一、   協議分割之效力

（１）分割共有物係以消滅共有關係為目的，使共有關係變更為單獨所有。故協議分割之土地，於經辦妥分割登記後，即生喪失共有權，並取得單獨所有權之效力

（２）早期實務見解認為，分割之協議不僅在共有人間發生效力，對於應有部分之受讓人亦有拘束力，

惟於；

「共有人於與其他共有人訂立共有物或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約對於受讓人仍繼續存在」，

二、   分割協議之消滅時效

雖共有人間成立分割協議，惟如因時間之經過或其他因素，共有人中有不按已成立之協議履行者，他共有人即須以訴訟方式，訴請履行，此際係依據分割協議履行請求權，提起給付之訴。

不動產共有人協議分割後，其請求辦理分割登記之消滅時效完成，共有人中有為消滅時效完成之抗辯而拒絕給付者，該協議分割契約既無從請求履行，協議分割之目的無由達成，於此情形，若不許裁判分割，則該不動產共有之狀態將永無消滅之可能。

三、協議分割之效力

分割共有物之訴屬於民事訴訟法上之固有必要共同訴訟，必須全體共有人一同起訴、被訴，其訴訟始為合法，否則即會遭法院以訴訟不合法而裁定駁回。

因此，應由贊成同一分割方案之共有人為原告，並以其他不贊成該分割方案之共有人為被告，備具起訴書及分割方案向不動產所在地之管轄法院提出。

※共有土地裁判分割方法

依民法第八百二十四條規定，共有物之分割方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請命為左列之分配：
＊以原物分配於各共有人。
＊變賣共有物以價金分配於各共有人。
＊以原物分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。

分割共有物，究以原物分割，或變價分割為適當，共有人本得提出分割方案，法院則可斟酌共有人之意願，共有物之使用情形，經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方案之拘束

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 限制登記，謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。　　　即因當事人申請，法院或其他政府機關囑託登記機關暫時凍結已登記之土地權利狀態，而限制登記名義人就其土地權利之全部或一部之處分，以保全請求權人之權益，亦稱「保全登記」。

 
 ※種類 

 (一) 預告登記 

  預告登記係為保全對於他人土地權利得喪變更之請求權，而由請求權人檢附登記名義人之同意書及印鑑證明或經法院假處分裁定後，向登記機關所為之限制原權利人處分其土地權利之登記。 

 (二) 查封登記 

  查封登記係執行法院應債權人之請求，依強制執行法就提供強制執行之不動產，囑託登記機關為限制該不動產處分之登記。 

 (三) 假扣押登記 

  債權人就金錢請求或得易為金錢請求之請求，欲保全強制執行，以免日後有不能執行或甚難執行之虞，經向法院提出聲請，由法院囑託登記機關，就債務人之不動產為限制處分設定負擔之限制登記。 

 (四) 假處分登記 

  債權人就金錢請求以外之請求，欲保全強制執行，以免請求標的之現狀，日後不能執行或甚難執行之虞，經向法院提出聲請，由法院囑託登記機關，就債務人之不動產為限制處分設定負擔之限制登記。 

 (五) 破產登記  

  法院因債務人不能清償其債務，為兼顧債權人及債務人之利益，得因債權人及債務人聲請，就債務人之財產為破產宣告，囑託登記機關為破產登記。 

 (六) 其他依法律所為禁止處分登記 

  納稅義務人欠稅，稅捐稽徵機關得就納稅義務人相當於應繳稅捐數額之財產，通知有關機關不得為移轉或設定他項權利。

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房價貴，土地價格更是高昂！擁有一塊都會區的土地，做夢也會笑。

若為土地持分所有權人就算民眾僅持分某塊土地的一部分所有權，均可申請共有物分割，單獨交易或自行蓋屋。

想要蓋任何一棟建築物，土地是絕對的必需品。

然因繼承、買賣的關係，讓許多土地的所有權由2人以上共有

有人擔心，因各土地持分人對其使用、規劃意見相左，造成土地開發，或地上建築物改建進度受阻。 

要變更人數須逾1/2

根據《土地法》第34-1條第1項，共有土地或建築物，若需要處分或變更時，只要持分面積和人數均超過1/2，或持分面積超過2/3便可進行。

持分人可在登記簿謄本上的土地標示部，根據地號查詢其餘的持分人姓名。
開發所有權超過2人的空地前，仍建議徵求全體持分人的同意，不得已再循1/2、2/3的法律途徑。然而若多數持分人因種種因素，如不願更動祖產、資金充裕、期待價格攀升等，暫無土地開發計劃，少數持分人可向法院申請共有物分割，保障自己權利。 

雖持分不能逕自蓋屋
根據登記簿謄本內的土地所有權部，除非持分人間已有分管協議，否則彼此權利範圍是不分任何一處的。

持分範圍較少的民眾，可先跟其餘共有人進行「協議分割」，將權利範圍清楚劃出，協議分割雖無一定的程序步驟，但需經全體所有人明示或默示。

若協議分割失敗，可要求地政機關進行「調解分割」，該單位仍以協調為主，無分割裁決權。

上述分割方式若無法成功，欲分割者可向法院聲請「裁判分割」，法官會依原物分配、變價分配、原物分配兼金錢補償等3種方式進行判決。

民眾若不願土地分割，也可選擇金錢補償，金額則是由公告土地現值×土地總面積×該戶持分比例。

值得注意的是，當共有人出賣其應有部分時，其他共有人有同一價格的優先承購權利。

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(一)共有土地之分割，如沒有法律或契約之特別限制，共有人一人或多人得隨時請求分割（民法第八百二十三條），因我國之立法原則是希望共有人間能早日終止土地之共有關係；又最高法院六十九年台上字第一八三一號判例謂：「分割共有物，以消滅共有關係為目的。」

