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基本贈與概念:

 

1.土地、房屋贈與移轉需申報土地增值稅、契稅及贈與稅。

2.二等親內之財產移轉需申報贈與稅,每人每年之贈與免稅額為220萬元。

3.土地移轉是以公告土地現值核課贈與稅。

4.土地移轉現值:請參考土地登記謄本之公告土地現值及申報地價。

5.贈與稅計算方式:(贈與總額-免稅額)x 稅率累進差額=需繳納稅額

6.※土地增值稅試算網址:(http://www.kctax.gov.tw/online/o_13.html)

7.如果土地是夫妻共同持有(所有權各持分1/2

每人每年之贈與免稅額為220萬元

夫妻合計一年就有440萬元的免稅額可以贈與子女。

8.如果土地不是夫妻共同持有,也可以請夫妻先將土地之所有權移轉持分1/2贈與配偶,因夫妻間相互贈與財產,不課徵土地增值稅,

也不計入贈與總額(免贈與稅)。(但需申報)

 

 

報贈與流程:

 

一、申報「土地增值稅」需附文件:

1.土地增值稅申報書(稅捐處提供)
2.身分證影印本或戶口名簿影本(贈與人及受贈人)
3.土地所有權狀影本
4.贈與契約書影印本(有黏貼印花稅)
5.土地登記謄本(可附影印本;需先至地政事務所申請)

二、申報「贈與稅」需附文件:
1.贈與稅申報書(公所或稅捐處或國稅局提供)
2.身分證影印本或戶口名簿影本(贈與人及受贈人)
3.贈與契約書影印本(有黏貼印花稅)
4.土地增值稅()繳款書影本

三、「贈與」所有權移轉登記(至地政事務收件)需附文件:
1.土地登記申請書(地政事務所提供)
2.贈與契約書正副本各一份(地政事務所提供,副本裝訂於最後)
3.身分證影印本或戶口名簿影本(贈與人及受贈人)
4.印鑑證明一份(贈與人至戶籍所在地之戶政事務所申請)
5.土地所有權狀
6.土地增值稅()繳款書收據(第一聯:通知及收據裝訂於後)
8.贈與稅()繳納證明書及影印本(證明書正本裝訂於最後)

 

夫妻贈與案件申辦理流程:

 

一、土地部分:填寫一式兩份所有權贈與移轉契約書(其中一份契約書按土地贈與權利價值貼千分之一印花稅)及填寫增值稅現值申報書後至稅捐處申報土地增值稅(夫妻贈與可申請不課徵土地增值稅),俟稅捐機關開立不課徵證明書後請其於該證明書查簽截至最近一期無欠繳地價稅。

 

二、建物部分:填寫一式兩份所有權贈與移轉契約書(其中一份契約書按房屋贈與權價值貼千分之一印花稅)及填寫契稅申報書後至稅捐處申報契稅,俟稅捐處開立繳款書後請其於該繳款書查簽截至最近一期無欠繳房屋稅。

 

三、完成前二項流程並繳清稅款後至贈與人戶籍所在地之國稅局申報贈與稅,取得贈與稅不計入贈與總額證明書或同意移轉證明書。

 

四、最後持憑下列文件至地政事務所辦理移轉登記。

 

地政機關辦理所有權贈與移轉登記案件應附文件:

 

 

【書表均須蓋雙方印章,贈與人附印鑑證明者蓋印鑑章】

一、登記申請書。

二、土地、建物契約書各二份。

三、增值稅(或不課徵證明)、契稅繳款書、贈與稅不計入贈與總額證明書。

四、土地、建物所有權狀正本。

五、雙方身分證明文件【身份證影本、戶口名簿影本、戶籍謄本正本三者擇一】。

六、贈與人印鑑證明【或贈與人持身份證正本至地政事務所核對身分】。

七、各類書表提供處:

1.登記申請書、契約書-地政事務所或至各主管機關網站下載各類書表。

2.土地增值稅現值申報書、契稅申報書-稅捐處。

3.贈與稅申報書-國稅局。

有關稅法規定:

 

一、配偶相互贈與之財產,不計入贈與總額〈遺贈稅法第20條第1項第6款〉。

二、配偶相互贈與之土地得申請不課徵土增稅,…〈土地稅法第28條之2〉。

三、所以夫妻之間贈與房屋,免課贈與稅、土地增值稅,但仍要繳契稅、房屋稅以及可能要繳房屋稅。

 

贈與移轉過戶所需費用如下:

 

1.土地公告現值:每年11日調整,如無調漲就不必繳納,但還是要申報

2.贈與稅:以地政事務所公告土地現值

3.印花稅:土地公告現值 x 面積 x 0.1%

4.地政移轉規費:(土地申報地價 x 面積 x 01.%)+土地書狀費一份80

 

 

友善提醒節稅措施*

 

 

 

房地合一新稅制將於2016年1月1日開始實施,因此日後售屋要小心有「賣價減買價,財產交易所得變大」的問題。

舉例來說,陳爸爸若用價值1,500萬元大樓贈與給小陳,假設5年後,小陳再以1,800萬元出售,因為贈與時課的贈與稅是用購買土地時公告現值和房屋評定現值當稅基計算,因此計價成本為500萬元,所以,贈與房屋會比贈與現金所繳的贈與稅少很多。

但一旦該房屋未來再出售時,即使只賺300萬元1800減1500,在房地合一新稅實施後,政府認定獲利則將是1,300萬元1800減500來計算,已無任何節稅空間。

因此,「贈與房產給子女」已非節稅最佳方式,建議最好用「附帶負債」,也就是連房貸一起贈與。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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  • 悄悄話
  • 悄悄話
  • 悄悄話
  • 悄悄話
  • LV
  • 黃代書您好:

    如果如文末您所舉的例子所說的 "附帶負債,也就是連房貸一起贈與"
    這樣政府所認定的 獲利=1800萬-500萬-貸款金額 是這樣嗎?
    就是房貸可以列入成本計算的意思嗎?

