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這幾年政府為了打房,一再限縮房屋貸款成數,所以很多購屋者都會遇到一個問題,如果簽了買賣契約,萬一貸款成數不足怎麼辦?很多人建議可以在買賣契約中附註條件,「貸款不足,買賣合約自動解除」,但這樣就夠了嗎?

寫「貸款不足,買賣合約自動解除」還不夠

我曾經辦理過一個個案,買方在買賣契約中附註條件,「貸款不足七成,買賣合約自動解除」,之後銀行就房貸部分核貸金額只有六成,買方認為依當初說好的條件,買賣契約已經解除,賣方應該返還定金,但賣方認為貸款並未限定只有房貸,不足部分可以用信貸補足,不願退還定金。結果,地院認為,除以房地為擔保設定抵押權借款外,以個人信用貸款方式為部分之借款亦非少見,判決賣方不用返還定金。

所以,只寫「貸款不足七成,買賣合約自動解除」是不夠的,貸款除了以房地為擔保設定抵押權貸款,也可以包括信用貸款,但通常信用貸款利率比較高,也跟個人資力以及債信狀況有關,如果當初買方的意思是「房貸」不足七成就不買,那就應該寫清楚「以房地為擔保設定抵押權貸款不足七成,買賣合約自動解除」。

而且,每家銀行核貸的金額會有差異,按照上面案例中地院的邏輯來推論,到底是哪一家銀行就房地為擔保設定抵押權貸款核貸不足七成,也要寫清楚。否則,就算寫了「以房地為擔保設定抵押權貸款不足七成,買賣合約自動解除」,例如買方也找了土地銀行核貸只有六成,但不代表台灣銀行不會核貸七成,也不知道其他家銀行會核貸幾成?還是會有爭議。

我當律師,經常在法庭上聽兩造雙方的陳述,明明是同一件事情,但雙方的說法卻南轅北轍,好像是二個故事似的。從以上的案例你也可以瞭解,明明都已經寫了白紙黑字了,怎麼還會有爭議,對不對?那大家接著思考一件事情,假如口頭說的跟白紙黑字寫的不一致,你說會怎樣?是不是有很多人常常說合約只是參考,簽一簽沒關係,到時候都會跟說的一樣,看了以上我說的案例,你覺得合約內容跟說的不一樣,可以簽嗎?還有,有多少人是說歸說,合約內容連看都不看,矇著頭就簽下去的?

要我來看,說的跟寫的還有做的一模一樣,自然不會有爭議,如果一開始說的就跟寫的不一樣,那不出問題,難不成是期待運氣好嗎?

 

 

 

 

 

 

 

 

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