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房屋貸款:

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各類土地:

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※卡債或其他負債過高.貸款人年齡過高.高屋齡老舊房

※有工作無財力證明.無保人.貸款期間過短未滿1年

※未保存登記建物.小套房.鐵皮廠房.特殊現況農建地

※有限制登記.有民間二胎設定可代墊轉銀行貸款

※曾有呆帳.催收.協商.遲繳紀錄.信用紀錄曾有不良狀況


※地理抗性問題.嚴重閒惡設施.磚造平房.偏遠地區房屋

 

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各類特殊狀況如:

持分房地.有二胎需增借代償.有未保存登記建物.無法看屋需保密

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有新鑫.中租.裕融設定二順位可不清償做三順位借款

保育區.保護區山坡地.原住民保留地.道路用地

以上各類特殊狀況皆可強力處理順利借款.

 

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居家附近有電塔的風水效應分享  

選擇住家,大環境小環境的物事種切,都是觀察的重點。風水所謂的外六事,指的即是自宅戶外距離較近,感覺上具有實際影響的能見物。例如其他建築,道路、電桿、路燈、路樹、煙囪、電塔、墳墓、高架橋、山坡、擋土牆、溪流等等。此外,如紀念碑、美術雕塑、牌樓,也都顯眼到無法忽視。

從風水堪輿的實務來看,前述外六事種種造作物及自然景觀,究竟有何吉凶效應?意即對於周遭居者,是否產生吉旺或衰敗的具體影響。

由於現實生活中,人們的住家、辦公室已愈建愈高大強固。因此,多數形體較小,結構單薄弱勢的物事,已很難威脅鋼筋水泥甚至鋼骨建成的高樓,風水上的影響微乎其微。例如,板橋某知名工地,其中一棟正面路沖;但從一樓到頂樓,一、二十戶全部銷售完畢。

所謂「龍神強固,不畏八煞」,指的即如前述情況。試想,十餘層甚至二、三十層的RC建物,怎會在乎電桿、路燈、行道樹?至於高架橋、電塔、山坡和擋土牆,則視形局而定;換言之,距離和相對位置才是吉凶的檢驗標準,而非視野所及統統算犯煞。

例如,台北一女中校園坐東朝西,西北方虎頭有總統府的尖塔式高樓,文昌方見尖形物,稱為「文筆峰」,大利文昌科第。且看該校百年來人才輩出,聲譽不墜,除了傳統延續之外,風水形局亦有助益。不少山坡地周遭住家,正前方望見電塔,心生疑慮;唯書云,「乾山乾向水流乾,峰上有峰出狀元」。山坡上的電塔,很可能帶來文昌科第的效應,對居者的讀書考試升遷有利。

至於坡地邊緣的「駁坎」,外觀並不討喜,一樓住家會感覺前方似被堵住。其實住宅社區的中庭也一樣,戶戶面對相似的建物,同樣感到被堵。在風水上,建物前方 六米 、 八米 的氣(空間),即算夠用。因此,擋土牆或駁坎,需要的是綠化美化,而無需風水上的化解。至少,好過正對厝角、路沖或不整齊的屋形。

社區中庭的造景,通常以水木為主體。花草樹木之外,水池、流水、噴泉、泳池最普遍。水幕則有明顯風水效應,值得一提。新加坡的賭場新近完工,集團發言人對外表示,他們造賭場,有參考風水;說穿了,即是各建物之間美輪美奐的水景。

新加坡知名的商業中心—新達城(Sunteck.City),五幢商辦大樓中庭,造了極美的水幕,象徵聚財。當時該國政府推出招商,打著風水吉旺旗號,短時即滿額。若干年過去,那些企業流動率甚低,可見水幕的造作,確有相當的吉順效應。

台灣建商有不少類似的手筆,信義計劃區內,至少有好些案例。此外,部分以造美廈聞名的建商,各有各的強項,但中庭水系的處理,都花費相當功夫。居者旺相,名宅風評自佳,建商當然獲益,此乃多贏的局面。建議蓋房子的老闆,多留意風水格局;購屋的買家,睜大眼睛,選中吉厝旺邸,人人都順意。

 

 

 

 

 

