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基本贈與概念:

 

1.土地、房屋贈與移轉需申報土地增值稅、契稅及贈與稅。

2.二等親內之財產移轉需申報贈與稅,每人每年之贈與免稅額為220萬元。

3.土地移轉是以公告土地現值核課贈與稅。

4.土地移轉現值:請參考土地登記謄本之公告土地現值及申報地價。

5.贈與稅計算方式:(贈與總額-免稅額)x 稅率累進差額=需繳納稅額

6.※土地增值稅試算網址:(http://www.kctax.gov.tw/online/o_13.html)

7.如果土地是夫妻共同持有(所有權各持分1/2

每人每年之贈與免稅額為220萬元

夫妻合計一年就有440萬元的免稅額可以贈與子女。

8.如果土地不是夫妻共同持有,也可以請夫妻先將土地之所有權移轉持分1/2贈與配偶,因夫妻間相互贈與財產,不課徵土地增值稅,

也不計入贈與總額(免贈與稅)。(但需申報)

 

 

報贈與流程:

 

一、申報「土地增值稅」需附文件:

1.土地增值稅申報書(稅捐處提供)
2.身分證影印本或戶口名簿影本(贈與人及受贈人)
3.土地所有權狀影本
4.贈與契約書影印本(有黏貼印花稅)
5.土地登記謄本(可附影印本;需先至地政事務所申請)

二、申報「贈與稅」需附文件:
1.贈與稅申報書(公所或稅捐處或國稅局提供)
2.身分證影印本或戶口名簿影本(贈與人及受贈人)
3.贈與契約書影印本(有黏貼印花稅)
4.土地增值稅()繳款書影本

三、「贈與」所有權移轉登記(至地政事務收件)需附文件:
1.土地登記申請書(地政事務所提供)
2.贈與契約書正副本各一份(地政事務所提供,副本裝訂於最後)
3.身分證影印本或戶口名簿影本(贈與人及受贈人)
4.印鑑證明一份(贈與人至戶籍所在地之戶政事務所申請)
5.土地所有權狀
6.土地增值稅()繳款書收據(第一聯:通知及收據裝訂於後)
8.贈與稅()繳納證明書及影印本(證明書正本裝訂於最後)

 

夫妻贈與案件申辦理流程:

 

一、土地部分:填寫一式兩份所有權贈與移轉契約書(其中一份契約書按土地贈與權利價值貼千分之一印花稅)及填寫增值稅現值申報書後至稅捐處申報土地增值稅(夫妻贈與可申請不課徵土地增值稅),俟稅捐機關開立不課徵證明書後請其於該證明書查簽截至最近一期無欠繳地價稅。

 

二、建物部分:填寫一式兩份所有權贈與移轉契約書(其中一份契約書按房屋贈與權價值貼千分之一印花稅)及填寫契稅申報書後至稅捐處申報契稅,俟稅捐處開立繳款書後請其於該繳款書查簽截至最近一期無欠繳房屋稅。

 

三、完成前二項流程並繳清稅款後至贈與人戶籍所在地之國稅局申報贈與稅,取得贈與稅不計入贈與總額證明書或同意移轉證明書。

 

四、最後持憑下列文件至地政事務所辦理移轉登記。

 

地政機關辦理所有權贈與移轉登記案件應附文件:

 

 

【書表均須蓋雙方印章,贈與人附印鑑證明者蓋印鑑章】

一、登記申請書。

二、土地、建物契約書各二份。

三、增值稅(或不課徵證明)、契稅繳款書、贈與稅不計入贈與總額證明書。

四、土地、建物所有權狀正本。

五、雙方身分證明文件【身份證影本、戶口名簿影本、戶籍謄本正本三者擇一】。

六、贈與人印鑑證明【或贈與人持身份證正本至地政事務所核對身分】。

七、各類書表提供處:

1.登記申請書、契約書-地政事務所或至各主管機關網站下載各類書表。

2.土地增值稅現值申報書、契稅申報書-稅捐處。

3.贈與稅申報書-國稅局。

有關稅法規定:

 

一、配偶相互贈與之財產,不計入贈與總額〈遺贈稅法第20條第1項第6款〉。

二、配偶相互贈與之土地得申請不課徵土增稅,…〈土地稅法第28條之2〉。

三、所以夫妻之間贈與房屋,免課贈與稅、土地增值稅,但仍要繳契稅、房屋稅以及可能要繳房屋稅。

 

