在比較稅制時,不能單就免稅額來認定課稅是輕是重;事實上,按照現有稅制,美國、德國的不動產交易課稅,比台灣更重。

第七問、我家的土地被政府區段徵收,政府為了減少財務壓力,希望大家盡量領取抵價地,還告訴我們將來去賣抵價地時,土地增值稅可以打六折,可是為何還要我繳一筆全額的所得稅?

答:房地合一稅是為了導正房地分開課稅的稅制漏洞,而且有所得才需要繳稅,有助維護租稅公平。未來政府也將放寬,讓抵價地可併計區段徵收前的持有期間,可望適用長期優惠,對納稅人更有利。

第八問、因為景氣不好,我好不容易才把房子賣掉,但是國稅局卻認為我賣的價格低於行情,要用國稅局認定的標準來課我的所得稅,為何不相信我?

答:如果民眾賣房子的售價,確實低於市場行情,只要提出相關證明,國稅局都會核實課稅,不會影響納稅人的權益。

第九問、我因為要貸款,在1005月把土地信託給銀行,到了1058月,這筆土地塗銷信託回到我名下,再賣的時候為什麼要用新制課所得稅?

答:只要信託的受益人為同一人,取得不動產的時點是在10511日之前,即使房地合一稅上路後才出售不動產,也不會被課房地合一稅。

不過,為了抑制短期炒作,財政部將10311日之次日以後取得之房地,且持有期間在2年以內,於10511日以後出售,納入課稅範圍。

第十問、都是一樣賣房子,公司賣都可以明年5月繳,為何個人賣卻要一過戶就要在30天內馬上繳?

答:房地合一稅是分離課稅制,具有稅負較低的好處,如果在5月合併報繳綜合所得稅,最高稅率將達45%,反而加重納稅人的稅務負擔。

房地合一稅僅針對出售不動產的利得課稅,房貸利息、房屋稅及地價稅,就像每個人的生活費一樣,在課徵綜所稅時也無法扣除,因此在不動產交易裡,也無法視為成本扣除。

 

 

備註事項

凡二一六年一月一日後取得,及二一四年一月一日至今年底前取得但持有未滿兩年者,均符合新制條件,稅基計算將以出售價扣除買進價、費用、土增稅之土地漲價總數額,另依持有年限採十五至四十五%不等稅率計算,惟滿六年自用住宅享有四百萬元免稅額,超過部分稅率為一%。


針對繼承、受遺贈不動產的情形,得將被繼承人、遺贈人或配偶的持有期間合併計算,納稅人可望少繳一點稅。

另外,房地交易所得的計算,是以成交價減掉房地取得的成本及費用為所得額;包括契稅、印花稅、代書費、公證費、裝潢修繕費用等,都可當做成本扣除;仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等也可做為費用減除。

取得房屋所有權後,繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息,不能列為費用減除。


三類屋主不必煩惱房地合一稅制

新制的核心就是鼓勵長期持有,抑制短期炒作


第一類是「長期持有的自用屋主」

只要持有滿6年,就有新台幣400萬元獲利扣除額,其餘採10%課稅,如果賺得不多,可能連稅都不用繳。

持有並實際居住滿6年,且無供營業使用或出租,課稅所得在400萬元以下免稅,超過400萬元部按10%課徵

第二類是「換屋或重購自用屋主」

舊制的重購退稅只有小屋換大屋才有退稅,新制不論大屋換小屋,或小屋換大屋都能退稅;新制上路之後,換大屋全額退稅,換小屋按比例退稅

第三類為「取得所有權之前的預售屋訂購戶賣給下一手的屋主」

這類交易屬於權利交易,不適用房地合一稅,賣家的獲利併入年度所得課稅

 

 

            圖片教懂您了解房地合一稅

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  • 訪客
  • 黃代書您好:
    我的狀況如下, 想向您請教幾個問題:
    爸爸往生前留下一間房, 我們用承租土地的方式擁有房子, 但非常老舊且土地是政府的, 所以幾年前我買了一間新房子住, 但為了繼續擁有舊房, 媽媽的戶籍放在舊屋, 我的戶藉則在新屋。 這幾年還清了貸款, 自覺應該不會結緍了, 所以想買第二間房以為日後養老, 我的問題如下:
    1. 家中只有我跟媽媽兩人, 所以第二間新房勢必是我的名下, 這樣就不能用自用住宅了? 房屋稅和地價稅是用"營業"的稅率計算嗎?
    2.二間房子戶籍要遷入那間比較省稅? 如何計算呢?
    3.假設日後放棄原本的舊屋,可以把媽媽的戶籍遷至第二間新屋, 這樣算自用住宅嗎?