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各類分區土地重劃規範

土地重劃是為了達到土地使用之經濟、便利與合適而將一特定地區內各宗土地之地界重新整理劃定,並改善有關之公共設施,再將土地重行分配予土地所有權人的過程。 
  依現行土地法之規定,市縣地政機關因下列情形之一,經上級機關核准,得就管轄區內之土地,劃定重劃地區,施行土地重劃:

1. 實施都市計畫者

2. 土地面積畸零狹小,不適合於建築使用者

3. 耕地分配不適合於農事工作,或不利於排水灌溉者

4. 將散碎之土地交換合併,成立標準農場者

5. 應用機器耕作,興辦集體農場者。 


  土地重劃後,應依各宗土地原來之面積,仍分配於原所有權人,但限於實際情形,不能依原來之面積或地價妥為分配者,得變通補償;其供道路或其他公共設施使用的土地之地價,應由政府補償之。 
所以土地重劃之意義是基於公平之原則改 善土地之利用狀況。

 


市地重劃

市地重劃是依照都市計畫規劃內容,將一定區域內,畸零細碎不整之土地,加以重新整理、交換分合,並興建公共設施,使成為大小適宜、形狀方整,各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用,然後按原有位次分配予原土地所有權人。

 

而重劃範圍內之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園等公共設施及工程費用,則由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔,故是一種有效促進土地經濟使用與健全都市發展的綜合性土地改良事業。

 

市地重劃種類:

另可分為自辦(地區私人自組重劃會)

公辦(公部門辦理重劃作業)
市地重劃可依主辦單位不同分為公辦市地重劃及自辦市地重劃。依平均地權條例第五十六條規定,各級主管機關得選定地區報經上級主管機關核准後辦理市地重劃,或依同條例第五十七條規定,適當地區內之私有土地所有權人半數以上,而其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數者之同意,得申請該管縣市政府核准後優先實施市地重劃,此即所謂公辦市地重劃;另依同條例第五十八條由土地所有權人自行組織重劃會,並經主管機關核准後辦理之市地重劃,即為自辦市地重劃。

 

農地重劃

係將一定區域內不合經濟利用的農地加以重新整理,予以交換分合,區劃整理成一定標準坵塊,並同時配合興修水利,整理改良灌溉排水、配置農水路,使每一坵塊農地均能直接臨路、直接灌溉及直接排水,以改善生產環境,擴大農場規模,增進農地利用的一種綜合性土地改良事業。

 

 

 

 

 

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各類銀行理財型房貸資訊  

 

什麼是指數型房貸?
 
這項新產品是由中國信託商業銀行首先推出
因為這項「指數型房貸」跟以往的房貸最大不同的地方是放款利率的計算方式,銀行業多以國內前幾大行庫定儲平均利率為基準再加碼
而壽險業則多以保單分紅利率為基準
用這種方式最大的特色是與定儲利率一起調漲和透明度,而且以目前的利率訂價觀察,新型房貸利率水準,比起舊房貸利率較略低。
消費者多了「指數型房貸」選擇,但還是要先了解選擇指數型房貸的注意事項、
 
什麼是抵利型房貸
 
抵利型房貸一種是貸款與存款相互結合的房貸商品
又稱「存貸整合型房貸」或「免息型房貸」
抵利型房貸除了傳統分期付款貸款帳戶外,銀行會提供另一個不計息的活存帳戶
讓客戶將資金存入此帳戶中,當有資金需求時可隨時從這帳戶中提取所需資金
利息的計算方式是每日將客戶房貸帳戶中的貸款餘額扣除存在不計息活存
也就是每日計算房貸利息時,以「房貸餘額-存款餘額」後的金額作為房貸利息
計算基準,最高免息額度以房貸餘額為上限。
 
每月應繳金額會按照本息平均攤還法,計算出每月應繳的本息金額
每月所繳金額是固定的,只有利息與本金比例分配不同
存款金(免息額度)增加,則每月繳交的利息比例會降低
相對的繳交本金的比例亦會增加
可使償還本金的速度加快,利息減少了且需要用資金時也可以隨時從帳戶中提取
以指數型平均利率為主,利率相當透明,每三個月便調整一次。
 
什麼是理財型房貸?
 