贈與移轉過戶所需費用如下:

 

1.土地公告現值:每年11日調整,如無調漲就不必繳納,但還是要申報

2.贈與稅:以地政事務所公告土地現值

3.印花稅:土地公告現值 x 面積 x 0.1%

4.地政移轉規費:(土地申報地價 x 面積 x 01.%)+土地書狀費一份80

 

 

友善提醒節稅措施*

 

 

 

房地合一新稅制將於2016年1月1日開始實施,因此日後售屋要小心有「賣價減買價,財產交易所得變大」的問題。

舉例來說,陳爸爸若用價值1,500萬元大樓贈與給小陳,假設5年後,小陳再以1,800萬元出售,因為贈與時課的贈與稅是用購買土地時公告現值和房屋評定現值當稅基計算,因此計價成本為500萬元,所以,贈與房屋會比贈與現金所繳的贈與稅少很多。

但一旦該房屋未來再出售時,即使只賺300萬元1800減1500,在房地合一新稅實施後,政府認定獲利則將是1,300萬元1800減500來計算,已無任何節稅空間。

因此,「贈與房產給子女」已非節稅最佳方式,建議最好用「附帶負債」,也就是連房貸一起贈與。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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  • 悄悄話
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  • 悄悄話
  • LV
  • 黃代書您好:

    如果如文末您所舉的例子所說的 "附帶負債,也就是連房貸一起贈與"
    這樣政府所認定的 獲利=1800萬-500萬-貸款金額 是這樣嗎?
    就是房貸可以列入成本計算的意思嗎?

    但房貸一起贈與是說房貸可以直接過戶給另一個人嗎?
    還是銀行會重新評估受贈與者的還款能力?
    這樣貸款的金額和利率會不會和原本贈與者的房貸不一樣?
  • 你說的重點也是大部分會衍生的問題點
    還款能力的不同就會影響銀行給予額度利率
    所以在房貸額度利率與節稅本就是一體兩面孰優孰劣自行斟酌
    而贈與稅部分要能舉證順利其運作與讓稅務單位認列就需完整規劃

    MIKE 於 2016/03/16 10:23 回覆

  • 悄悄話
  • 3360310
  • 黃代書您好:

    請問房地贈與給子女,其土增稅的時間點與年度轉換有關係嗎? 也就是說若於今年12月贈與, 與明年度再贈與,其土地增值稅的額度是一樣嗎?
  • 你好 ~
    逐年贈與會依你該年度贈與土地比例來計算土增稅須申報額度
    也就是假設**
    整筆土地增稅額是10萬
    你分2年贈與就是第一年繳納5萬第二年贈與實再繳5萬

    MIKE 於 2016/12/06 15:51 回覆

  • 訪客
  • 請問 您說政府認定獲利則將是1,300萬元 是要再課什麼稅嗎?
    如果這樣,只要是父母留下來的房子,只要日後賣掉,就一定會有這個問題囉?
  • 受贈與房產在售出經查核有獲利就會課徵房地合一稅!!

    MIKE 於 2016/12/30 15:31 回覆

  • 阿福
  • 請問:1土地、房屋贈與移轉需申報土地增值稅、契稅及贈與稅。是轉移人要報,還是受贈人要報?
    2.女婿算是2等親之內嗎?
    3.贈與人在國外(台灣因出境超過2年無戶籍)也無法回台,那其"印鑑證明"要如何辨理?又身分證影本仍然有效可用嗎?
    4.土地增值稅、契稅及贈與稅是到土地所在地的國稅局申報,還是戶籍所在地?
    謝謝!
  • 你好 ~針對你問題以下給予回答

    1*原則上是贈與人申報
    但贈與畢竟屬親等家屬由誰申報繳納通常會協調好

    2*屬姻親一親等親

    3*要房產過戶贈與人就必須回台一趟
    否就委任律師授權代表辦理

    4*土增稅.契稅是到地方稅務局申報
    贈與稅是到國局申報

    MIKE 於 2017/01/23 17:22 回覆

  • 阿福
  • 感謝您的回答。再請問2個問題。
    一,3*要房產過戶贈與人就必須回台一趟,否就委任律師授權代表辦理。所以說如果是土地贈與是否就能由受贈人1人辦理,(贈與人在國外台灣辦事處開立委託書即可?)