    但房貸一起贈與是說房貸可以直接過戶給另一個人嗎?
    還是銀行會重新評估受贈與者的還款能力?
    這樣貸款的金額和利率會不會和原本贈與者的房貸不一樣?
  • 你說的重點也是大部分會衍生的問題點
    還款能力的不同就會影響銀行給予額度利率
    所以在房貸額度利率與節稅本就是一體兩面孰優孰劣自行斟酌
    而贈與稅部分要能舉證順利其運作與讓稅務單位認列就需完整規劃

    MIKE 於 2016/03/16 10:23 回覆

  • 悄悄話
  • 3360310
  • 黃代書您好:

    請問房地贈與給子女,其土增稅的時間點與年度轉換有關係嗎? 也就是說若於今年12月贈與, 與明年度再贈與,其土地增值稅的額度是一樣嗎?
  • 你好 ~
    逐年贈與會依你該年度贈與土地比例來計算土增稅須申報額度
    也就是假設**
    整筆土地增稅額是10萬
    你分2年贈與就是第一年繳納5萬第二年贈與實再繳5萬

    MIKE 於 2016/12/06 15:51 回覆

  • 訪客
  • 請問 您說政府認定獲利則將是1,300萬元 是要再課什麼稅嗎?
    如果這樣,只要是父母留下來的房子,只要日後賣掉,就一定會有這個問題囉?
  • 受贈與房產在售出經查核有獲利就會課徵房地合一稅!!

    MIKE 於 2016/12/30 15:31 回覆

  • 阿福
  • 請問:1土地、房屋贈與移轉需申報土地增值稅、契稅及贈與稅。是轉移人要報,還是受贈人要報?
    2.女婿算是2等親之內嗎?
    3.贈與人在國外(台灣因出境超過2年無戶籍)也無法回台,那其"印鑑證明"要如何辨理?又身分證影本仍然有效可用嗎?
    4.土地增值稅、契稅及贈與稅是到土地所在地的國稅局申報,還是戶籍所在地?
    謝謝!
  • 你好 ~針對你問題以下給予回答

    1*原則上是贈與人申報
    但贈與畢竟屬親等家屬由誰申報繳納通常會協調好

    2*屬姻親一親等親

    3*要房產過戶贈與人就必須回台一趟
    否就委任律師授權代表辦理

    4*土增稅.契稅是到地方稅務局申報
    贈與稅是到國局申報

    MIKE 於 2017/01/23 17:22 回覆

  • 阿福
  • 感謝您的回答。再請問2個問題。
    一,3*要房產過戶贈與人就必須回台一趟,否就委任律師授權代表辦理。所以說如果是土地贈與是否就能由受贈人1人辦理,(贈與人在國外台灣辦事處開立委託書即可?)

    二,雙方身分證明文件【身份證影本、戶口名簿影本、戶籍謄本正本三者擇一】。贈與人在國外(台灣因出境超過2年無戶籍)也無法回台,那其身分證影本仍然有效可用嗎?謝謝!
  • 1*除了基本委託書還需可申請各項資料之授權書

    2*有效

    MIKE 於 2017/01/25 10:07 回覆

  • 訪客
  • 黃代書你好
    自已本身在95年時也有繼承長輩的不動產,若以後要出售的話,是否也是如你上述提到公告現值和房屋評定現值當稅基計算,若是的話,該如何節稅?
  • 先將戶籍遷入此房屋日後售屋自有方式可節稅!!

    MIKE 於 2017/02/20 09:05 回覆

  • 訪客
  • 建議最好用「附帶負債」,也就是連房貸一起贈與。那如果貸款早已繳清 可以再貸款完後做贈與嗎??

  • 妹妹
  • 您好
    冒昧想請教一個問題,請問土地經過重劃後,夫妻共同持有和一個人持有土地,在重新分配土地方面會有差異,或權利上有所不同嗎?
    謝謝您
  • 重劃土地不會因重劃後有權利上不同只會有面積上不同!!

    MIKE 於 2017/02/22 09:54 回覆

  • 訪客
  • 辦理房屋1戶.父親贈與兒子 請問代書費多少
  • 代書費基本1.5萬
    其他需準備贈與稅.土增稅.契稅等過戶稅費

    MIKE 於 2017/03/15 16:44 回覆

  • 訪客
  • 請問一下唷 如果買賣房屋,要先去報稅,我人在桃園,但房屋在花蓮,我可以在桃園報稅嗎??? 跑全部的流程嗎???
  • 要請花蓮代書幫你報稅辦過戶
    如要自己跑流程就要自己去花蓮一趟

    MIKE 於 2017/03/16 09:45 回覆

  • 訪客
  • 請問. 如果媽媽贈與子女不動產. 是可以分次,分個好幾個年贈予嗎?一年的免稅額220萬的話. 分個3至4年將房屋過給子女. 這樣可以嗎.
    如果可以. 那是不是每年在辦理是. 都要每次都交土地增值稅和契稅什麼的?
  • 請問. 如果媽媽贈與子女不動產. 是可以分次,分個好幾個年贈予嗎?
    A:沒錯!是可以逐年贈與

