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擁有1間自己的房子,是件幸福的事。努力工作存錢,花大量時間挑選產品,若沒注意賣方在抵押權設定銀行內的其餘欠款問題,容易引起交易糾紛。消保官張英美表示,曾發生銀行希望借款人在清償房貸時,同時償還同銀行的信用貸款,否則會衍生銀行不給予清償證明的問題。

根據行政院消費者保護會統計,房屋買賣糾紛佔總糾紛事件前10名,現今房產買賣雖多有專業代書協助,民眾仍需對基本法規有所認知。 
許多人認為有抵押品的房屋貸款,和無抵押品的信用貸款不相關。惟兩者若由同間銀行貸出,在買方銀行進行代償還款時,賣方銀行常會要求清償房貸外,需額外全數或部分清償信用貸款,否則不給予清償證明書或塗銷同意書,此舉會影響買方的房貸銀行放款,造成交易延遲甚至破局。 

在登記簿謄本的他項權利部內,會顯示屋主房貸銀行的抵押權設定,其中設定的金額是銀行對該房產評估的價格,通常會高於實際放貸金額2成,「若顯示金額為1000萬元,通常會給予800萬元的貸款。」 

信用貸款雖無抵押品,但在同銀行有不動產抵押權設定的客戶,信貸額度相對較高。「屋主售屋時,銀行會擔心房貸以外的債權無法收回,故會要求同時償還部分信貸、甚至設定擔保的欠款。」 


抵押看謄本「他項權利部」

為讓賣方還完房貸和仲介手續費等金額後,尚有資金可付銀行內其餘借款,建議成交總價至少應高於屋主原申辦房貸總額的1成,避免清償證明無法取得。多數銀行在買方實際還款前,不願透露賣方房貸外的借款和還款情形,代書會請屋主到銀行開餘額證明,瞭解至今繳息還款紀錄。

多數民眾買房仰賴銀行貸款,抵押權部分宜特別注意。房產在經地政機關登記後,會發給所有權人「所有權狀」或「他項權利證明書」。買賣雙方簽約後,所有權狀會由代書代為保管,避免賣方在簽約至交屋期間私自增貸;為防賣方可花35~36工作天,申請文件遺失補發,代書應每月去地政事務所調閱最新登記簿謄本。賣方最初申請房貸時,會將第1順位抵押權設定給放貸銀行,之後若增貸,則會有第2、第3順位之分,會在登記簿謄本第3部「他項權利部」中顯示。以前會建議買方的尾款要高於賣方房貸,避免交易糾紛,「現在履約保證對買方相當有保障,且許多銀行會加註:若未收到清償證明書,則放貸金額須全數退回。」

賣方將各抵押權設定的銀行房貸還清後,銀行便會開塗銷同意書,連同他項權利證明書,拿去地政事務所辦理抵押權塗銷,此時謄本上的第1順位抵押權設定則改為買方申貸的銀行。 

 

 

 

 

 

 

 

 

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