◆第一問：既然實價課稅就要一致，買賣土地明明有虧損，為什麼還要我去繳土地增值稅？
答：房地合一稅為所得稅，有賺錢才需要繳稅，買賣土地如果賠錢，是不需要繳房地合一稅的。房地合一稅上路後。現行土增稅仍照舊運作，因此仍要繳交土增稅，不過，實際已繳納的土增稅，無論適用的優惠稅率多少，將能全數在所得稅基內減除，可望讓納稅人的應稅所得減少，不會重覆課稅，也降低稅務負擔。
◆第二問：我本來住在台北，因工作調到高雄，在當地買了一間房子，後來公司裁員，我只好把高雄的房子賣掉，但是為何要被課到45％的重稅？
答：只要符合自住條件的自用住宅，就能適用房地合一稅的自住優惠，課稅所得在400萬以下免稅；超過400萬部分，則按10％課稅。
◆第三問：老爸花了2,000萬買了一間房子，最近不幸往生。我繼承這間房子去賣，為什麼只能用800萬的土地公告現值、房屋評定現值當成本？而且在一年內賣掉，還要被課到45％？
答：符合自住條件的住宅，課稅所得在400萬以下免稅；超過400萬部分，則按10％稅率課稅，稅率並非45％。
另外，出售繼承、受贈取得的不動產，財政部也釋出利多，成本計算方式從寬認定，將按繼承或受贈時的房屋加計土地的公告現值總額，乘上持有期間的消費者物價漲幅，作為出售房地產的成本，稅負可望下降。
◆第四問：我拿老家的土地跟建商合建，房子蓋好後我拿
土地去換房子，除了要繳
契稅、土地增值稅以外，還要繳很重的所得稅，政府為何不鼓勵我更新改建、促進土地利用呢？
答：與建商合建後換回的房屋，日後出售有賺錢才需要繳房地合一稅，而且長期持有超過2年在10年以內稅率訂為20％；超過10年稅率訂為15％，以鼓勵長期持有。符合條件的自用住宅，課稅所得在400萬以下免稅；超過400萬部分，則按10％課稅。
◆第五問：為了擁有一間自己的房子，我辛苦工作去還房貸。最近因為家中急需現金周轉，不得已要賣屋求現，為什麼房貸利息、房屋稅、地價稅都不能扣掉，政府不承認這些繳給銀行與政府的錢，還把這些支出當作獲利課稅，對我們小老百姓來說真不公平。
答：房地合一稅僅針對出售不動產的利得課稅，房貸利息、房屋稅及地價稅，就像每個人的生活費一樣，在課徵綜所稅時也無法扣除，因此在不動產交易裡，也無法視為成本扣除。
◆第六問、法國出售主要住宅一戶免稅、德國出售持有3年以上自用住宅免稅、日本自用住宅有相當台幣810萬免稅額、英國出售自用住宅不超過5000平方公尺免稅，美國對過去5年中至少有2年以上用作自用住宅，有50萬美金獲利可以免稅，為何台灣人出售自用住宅只能有400萬免稅額，而且6年才能用一次？
答：各國稅制、房價及物價情況都不一樣，在比較稅制時，不能單就免稅額來認定課稅是輕是重；事實上，按照現有稅制，美國、德國的不動產交易課稅，比台灣更重。
◆第七問、我家的土地被政府區段徵收，政府為了減少財務壓力，希望大家盡量領取抵價地，還告訴我們將來去賣抵價地時，土地增值稅可以打六折，可是為何還要我繳一筆全額的所得稅？
答：房地合一稅是為了導正房地分開課稅的稅制漏洞，而且有所得才需要繳稅，有助維護租稅公平。未來政府也將放寬，讓抵價地可併計區段徵收前的持有期間，可望適用長期優惠，對納稅人更有利。
◆第八問、因為景氣不好，我好不容易才把房子賣掉，但是國稅局卻認為我賣的價格低於行情，要用國稅局認定的標準來課我的所得稅，為何不相信我？
答：如果民眾賣房子的售價，確實低於市場行情，只要提出相關證明，國稅局都會核實課稅，不會影響納稅人的權益。
◆第九問、我因為要貸款，在100年5月把土地信託給銀行，到了110年2月，這筆土地塗銷信託回到我名下，再賣的時候為什麼要用新制課所得稅？
答：只要信託的受益人為同一人，取得不動產的時點是在105年1月1日之前，即使房地合一稅上路後才出售不動產，也不會被課房地合一稅。
◆第十問、都是一樣賣房子，公司賣都可以明年5月繳，為何個人賣卻要一過戶就要在30天內馬上繳？
答：房地合一稅是分離課稅制，具有稅負較低的好處，如果在5月合併報繳綜合所得稅，最高稅率將達45％，反而加重納稅人的稅務負擔。
房地合一稅僅針對出售不動產的利得課稅，房貸利息、房屋稅及地價稅，就像每個人的生活費一樣，在課徵綜所稅時也無法扣除，因此在不動產交易裡，也無法視為成本扣除。
針對繼承、受遺贈不動產的情形，得將被繼承人、遺贈人或配偶的持有期間合併計算，納稅人可望少繳一點稅。
另外，房地交易所得的計算，是以成交價減掉房地取得的成本及費用為所得額；包括契稅、印花稅、代書費、公證費、裝潢修繕費用等，都可當做成本扣除；仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等也可做為費用減除。
取得房屋所有權後，繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息，不能列為費用減除。
三類屋主不必煩惱房地合一稅制
新制的核心就是鼓勵長期持有，抑制短期炒作
第一類是「長期持有的自用屋主」
只要持有滿6年，就有新台幣400萬元獲利扣除額，其餘採10%課稅，如果賺得不多，可能連稅都不用繳。
持有並實際居住滿6年，且無供營業使用或出租，課稅所得在400萬元以下免稅，超過400萬元部按10%課徵
第二類是「換屋或重購自用屋主」
舊制的重購退稅只有小屋換大屋才有退稅，新制不論大屋換小屋，或小屋換大屋都能退稅；新制上路之後，換大屋全額退稅，換小屋按比例退稅
第三類為「取得所有權之前的預售屋訂購戶賣給下一手的屋主」
這類交易屬於權利交易，不適用房地合一稅，賣家的獲利併入年度所得課稅
如因剛繼承受贈與房產又在短期內售出需繳高額房地合一稅之狀況
可來電與我討論幫您在合法的範圍模式解套!!