    二,雙方身分證明文件【身份證影本、戶口名簿影本、戶籍謄本正本三者擇一】。贈與人在國外(台灣因出境超過2年無戶籍)也無法回台,那其身分證影本仍然有效可用嗎?謝謝!
  • 1*除了基本委託書還需可申請各項資料之授權書

    2*有效

    MIKE 於 2017/01/25 10:07 回覆

  • 訪客
  • 黃代書你好
    自已本身在95年時也有繼承長輩的不動產,若以後要出售的話,是否也是如你上述提到公告現值和房屋評定現值當稅基計算,若是的話,該如何節稅?
  • 先將戶籍遷入此房屋日後售屋自有方式可節稅!!

    MIKE 於 2017/02/20 09:05 回覆

  • 訪客
  • 建議最好用「附帶負債」,也就是連房貸一起贈與。那如果貸款早已繳清 可以再貸款完後做贈與嗎??

  • 妹妹
  • 您好
    冒昧想請教一個問題,請問土地經過重劃後,夫妻共同持有和一個人持有土地,在重新分配土地方面會有差異,或權利上有所不同嗎?
    謝謝您
  • 重劃土地不會因重劃後有權利上不同只會有面積上不同!!

    MIKE 於 2017/02/22 09:54 回覆

  • 訪客
  • 辦理房屋1戶.父親贈與兒子 請問代書費多少
  • 代書費基本1.5萬
    其他需準備贈與稅.土增稅.契稅等過戶稅費

    MIKE 於 2017/03/15 16:44 回覆

  • 訪客
  • 請問一下唷 如果買賣房屋,要先去報稅,我人在桃園,但房屋在花蓮,我可以在桃園報稅嗎??? 跑全部的流程嗎???
  • 要請花蓮代書幫你報稅辦過戶
    如要自己跑流程就要自己去花蓮一趟

    MIKE 於 2017/03/16 09:45 回覆

  • 訪客
  • 請問. 如果媽媽贈與子女不動產. 是可以分次,分個好幾個年贈予嗎?一年的免稅額220萬的話. 分個3至4年將房屋過給子女. 這樣可以嗎.
    如果可以. 那是不是每年在辦理是. 都要每次都交土地增值稅和契稅什麼的?
  • 請問. 如果媽媽贈與子女不動產. 是可以分次,分個好幾個年贈予嗎?
    A:沒錯!是可以逐年贈與

    一年的免稅額220萬的話. 分個3至4年將房屋過給子女. 這樣可以嗎.
    A: 可以.但就是耗時間

    如果可以. 那是不是每年在辦理是. 都要每次都交土地增值稅和契稅什麼的?
    A:每贈與一次就須申報該比例部分土增稅與契稅

    MIKE 於 2017/03/28 18:27 回覆

  • kao
  • 請問一下,有關於贈與問題
    我母親己八十歲了.房子為母親名下,五~六年前,因為家中經濟問題,把房子轉貸,由於母親年紀大銀行不願承貸,便由弟弟名義貸款,房子為抵押設定,因為家中兄弟姐妹多,只有我和弟弟幫忙家中娙濟問題,所以母親想在她有生之年將房字過戶給我跟弟弟二人,於是想用贈與方式辦理

    我們可用有附擔贈與的方式嗎?
    查了土地公告現值及房屋現值共約三百六十萬,目前貸款還有二百萬
    若可用有附擔贈與方式:360-200=160,就可以用免稅額220萬贈與

    若不行.只能用分年贈與來辦理是嗎?
  • 可像稅務局舉證有貸款其弟弟也是貸款義務人
    資料舉證齊全是可減免贈與稅賦
    但贈與移轉土增稅是用一般稅率建議先計算土地增值稅

    MIKE 於 2017/04/05 15:24 回覆

  • 凡人
  • 請問申報「土地增值稅」與、「贈與」所有權移轉登記需附文件裡,皆有土地所有權狀影本以及正本(轉移);我的問題是:如果現有土地曾被政府因道路建設徵收過小部分,而現持有之所有權狀是徵收前權狀,那麼需要先更換權狀嗎?還是附上徵收公文即可?又換權狀是全省地政機關皆可還是要回土地所屬地區地政?時間要多久?謝謝。
  • 原則上此類案例狀況只要附上徵收公文即可
    會由地政內部於移轉登記時變更在新補發為新權狀
    但公家機關規範有時因人而異與時俱變
    通常你的狀況會建議先電話洽詢地政
    以免到時資料附上又白跑一趟