    文章篇幅有點長, 抱歉, 因為存錢不易, 想弄清楚是買房好, 還是存錢就好, 向您請教了, 感恩~~
  • 你好 ~就你問題給與解析

    1. 家中只有我跟媽媽兩人, 所以第二間新房勢必是我的名下, 這樣就不能用自用住宅了? 房屋稅和地價稅是用"營業"的稅率計算嗎?

    A:第二間房如未出租營業就會以一般稅率計算

    2.二間房子戶籍要遷入那間比較省稅? 如何計算呢?

    A:請母親戶籍遷入第二間房即可

    3.假設日後放棄原本的舊屋,可以把媽媽的戶籍遷至第二間新屋, 這樣算自用住宅嗎?

    A:是的!而舊屋其土地為政府國有地其建物無需保留戶籍

    MIKE 於 2015/12/02 10:10 回覆

  • 訪客
  • 黃代書您好:
    請教您,我投資一間預售屋,買價是1000萬,也就是俗稱的紅單,我轉售後的價金是1100萬,這差價100萬,建商要扣我20%的獲利,說是要繳納房地合一稅,請教代書,這樣是合理的嗎? 法源依據該如何查詢呢? 謝謝
  • 建商作法沒有任何依據!
    房地合一稅是自己申報您可自行到國稅局核單

    MIKE 於 2016/10/24 11:40 回覆

  • 訪客
  • 黃代書您好:我想請問您,在房屋買賣後,我自行申報房地合一稅,聽辦理的代書在簽約時的提醒,因為我出售的房子沒有貸款,我必需向國稅局交代我購買時的資金流向,但我確提不出流向,就是早年放在家裡的現金買的,這怎麼辦?
  • 建議你先查持有的這間房屋是否需申報房地合一稅
    然後準備當初的買賣合約來舉證取得價金
    這些資料都沒有就去找當初買賣的代書或仲介應該都會有留副本

    MIKE 於 2017/01/16 09:21 回覆

  • 悄悄話
  • 悄悄話
  • 門賢斌
  • 黃代書~案情複雜麻請您幫幫忙~感恩!
    104年5月向建商(友人)購買一房地並簽訂買賣契約(契約上僅標示建物及土地總金額)及支付訂金200萬,當時口頭約定交屋後購屋款需先扣除建商於102年向本人借款金額(150萬)後支付,該建案為建商與土地所有權人合建分售,本人在105年1月查覺該建案之土地所有權人將土地設定抵押權及預告登記給他人,建商回答於交屋前會設定解除並同意先將起造人變更為本人,現建商發生財務問題無法將該土地抵押權解除,目前僅能先將建物登記於本人名下,請問
    1. 因契約上僅標示建物及土地總金額,辨理建物第一次所有權登記時實價登錄是否可用350萬(已付建商200萬及之前建商欠款150萬)辨理呢?如不行,要如何辨理呢?
    2.如一年內將建物用350萬買出,請問房地合一稅適用何種稅率呢?
  • 你好 ~針對妳問題回覆

    1*須以買賣契約價作為時價登錄價

    2*你狀況符合新制條件,
    稅基計算將以出售價扣除買進價,另依持有年限採十五至四十五%不等稅率計算,惟滿六年自用住宅享有四百萬元免稅額,超過部分稅率為一○%。