已償還的房貸本金,立刻變成循環額度,可以自由提領現金
還了可以再借,讓資金運用更靈活
已動用的循環額度按日計息,不用則完全沒有利息
依實際使用的貸款金額計算未動用的部份,完全不計算利息
可透過存摺、提款卡、支票本提領現金,靈活週轉。
理財型房貸利率 = 指數房貸利率+風險加碼
在申請之初,便需另設一個理財型房貸的額度
累計未來已償還的本金,便是房貸戶可以動用的金額。
 
什麼是固定型利率房貸?
 
在與銀行約定的契約期間內,不論市場利率如何變動,
貸款利率仍固定在當初與銀行約定的利率。
舉例而言,簽約時約定利率為2.25%,
20年內貸款利率永遠維持在2.25%不會隨央行調整
選擇固定利率最大優點在於對抗升息
目前各家銀行都有此專案以華南公教優惠專案1.35%屬最低
 
 
 
 

 

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共有土地裁判分割其效力

 

 

一、   協議分割之效力

 


(1)分割共有物係以消滅共有關係為目的,使共有關係變更為單獨所有。故協議分割之土地,於經辦妥分割登記後,即生喪失共有權,並取得單獨所有權之效力

 

(2)早期實務見解認為,分割之協議不僅在共有人間發生效力,對於應有部分之受讓人亦有拘束力,

 

惟於;

 

「共有人於與其他共有人訂立共有物或分管之特約後,縱將其應有部分讓與第三人,其分割或分管契約對於受讓人仍繼續存在」,

 

 

 

二、   分割協議之消滅時效

 


雖共有人間成立分割協議,惟如因時間之經過或其他因素,共有人中有不按已成立之協議履行者,他共有人即須以訴訟方式,訴請履行,此際係依據分割協議履行請求權,提起給付之訴。

 

不動產共有人協議分割後,其請求辦理分割登記之消滅時效完成,共有人中有為消滅時效完成之抗辯而拒絕給付者,該協議分割契約既無從請求履行,協議分割之目的無由達成,於此情形,若不許裁判分割,則該不動產共有之狀態將永無消滅之可能。

 

 

 

三、協議分割之效力

 

 

 

分割共有物之訴屬於民事訴訟法上之固有必要共同訴訟,必須全體共有人一同起訴、被訴,其訴訟始為合法,否則即會遭法院以訴訟不合法而裁定駁回。

 

因此,應由贊成同一分割方案之共有人為原告,並以其他不贊成該分割方案之共有人為被告,備具起訴書及分割方案向不動產所在地之管轄法院提出。

 


※共有土地裁判分割方法

 


依民法第八百二十四條規定,共有物之分割方法不能協議決定者,法院得因任何共有人之聲請命為左列之分配:
以原物分配於各共有人。
變賣共有物以價金分配於各共有人。
以原物分配時,如共有人中有不能按其應有部分受分配者,得以金錢補償之。

 

分割共有物,究以原物分割,或變價分割為適當,共有人本得提出分割方案,法院則可斟酌共有人之意願,共有物之使用情形,經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割,不受共有人所主張分割方案之拘束

 

 

 

 

 

 

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抵費地最新資訊  

 

依平均地權條例第六十條規定

 

實施市地重劃時,重劃區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地,除以原公有道路、溝渠、河川及未登記地等四項土地抵充外,其不足土地及工程費用、重劃費用與貸款利息,由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔,並以重劃區內未建築土地折價抵付,是項折價抵付之土地即簡稱為抵費地。

 

抵費地實施市地重劃時,辦理重劃的公共設施用地、工程費用、重劃費用及貸款利息,由地主自行負擔,負擔是方式是將地主未建築的土地折價抵付,這種土地叫做抵費地!

原地主該付費用是:公共設施用地、工程費用、重劃費用及貸款利息四項

 

若地主的土地都有建築改以現金繳納。其經限期繳納而逾期不繳納者,得移送法院強制執行。

抵費地是地主付給政府,抵付重劃負擔,所有權登記為直轄市或縣(市)有。所有權人負擔之抵費地,於移轉時不計徵土地增值稅;另自辦(分為自辦與公辦)重劃地區抵費地公開出售時,不計徵土地增值稅。政府取得抵費地後可以標售,用來支付工程費用、重劃費用與貸款利息。

 

抵費地總面積比例:抵費地之合計面積以不超過各該重劃區總面積45%為限。但經重劃區內私有土地所有權人半數以上且其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數之同意者,不在此限。
(這是總面積的概念,意思是原有地主們,原則至少可取回總面積55%)(不是單一地主歐!很多人搞錯)