    MIKE 於 2017/05/17 13:23 回覆

  • h5824222
  • 版主你好:請教一下,敝人因祖父年事已高房產房貸利率高無長輩願承接,而增予我房降低利率每月貸款(在此之前我已代為還款長達五年),並辦理一生一屋優惠,貸款銀行已okay,但日前在辦理增值稅減免審理時,國稅局質疑我還款能力(未有課到稅的記錄)乃因我長年收入為國外所得及服養親屬多人,現已主動附上薪轉賬戶及外商公司出示證明了,已約三周但仍未收到。請問我該怎麼辦呢?
  • 建議直接親洽國稅局洽詢!

    MIKE 於 2017/05/19 09:27 回覆

  • 蔡永佳
  • 黃代書您好 請問如果夫妻相互贈與土地,1.妻子受贈後賣出,需課徵房地合一稅嗎?2.於同一年度內,夫還能贈與孩子220萬嗎?
    還有土地贈與移轉是否需到土地所在地的地政做移轉,還是可就近的地政辦理就可,報歉,問題較多
  • 1*同樣要課徵房地合一稅
    2*可以還是有220萬免稅額度
    3*需到管轄地之地政事務所辦理

    MIKE 於 2017/06/26 09:14 回覆

  • 蔡永佳
  • 謝謝黃代書
  • 訪客
  • 士地所有權人(父母)有債務,將名下土地贈與給子女,子女會因接受贈與須償還父母的債務?
  • 除非該筆不動產有遭債權人設定抵押權就會概括債務

    MIKE 於 2017/07/03 08:57 回覆

  • alan
  • 黃代書您好:
    請問如果現在父母有一筆房屋要贈與我,
    因土地增值稅需繳50幾萬,
    那如果改用遺產繼承此房屋的話,
    後我要轉賣是否就不需繳那麼多的土地增值稅?
    謝謝
  • 是得沒錯!
    因為經繼承之土地其土增稅歸零

    MIKE 於 2017/07/13 09:38 回覆

  • 李先生
  • 黃代書您好:
    想請教您,我們共有4人因為遺產有了一間不動產房子,現在其中2人想把房子持份轉給第3個人,每人1年贈與不能超過220萬,那麼這2人同一年持份轉給第3人時,220萬是分開算的呢?還是一起算成440萬?
    以上麻煩您。
  • 是分開算各有220萬贈與免稅額

    MIKE 於 2017/07/14 09:36 回覆

  • 酷馬克
  • 黃代書您好:
    請問我想將房屋持分已數年來慢慢地分割給媽媽與兄長,一年以單一人面額為220萬違限,這樣子我還需要負擔甚麼稅務嗎? 有辦法省一點錢嗎? 謝謝
  • 還會產生契稅.土增稅.地政印花規費
    這些皆是房產過戶會產生的基本稅賦

    MIKE 於 2017/07/20 15:38 回覆

  • 訪客
  • 黃代書您好:
    請問土地位置於非都市計畫區,地目有:「道」,「旱」,「林」三種,請問父母贈與須繳土增稅嗎?如果是遺產繼承須繳土增稅嗎?謝謝!
  • 土地贈與需申報土增稅基本免稅額220萬級距依贈與金額大小不同!
    遺產繼承就無土增稅問題!!

    MIKE 於 2017/07/31 15:34 回覆

  • 小丘
  • Dear:敬啟者

    黃代書您好:
    家父於106/01/14過世,所遺房產1棟之繼承協議分割,經法院調解成立,各繼承人取得各自持份(家母及子女及外孫女共7人),家母因家父晚年之扶養皆由2個兒子所負擔,而調解分配所得持份卻與其他子女相同,欲將其持份平均贈與2個兒子,是否可在辦理繼承登記時同時辦理贈與?是否有贈與稅的問題?非常感謝.