圖片教懂您了解房地合一稅
黃代書 0982-888424
黃代書您好: 我的狀況如下, 想向您請教幾個問題: 爸爸往生前留下一間房, 我們用承租土地的方式擁有房子, 但非常老舊且土地是政府的, 所以幾年前我買了一間新房子住, 但為了繼續擁有舊房, 媽媽的戶籍放在舊屋, 我的戶藉則在新屋。 這幾年還清了貸款, 自覺應該不會結緍了, 所以想買第二間房以為日後養老, 我的問題如下: 1. 家中只有我跟媽媽兩人, 所以第二間新房勢必是我的名下, 這樣就不能用自用住宅了? 房屋稅和地價稅是用"營業"的稅率計算嗎? 2.二間房子戶籍要遷入那間比較省稅? 如何計算呢? 3.假設日後放棄原本的舊屋,可以把媽媽的戶籍遷至第二間新屋, 這樣算自用住宅嗎? 文章篇幅有點長, 抱歉, 因為存錢不易, 想弄清楚是買房好, 還是存錢就好, 向您請教了, 感恩~~
你好 ~就你問題給與解析 1. 家中只有我跟媽媽兩人, 所以第二間新房勢必是我的名下, 這樣就不能用自用住宅了? 房屋稅和地價稅是用"營業"的稅率計算嗎? A:第二間房如未出租營業就會以一般稅率計算 2.二間房子戶籍要遷入那間比較省稅? 如何計算呢? A:請母親戶籍遷入第二間房即可 3.假設日後放棄原本的舊屋,可以把媽媽的戶籍遷至第二間新屋, 這樣算自用住宅嗎? A:是的!而舊屋其土地為政府國有地其建物無需保留戶籍
黃代書您好: 請教您，我投資一間預售屋，買價是1000萬，也就是俗稱的紅單，我轉售後的價金是1100萬，這差價100萬，建商要扣我20%的獲利，說是要繳納房地合一稅，請教代書，這樣是合理的嗎? 法源依據該如何查詢呢? 謝謝
建商作法沒有任何依據! 房地合一稅是自己申報您可自行到國稅局核單
黃代書您好:我想請問您,在房屋買賣後,我自行申報房地合一稅,聽辦理的代書在簽約時的提醒,因為我出售的房子沒有貸款,我必需向國稅局交代我購買時的資金流向,但我確提不出流向,就是早年放在家裡的現金買的,這怎麼辦?
建議你先查持有的這間房屋是否需申報房地合一稅 然後準備當初的買賣合約來舉證取得價金 這些資料都沒有就去找當初買賣的代書或仲介應該都會有留副本
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黃代書~案情複雜麻請您幫幫忙~感恩! 104年5月向建商（友人）購買一房地並簽訂買賣契約（契約上僅標示建物及土地總金額）及支付訂金200萬，當時口頭約定交屋後購屋款需先扣除建商於102年向本人借款金額（150萬）後支付，該建案為建商與土地所有權人合建分售，本人在105年1月查覺該建案之土地所有權人將土地設定抵押權及預告登記給他人，建商回答於交屋前會設定解除並同意先將起造人變更為本人，現建商發生財務問題無法將該土地抵押權解除，目前僅能先將建物登記於本人名下，請問 1. 因契約上僅標示建物及土地總金額，辨理建物第一次所有權登記時實價登錄是否可用350萬（已付建商200萬及之前建商欠款150萬）辨理呢?如不行，要如何辨理呢? 2.如一年內將建物用350萬買出，請問房地合一稅適用何種稅率呢?