    一年的免稅額220萬的話. 分個3至4年將房屋過給子女. 這樣可以嗎.
    A: 可以.但就是耗時間

    如果可以. 那是不是每年在辦理是. 都要每次都交土地增值稅和契稅什麼的?
    A:每贈與一次就須申報該比例部分土增稅與契稅

    MIKE 於 2017/03/28 18:27 回覆

  • kao
  • 請問一下,有關於贈與問題
    我母親己八十歲了.房子為母親名下,五~六年前,因為家中經濟問題,把房子轉貸,由於母親年紀大銀行不願承貸,便由弟弟名義貸款,房子為抵押設定,因為家中兄弟姐妹多,只有我和弟弟幫忙家中娙濟問題,所以母親想在她有生之年將房字過戶給我跟弟弟二人,於是想用贈與方式辦理

    我們可用有附擔贈與的方式嗎?
    查了土地公告現值及房屋現值共約三百六十萬,目前貸款還有二百萬
    若可用有附擔贈與方式:360-200=160,就可以用免稅額220萬贈與

    若不行.只能用分年贈與來辦理是嗎?
  • 可像稅務局舉證有貸款其弟弟也是貸款義務人
    資料舉證齊全是可減免贈與稅賦
    但贈與移轉土增稅是用一般稅率建議先計算土地增值稅

    MIKE 於 2017/04/05 15:24 回覆

  • 凡人
  • 請問申報「土地增值稅」與、「贈與」所有權移轉登記需附文件裡,皆有土地所有權狀影本以及正本(轉移);我的問題是:如果現有土地曾被政府因道路建設徵收過小部分,而現持有之所有權狀是徵收前權狀,那麼需要先更換權狀嗎?還是附上徵收公文即可?又換權狀是全省地政機關皆可還是要回土地所屬地區地政?時間要多久?謝謝。
  • 原則上此類案例狀況只要附上徵收公文即可
    會由地政內部於移轉登記時變更在新補發為新權狀
    但公家機關規範有時因人而異與時俱變
    通常你的狀況會建議先電話洽詢地政
    以免到時資料附上又白跑一趟

    MIKE 於 2017/05/17 13:23 回覆

  • h5824222
  • 版主你好:請教一下,敝人因祖父年事已高房產房貸利率高無長輩願承接,而增予我房降低利率每月貸款(在此之前我已代為還款長達五年),並辦理一生一屋優惠,貸款銀行已okay,但日前在辦理增值稅減免審理時,國稅局質疑我還款能力(未有課到稅的記錄)乃因我長年收入為國外所得及服養親屬多人,現已主動附上薪轉賬戶及外商公司出示證明了,已約三周但仍未收到。請問我該怎麼辦呢?
  • 建議直接親洽國稅局洽詢!

    MIKE 於 2017/05/19 09:27 回覆

  • 蔡永佳
  • 黃代書您好 請問如果夫妻相互贈與土地,1.妻子受贈後賣出,需課徵房地合一稅嗎?2.於同一年度內,夫還能贈與孩子220萬嗎?
    還有土地贈與移轉是否需到土地所在地的地政做移轉,還是可就近的地政辦理就可,報歉,問題較多
  • 1*同樣要課徵房地合一稅
    2*可以還是有220萬免稅額度
    3*需到管轄地之地政事務所辦理

    MIKE 於 2017/06/26 09:14 回覆

  • 蔡永佳
  • 謝謝黃代書
  • 訪客
  • 士地所有權人(父母)有債務,將名下土地贈與給子女,子女會因接受贈與須償還父母的債務?
  • 除非該筆不動產有遭債權人設定抵押權就會概括債務

    MIKE 於 2017/07/03 08:57 回覆

  • alan
  • 黃代書您好:
    請問如果現在父母有一筆房屋要贈與我,
    因土地增值稅需繳50幾萬,
    那如果改用遺產繼承此房屋的話,
    後我要轉賣是否就不需繳那麼多的土地增值稅?
    謝謝
  • 是得沒錯!
    因為經繼承之土地其土增稅歸零

    MIKE 於 2017/07/13 09:38 回覆

  • 李先生
  • 黃代書您好:
    想請教您,我們共有4人因為遺產有了一間不動產房子,現在其中2人想把房子持份轉給第3個人,每人1年贈與不能超過220萬,那麼這2人同一年持份轉給第3人時,220萬是分開算的呢?還是一起算成440萬?
    以上麻煩您。
  • 是分開算各有220萬贈與免稅額

    MIKE 於 2017/07/14 09:36 回覆

  • 酷馬克
  • 黃代書您好:
    請問我想將房屋持分已數年來慢慢地分割給媽媽與兄長,一年以單一人面額為220萬違限,這樣子我還需要負擔甚麼稅務嗎? 有辦法省一點錢嗎? 謝謝
  • 還會產生契稅.土增稅.地政印花規費
    這些皆是房產過戶會產生的基本稅賦

    MIKE 於 2017/07/20 15:38 回覆

  • 訪客
  • 黃代書您好:
    請問土地位置於非都市計畫區,地目有:「道」,「旱」,「林」三種,請問父母贈與須繳土增稅嗎?如果是遺產繼承須繳土增稅嗎?謝謝!
  • 土地贈與需申報土增稅基本免稅額220萬級距依贈與金額大小不同!
    遺產繼承就無土增稅問題!!

