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【案件狀況】

 

桃園市中壢區  楊先生

職業:科技廠員工

年齡:35

負債:無

此案客戶經過網路搜尋委託本事務所處理他個案狀況

經了解許楊先生本身財力條件合理工作年資穩定

但因家中房屋年老失修需整理修繕以利居住

自行欲申請房屋抵押貸款時經銀行查詢土地被劃分為道路用地

造理講土地分區若為道路用地一般是不會有銀行可承辦抵押貸款

 

 

評估分析程序

 

經整體評估此案例非常特殊

若土地為道路用地那怎可能地上建物會有合法權狀

我向當地地政鑑界科與都發局查詢後了解

此土地當初購買時並不是道路用地而是一般建地

因坐落屬巷弄內邊間房屋因應城鄉發展消防通道法

所已將此邊間房屋下土地變更成道路用地以符合消防通道規定

因建物有權狀屬合法登記既無法徵收也無法報拆屬兩難情況

 

規劃辦理方式

 

首先;房屋貸款銀行端要求的就是產權清楚若有風險處分容易

此土地為道路用地未來絕對會有處分上的難度

開始辦理案件時我個人認為是不可能可貸款

但試想既屬特殊案例也就發揮我當地銀行人脈協調看看

並與銀行端討論以地上權設定方式來給予抵押貸款

整體模式就類似現今的地上權房屋貸款

加上借款人財資條件穩定良好也無負債狀況下也是最佳籌碼

不容易的案件若能辦成也方有資格登上特殊案例

 

結案

 

 經過與銀行端協調以地上權方案承作順利爭取核貸300

年限利率皆比造一般房屋貸款模式

畢竟屬老舊房屋與道路用地往後要賣難度非常高也不會有好價錢

所以我給客戶楊先生一些提醒與建議

 

1*被劃分為道路用地絕對是土地價值上的損失

須向當地市政府都發局發函告知異議爭取有無變更回建地權力

 

2*或是可協調以市價徵收方式間接解套

 

3*若以上皆未能成立自己也打算就居住此房屋

倒不如直接從新整建住得更舒適與安心

但因土地分區問題無法打掉重建因為無法申請建築執照

所以要留下原建築基柱再以從新整建拉皮方式來進行

雖然權狀上屋齡是一樣但至少整間房屋是煥然一新的樣貌

以上對策相信對有相同困擾的人會有一些幫助

 

 

 

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