    3*你務必要求建商塗銷抵押權設定否你也無法出售

    MIKE 於 2017/02/21 14:39 回覆

  • 門賢斌
  • 黃代書~您好!
    目前建商及土地所有權人無能力塗銷抵押權及預告登記設定,因此才將起造人變更為本人,因買賣契約上只有總金額,未將建物及土地金額分別列出。
    起造人變更後,建商又與他人(甲)簽訂買賣契約(已收訂金300萬),之後甲知道有前一手買方(我)及土地設有抵押權及預告登記後有與我討論,甲希望建物完成後能用350萬向我購買建物所有權,請問:
    我取得建物所有權350萬(訂金及借款),如實價登記用350萬登記,是否要請建商在原契約上註明建物(350萬)土地(540萬)呢?謝謝!
  • 原契約要註明建物與土地分別售價
    而你與甲方之買賣也要如實作時價契約

    MIKE 於 2017/02/21 16:45 回覆

  • 少爺
  • 黃代書您好~我的狀況是這樣(我單身)
    我於105年8月購買一間700萬,並和媽媽一起把戶籍遷進去,辦理自用住宅,
    打算這間明年給媽媽住,自己再買一間我的戶籍遷去新家,並在辦法自用住宅,
    這樣可以嗎?(等於是兩間都是自用住宅),另外這樣如果住滿六年後出售,
    可否也享有獲利400萬內免稅額呢?感謝
  • 如果第一間房屋所有權非母親就沒有免稅額度
    只有你買的第二間房屋因為是你有所有權有免稅額度

    MIKE 於 2017/03/16 09:44 回覆

  • haha32100
  • 黃代書您好:
    想跟您請教一下.假設我2月份購買到一間法拍屋(非自用住宅).大約4月月中就想出脫賣掉.因為是非自用住宅又是在第一年內賣掉.所以應該是課征利得的45%嗎?

    法拍屋也是如此嗎??還是不一樣呢??3QQQQ
  • 法拍取得之房屋同樣也適用房地合一稅制

    MIKE 於 2017/03/27 09:21 回覆

  • 訪客
  • 想請教黃代書,我想購入一間800萬房屋(未貸款),借名登記於表哥名下,但表哥名下已有兩戶自用住宅(一戶購入12年出租中,一戶剛剛購入表哥自住),如我買的這戶再登記於表哥名下,對於表哥是否有課稅方面影響?如果我購入後,借名登記在表哥名下,6年之後才辦理過戶至我個人名下,是否有課稅問題?這樣總共登記三戶在表哥名下,是否會被視為囤屋而三間房屋都被課重稅?謝謝
  • 你借名登記在你表哥名下不會有任何加重課稅的影響
    只是具時機本房屋稅會較高其他皆造一般稅率計算

    MIKE 於 2017/05/29 10:03 回覆

  • joy
  • 黃代書您好:
    1.目前持有農地,預計2年內政府徵收改建地,徵收後改建地算是房地合一新制?
    2.建地個人持有未來會有什麼稅負產生?
    3.個人持有轉買至公司持有會產生什麼稅負?
  • 1*是的
    2*公告現值提高其持有地價稅率提高若交易土增稅提高
    3*基本交易稅賦.建議可委託代書或會計師提早規劃

    MIKE 於 2017/06/02 10:27 回覆

  • JJ
  • 黃代書 您好 想詢問 房子是在102年購買 那當初聽家人說 買880萬並在媽媽的名下 然後貸款名字是我 想知道 兩個問題 第一 如果賣掉後稅金應該怎麼算 是屬於哪一種稅 四年屋 那是要等到滿六年後販售呢 還是 直接販售 會有什麼影響
    第二 假設販售出去後換成比較小間的預售屋或二手屋 那會怎麼退稅 又如何計算呢
  • 1*102年取得房屋無房地合一稅問題
    2*購得新屋後重購退稅請直接向地方稅務局申請

    MIKE 於 2017/06/22 09:56 回覆

  • yack
  • 黃代書 您好
    想請教進行都市更新 取回的建物持有時間是重新計算嗎?