抵費地個別地主面積計算方式:由參加重劃之土地所有權人按其土地受益比例共同負擔。

可參考地政資訊最新各區標紹抵費地網址

http://www.tycg.gov.tw/site/index.aspx?site_id=019&site_content_sn=13507

 
 

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預立遺囑最新資訊  

 

預立遺囑可隨時變更或撤回,前後遺囑若有抵觸時,以後遺囑為主;遺囑人之行為與遺囑有抵處時,其抵處部分視為撤回;遺囑人故意破毀、塗銷或在遺囑上記明廢棄之意,遺囑視為撤回。

 

遺囑的內容:
1.遺言、回顧及心願
2.私人遺物的處理
3.財產管理及遺贈
4.醫療照顧
5.後事處理、喪葬事宜
6. 遺產分配及指定或委託監護人
7.財產信託
8.保險受益人之指定與否或更改

 

遺囑的要件:
遺囑係要式行為,依照民法第1190條至第1197條所定方式為之,不依法定方式作成之遺囑,依照民法第73條規定,應屬無效。



預立遺囑的限制:
1.年齡的限制:年滿十六歲以上,且未被法院宣告禁治產者
2.內容的限制:不違反公序良俗或法律的強行規定,遺囑內容都屬有效。遺囑原則上只有在去世之後才生效,譬如財產分配必須等到當事人死亡後才能執行,但醫療方式、財產管理、未成年子女的監護,在立遺囑人失失去意識能力時,仍具法律效力。

下列之人,不得為遺囑見證人:
一、未成年人。
二、受監護或輔助宣告之人。
三、繼承人及其配偶或其直系血親。
四、受遺贈人及其配偶或其直系血親。
五、為公證人或代行公證職務人之同居人助理人或受僱人。

 

遺囑共分

自書遺囑、公證遺囑、密封遺囑、代筆遺囑、口授遺囑5種。

 

自書遺囑:
1.必須要立遺囑人親自書寫全文,不可用打字或影印。遺囑中若有一部分因非「自書」而無效,則其他部分也同時被解釋為無效。簡寫字或草寫字,只要可清楚辨識內容,即為有效遺囑。
2.詳細註明年、月、日,並需親自簽名,不得以蓋章或按指印代替或無註明日期,否則視為無效。因為遺囑成立的日期,關係著立遺囑人有無遺囑能力之問題,且日期決定遺囑成立的先後,在法律上亦有決定性影響。用中曆、西曆皆可。有好幾處註明日期者,以最後日期的完成日,作為本遺囑成立的日期要件。
3.若有增減、塗改,應註明增減塗改之處所及字數,另行簽名,才算有效,亦是防範他人竄改。遺囑有數頁以上時,不需要蓋騎縫章或其他記號。

 

公證遺囑:
1.必須有2人以上見證人,在公證人前口述遺囑旨意,並由公證人筆記、宣讀、講解,經遺囑人認可,最後再由公證人、見證人及遺囑人共同簽名。
2.若是在無公證人之地,得由法院書記官行之。
3.記明年、月、日。
4.遺囑人不能簽名者,由公證人將其事由記明,使按指印代之。

 

密封遺囑:
1.遺囑人於自書遺囑上簽名後,將其密封,於密封縫處簽名。
2.需指定2人以上見證人,向公證人陳述其為自己之遺囑,公證人於封面註明遺囑提出之年月日,與遺囑人及見證人共同簽名。
3.。密封遺囑必須在親屬會議或法院公證處才能打開,若有密封不全,則視為無效。
4、如非本人自書,則依公證遺囑手續辦理。

 

代筆遺囑:
由遺囑人指定3人以上之見證人,並口述遺囑旨意,由見證人中之一人筆記、宣讀、講解,經遺囑人認可,由見證人全體及遺囑人共同簽名,註明年月日及代筆人之姓名。

 

口授遺囑:
1已不能依其他方式為遺囑者。若其他方法仍可用時,則口授遺囑無效。且口授遺囑的立遺囑人事後狀況好轉,而又有能利用其他方法立遺囑時,原有的口授遺囑經過三個月後自動無效。
2.由遺囑人指定2人以上之見證人,並口述遺囑旨意,由見證人中之一人將該遺囑旨意據實做成筆記,並註明年月日,與其他見證人共同簽名。或由見證人全體口述遺囑與見證人姓名,全部予以錄音,將錄音帶當場密封,註明年月日,再由見證人全體在密封處共同簽名。

