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房地合一新制上路,不少客戶對法規內容一知半解,但任何一個錯誤決定都可能會導致荷包縮水,一般民眾可先行判斷,「取得時間」、「取得方式」、「取得成本」、「衍生費用」、「二大稅率」,就能輕鬆了解房地合一稅制。

 

第一問題就是『如何判斷適用新制還是舊制』

 

只要掌握『取得時間』及『取得方式』就可以初步辨識。」

201611日後買賣取得房屋再出售,或201412日後買賣取得且持有2年內出售者,適用新制。至於「取得方式」為贈與或繼承者則依不同情形而有所差別。

 

第二個問題則是「那些相關費用可列舉扣除」

 

可以從「取得時成本費用」來判斷售屋時一些成本列入扣除項目

例如廣告費、仲介費、清潔費、搬運費可當作費用項目

另外裝潢修繕費、印花稅、契稅、代書費、公證費可當作成本項目

以上都可成為自己的成本費用來扣除提醒務必保留相關單據

若未提供收據或收據費用未達售價5%時稽徵機關得按成交額百分之5計算

 

第三個問題是「如何試算稅額」

 

房地合一課稅是以出售的房地收入減去成本、費用及依土地稅法計算的土地漲價總數額,以其餘額作為課稅稅基

依持有期間的長短,課以不同稅率,目前最常見僅有二種稅率,短期持有1年以內課45%的稅率;持有1年以上、2年以內課35

 

第四個問題/親屬間贈與或交易後續出售之稅務問題

親屬間特殊交易,以低價買賣交易,主因是為避開高額遺贈稅及適用舊制;雖然父母以「買賣」方式出售不動產給兒女,可免去10%贈與稅,但因贈與稅法第五條第六項規定,二親等以內親屬間財產之買賣視同贈與,但能提出已支付價款之確實證明,且該已支付價款非由出賣人貸與,或提供擔保向他人借得者不在此限。

以低於行情的「買賣」方式申報,要特別注意的是,出售時,除非賣出價格低於取得價格,「虧損」就不用被課房地合一稅,否則,若依「行情價」賣出,則「獲利金額」將相當可觀,屆時,出售不動產所需繳納的財產交易稅反而會比父母贈與子女時要繳交的10%贈與稅來得高很多。

親屬間特殊交易,採取以低於市價的方式交易,雖然可能是為了子女的財務考量,但在「贈與稅」與「財產交易稅」間孰重孰輕考量,仍須多費思量。

 

 

 

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