    MIKE 於 2017/07/31 15:34 回覆

  • 小丘
  • Dear:敬啟者

    黃代書您好:
    家父於106/01/14過世,所遺房產1棟之繼承協議分割,經法院調解成立,各繼承人取得各自持份(家母及子女及外孫女共7人),家母因家父晚年之扶養皆由2個兒子所負擔,而調解分配所得持份卻與其他子女相同,欲將其持份平均贈與2個兒子,是否可在辦理繼承登記時同時辦理贈與?是否有贈與稅的問題?非常感謝.

  • 原則上是取得產權後方有贈與程序
    是否會有贈與稅就端視母親持有部分有無超出免稅額220萬

    MIKE 於 2017/08/31 16:54 回覆

  • 訪客
  • 請問:姐姐能將還沒有還完貸款的房屋贈與只拿長期居留證的陸藉弟媳婦嗎?
  • 內政部有明文規定
    台灣地區人民不得以台灣之不動產設定或贈與給大陸地區配偶或一等親!!
    但這可向地方法院以土地法第17條聲請其中國籍配偶受贈與之必要性
    或是只要符合限購資格可改以買賣方式進行詳情可參考內政部中國籍人士購買台灣不動產法則

    MIKE 於 2017/09/06 08:32 回覆

  • 悄悄話
  • 啟豐 謝

  • 黃代書你好
    姊弟之間贈與,免稅額不知是多少,請教,非常感謝
  • 一樣都是220萬免稅額

    MIKE 於 2017/09/07 13:20 回覆

  • 訪客
  • 黃代書您好 請問房子可以贈與於沒有任何血緣關係的人嗎?謝謝!
  • 原則上是可以!贈與登記之流程與報稅做明確即可

    MIKE 於 2017/09/20 08:24 回覆

  • 訪客
  • 黃代書好,
    想請問您,
    1.因婆婆房貸負擔不過來(目前約剩八百多萬),是否能用過戶贈與子女(我先生單親)划算?
    2.另外需注意其他地價合一或什麼稅方面的問題?
    3.若申請夫妻財產分開會影響我先生的貸款嗎?
    抱歉未詢問過此方面問題不知從何問起
  • 我會建議如果真的負擔不了房貸就出售房屋
    因為就算贈與給子女名下房貸還是要繳
    又會產生一次贈與稅與土增稅
    孰優孰劣建議你考量清楚

    MIKE 於 2017/09/26 16:10 回覆

  • Miya
  • 黃代書您好:
    謝謝您的文章,受益良多...
    另外可以請教您關於親子間買賣的問題嗎?
    目前房子還在貸款,約400萬,目前在考慮贈與及買賣二種方式,最近瞭解贈與的土地增值稅適用一般用地稅率計算,如果考慮使用買賣的話,房地買賣的價格多少如何拿捏? 假設以目前房屋現值470000+土地高告現值2000000=2470000,可以以這個價格賣給兒子嗎? 又或者可以房貸4百萬賣給兒子,由兒子來付房貸部分,可行嗎? 若可行,又如何辦理? 那用買賣方式又需要角哪些稅嗎?
    謝謝您!
  • 二等親間買賣只能以市價去運作否會有假買賣真贈與
    有明確價金流向即可

    MIKE 於 2017/10/02 10:55 回覆

  • 悄悄話
  • 訪客
  • 黃代書您好:哥哥和妹妹一人一半產權(有房貸),現在妹妹房貸一半繳不下去了,想把一半產權贈與給哥哥,贈與金額沒有超過220萬,房貸須要去變更嗎?還是不用變,直接哥哥繳房貸,會多出其他的贈與稅嗎?謝謝
  • 不會有贈與稅.正常繳納即可

    MIKE 於 2017/11/20 13:03 回覆

  • 悄悄話
  • 訪客
  • 最近要買房子 我有收入 太太沒有 請問站在節稅觀點 房子登記誰的名字較有利?
  • 在節稅的觀點上房屋登記在誰名下與收入條件無關
    但建議優先選擇名下無房產之一人登記並遷入自用住宅
    日後房屋地價稅與移轉時會產生稅務較具優勢

    MIKE 於 2017/11/14 13:17 回覆

  • 訪客
  • 代書你好,目前母親(無配偶)要將名下一筆房子登記到我跟兩位妹妹名下,請問用贈與還是買賣會比較省錢(大約4.5百萬),還有什麼需要注意的嗎?
  • 以節稅省錢為前提固然是買賣比較划算
    但若沒有明確的價金流向也無法操作買賣
    所以只能用贈與移轉來辦理

    MIKE 於 2017/11/20 09:22 回覆

  • 阿賓哥
  • 您好,想請教公告市值約250萬的房屋(透天),若要贈與兒子大概需要多少贈與稅呢?還有其他附加費用嗎?
  • 公告市值250萬扣除免稅額220萬/30萬/10%
    須申報3萬贈與稅
    過戶會產生贈與稅.土增稅.契稅.印花稅.地政規費
    請代書辦理基本服務費約1.8萬

    MIKE 於 2017/11/21 09:36 回覆

  • 訪客
  • 你好,請問公寓是否能用分割的方式(約400萬)分兩年贈與給兩名子女呢,這樣是不是能用免稅額避掉贈與稅,如果這樣會產生那些費用呢,還是有其他更省的方法
  • 逐年贈與可以善用免稅額
    但如果是請代書就會產生二次的代書費

