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近年高漲的房價,不少想撿便宜的民眾轉向法拍屋市場,但法拍屋與一般購屋方式不同,法拍屋出價前須準備足額的保證金,得標7天內須補足其餘款項繳交法院。時間緊湊,資金調度不及者可向承作法拍代墊業務的銀行借貸,貸款利率年息約6%,較一般房貸利率高出不少。

 

目前承做法拍屋代墊款項業務的銀行有華南銀行、第一銀行、聯邦銀行等,以聯邦商業銀行為例,法拍代墊投標尾款年息利率約6.3 %,實際利率仍須視客戶申請情況而定。

物件不點交申貸易失敗

由於法拍代墊屬無擔保品貸款,具高風險,因此較一般房貸利率高,但只要民眾在得標7天內到法院民事執行處,繳清拍賣金尾款,取得「不動產權利移轉證明書」,再繳清稅金後,到地政事務所辦理所有權移轉登記,過戶取得不動產所有權,即可申請轉為一般房貸利率。


法拍屋貸款是以拍定價來估算貸款額度,通常銀行法拍代墊投標尾款年息約6%,另收6%以下手續費,若名下無任何貸款、信用良好者,可貸得7~8成款項;若有貸款者僅可貸得5~6成。法拍物件點交與否,或坐落位置也會影響核貸成數,若物件不點交,通常只能貸5成以下或申貸失敗;部分銀行甚至不承辦非住宅區物件申請。


通常民間相關業者對於法拍物件,年息與手續費加總約18~24%,較銀行利率高出不少,但核貸成數與物件評估較為彈性。聯邦銀行建議,不要太相信經驗不足的代標公司或代書說明的可貸成數,畢竟核貸款成數不是只詢問基本資料或逕行答應客戶的可貸成數就能判斷,購買法拍屋牽涉許多法律問題及注意事項甚廣,勤做法拍功課,才能降低購買法拍屋的風險。

相關成本一併列入考量

另外,法拍屋底價和市價相比,相對便宜,價格具吸引力,不過購買法拍屋需計算的成本眾多,除房屋與土地標價外,利息、手續費、稅金、代書與仲介費用等,需一併列入考量,建議確認銀行核貸情形後再投標,避免投標後發生投標尾款不足、保證金被沒收的情況。

購買法拍屋注意事項

˙租賃問題:查明是否存在租賃合約,法院有無排除
˙點交問題:法院點交可會同有關人員協助管收;若為不點交,可能遇到侵占物件等問題,得標者須自行處理
˙標購資格問題:查明投標物件是否有限制購買資格,如農地、工業用地等
˙優先購買問題:查明投標物件是否有其他取得優先購買權的人,如承租人或共同持有人等

 

 

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