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一般熟悉的買賣房屋模式是具有地政核發的土地與房屋所有權狀，這類房屋可永久居住，且申請貸款時銀行擁有真正的債權，較容易取得貸款；每年繳納地價稅和房屋稅時，大都適用自用住宅的稅金比例，未來要轉手會因此評價房屋的價值。

地上權與使用權房屋產品只有所有權房價6、7折的不含土地所有權，只有房屋所有權的「地上權房屋」，以及連土地和房屋所有權都沒有，只有房、地使用權的「使用權房屋」兩大類房屋。

地上權和使用權房屋多半由建商向政府單位租下基地蓋樓，推出有50年到70年不等的居住時效建物。地上權建物又分為「產權可分割過戶(即地上權房屋)」和「產權不可分割過戶(即使用權房屋)」兩種。

(地上權房屋)」的買方無法擁有土地所有權狀，只擁有建物所有權狀，在使用期限內可買賣交易

(使用權房屋)」的建物，土地和房屋所有權人是建商，買家只是有期限的房屋使用人，等同買家向建商長期租房，未來要轉售時仍得透過建商來處理。

地上權房屋沒有土地所有權，土地使用期限又受限，只擁有房屋所有權，因此貸款成數較低，一般為買賣價格的5成，利率也高沒幾家銀行有配合承辦。

而使用權房屋絲毫沒有土地和房屋的所有權，在銀行貸款講究抵押擔保的觀念下，買家只是租屋人，在形式上為「銀行無法作為抵押權的標的物，因此不會核貸。

稅務部分~~

不論地上權、使用權房屋或有所有權的居住者，每年一樣得繳「房屋稅」，可適用自住稅率；但有所有權者繳納地價稅，地上權和使用權房屋居住者繳納「地租」，且地租約公告地價的3.5%到5%，地租比地價稅更重變成住越久繳越多的情形。

至於地上權和使用權房屋的增值空間…………

景氣房市好房價上揚之際，也順勢帶動地上權和使用權房屋的增值漲價空間，但房市反轉向下的這幾年這類房屋沒增值性可言。

地政局也呼籲民眾，看屋時應注意買賣建物有無所有權狀，還是只有使用契約或憑證，未來過戶或發生繼承等移轉的程序如何辦理。

建議購買地上權及使用權建案時，應詳閱契約書內容，並針對建物的使用用途及相關疑義瞭解評估後再決定是否購買。因為使用權不同於所有權，貸款與產權有意義不同，最好先研究清楚避免混淆。

黃代書：0982-888424