    MIKE 於 2017/11/21 13:57 回覆

  • 悄悄話
  • 悄悄話
  • 訪客
  • 你好,目前有間自己的房子要過戶給弟弟,想要主張買賣,假設契約書寫815萬,弟弟去貸款契約書的七成570萬下來給我,中間差額245萬,是不是只要弟弟再匯款40萬給我,這樣差額小於贈與稅額度220萬,就可免稅呢?謝謝
  • 你的做法差了一個程序就是主動去申報你贈與弟弟頭款差額即可

    MIKE 於 2017/12/06 09:00 回覆

  • Max Shin
  • 想請問,2012年我和朋友合購一間透天,土地和房子都是持分1/2,現在我要賣給另一方,請問用贈與還是用買賣對於我 賣方會比較好呢? 雙方都比較省錢 ,賣方能負擔最少的稅負
  • 建議找位代書幫你們操作買賣方式過戶

    MIKE 於 2017/12/11 09:15 回覆

  • 訪客
  • 你好,想請問目前父親有間房子要過戶,經查土地公告現值為110萬,房屋建物現值80萬,假設契稅5萬,土增稅10萬,以贈予人負擔契稅及土增稅,那總額就是205萬,以每年免稅220萬來算,受贈人是否完全不需支付任何費用?
    而贈予人的契稅和土增稅需要實際支出嗎?還是都不必就可完成過戶??
  • 你的稅制計算概念完全錯誤
    這也很難用文字就讓你清楚明白
    建議直接來電諮詢

    MIKE 於 2017/12/13 08:18 回覆

  • sans
  • 黃代書您好
    想請問父母贈與房地產與買賣房地產所產生的土增稅會一樣嗎?
    如果使用一生一次的自用優惠稅率一定要用買賣嗎??
    如果用買賣方式一定要有金流證明嗎??那金流證明的數目要多少呢?
    謝謝
  • 1*買賣符合自用稅率贈與適用一般稅率
    2*是的
    3*符合房屋的市價否就會以真贈與假買賣定之

    MIKE 於 2017/12/13 17:43 回覆

  • #47
  • 請問祖父母要將房子贈與孫子,房子是在祖父名下,請問要以祖父母的名義贈與免稅額各220萬,並以逐年贈與的方式,祖父母的戶籍是否一定要設在欲贈與的房子內?謝謝!
  • 戶籍地不影響贈與!!

    MIKE 於 2017/12/18 09:19 回覆

  • 訪客
  • 請問買房子需要本人前往簽約嗎?是否可以請姊姊拿本人的證件及印章去辦理簽約呢?謝謝
  • 原則上買賣房屋本人簽約是最好
    但也可以授權給姐姐代為簽買賣合約書

    MIKE 於 2017/12/19 12:06 回覆

  • 訪客
  • 請問太太想要買房子用現金支付.但是登記先生個人的名字,只要帶太太在買房子簽約時帶上先生的身分證跟印章就可辦理嗎?還是太太需要拿先生的授權書跟印章身分證才可辦理呢?
  • 如果登記名義單純我還是會建議有一份先生的授權書狀再簽約

    MIKE 於 2017/12/28 11:40 回覆

  • 桃園人
  • 黃代書:您好
    請問有關不動產過戶問題
    一、為三親等間(即叔姪間)不動產過戶,以買買?贈與?何種比較划算?
    二、是否得扣除免稅額220萬元?
    三、不動產在桃園市大園區,但一方戶籍在臺北市,手續是否有所不同?

    黃代書麻煩您解惑 謝謝



  • 如以划算是以買賣最有效果但要有明確價金流向
    如以買賣操作就無贈與稅免稅額220萬
    如果房屋所有權人戶籍非在該大園區房屋娜以買賣方式辦理就無節稅意義

    MIKE 於 2018/01/02 08:30 回覆

  • 訪客
  • 黃代書 謝謝您的解答,但我仍有一些疑義
    若以贈與方式
    贈與人與不動產都在大園區,而受贈人戶籍在臺北市,
    一、可辦理何種節稅方式呢?

    麻煩您


  • 如果是贈與基本是逃不過贈與稅與土增稅一般稅率
    贈與稅部分如有時間可逐年贈與來避免
    受贈人戶籍地與此次移轉贈與沒影響

    MIKE 於 2018/01/02 11:59 回覆

  • 訪客
  • 謝謝黃代書
  • OK..如有問題歡迎再來諮詢

    MIKE 於 2018/01/03 09:19 回覆

  • 陳先生
  • 黃代書, 請教一個問題:
    1.) 如我將我名下的房子(含土地)贈與給我太太, 那太太後續將此房子賣掉
    再重新買房子, 也是登記她名下, 那這棟新房子是屬太太的還是夫妻共有財產呢?
    2.) 承上, 如果新房子也是由我繳房貸, 不幸離婚時, 這棟房子我有權利?
    感謝您!
  • 1*除非你有簽屬共有財產登記保障否此房屋同屬法定財產制之婚後財產..你沒有產權但如離婚有分配權利
    2*沒有產權權利..一樣但若離婚有分配權利