  • 原則上是取得產權後方有贈與程序
    是否會有贈與稅就端視母親持有部分有無超出免稅額220萬

    MIKE 於 2017/08/31 16:54 回覆

  • 訪客
  • 請問:姐姐能將還沒有還完貸款的房屋贈與只拿長期居留證的陸藉弟媳婦嗎?
  • 內政部有明文規定
    台灣地區人民不得以台灣之不動產設定或贈與給大陸地區配偶或一等親!!
    但這可向地方法院以土地法第17條聲請其中國籍配偶受贈與之必要性
    或是只要符合限購資格可改以買賣方式進行詳情可參考內政部中國籍人士購買台灣不動產法則

    MIKE 於 2017/09/06 08:32 回覆

  • 悄悄話
  • 啟豐 謝

  • 黃代書你好
    姊弟之間贈與,免稅額不知是多少,請教,非常感謝
  • 一樣都是220萬免稅額

    MIKE 於 2017/09/07 13:20 回覆

  • 訪客
  • 黃代書您好 請問房子可以贈與於沒有任何血緣關係的人嗎?謝謝!
  • 原則上是可以!贈與登記之流程與報稅做明確即可

    MIKE 於 2017/09/20 08:24 回覆

  • 訪客
  • 黃代書好,
    想請問您,
    1.因婆婆房貸負擔不過來(目前約剩八百多萬),是否能用過戶贈與子女(我先生單親)划算?
    2.另外需注意其他地價合一或什麼稅方面的問題?
    3.若申請夫妻財產分開會影響我先生的貸款嗎?
    抱歉未詢問過此方面問題不知從何問起
  • 我會建議如果真的負擔不了房貸就出售房屋
    因為就算贈與給子女名下房貸還是要繳
    又會產生一次贈與稅與土增稅
    孰優孰劣建議你考量清楚

    MIKE 於 2017/09/26 16:10 回覆

  • Miya
  • 黃代書您好:
    謝謝您的文章,受益良多...
    另外可以請教您關於親子間買賣的問題嗎?
    目前房子還在貸款,約400萬,目前在考慮贈與及買賣二種方式,最近瞭解贈與的土地增值稅適用一般用地稅率計算,如果考慮使用買賣的話,房地買賣的價格多少如何拿捏? 假設以目前房屋現值470000+土地高告現值2000000=2470000,可以以這個價格賣給兒子嗎? 又或者可以房貸4百萬賣給兒子,由兒子來付房貸部分,可行嗎? 若可行,又如何辦理? 那用買賣方式又需要角哪些稅嗎?
    謝謝您!
  • 二等親間買賣只能以市價去運作否會有假買賣真贈與
    有明確價金流向即可

    MIKE 於 2017/10/02 10:55 回覆

  • 悄悄話
  • 訪客
  • 黃代書您好:哥哥和妹妹一人一半產權(有房貸),現在妹妹房貸一半繳不下去了,想把一半產權贈與給哥哥,贈與金額沒有超過220萬,房貸須要去變更嗎?還是不用變,直接哥哥繳房貸,會多出其他的贈與稅嗎?謝謝
  • 不會有贈與稅.正常繳納即可

    MIKE 於 2017/11/20 13:03 回覆

  • 悄悄話
  • 訪客
  • 最近要買房子 我有收入 太太沒有 請問站在節稅觀點 房子登記誰的名字較有利?
  • 在節稅的觀點上房屋登記在誰名下與收入條件無關
    但建議優先選擇名下無房產之一人登記並遷入自用住宅
    日後房屋地價稅與移轉時會產生稅務較具優勢

    MIKE 於 2017/11/14 13:17 回覆

  • 訪客
  • 代書你好,目前母親(無配偶)要將名下一筆房子登記到我跟兩位妹妹名下,請問用贈與還是買賣會比較省錢(大約4.5百萬),還有什麼需要注意的嗎?
  • 以節稅省錢為前提固然是買賣比較划算
    但若沒有明確的價金流向也無法操作買賣
    所以只能用贈與移轉來辦理

    MIKE 於 2017/11/20 09:22 回覆

  • 阿賓哥
  • 您好,想請教公告市值約250萬的房屋(透天),若要贈與兒子大概需要多少贈與稅呢?還有其他附加費用嗎?
  • 公告市值250萬扣除免稅額220萬/30萬/10%
    須申報3萬贈與稅
    過戶會產生贈與稅.土增稅.契稅.印花稅.地政規費
    請代書辦理基本服務費約1.8萬

    MIKE 於 2017/11/21 09:36 回覆

  • 訪客
  • 你好,請問公寓是否能用分割的方式(約400萬)分兩年贈與給兩名子女呢,這樣是不是能用免稅額避掉贈與稅,如果這樣會產生那些費用呢,還是有其他更省的方法
  • 逐年贈與可以善用免稅額
    但如果是請代書就會產生二次的代書費

    MIKE 於 2017/11/21 13:57 回覆

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