你好 ~針對妳問題回覆 1*須以買賣契約價作為時價登錄價 2*你狀況符合新制條件， 稅基計算將以出售價扣除買進價，另依持有年限採十五至四十五％不等稅率計算，惟滿六年自用住宅享有四百萬元免稅額，超過部分稅率為一○％。 3*你務必要求建商塗銷抵押權設定否你也無法出售
黃代書~您好! 目前建商及土地所有權人無能力塗銷抵押權及預告登記設定，因此才將起造人變更為本人，因買賣契約上只有總金額，未將建物及土地金額分別列出。 起造人變更後，建商又與他人（甲）簽訂買賣契約（已收訂金300萬），之後甲知道有前一手買方（我）及土地設有抵押權及預告登記後有與我討論，甲希望建物完成後能用350萬向我購買建物所有權，請問： 我取得建物所有權350萬（訂金及借款），如實價登記用350萬登記，是否要請建商在原契約上註明建物（350萬）土地（540萬）呢?謝謝!
原契約要註明建物與土地分別售價 而你與甲方之買賣也要如實作時價契約
黃代書您好~我的狀況是這樣(我單身) 我於105年8月購買一間700萬,並和媽媽一起把戶籍遷進去,辦理自用住宅, 打算這間明年給媽媽住,自己再買一間我的戶籍遷去新家,並在辦法自用住宅, 這樣可以嗎?(等於是兩間都是自用住宅),另外這樣如果住滿六年後出售, 可否也享有獲利400萬內免稅額呢?感謝
如果第一間房屋所有權非母親就沒有免稅額度 只有你買的第二間房屋因為是你有所有權有免稅額度
黃代書您好: 想跟您請教一下.假設我2月份購買到一間法拍屋(非自用住宅).大約4月月中就想出脫賣掉.因為是非自用住宅又是在第一年內賣掉.所以應該是課征利得的45%嗎? 法拍屋也是如此嗎??還是不一樣呢??3QQQQ
法拍取得之房屋同樣也適用房地合一稅制
想請教黃代書，我想購入一間800萬房屋（未貸款），借名登記於表哥名下，但表哥名下已有兩戶自用住宅（一戶購入12年出租中，一戶剛剛購入表哥自住），如我買的這戶再登記於表哥名下，對於表哥是否有課稅方面影響？如果我購入後，借名登記在表哥名下，6年之後才辦理過戶至我個人名下，是否有課稅問題？這樣總共登記三戶在表哥名下，是否會被視為囤屋而三間房屋都被課重稅？謝謝
你借名登記在你表哥名下不會有任何加重課稅的影響 只是具時機本房屋稅會較高其他皆造一般稅率計算
黃代書您好: 1.目前持有農地,預計2年內政府徵收改建地,徵收後改建地算是房地合一新制? 2.建地個人持有未來會有什麼稅負產生? 3.個人持有轉買至公司持有會產生什麼稅負?
1*是的 2*公告現值提高其持有地價稅率提高若交易土增稅提高 3*基本交易稅賦.建議可委託代書或會計師提早規劃
黃代書 您好 想詢問 房子是在102年購買 那當初聽家人說 買880萬並在媽媽的名下 然後貸款名字是我 想知道 兩個問題 第一 如果賣掉後稅金應該怎麼算 是屬於哪一種稅 四年屋 那是要等到滿六年後販售呢 還是 直接販售 會有什麼影響 第二 假設販售出去後換成比較小間的預售屋或二手屋 那會怎麼退稅 又如何計算呢
1*102年取得房屋無房地合一稅問題 2*購得新屋後重購退稅請直接向地方稅務局申請
黃代書 您好 想請教進行都市更新 取回的建物持有時間是重新計算嗎?
依權狀換發時間為主
黃代書您好，去年在都計內農業區買了一塊旱地，旱地上有一棟建築物超過40年，沒有保存登記，買入後簡單搭建鐵皮防漏水，並從事小型製造業，目前被鄰居檢舉違建，想請問可以申辦房屋保存登記跟工廠登記嗎?
這類狀況原則上就地合法 但如果你有增加違建也被檢舉報拆 那勢必要有遭拆除鐵皮部分的準備
黃代書 您好 我在今年初買了新房，也已遷入戶口登記自用住宅，如果明年賣掉，會被課稅的部分是指有獲利的金額嗎 如果賣掉的錢少於當初買的錢 是不是不用被棵稅? 因為買了之後才發現 以我的狀況應該買小房一點的 所以想把現在的房子賣掉 換小一點的 謝謝
如果賣掉沒有獲利主動申報是沒有房地合一稅的
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黃代書您好: 105年2月奶奶將房屋土地贈與給弟弟,但為辦理自用住宅土地增值稅優惠稅率,使用買賣方式做移轉,上個月姑姑回來說因我們的過戶移轉是買賣,奶奶沒申報所得稅,說我們的移轉是有問題須過戶回去,但奶奶過世兩個月了,是否須補報所得稅,但並無償給付請問要如何申報呢?
因為這房屋移轉不到兩年你奶奶就過世 推估你姑姑是想將此筆房產追朔回可繼承遺產 現在會針對去年二月交易不實屬真贈與假買賣方式追討 現在不是財產交易所得稅的問題那只是要回財產的開頭名目 建議叫弟弟準備好當初了資金交易流向與買賣合約 證明是實際買賣而非只有登記買賣!