    MIKE 於 2018/01/09 09:11 回覆

  • 陳先生
  • 謝謝黃代書..
  • 訪客
  • 代書您好,有一個問題請教,我哥跟我嫂子離婚,他去世時有留一間房子給我姪子,我前嫂子目前跟我說他要拿房子去增貸,因為姪子未滿18,所以無法辦理增貸,銀行跟他說需要先將房子賣給我(我是姑姑),然後再用贈與的方式贈與給我前嫂子,他才能拿去辦理增貸,請問這樣會有什麼費用產生,而我需要支付那些費用呢。
  • 如果你沒有要這間房屋
    就直接以監護人名義代理公證辦理贈與移轉給你前嫂嫂
    因為只要一次性移轉費用

    MIKE 於 2018/01/19 11:01 回覆

  • 訪客
  • 黃代書你好,請問一下離江翠捷運站600公尺重劃區的建案兩年後貸到8成的機率高嗎?地址是華江一路上。
  • 物件位置是可以貸到8成其次就要看你的財資條件

    MIKE 於 2018/01/30 14:33 回覆

  • 訪客
  • 黃代書您好,請問夫妻離婚時,夫贈予妻子的房屋(房屋為夫在86年購入),如妻子現在把房屋出售(受贈後馬上賣出),應付的稅率如何計算?
  • 土增稅會從先生86年取得時開始計算

    MIKE 於 2018/02/13 09:50 回覆

  • 訪客
  • 黃代書您好:新年快樂 吉祥如意!! 有關(重購自用住宅用地退還土地增值稅),新購的房屋有含車位,因車位無(獨立權狀),車位需跟著房屋一起過戶。請問這個車位持有的土地坪數可以與房屋持有的土地坪數一起合併計算,用於(重購自用住宅用地退還土地增值稅)計算?另外(重購自用住宅用地退還土地增值稅)試算:1.(原出售土地地價總額)及(新購土地地價總額)是在(土地謄本)或(買賣契約書)或記載在何處?可以得知呢?希望能得到您的回答。感謝
  • 車位坪數可以合併計算
    你先到地政事務所調閱土地謄本後再至地方稅務局請其計算重購退稅之淨值

    MIKE 於 2018/02/19 12:26 回覆

  • apple
  • 黃代書您好, 因為我爸爸房屋二胎利息負擔較大,想要把房子賣or贈給我。
    1. 如果用賣的,時價登陸約900萬元,假設我能貸到八成720萬,然後我爸爸去國稅局申報贈與頭期款,是不是我就只需要付土增稅.契稅.印花稅.地政規費就好了? 不需要付頭款與贈與稅了呢?
    2.如果用贈的,貸款負擔贈與可以免除贈與稅嗎?如果我去轉貸有辦法降低房屋貸款的利息嗎?
    感謝您
  • 此狀況為二等親買賣操作
    關鍵在於頭款來源如何舉證
    建議資料準備齊全找位代書全權運作較為得宜

    MIKE 於 2018/02/19 12:28 回覆

  • 訪客
  • 黃代書你好,請問我爸爸有一筆土地要贈與給我倆兄弟,為了各220萬的免稅額,他可以先一半土地給我媽媽這樣2人加起來就有440萬?再各別贈與我們兄弟倆嗎?如果可以的話,一半過戶給我媽媽跟我爸另一半的土地贈與給我或我弟的手續可以同時進行嗎?(因為有時間緊迫性) 謝謝
  • 你所說的贈與架構是可行但要同時間進行勢必會有一定的時間差
    建議委請代書辦理時請其夫妻贈與後分別贈予兄弟之銜接時間靠近一點即可

    MIKE 於 2018/02/26 09:13 回覆

  • 訪客
  • 了解,謝謝黃代書
  • 好的..有問題歡迎再來諮詢

    MIKE 於 2018/02/27 09:18 回覆

  • 小小兵
  • 黃代書你好

    請教你二等親贈與問題, 姊姊在今年1月已購入一間新房約2700萬,但基於一些因素無法繼續繳貸款(貸款約還有1700萬),因此需要轉讓此屋子產權給我,請問:
    1.我們是用贈與還是實際買賣比較省錢?
    若是贈與會被扣多少稅金?贈與稅等等... 是否ˋ有實際網站或試算表可以讓我們參考?

    2.若採用實際買賣,是否我就要再拿出一筆頭期款+銀行貸款等後續真正買屋流程呢?
    以2700萬的房子是否能刻意賣低點給我,避免太多貸款...?

    感激不盡
  • 以你姊姊房屋價位勢必一定會超出贈與稅免稅額220萬以上
    所以建議以買賣方式操作
    而買賣運作與由你申請購屋貸款流程建議就委請代書規劃
    此部分細節代書皆會有完整流程
    另請先請代書計算此屋移轉稅費與抓出預算!!

    MIKE 於 2018/03/01 09:57 回覆

  • sinjoyce
  • 黃代書您好
    公公要把房子過戶給三個兒子(地是公公名,建物婆婆名)
    問題1 一年220萬的金額是公婆各有220萬可以贈與嗎?
    問題2 土地可以用繼承 避開土地增值稅嗎?還是需房地合一 ,一定要繳呢
    問題3 假設分三次贈與,土地增值稅的部分也是分三次繳交嗎
    問題4 另單一筆農地(重劃後使用區分已改為住宅)贈與給三位兒子也會有土增稅嗎?有其他的方式避稅嗎?
  • 問題1 一年220萬的金額是公婆各有220萬可以贈與嗎?