遺囑並非要法院公證才有效,一般建議選擇公證或密封遺囑,此二種有經過公證,將來爭議性會較小!雖然請公證人(法院或民間皆可)要花一筆費用,但可以確保遺囑的有效性。

自書遺囑為最簡便可行的方式,其好處是保有私密性,外人無法窺知遺囑內容,不致於引起他人之爭執。不過,大多提起遺囑無效之理由,都在爭執定立當時有無行為能力或者意識不清等等,而不是針對遺囑內容去做爭論。因此,自書遺囑必須由立遺囑人書寫遺囑全文,如無法寫字或完整表達文字意義之人,則無法書立此種遺囑。

*因遺囑內是否列明有關遺贈現金的所有地或詳細事項將可引致不同法律效果,立遺囑人須考慮是否因應其意願而加以列明,有關法律效果可來電諮詢。
*遺囑的受益人不應同時作為遺囑的見證人,以避免因嫌疑影響立遺囑人的意願以致令遺囑的有效性受到質疑。亦建議避免二等親內之親屬作為見證人。
*若具有榮民身分,則需先行通報榮民處。

 


簡易範例如下:

遺  囑

立遺囑人 000
000生於民國00年00月00日,00縣(市),身份證號為0000000。
茲鄭重聲明,將本人所有以前訂立之遺囑、遺囑修訂附件及遺囑性質的產權處置,盡行作廢,並立此囑書為本人最後之遺囑。
本人指定及委派本人之xx(如律師、妻子),姓名xxx,身份証號碼xxxxxxxxx,00縣(市),為本人此遺囑之遺囑執行人及受托(見證)人。
茲依民法相關規定訂立本遺囑:
吾此生...............................(自行編寫);如今只求未雨綢繆而立下此一遺囑,希望爾等在余臨終或亡故後,遵照余之心願:
1.如因x症末期,則不要強求任何極積性侵入治療而改採緩和性治療,並由ooo代為決定,是否放棄治療,切莫違背,否則即為大逆
2.所有遺物皆應平均分配(或自行分配)
3.將座落於00縣00區00段00地號之土地及其上建築物(即00縣00區00路00巷00號00樓)由00單獨繼承之
4.有關所有保險給付,則指定000為受益人
5.00銀行帳號000000之全部存款遺贈給00慈善機關
6.其他定存款均歸xx繼承之
7.名下有價證券則信託000律師保管,待子女成年後再行移交給彼等處理之
8.如我與妻不幸同時過世時,如子女尚年幼得由000為監護人至部成年後,再將一干遺產移交彼等處理之
9.遺體則予以火化晉塔於000,葬禮不需過於舖張,只須量力而為,以x教科儀處理
此部份請遵從您母親的決定
走筆至此,心中滿懷感恩,但願有緣再續!
上開遺囑,經余等人在場見證,由該立遺囑人親自簽署,作為其最後遺囑;同時余等人應其所請,為之見證,於簽署名字作見證人時,該立遺囑人與余等兩人均同時在場,此證。
立遺囑人:000
見證人:000
身份証號碼:
見證律師:000
中華民國00年00月00日

 

 

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買二手中古屋,有很多值得注意的風水禁忌。也不要被華麗的裝潢所迷惑,要注意格局有無瑕疵,房屋外部有無沖煞。 

買屋風水室內外考量及禁忌分享  

 

一、買屋看房風水考量

 

 

大門

 

大門在整個家中起著舉足輕重的作用,因為大門一個人的兩個鼻孔,如果大門水路不通有阻礙就如同人屏住呼吸斷氣難受,因此大門起著至關重要的作用。

 

室內格局

 

這裡需要注意首選室內屋形方正。衛生間位置適當、陽台向陽裝修時要把大廳設定為寬敞,廚房一定要通風亮光,大小適中。

 

有沒明堂

 

在風水中一的房子一定要有明堂,明堂的大小代表事業的大小。明堂是指房子前面的寬敞程度,無論是陰宅還是陽宅都需要明堂。

 

陽光充足

 