黃代書您好： 您的文章對大家都實在很有幫助，謝謝！ 父親98年已經房產轉移到我名下，長期出租但應該沒有報稅，現在因為要在國外買房，需要將這個房產賣掉拿到資金，請問若我一直沒有設籍在這個房子裡（因為在國外很久被除籍過，後復籍在婆家的房子下），還適用400萬的獲利免稅額嗎？若是沒有免稅額度，是不是就是按照獲利起始點開始徵收10%的稅？ 用來計算這個房子的獲利起始點是算我父親當初購買房子的價錢，還是他過戶給我時的核定價格？因為我知道我需要付14%的土地增值稅
你房屋是98年取得 雖未入戶及但不會有房地合一稅問題 建議你售屋前先問國稅局即可
代書您好： 我有購買一件預售屋，總價980萬，已繳付460萬，預計十月底交屋，因目前本人工作關係調職其他地區，故考量交通因素，要將房屋轉售，請問： 1、如果房子由原建商收回，我需付什麼樣的費用？ 2、如果在過戶前請仲介代售，假設售1100萬，扣除仲介費用，我需要繳付什麼稅（房地合一稅要嗎？）
不論是建商收回或轉售只要產權移轉都需申報基本稅費 如出售有一定的獲利就有房地合一稅
想請問，我後悔購買預售屋，明年2月交屋， 我交屋後，如果用預售成本價賣出，需要被課什麼稅，多少%的稅率？謝謝解答 ☺️☺️☺️
售出未獲利就無房地合一稅
所以用成本售出是不用繳到稅，那如何判定我是用成本售出，沒有獲利呢？提供買屋金額相關文件，還是需要其他處理方式？
預售屋成交合約與紅單
黃代書你好: 我於101年購買預售屋成本900萬, 因建商拖延至107年才能交屋, 目前行情約1200萬, 交屋後想一年內脫手然後再重購其他房子, 請問被課徵的45% 稅可否藉由重購來退稅
重購退稅是針對土增稅 你會產生的主要稅賦是房地合一稅 二項稅賦並不相牴觸
原房屋所有權人是母親 母親105年12月過世-->由父親繼承房屋 父親106年9月過世-->由三名子女(以下簡稱ABC)繼承房屋 房子在106年12月委託仲介販賣，預估因會在一年內賣出 希望售出的金額是1200萬 A-->繼承的房子賣出後另外購買自用住宅(理應會超過1200萬的3分之一，至少購得的房屋金額400萬) B-->計劃未知(在此繼承的房子裏已設藉超過6年，在繼承後才是所有權人) C-->(在此繼承的房子裏已設藉超過6年，在繼承後才是所有權人)原本已有房子，所以會將繼承的房子售出後，所分得的現金還現有房子的貸款 此繼承的房屋已無貸款，假設售出的金額是1200萬(內含仲介費....等其他) 請問這三名子女，該如何做才能付比較少的稅金呢? 如果避免不了一定要繳稅的話，會繳多少錢?
你想得到的答案以實際超出我可回答領域了 如果直接在板上回答怎麼操作才能節稅那相信很多代書就要失業了 建議你花預算委託代書幫你處理吧
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黃代書你好， 請問有房仲說獲利低於45萬以下不用課稅是真的嗎？ 還是說有條件獲利低於多少不用課稅呢？
只有合乎規定的自用住宅有免稅額400萬
黃代書：您好 請問財政部提供土地增值稅試算，要如何填寫計算呢 1前次移轉年期，指土地所有權部{登記日期}？土地標示部{登記日期}？ 2土地公告現值，指土地標示部{公告土地現值}？ 3原規定地價或前次移轉現值，指土地所有權部{前次移轉現值或原規定地價} 4消費者物價總指數，指經查106年12月份的{100}？ 5土地宗地面積，土地標示部{面積}？ 6土地類型，使用地類別空白，{都市土地}？ 7移轉或設典範圍，土地所有權部{歷次取得權利範圍}？
就造謄本填上去資料即可 如果不會請代書計算不會收費只是資料你要自己準備
謝謝黃代書!
黃代書您好：請問二稅合一的問題我媽媽105年2月21日死亡108年8月19日繼承登記當初繼續以公告現值及房子申報遺產稅總值298萬元，今要出售1000萬元，這樣要繳多少稅款 ，請請回覆感恩不盡謝謝！
以下是國稅局房地合一稅試算網址 你可以依造實際狀況填入即可得知需繳稅賦 https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/front/ETW158W17
黃代書您好, 感謝您提供這個發問平台, 讓我這個單親媽媽能有一個發問的管道. 因為想買相對郊區但坪數大一點的房子, 若換屋是以小換大, 但總價變少. 請問這樣是否符合退稅標準呢 ? 另外, 現居的房子於 105 年購入, 滿兩年後未滿6年想出售, 希望換來孩子的就學的基金, 獲利的計算 是否可減去房仲和代書費用 ? 另外, 裝潢費用要出示那些文件嗎 ? 我的裝潢大約花了 24 萬, 其他都是家具(也算嗎 ? ) , 是請朋友裝潢的, 也沒留收據相關資料, 請問這樣可以算入獲利減除費用裡嗎 ? 感謝您撥空閱讀.
依序回覆妳問題 1*購屋以小換大若為自用住宅符合土地增值稅重購退稅 2*房屋售出中支出成本都算 3*裝潢家具無法列入扣除額
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黃代書您好, 我房子是103年買的, 查了一下是適用舊制,我打算住10年, 但是103年有實價登陸, 我10年後要賣, 獲利ˋ400萬, 如果我是104年買適用新制, 就不用繳稅, 但是差了1年就要繳很多稅, 所以 真的是這樣嗎? 舊制+實價登陸 自住的越久 仍是沒有新制ˋ400萬的免稅額, 這是不是怪怪的?
