【案件狀況】
桃園市楊梅區 許先生
職業：水果攤販
年齡：50歲
負債：原房屋貸款剩50萬需轉增貸300萬
此案客戶經過網路搜尋委託我處理他個案狀況
經了解許先生本身長期經營市場水果攤販多年前繼承父親位楊梅房屋
而原房貸借款人還是父親名義以剩約50萬上下皆是許先生接手每月償還
但想利用此房屋增加收入所以整棟租賃給酒店業經營
近期因個人需求想利用房屋申請貸款但遭原房貸銀行拒絕
而自行找多銀行申請皆在銀行現勘階段遭退件
原因皆是申貸標的屬八大行業經營拒絕承辦加上屋齡以40年
評估分析程序
經整體評估此借貸標的為市區店面型物件經估價增貸空間是足夠
一胎銀行剩50萬如欲增貸300萬單房屋土地價值是絕對足夠
但關鍵在於聳立在外的醒目的酒店招牌與此店為當地有名的聲色場所
對多數銀行來論並非房屋無價值而是觀感問題而會拒絕承辦
加上許先生本身執業屬水果攤販並無任何財力證明可提供
雖土地坪數大但整棟平房建物以趨40年屋齡
各項不利因素也導致此案件要順利成立也非易事
規劃辦理方式
首先；房貸申請銀行針對標的使用情況會多少在意
如為特殊性行業就會依個況來決定承作與否
尤其屬情色場所之營業標的更趨反感
原因在於易有風險事端延申債權問題或如遭拍賣尚有租賃之處分問題
間接都會導致銀行端承作意願不高
也就是此次許先生自尋多家銀行皆被打回票關鍵狀況
要解決此點就需有了解各銀行所喜承作標的與最低可接受範圍之經驗
類似屬酒店業依地區性還是有銀行可配合辦理
再來是許先生收入來源部分舉證
水果攤販皆為現金往來就需再舉證此棟房之租賃合約
以租賃收入來證明有穩定還款來源方可提高銀行承作意願與額度高低
結案
經過與銀行端協調爭取核貸400萬並代償原銀行50萬之本金
但因借款人年齡與屋齡之因素僅給15年限
也因標的經營行業之問題房貸利率調高至3%
以貸400萬分15年利率3%計算本利月繳約2.8萬
此本利攤月繳對許先生負擔在合理範圍之內
此類特殊案例於現今銀行端房貸承辦體制多為較保守看待
但要破解以爭取核貸關鍵即在能了解各銀行承辦房貸之特性
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