    依序回覆妳問題
    問題1 一年220萬的金額是公婆各有220萬可以贈與嗎?
    A:是的
    問題2 土地可以用繼承 避開土地增值稅嗎?還是需房地合一 ,一定要繳呢
    A:如以繼承方式就無土增稅..房地合一稅是要售出才會產生
    問題3 假設分三次贈與,土地增值稅的部分也是分三次繳交嗎
    A:是的
    問題4 另單一筆農地(重劃後使用區分已改為住宅)贈與給三位兒子也會有土增稅嗎?有其他的方式避稅嗎
    A:土增稅除非是繼承登記只要經過移轉一定要申報繳納

    MIKE 於 2018/03/14 11:33 回覆

  • sinjoyce
  • 謝謝黃代書喔~
    另外再詢問
    房屋的部分可先將土地用繼承的方式登記給兒子,建物部分用220萬贈與方式辦理嗎?
    待繼承事實成立還會有其他稅額的問題嗎?這樣就不會有土增稅的問題,只剩時間長短而已了,這樣認知對嗎?
  • 所謂繼承是指被繼承人已死亡辦理產權移轉登記!!!
    目前妳公婆不是都還在!

    MIKE 於 2018/03/15 10:35 回覆

  • helen
  • 黃代書你好:
    請問媽媽的房子原本給弟弟(媽媽有6女1男),因為弟弟不會理財入不敷出就把房子貸款含信貸約310萬,加上他的小孩會闖禍,因為繳不出房貸,目前是在外租屋。所以,其中一位妹妹(老四)就去辦信託,然後將房貸餘款攔截下來(剩30多萬,目前房貸費用由此扣款)而土地&建物變成她的名字,媽媽目前和小妹住幫忙顧小孩,預計明年回去住。最近大家在討論房子的處理方式,一些問題就出來,身為大姊的我,不知道怎麼做才能擇中?賣也不是,不賣也不是,原因:媽媽搬回去生活費大家要分攤+房貸及房子費用,所以想賣房子,這樣媽媽身上就有一筆錢可以活用。不賣是因為媽媽需要租房子有點不捨,加上老四要買這個房子但是價錢低(仲介評估6~7百萬,她要買350萬)扣掉還房貸,媽媽身上所剩不多,以後其他姊妹還是得付生活費,覺得不公平。現在老四有點威脅我們目前土地、建物是她的名字,所以,我想把房子名字換回媽媽,以求公平,但是牽涉到稅的問題?當然,老四如果願意提高房子價位那是最好的。
    問題1:請問信託方式土地&和建物一定要改名字嗎?會牽涉到稅嗎(原本是弟弟的名字,現在我妹說是她的名字)?當初辦信託她由房貸餘款挪出2萬多繳代書費
    問題2:如果姊妹合購,房子的過戶怎麼處理比較好?如果是用媽媽的名字以後房子賣的時候要繳那些稅?
    如果我還有遺漏的地方請黃代書指導
  • 建議先調謄本出來看目前房屋所有權人是誰
    是否要合購說真的也是需你們調解我也給不了建議
    房產經過戶基本都需較稅賦

    房屋移轉會產生相關稅費如下
    贈與稅 (今年免稅額220萬依據房屋評定現值與土地公告現值總額)
    契稅(移轉按核定契價課徵百分之六)
    土地增值稅 (移轉時申報現值減除前次移轉現值)
    地政移轉規費 (房屋土地現值or成交價千分之一)
    印花稅(移轉現值千分之一)
    地價稅及房屋稅 (以移轉日為準按天數比例計算)
    財產交易所得稅 (交易時成交額減除原始取得成本由出售人隔年申報)
    代書費用 (建物土地各一筆約2萬)

    MIKE 於 2018/03/22 11:21 回覆

  • 訪客
  • 請問我名下有一爸媽留下一間房屋,目錢大哥想拿我的房屋貸款,請問可以用買賣方式過戶給哥哥貸款
  • 如果以買賣方式就需要有相對性價金流向否會視同贈與
    哥哥想要用你名下房屋貸款建議可請代書操作以他名義貸款間接移轉房屋權利至他名下!
    有問題歡迎來電諮詢0982-888424 黃代書

    MIKE 於 2018/03/24 11:50 回覆

  • 訪客
  • 黃代書你好
    我們夫妻居住地及戶籍在新北市汐止區,先生要將台中市的套房價值220萬元以下過戶給我,請問如果要自行辦理過戶要去台中辦理還是在汐止辦理即可,需要幾天的時間可以完成,自行辦理會不會程序繁鎖被刁難而繳更多稅,還是要委託黃代書辦理比較好,謝謝您
  • 1*要到台中的國稅局.地政辦理
    2*夫妻贈與約3個禮拜
    3*自行辦理並不會被刁難給代書辦理費用約2萬

    MIKE 於 2018/03/29 10:51 回覆

  • 訪客
  • 黃代書你好
    想請問怎麼知道需不需邀繳交贈與費呢?
  • 贈與稅免稅額基本門檻是220萬
    現金贈與超出就須申報
    不動產贈與就看
    房屋評定現值與土地公告現值加總有超過就須申報繳納

    MIKE 於 2018/04/02 15:11 回覆

  • 悄悄話
  • 訪客
  • 黃代書你好,我有間房子原本買我的名字,後來因為一些糾紛,改過戶給我的媽媽,現在想再過戶回來,請問怎麼樣的辦理方式比較節省呢?
  • 買賣或贈與都是你們可考量的方式
    如有價金流向規畫並以節稅為目的就是買賣方式

    MIKE 於 2018/05/18 16:26 回覆

  • KC
  • 黃代書,

    我想請問一下,我長年在外,家中老母90歲,沒失智,身體還算健康。但是,年紀大了終究腦力大如如前。我弟弟和她同住,家母有房產一棟,市價在2500到3000萬,如果哪天我弟弟瞞著我到地政機關辦母親房產贈與給他,這樣,房產可以過戶到他名下嗎?