首先你怎能確定10年後要賣一定能獲利!!
黃代書您好, 抱歉, 如果假設性真的獲利400萬的前提下, 您的看法與解答是?
其實就稅法.稅基.稅制 以公平面來論是一體兩面的 或因為時間點來講對你不利但大格局來講是公平的 換個角度想一個稅法或是一法條絕不可能面面俱到百分之百公平
黃代書您好, 抱歉, 在務實面上, 從實價登錄實施2012年到2015/12/31 期間所有的購屋者皆面臨我這樣假設性自住超過6年且獲利400萬內條件下, 相對於2016/1/1 房地合一自住6年獲利400萬內不用課稅來的"悲慘" 不是嗎? 那些人也只能接受所謂的大格局下的 公平呀
我也只是一位代書.. 在務實面上我也只能跟著法規走 稅制上的規則當然都會有它的盲點 然而您所訴的不公平事情我覺得你可以向稅捐單位反應
黃代書您好: 以現行制度，一個人名下最多可以登記幾間房產? 若假設同一個人名下登記3間房產，都是出租用，也就是非自用住宅，售屋時只看持有的年分，來決定獲利部分會被課稅的級距對吧?
現行制度沒有限制登記幾間房 若假設同一個人名下登記3間房產，都是出租用，也就是非自用住宅，售屋時只看持有的年分，來決定獲利部分會被課稅的級距對吧? 是的!
黃代書您好，請問購買中古屋再跟房仲簽訂買賣契約書時，可以在契約書內註明希望貸款的金額，若未達到貸款金額合約即作廢嗎? 如果可以作廢的話，會有什麼費用需要支出的嗎?(如違約金或是訂金) 謝謝
如果有但書著名就不會有違約金
黃代書您好: 長輩們１０６年１１月處理一塊祖產，父親分得約１８０萬元，在買賣過程中該繳的稅及仲介費都已繳清，父親目前無業無所得，由女兒我扶養，請問，我是否該申報土地交易所得呢？若是，請問該準備哪些文件呢？（若要，要正本嗎？）之前都是由我申報，電腦資料會自動出現嗎？
父親分得約１８０萬元!! 代表這是持分土地建議找齊當初所有權人問清楚獲利所得再至國稅局申報
黃代書您好：我想請問我在今年一月買了房子，但我可能年底前需要脫手賣出，是自用住宅，假設我年底賣掉獲利五十萬，低於400萬就不用被課稅是嗎？
需要持有滿6年才有新台幣400萬元獲利扣除額其餘採10%課稅
請問我若持有自用2年以上未滿3年，將房子賣出獲利150萬，能列舉出來當時購物的開銷扣除假設50，這樣是以100萬來去課稅嗎？是課幾%的稅金？
凡二○一六年一月一日後取得，及二○一四年一月一日至今年底前取得但持有未滿兩年者，均符合新制條件，稅基計算將以出售價扣除買進價、費用、土增稅之土地漲價總數額，另依持有年限採十五至四十五％不等稅率計算..
黃代書：您好！ 我經由法拍取得一物件， 其屋況極差， 幾乎等同毛胚屋(建商的房子被法拍)， 後續的修繕工程，我拍照存證且費用收據(發票)是否可當做購屋成本？ 感謝您的釋疑！
要舉證購屋成本勢必有其因與目的 建議相關修繕收據皆保留起來已備後續需要
黃代書：您好！ 請問我是透天厝樓上自住而1樓營業做小生意,購入已滿6年,如要賣出是否可有400萬的免稅額,或要多久前停業才能享有免稅額?
房地合一稅只要是自住滿6年就有400萬免稅額 而一樓有營業登記是過戶時土增稅會以最高稅率計算
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黄代書你好，請問新屋的裝潢及家具費用是否可列為購屋成本？或有那些費用可列為未來售屋的成本抵稅
裝潢家具仲介代書費用都可以保留單據列抵成本支出
黃代書你好，有問題想請教。 日前家父亡故，遺留一棟房子，持有不到1年，公告現值約400萬，房貸約600萬，並有一筆負債600萬，及信貸40萬。假如房子因債務被法拍，鑑價約1400萬，則法拍完獲利為鑑價1400萬-公告現值400萬=1000萬，以房地合一稅制來看，尚須繳稅：獲利1000萬x20%=200萬。唯獲利1000萬須還房貸600萬+負債600萬+信貸40萬，尚不足以支付，此情形下，房地合一稅的200萬課稅如何繳納，債務是否可當成本扣除？ 謝謝！
需課徵的稅務與非關房屋的債務並無法因此來扣抵節稅 畢竟如果能如此那就會有製造假債務來逃稅的問題
黃代書您好: 請教您 1.請問106年購入預售屋,108年交屋,是符合新制房稅合一嗎? 2.請問只要持有滿6年，就有新台幣400萬元獲利扣除額,應是從106年購入算起6年,還 是108年交屋算起6年? 謝謝
1..屬於新制房地合一稅 2..要從交屋108年開始算起也就是你有權狀就開始算起
黃代書你好，請問夫妻及未成年子女名下有一間A屋，可以第1至第3年由夫設籍在A屋、第4至6年換由妻設籍在A屋，然後第七年適用自用住宅400萬內10%優惠稅率，將A屋賣掉ˋ嗎?未成年子女的戶籍要跟著誰呢?還是都沒差呢?謝謝!
