百富資融管理顧問

◆第一問：既然實價課稅就要一致，買賣土地明明有虧損，為什麼還要我去繳土地增值稅？

答：房地合一稅為所得稅，有賺錢才需要繳稅，買賣土地如果賠錢，是不需要繳房地合一稅的。房地合一稅上路後。現行土增稅仍照舊運作，因此仍要繳交土增稅，不過，實際已繳納的土增稅，無論適用的優惠稅率多少，將能全數在所得稅基內減除，可望讓納稅人的應稅所得減少，不會重覆課稅，也降低稅務負擔。

◆第二問：我本來住在台北，因工作調到高雄，在當地買了一間房子，後來公司裁員，我只好把高雄的房子賣掉，但是為何要被課到45％的重稅？

答：只要符合自住條件的自用住宅，就能適用房地合一稅的自住優惠，課稅所得在400萬以下免稅；超過400萬部分，則按10％課稅。

◆第三問：老爸花了2,000萬買了一間房子，最近不幸往生。我繼承這間房子去賣，為什麼只能用800萬的土地公告現值、房屋評定現值當成本？而且在一年內賣掉，還要被課到45％？

答：符合自住條件的住宅，課稅所得在400萬以下免稅；超過400萬部分，則按10％稅率課稅，稅率並非45％。

另外，出售繼承、受贈取得的不動產，財政部也釋出利多，成本計算方式從寬認定，將按繼承或受贈時的房屋加計土地的公告現值總額，乘上持有期間的消費者物價漲幅，作為出售房地產的成本，稅負可望下降。

◆第四問：我拿老家的土地跟建商合建，房子蓋好後我拿

土地去換房子，除了要繳

契稅、土地增值稅以外，還要繳很重的所得稅，政府為何不鼓勵我更新改建、促進土地利用呢？

答：與建商合建後換回的房屋，日後出售有賺錢才需要繳房地合一稅，而且長期持有超過2年在10年以內稅率訂為20％；超過10年稅率訂為15％，以鼓勵長期持有。符合條件的自用住宅，課稅所得在400萬以下免稅；超過400萬部分，則按10％課稅。

◆第五問：為了擁有一間自己的房子，我辛苦工作去還房貸。最近因為家中急需現金周轉，不得已要賣屋求現，為什麼房貸利息、房屋稅、地價稅都不能扣掉，政府不承認這些繳給銀行與政府的錢，還把這些支出當作獲利課稅，對我們小老百姓來說真不公平。

答：房地合一稅僅針對出售不動產的利得課稅，房貸利息、房屋稅及地價稅，就像每個人的生活費一樣，在課徵綜所稅時也無法扣除，因此在不動產交易裡，也無法視為成本扣除。

◆第六問、法國出售主要住宅一戶免稅、德國出售持有3年以上自用住宅免稅、日本自用住宅有相當台幣810萬免稅額、英國出售自用住宅不超過5000平方公尺免稅，美國對過去5年中至少有2年以上用作自用住宅，有50萬美金獲利可以免稅，為何台灣人出售自用住宅只能有400萬免稅額，而且6年才能用一次？

答：各國稅制、房價及物價情況都不一樣，在比較稅制時，不能單就免稅額來認定課稅是輕是重；事實上，按照現有稅制，美國、德國的不動產交易課稅，比台灣更重。

◆第七問、我家的土地被政府區段徵收，政府為了減少財務壓力，希望大家盡量領取抵價地，還告訴我們將來去賣抵價地時，土地增值稅可以打六折，可是為何還要我繳一筆全額的所得稅？

答：房地合一稅是為了導正房地分開課稅的稅制漏洞，而且有所得才需要繳稅，有助維護租稅公平。未來政府也將放寬，讓抵價地可併計區段徵收前的持有期間，可望適用長期優惠，對納稅人更有利。

◆第八問、因為景氣不好，我好不容易才把房子賣掉，但是國稅局卻認為我賣的價格低於行情，要用國稅局認定的標準來課我的所得稅，為何不相信我？

答：如果民眾賣房子的售價，確實低於市場行情，只要提出相關證明，國稅局都會核實課稅，不會影響納稅人的權益。

◆第九問、我因為要貸款，在100年5月把土地信託給銀行，到了110年2月，這筆土地塗銷信託回到我名下，再賣的時候為什麼要用新制課所得稅？

答：只要信託的受益人為同一人，取得不動產的時點是在105年1月1日之前，即使房地合一稅上路後才出售不動產，也不會被課房地合一稅。

◆第十問、都是一樣賣房子，公司賣都可以明年5月繳，為何個人賣卻要一過戶就要在30天內馬上繳？

答：房地合一稅是分離課稅制，具有稅負較低的好處，如果在5月合併報繳綜合所得稅，最高稅率將達45％，反而加重納稅人的稅務負擔。

房地合一稅僅針對出售不動產的利得課稅，房貸利息、房屋稅及地價稅，就像每個人的生活費一樣，在課徵綜所稅時也無法扣除，因此在不動產交易裡，也無法視為成本扣除。

針對繼承、受遺贈不動產的情形，得將被繼承人、遺贈人或配偶的持有期間合併計算，納稅人可望少繳一點稅。

另外，房地交易所得的計算，是以成交價減掉房地取得的成本及費用為所得額；包括契稅、印花稅、代書費、公證費、裝潢修繕費用等，都可當做成本扣除；仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等也可做為費用減除。

取得房屋所有權後，繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息，不能列為費用減除。

三類屋主不必煩惱房地合一稅制

新制的核心就是鼓勵長期持有，抑制短期炒作

第一類是「長期持有的自用屋主」

只要持有滿6年，就有新台幣400萬元獲利扣除額，其餘採10%課稅，如果賺得不多，可能連稅都不用繳。

持有並實際居住滿6年，且無供營業使用或出租，課稅所得在400萬元以下免稅，超過400萬元部按10%課徵

第二類是「換屋或重購自用屋主」

舊制的重購退稅只有小屋換大屋才有退稅，新制不論大屋換小屋，或小屋換大屋都能退稅；新制上路之後，換大屋全額退稅，換小屋按比例退稅

第三類為「取得所有權之前的預售屋訂購戶賣給下一手的屋主」

這類交易屬於權利交易，不適用房地合一稅，賣家的獲利併入年度所得課稅

如因剛繼承受贈與房產又在短期內售出需繳高額房地合一稅之狀況

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