陽宅風水最講究陽光空氣。所以選擇房屋,不但要空氣清爽,而且還要陽光充足。若是房屋陽光不足,往往陰氣過重,會導致家宅不寧,不宜居住。

 

周邊環境

 

要想跟左領右舍的人相處的好,就應該會選擇好鄰居,從傳統意義上來講:左青龍右白虎前朱雀,後玄武等之外,還要考慮周邊有沒有煞氣存在。

 

房屋方向

 

風水學是最重視“藏風聚氣”,這表示風勢強勁的地方肯定不會旺地!倘若發覺房屋附近風大,十分急勁,那便不宜選購了!因為即使那門房屋真旺氣凝聚,也會被疾風吹散無遺。

 

房屋橫梁壓頂

 

看房擇房時同時也要往裝天花板上面看,橫梁壓頂宜使人產生緊張和恐懼感,尤其是放沙發、放床、或是書房裡有條橫梁更加不利,長久住在那裡還會形成心理壓力,造成抑鬱。

 

樓層的選擇

 

一座大廈的外在環境、山形道路吉者,其住客通常都以吉論。但是由於存在著命相與樓層及數字五行的問題,以及磁場信息對人體產生的影響,在同一大廈的同一座樓內,不同的樓層,居住者的貧富會有差距。

 

二、注意室內格局風水禁忌

 

穿堂風:大門與陽台如成一直。

 

也需要用屏風或玄關隔開,因為前後通透,可以一眼看透大門與陽台,諺雲:前通後通,人財兩空。並且穿堂風拂動,易令人得病。

穿心劍:大門正對電梯或樓梯。

是犯衝,本來住宅是聚氣養生之所,如今與電梯,樓梯直對,宅內之生氣則被其盡數吸去,可謂大忌。補救之法則是在進門處要用屏風或玄關隔開。

大門不能正對廁門。

試想人一進門就見到廁所,則住宅的功能何在?另外,睡房門與廁所門也不能正對,臥室與臥室門也不能正對,這些都犯了門衝。

廁所門不能與廚房門連在一起。

廁所的門若與廚房的門連在一起,則廁所的門應牢記時常關閉,免得受污濁之氣滌蕩。

住宅內部盡量不要有太多尖角。

現代許多高層住宅客廳呈菱形,往往會有尖角出現,不但有煞氣,而且令客廳失去和諧統一。若有此種情況出現,宜以木櫃或矮櫃補添在空角之處。倘若不想擺放木櫃,則可把一盆高大而濃密的常綠植物擺放在尖角位,這亦可消減尖角對客廳風水的影響。

三、注意屋外屋外格局沖煞

街巷直沖

風水學是“喜回旋忌直沖”,因為直沖來勢急劇,為患甚大,不可不慎重!在選樓時一定要仔細查看房屋的周圍,看看房屋的前後左右是否有街巷直沖的情況出現。

大門沖馬路

若房屋的大門正對直沖而來的馬路,那條馬路愈長,兇險就愈大,車愈多則禍患愈多,因此有人稱之為“虎口屋”,表示難以在此安居。

忌天斬煞

所謂“天斬煞”,是指兩幢高樓大廈之間的一條狹窄空隙。因為其形狀仿佛用刀從半空斬成兩半,故此稱為天斬煞。

倘若房屋面對“天斬煞”,很可能會有血光之災;空隙愈窄長便愈凶,距離愈近便愈險!因此,不宜選擇面對天斬煞的房屋居住,如果背後有另一建築物填補空隙則不妨。

壁刀煞

他人房屋的外壁或圍牆直沖射自身的房屋,有如刀切過來狀。原理:空氣中的氣流,延著壁刀而造成對自身之房屋垂直切割,此垂直切割的氣流,直接造成自身之屋的磁場混亂,進而對屋內的人產生凶應。

 

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購屋前先看懂房屋謄本借款狀況  

 

擁有1間自己的房子,是件幸福的事。努力工作存錢,花大量時間挑選產品

若沒注意賣方在抵押權設定銀行內的其餘欠款問題,容易引起交易糾紛。

消保官曾發生銀行希望借款人在清償房貸時,同時償還同銀行的信用貸款,否則會衍生銀行不給予清償證明的問題。

房屋買賣糾紛佔總糾紛事件前10名,現今房產買賣雖多有專業代書協助,民眾仍需對基本法規有所認知。

 
許多人認為有抵押品的房屋貸款,和無抵押品的信用貸款不相關。

惟兩者若由同間銀行貸出,在買方銀行進行代償還款時,賣方銀行常會要求清償房貸外,需額外全數或部分清償信用貸款,否則不給予清償證明書或塗銷同意書,此舉會影響買方的房貸銀行放款,造成交易延遲甚至破局。 