    謝謝您的回答,謝謝。
  • 如果母親也同意原則上是可以辦理贈與過戶

    MIKE 於 2018/05/21 09:11 回覆

  • Daniel
  • Dear 黃代書

    爺爺有棟房產暫過戶在姑姑名下,現交託過戶給我

    請問黃代書,市價約350~400萬,5樓公寓(高雄市鼓山區中華一路),需繳納多少贈予稅方可過戶?怎樣辦理較節省?是否一定需代書處理?如何收費?

    承蒙回覆,萬分感謝~

  • 贈與稅與土增稅建議可先請代書計算
    辦理贈與不一定要請代書
    但如要事半功倍快速完成就建議請一位代書辦理
    贈與移轉請代書費用約1.8萬

    MIKE 於 2018/05/21 09:13 回覆

  • ng cuoyou chean
  • 黃代書您好:
    敝人有子女四人,皆以成年。最近因屋舊想重新修繕,想以過戶孩子名下,申請修繕貸款。能否以「共有方式」過戶四個子女?期盼回覆 順頌商祺 謝謝~
  • 原則上是可以過戶至子女名下在申請貸款
    但請先評估過戶移轉ˋ稅費成本
    與子女本身財力條件是否可貸款

    MIKE 於 2018/05/23 09:38 回覆

  • ng cuoyou chean
  • 謝謝黃代書您的函覆!
    十二萬分感激!敝人會再請教原先貸款銀行。
    順頌商祺
  • 好的..有問題歡迎來詢問

    MIKE 於 2018/05/24 11:25 回覆

  • 訪客
  • 黃代書您好,想請問

    母親名下一間房,貸款餘額約80萬元,

    我想用此房貸款,

    這樣的話要用買賣方式比較好還是贈與呢?

    另外需要注意什麼稅?
  • 如果你的目的只是貸款
    建議無須辦理過戶支出稅賦成本
    以你做借款人母親提供房屋辦理轉增貸即可

    MIKE 於 2018/06/05 09:48 回覆

  • 訪客
  • 黃代書您好
    請問兄弟房屋贈與.是否可以由爸爸授權代理辦理.謝謝
  • 只要有授權書與過戶相關資料就可以

    MIKE 於 2018/06/10 11:08 回覆

  • 訪客
  • 黃代書你好,我爸爸房子有跟農會借300萬,房地契都在農會,現在爸爸繳的很累,要把房子過戶給我,ㄖㄤ
  • 一般來講房屋向農會貸款其權狀不會壓在農會!!
    有貸款房屋同樣可以贈與移轉貸款正常繳納即可

    MIKE 於 2018/06/27 10:02 回覆

  • 訪客
  • 黃代書您好:
    目前娘家的房子是在先生名下(當初因為某些原因用先生的名義將要被法拍的房子買回,貸款尚在繳納中),如果我們想把房子過戶回來給我跟妹妹共同持有,該怎麼做會比較好呢?持有人多了一個妹妹的話,這部分會有贈與稅的問題嗎?
  • 建議直接贈與到你的名下夫妻贈與免稅

    MIKE 於 2018/07/02 12:56 回覆

  • 訪客
  • 黃代書您好,我父親贈與一筆田地給我己3年,當時兄弟姐妹都知道也同意,日後兄弟不同意有爭議在法律上贈與還有效嗎
  • 已受贈與3年沒有法律上的權利爭議

    MIKE 於 2018/07/04 10:11 回覆

  • oo7qq7
  • 黃代書您好,請教共同分割物已有共同人申請法院裁決分割,若確定後是否各自
    申請量測。還須哪些流程才能拿到新的土地權狀? 謝謝!
  • 既然是申請裁判分割你就可向法院拿流程表或問該股書記官!
    至於何時拿到權狀較要看分割程序跑的是否順利

    MIKE 於 2018/07/08 16:16 回覆

  • maggie010101
  • 黃代書您好~想請教若運用每年220萬免稅額的方式,分幾年分別贈與房產給子女,若贈與完畢之後出售,會有房地合一稅的問題嗎?&計價成本是要用何時的"土地公告現值和房屋評定現值"為準呢?另若用繼承方式繼承房產,仍會有以上房地合一稅的問題嗎?謝謝您~!!
  • 用贈與或繼承後售出都會房地合一稅!
    計算成本依據會以受遺贈當時公告現值成本計算

    MIKE 於 2018/07/12 18:11 回覆

  • 阿弟
  • 黃代書您好,我想請教一下,媽媽的房子想要過戶給我,想要使用免稅贈與的方式過戶,但房價超過每年贈與額度220萬,想分2-3次贈與過戶,需要準備哪些資料,以及要至哪邊申請呢?
  • 準備~
    建物土地權狀.房屋地價稅單.戶籍謄本.印鑑證明1份
    雙方的身分證明.
    如果不懂得辦理贈與可直接委請代書協助辦理

    MIKE 於 2018/07/13 16:16 回覆

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