設籍在夫妻名下就可以.未成年小孩無關
黃代書您好: 請教您 1.請問105年2月購入房子,打算售出房子有獲利70萬，請問因爲我們要整修完再賣，可抵稅嗎？我們買賣多久前裝修房子所取的發票可以當作抵稅成本呢 謝謝
裝修.家具與買賣交易等仲介費等成本都可以扣抵但一定要有收據
黃代書您好: 請教您 106 父親過世 與哥哥繼承一棟房(地) 現在哥哥要把我的持有的1半買回去 也就是把我的一半部分賣給哥哥 但是金額不多才150萬 房屋公告才12萬土地是96萬這樣我會被課所得稅嗎?
你將房屋產權½售予哥哥這無關所得稅噢 房地合一稅會依劇取得現值與售價的差額來計算 稅率級距就依妳持有年限來定奪
您好, 請問若屋主的配偶(原房屋所有權人)往生, 新的土地所有權登記日期是105年5月,丈夫全部1/1(權利範圍), 登記原因:分割繼承, 現在試算土增稅, 除了土增稅外, 還有哪些交易的規費要列入這次交易中所要支付的總額呢?
如果是買賣交易基本會產生 土增稅.契稅.印花稅.地政規費等費用
黃代書你好, 我是于104年底購屋,因為家庭因素於106年底售出,有超過2年應該是適用舊制,賣屋所得是30萬,因最近收到補稅單,很納悶,因為契稅,土增稅,裝潢及其他成本就超過30萬,應該是不需補稅才是,還是我有誤解?
因為土增稅與契稅是基本移轉會產生的稅賦無法列入成本 你要補的稅是財產交易所得稅 這次售屋的如裝潢.仲介.代書等開支可列舉扣抵稅賦
您好: 先前因買預售屋,於107.06月完成過戶,想請問一下,因現在房價差,若我賣出是低於當初預售屋的價格,那會需要繳到什麼稅嗎?
只有基本的土增稅與契稅
您好: 請問有辦理南投地方贈與土地跟房子的業務嗎? 方便請教費用嗎?
辦理贈與基本代書費用2萬 其他贈與稅土增稅需有資料計算 如需委託可來電討論
代書您好： 請問如有一塊土地為建地，已承租他人使用，土地上有貨櫃屋，想請問土地所有權人，可將此土地辦理銀行貸款嗎? 有須什麼條件... 謝謝您...
銀行要貸款會有難度!! 原因是地上物有貨櫃屋屬未保存登記建物也可列為違章建築 但這類案例也是有處理過經驗只是過件機會並非百分百 其次為借款人基本財力條件也要有一定標準
代書您好： 土地增值稅的重購退稅, 當中申報移轉現值是以公告土地價值去計算,還是可以選擇契約總價值去計算, 主要是賣舊房子的土地較大,總價低. 購買新蓋好的房子,土地比較小,但總價貴很多. 不知道是否可以提出實際買價高於實際賣價,去申請土地增值稅的重購退稅. 還是一律以新舊房子土地的公告土地價值去計算. 謝謝
重購退稅是以新舊房子土地的公告土地價值去計算非以契約價喔
關於54的問題, 在這篇提到 https://www.kctax.gov.tw/EPaper/EpaperEmailPrint.aspx?id=422 此計算標準，並不一定如民眾所認知應以公告土地現值或雙方訂立之契約價格計算，也可以申報移轉當時實際移轉價格計算。 但"移轉當時實際移轉價格計算" 定義不明.
抓條文那太多種說法版本你實際去申報就會知道!! 我辦理的案例就是只要是稅賦就是以公告現值為依據
請問，我10月15新購入房屋，但原屋主房客到十一月初才將戶籍遷出，我要申請重購退稅被稅務局打回資料，前屋主房客也連絡不到，無法填稅務局要求的非租賃聲明書，該如何解套呢
想辦法找到前房客簽具聲明!!