  • 依權狀換發時間為主

    MIKE 於 2017/08/07 10:38 回覆

  • 沈香
  • 黃代書您好,去年在都計內農業區買了一塊旱地,旱地上有一棟建築物超過40年,沒有保存登記,買入後簡單搭建鐵皮防漏水,並從事小型製造業,目前被鄰居檢舉違建,想請問可以申辦房屋保存登記跟工廠登記嗎?
  • 這類狀況原則上就地合法
    但如果你有增加違建也被檢舉報拆
    那勢必要有遭拆除鐵皮部分的準備

    MIKE 於 2017/08/08 09:20 回覆

  • 菁
  • 黃代書 您好
    我在今年初買了新房,也已遷入戶口登記自用住宅,如果明年賣掉,會被課稅的部分是指有獲利的金額嗎 如果賣掉的錢少於當初買的錢 是不是不用被棵稅? 因為買了之後才發現 以我的狀況應該買小房一點的 所以想把現在的房子賣掉 換小一點的 謝謝
  • 如果賣掉沒有獲利主動申報是沒有房地合一稅的

    MIKE 於 2017/08/11 10:24 回覆

  • 悄悄話
  • 悄悄話
  • ㄚ芳
  • 黃代書您好:
    105年2月奶奶將房屋土地贈與給弟弟,但為辦理自用住宅土地增值稅優惠稅率,使用買賣方式做移轉,上個月姑姑回來說因我們的過戶移轉是買賣,奶奶沒申報所得稅,說我們的移轉是有問題須過戶回去,但奶奶過世兩個月了,是否須補報所得稅,但並無償給付請問要如何申報呢?
  • 因為這房屋移轉不到兩年你奶奶就過世
    推估你姑姑是想將此筆房產追朔回可繼承遺產
    現在會針對去年二月交易不實屬真贈與假買賣方式追討
    現在不是財產交易所得稅的問題那只是要回財產的開頭名目
    建議叫弟弟準備好當初了資金交易流向與買賣合約
    證明是實際買賣而非只有登記買賣!

    MIKE 於 2017/09/12 08:07 回覆

  • gracytai
  • 黃代書您好:
    您的文章對大家都實在很有幫助,謝謝!
    父親98年已經房產轉移到我名下,長期出租但應該沒有報稅,現在因為要在國外買房,需要將這個房產賣掉拿到資金,請問若我一直沒有設籍在這個房子裡(因為在國外很久被除籍過,後復籍在婆家的房子下),還適用400萬的獲利免稅額嗎?若是沒有免稅額度,是不是就是按照獲利起始點開始徵收10%的稅?
    用來計算這個房子的獲利起始點是算我父親當初購買房子的價錢,還是他過戶給我時的核定價格?因為我知道我需要付14%的土地增值稅
  • 你房屋是98年取得
    雖未入戶及但不會有房地合一稅問題
    建議你售屋前先問國稅局即可

    MIKE 於 2017/09/21 09:48 回覆

  • Chenchung
  • 代書您好:

    我有購買一件預售屋,總價980萬,已繳付460萬,預計十月底交屋,因目前本人工作關係調職其他地區,故考量交通因素,要將房屋轉售,請問:
    1、如果房子由原建商收回,我需付什麼樣的費用?
    2、如果在過戶前請仲介代售,假設售1100萬,扣除仲介費用,我需要繳付什麼稅(房地合一稅要嗎?)
  • 不論是建商收回或轉售只要產權移轉都需申報基本稅費
    如出售有一定的獲利就有房地合一稅

    MIKE 於 2017/09/25 09:01 回覆

  • 訪客
  • 想請問,我後悔購買預售屋,明年2月交屋,
    我交屋後,如果用預售成本價賣出,需要被課什麼稅,多少%的稅率?謝謝解答 ☺️☺️☺️
  • 售出未獲利就無房地合一稅

    MIKE 於 2017/10/07 08:16 回覆

  • 訪客
  • 所以用成本售出是不用繳到稅,那如何判定我是用成本售出,沒有獲利呢?提供買屋金額相關文件,還是需要其他處理方式?
  • 預售屋成交合約與紅單

    MIKE 於 2017/10/09 11:52 回覆

  • WJT
  • 黃代書你好:
    我於101年購買預售屋成本900萬, 因建商拖延至107年才能交屋, 目前行情約1200萬, 交屋後想一年內脫手然後再重購其他房子, 請問被課徵的45% 稅可否藉由重購來退稅
  • 重購退稅是針對土增稅
    你會產生的主要稅賦是房地合一稅
    二項稅賦並不相牴觸

    MIKE 於 2017/10/16 09:06 回覆

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