在登記謄本的他項權利部內,會顯示屋主房貸銀行的抵押權設定,其中設定的金額是銀行對該房產評估的價格,通常會高於實際放貸金額2成,「若顯示金額為1000萬元,通常會給予800萬元的貸款。」 

信用貸款雖無抵押品,但在同銀行有不動產抵押權設定的客戶,信貸額度相對較高。

「屋主售屋時,銀行會擔心房貸以外的債權無法收回,故會要求同時償還部分信貸、甚至設定擔保的欠款。」 


抵押看謄本「他項權利部」

為讓賣方還完房貸和仲介手續費等金額後,尚有資金可付銀行內其餘借款

建議成交總價至少應高於屋主原申辦房貸總額的1成,避免清償證明無法取得。

多數銀行在買方實際還款前,不願透露賣方房貸外的借款和還款情形,代書會請屋主到銀行開餘額證明,瞭解至今繳息還款紀錄。

多數民眾買房仰賴銀行貸款,抵押權部分宜特別注意。

房產在經地政機關登記後,會發給所有權人「所有權狀」或「他項權利證明書」。

買賣雙方簽約後,所有權狀會由代書代為保管,避免賣方在簽約至交屋期間私自增貸;

為防賣方可花35~36工作天,申請文件遺失補發,代書應每月去地政事務所調閱最新登記簿謄本。

賣方最初申請房貸時,會將第1順位抵押權設定給放貸銀行

之後若增貸,則會有第2、第3順位之分,會在登記簿謄本第3部「他項權利部」中顯示。

以前會建議買方的尾款要高於賣方房貸,避免交易糾紛

「現在履約保證對買方相當有保障,且許多銀行會加註:若未收到清償證明書,則放貸金額須全數退回。」

賣方將各抵押權設定的銀行房貸還清後,銀行便會開塗銷同意書

連同他項權利證明書,拿去地政事務所辦理抵押權塗銷,此時謄本上的第1順位抵押權設定則改為買方申貸的銀行。 

 

 

 

諮詢專線 :0982-888424   黃代書    

 

 

 

 

 

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聲請限制登記種類與其效力  

 

 限制登記,謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。   即因當事人申請,法院或其他政府機關囑託登記機關暫時凍結已登記之土地權利狀態,而限制登記名義人就其土地權利之全部或一部之處分,以保全請求權人之權益,亦稱「保全登記」。

 
 ※種類 


 (一) 預告登記 


  預告登記係為保全對於他人土地權利得喪變更之請求權,而由請求權人檢附登記名義人之同意書及印鑑證明或經法院假處分裁定後,向登記機關所為之限制原權利人處分其土地權利之登記。 


 (二) 查封登記 


  查封登記係執行法院應債權人之請求,依強制執行法就提供強制執行之不動產,囑託登記機關為限制該不動產處分之登記。 


 (三) 假扣押登記 


  債權人就金錢請求或得易為金錢請求之請求,欲保全強制執行,以免日後有不能執行或甚難執行之虞,經向法院提出聲請,由法院囑託登記機關,就債務人之不動產為限制處分設定負擔之限制登記。 


 (四) 假處分登記 


  債權人就金錢請求以外之請求,欲保全強制執行,以免請求標的之現狀,日後不能執行或甚難執行之虞,經向法院提出聲請,由法院囑託登記機關,就債務人之不動產為限制處分設定負擔之限制登記。 


 (五) 破產登記  


  法院因債務人不能清償其債務,為兼顧債權人及債務人之利益,得因債權人及債務人聲請,就債務人之財產為破產宣告,囑託登記機關為破產登記。 


 (六) 其他依法律所為禁止處分登記 


  納稅義務人欠稅,稅捐稽徵機關得就納稅義務人相當於應繳稅捐數額之財產,通知有關機關不得為移轉或設定他項權利。

 

 

 

 

 

 

諮詢專線 :0982-888424   黃代書   

 

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