代書你好 因今年預計售一間房屋，想問兩個問題(去年取得，今年售出，持有未滿一年，有獲利) 1.取得成本的裝修費用是包含哪些(我知道是木工/浴室/泥座/水電配線可全額認列)，其他例如磁磚/地板/天花板/鐵窗/氣密窗/家電家具/廢棄物清除這幾項可以認列嗎??? 2.另外關於重購課稅，如果說我不列舉以上裝修成本，全數納入獲利，被國稅局課50萬的稅，那2年內我如果再買另一間更大房子，這50萬可以全數向國稅局申請退稅嗎??? 3.重購課稅指的是後來購買的新房坪數大於舊房，還是公告地價大於舊房，或是房屋總價大於舊房?? 畢竟我是有打算小屋換大屋，所以在考慮是否直接給國稅局課稅，然後等買新房在申請退稅，但一方面又怕2年內如果找不到喜歡的物件，這50萬就沒辦法申退稅了。
有部分你對課稅概念是錯誤的!! 1*是否能認定抵稅成本請你提修繕單據給國稅局查核即知 2*重購退稅是針對土地增值稅 3*土增稅重購退稅是否符合資格你可參考我另一篇文章講解
您好，想請問黃代書，假設我和弟弟共同持有一半土地所有權而地上建築屬於哥哥全部持有，萬一他選擇賤賣土地和房屋，我是否能請他拆屋還地？或是我以市價出售土地的機會大嗎？
此土地與建物推估你們應該是受遺贈所取得 哥要賣自己持有的權利.你們無權阻止與要求拆屋還地! 因為他非占用你的地而都是受遺贈所取得 你目前解決辦法就是與哥協調由誰買下另一方的權利 你所持有的1/2要各自賣難度高因為你沒建物權利沒人會買!! 如有問題歡迎來電諮詢
代書您好 爸爸最近剛往生 我也剛繼承 在考慮房子可能要販售(目前已經申請自用宅) 現在2019年所以採新制 若持滿不到6年 (無法抵400萬) 所以在6年之內售出 是否依持有年數 採15-45%稅率呢
是的!就是依規定稅率計算房地合一稅
黃代書你好，本人在兩年半前買了一間華夏預售屋，成交價為470萬，然而房子今年5月初才過戶完成，我想請為一下，我要是已不賠錢為原則的話，我要付的税金大概為多少，還會像以前一樣稅金爲成交價的20%嗎 因為本人名下以有共同持有的一棟房子 還是以我獲利的金額的20%來算
看你的狀況既然沒獲利就沒有房地合一稅的問題 請今年才移轉完成如果售出也沒土增稅
請教黃代書: 目前單身,名下有一房,暫時出租給法人(戶籍登記自己一人),房屋稅2.4%,如果買第2間戶籍登記自己而已是否有問題?也可以依規定2間內出租都一律2.4%稅率嗎? 謝謝您指教。
自用住宅稅率要主動向稅務局提出證明與申請
黃代書你好想請問關於房地合一的事情.自己本身就是裝修業，整修自己的房子可以嗎？謝謝
你要整修自己的房屋與房地合一稅有何關係??
黃ˊ代書你好.房地合一賣不是要有發票.本身就是裝潢業.買房都是個人ㄉ名義.裝潢自己ㄉ房子怎麼開發票給自己呢 ?謝謝
既然是你自己裝潢的房屋就想辦法舉證材料的開銷!
黃代書，您好，我103年以前買了一間1000萬房子，105年後跟鄰居加買1個150萬車位，今年108年房子加車位總價賣了1300萬(合約是1100萬 + 200萬車位)，導致我房子必須用舊制財產交易所得稅(納入109年五月報稅)，車位須申報房地合一稅(20%)。但是今年我購買新屋 2000萬加車位150萬 (1.這樣我的房子跟車位的重購退稅如何計算呢?)，複雜的兩種報稅方式令我非常頭大，另外2.買賣仲介服務費是只要附上合約還是一定要發票呢?感激不盡!!
1.這樣我的房子跟車位的重購退稅如何計算呢? A:須申報的稅賦是免不了.如符合自用住宅可至稅務局申報土增稅重購退稅多少有補貼一點!! 2.買賣仲介服務費是只要附上合約還是一定要發票呢? A:要認定扣抵稅務一定需要發票或收據.有些仲介公司不一定會開立發票這部分你可以跟仲介方反應!!
你好，我買一間二手屋700萬住未滿一年因需要資金想賣900萬，要繳多少稅金
請你帶著買賣合約與舉證支出成本負擔等資料跑一趟國稅局查核即可有正確報稅資訊
妳好,有一塊土地建商要買,之後蓋好房子分一棟給我,我如何知道這樣我划不划算,地大約90幾坪,建築物地坪23坪左右
你的問題是否<划算>這見仁見智!! 簡言之.. 你有現金即可自地自建來賣或自住都可 你沒錢就用土地換房屋自住一樣道理 建議可請建商列一份等值價益表給你了解與對方討論對價關係
黃代書你好,父親於民國72年取得房屋，房屋目前價值約1千萬(父親及兒子都是設籍該房屋且自用住宅)，若1.採用買賣房屋方式-父親將房子賣給兒子2.採用繼承房屋方式-父親若過世由兒子繼承且繼承後若不幸急需用錢的話出售會產生高額增值稅嗎? 想詢問用哪種方式會比較有利怕若用錯方式會繳到高額稅金，謝謝!!
如果以節稅為大前提就已以繼承為主選擇 因為繼承土增稅歸零又有免稅額1200萬 針對繼承不動產的情形得將被繼承人的持有期間合併計算 納稅人可望少繳一點稅!
黃代書你好，我是上面那個提問者，想再問一下，若是採用繼承方式若隔一年就出售稅率會是多少??持有時間是繼承者繼承日開始起算嗎?還是是加上被繼承者取得房屋之時間起算??謝謝
第一年出售就是以最高稅率計算 出售繼承不動產 成本計算方式將按繼承的房屋加計土地的公告現值總額乘上持有期間的消費者物價漲幅作為出售房地產的成本稅負額可望下降。
黃代書你好: 繼承建地(無地上物)且於三年內購得兄弟持分部分 現要賣出~屬新稅制 賣出總價在400萬內~ 請問 是否符合400萬免稅額 謝謝~
你可以細看房地合一稅免稅額400萬的規定 你的狀況並不符合喔!
黃代書您好： 請問媽媽的房子是76年取得，於108年5月9日因金錢借貸，有設定信託給債權人(民間私人)，後來於108年6月6日塗銷信託，請問今年想要把房子賣掉，是適用舊制財產交易所得稅，還是適用新制房地合一稅，謝謝!
金錢借貸只是屬於基本抵押設定不影響稅制 所以今年賣房稅賦屬於舊制!!
黃代書你好:本人104年1月購入一筆土地,並自地自建於107年6月建物完成登記,108年7月賣出房子,請問如何計算房地合一稅?成本費用如何算?
其實計算不動產稅務你皆可以帶著相關佐證資料 到地方稅捐機關或國稅局皆能免費試算最準確的實際應繳稅費 建議你帶著謄本.買賣合約.與能扣抵稅費之單據親至國稅局試算
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黃代書您好,請問用公司名義還是個人名義買房子比較好?
這端視目的性為何! 單純自住需求就以個人名義購買 需要累積公司資產財報就以法人名義購買
黃代書您好，請問一下，如果106年取得的房屋登記自用，因為空間不夠想換大間點的，那被課的房地合一稅是否符合換屋退稅小換大全額退稅呢?如果可以的話退稅的時間點? 謝謝~
退稅的程序與時間建議可以直接至當地國稅局詢問會更準確喔!
黃代書您好： 請問媽媽的房子是76年取得，於108年7月31日賣出，已經繳了28萬的土增稅，請問明年5月報稅的時候，需要申報交易所得稅嗎?幫我們辦理房屋過戶的代書說，可以不用申報所得稅，是真的嗎?如果要申報的話，耍如何認定，需要什麼資料呢?謝謝!
你可以帶著買賣合約與交易明細支出等資料至國稅局查詢財產交易所得稅.
請問85年受贈，108年賣出 一直是自住，賣出時土增稅也是使用自用 報稅時可選新制(使用400萬免稅超過10%)嗎？還是強迫要選舊制？
民國85年受贈與是屬於舊制房地合一稅!
黃代書您好：請問107年購屋，為夫妻共同持有，今年售出先生婚前持有的舊屋，能否辦理土增稅的重購退稅？又新屋移轉現值為425萬，舊屋移轉現值為217萬，售屋土增稅繳了2.9萬，能夠退稅嗎？
你們的狀況並不適用土增稅重購退稅喔!
黃大哥 我想問我買的中古屋不到2年如轉手賣給別人 小賺几十萬而已這樣的話房屋税怎麼扣 還差幾個月滿2年了
未滿兩年者均符合新制條件 稅基計算將以出售價扣除買進價費用 另依持有年限採十五至四十五％稅率計算
請教一件 問題 真的不好意思 如果沒提出任何相關成本（例如仲介費等） （是用房子（總價）去無條件免稅額扣5%） （還是用獲利來免稅5%） 如果是用總價的話是 我買1000 賣1100 是用1100 還是1000 算5%？ 然後再用獲利 100扣45% 的稅？ 1100x0.5% = 55 100x45%=45 繳給政府 剩下55 +免稅額55 =110 還是用100獲利 100x 5% = 5 萬免稅額 95 萬x45% = 42.75 52.25 才是我獲利嗎？
是以交易獲利部分計算!!
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黃代書您好，最近因工程需要必須變賣房屋來週轉資金及償還貸款，想請問的是當初我取得這件房屋時是用贈與的方式(105年5月取得的)，現在要賣不知房地合一稅的問題，課稅金額相當高，因當初只贈與278萬的價值。請問代書有其他更好的解決方式嗎 。 目前公司地址和住宅地址都是我名字也是同一個地址，這樣也會影響稅金嗎 。
105受贈與取得已移轉4年至少這一次售屋是房地合一稅最低稅率 沒有其他解決方式就是合法繳稅
黃代書 你好 有關房地合一 新制一問請教 我於2018年購入一間房子（Ａ），夫妻戶籍均有遷入 2021又購入第二戶房子（Ｂ）。 請問在以上條件（Ａ）房子持有超過六年，無出租營業，若滿六年後出售有獲利，請問獲利金額在400萬以內，該戶享有400萬免稅優惠嗎？
只要持有滿6年就有400萬免稅額
黃代書 你好 有關房地合一 新制一問請教 我於2018年購入一間房子（Ａ），夫妻戶籍均有遷入 2021又購入第二戶房子（Ｂ）。 請問在以上條件（Ａ）房子持有超過六年，無出租營業，若滿六年後出售有獲利，請問獲利金額在400萬以內，該戶享有400萬免稅優惠嗎？ 只要持有滿6年就有400萬免稅額 ------------------------------------------- 所以沒有售出時 名下只有一屋的限制 對不對？
不管名下有幾間房屋只要出售皆各自有房地合一稅須申報
黃代書你好，想請教兄弟共同購入持有房產，要符合房地合一稅自用住宅400萬免稅額條件，是否需二人皆入籍該房產內滿6年以上？謝謝
是的..需二人都入房屋戶籍