因此，共有土地分割之最大用意是終結土地之共有關係，發揮最大經濟效益，並提高土地利用價值，但如因土地之使用目的（如大樓之基地）或因共有人間訂有不分割之期限之契約（不得逾五年），則共有人間分割請求權受到限制。

（二）分割共有物對於共有物之權利既有變動，即屬處分行為之一種，凡因繼承於登記前已取得不動產物權者，其取得雖不以登記為要件，然依民法第七五九條之規定，共有人中有死亡時，於其繼承人未為繼承登記前，仍不得分割共有物（最高法院七十二年度台上字第二六四號判決）。

因此，仍應先行完成繼承登記始得分割共有土地。

另依遺產及贈與稅法第八條第一項之規定，遺產稅未繳清前，不得分割遺產，於分割遺產亦應注意遵照辦理。

（三）惟於公同共有之土地因民法第八百二十八條規定：「公同共有關係存續中，各公同共有人不得請求分割公同共有物。」

故於公同共有之土地須於公同共有之法律關係消滅後，方得為土地之分割，例如：合夥關係消滅或終止、祭祀公業之目的已達或所有派下成員全體同意終止、變更夫妻共同財產制登記或婚姻關係消滅後，方得為公同共有土地之分割。然其中唯一之例外，為民法第一千一百六十四條有關繼承人得隨時請求分割遺產之規定。

共有物上之抵押權是否因分割受影響？

依民法第八六八條之規定

抵押之不動產如經分割，其抵押權不因此而受影響。

亦即抵押之不動產雖經分割成數筆，但抵押權仍存在於分割後之各筆不動產上，不受不動產分割之影響。

然依土地登記規則第一百零七條之規定：

「分別共有土地，部分共有人就應有部分設定抵押權者，於辦理共有物分割登記時，該抵押權按原應有部分轉載於分割後各宗土地上。

但經先徵得抵押權人同意者，該抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土地上。」

共有物上之抵押權是否因分割受影響？

依民法第八六八條之規定

抵押之不動產如經分割，其抵押權不因此而受影響。

亦即抵押之不動產雖經分割成數筆，但抵押權仍存在於分割後之各筆不動產上，不受不動產分割之影響。

然依土地登記規則第一百零七條之規定：

「分別共有土地，部分共有人就應有部分設定抵押權者，於辦理共有物分割登記時，該抵押權按原應有部分轉載於分割後各宗土地上。

但經先徵得抵押權人同意者，該抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土地上。」

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＊竣工圖正本 
＊使用執照正本 
＊土地所有權狀正本 
＊起造人戶口名簿影本一份 
＊便章一枚

1.辦理保存登記分為2個步驟

依序為建物第一次測量、第一次登記

請檢具下列文件測量收件先申辦建物第一次測量：

﹙1﹚建物測量及標示變更登記申請書。

﹙2﹚縣政府工務局使用執照影本1份。
﹙3﹚申請人身分證明文件1份及便章1枚。　
﹙4﹚登記規費：測量費〈1棟400元〉＋登記費﹙按工程造價千分之2計算﹚建物﹚＋書狀費〈1張80元〉
﹙5﹚全體起造人分配協議書。〈倘申辦標的為區分建物，依使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者，則需檢具〉

有關未辦理保存登記（無建物權狀）

因尚未登記建議可向管轄縣市政府工務局查詢

該門牌建物是否申請建築執照、使用執照或向稅捐單位申請歷年繳稅證明、稅籍證明以供參考；

另建物若需辦理保存登記，可由目前之建物所有人

持建物使用執照及竣工平面圖或實施建築管理前該建物已存在之證明文件

〈文件無法認定時需檢附合法房屋證明〉

土地使用同意書及身分證明文件等

至管轄區地政事務所所繳費申辦建物第一次測量取得建物測量成果圖後再行辦理建物登記。

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共有意指一樣東西之所有權為數人共同享有，有別於通常所見一樣東西之所有權為單一個人享有之單獨所有。

理論上，不管動產或不動產均可成立共有，但日常生活中則以不動產中之土地之共有最為常見。而其共有型態分成三種

※分別共有　

即所有權人按其應有部分之比例，共同持有同等土地所有權，並對共有物之全部，按比例有使用收益之權利。

此即如民法第八百十七條規定，數人按其應有部份，對於一物有所有權者為共有人為分別共有；及第八百十八條規定，各共有人按其應有部份，對共有物之全部有使用收益之權。

※公同共有
 

意指所有權人共有，不分多少比例、持有同等土地之所有權，而其共有之權利及於共有土地之全部，而權利之行使需全體共有人之認可同意。

此即如民法第八百二十七條規定，依法律規定或依契約成一共同關係之數人，基於其公同關係而共有一物者，為公同共有人，各公同共有人之權利及於公同共有物之全部；及第八百二十八條規定，公同共有物之處分，及其他權利行使，應得公同共有人全體同意。一般常見之土地公同共有型態，常發生於繼承遺產、合夥財產、祭祀公業財產或夫妻共同財產制之共同財產中。

※兼具分別共有及公同共有

常見之狀況即為起先為分別共有，惟經過一段時間後，其中某共有人死亡，其繼承人未辦理繼承登記，該土地即變為兼具分別共有及公同共有之共有關係。

※共有土地不能分割的法定原因有哪些？

民法第八百二十三條規定：「各共有人，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。

前項契約所定不分割之期限，不得逾五年。逾五年者，縮短為五年。」

所謂因物之使用目的不能分割，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言，僅因聚族而居之傳統關係，究難認有不能分割之情形存在（最高法院五十年度台上字第九七○號判例）。

※經查封或假處分之共有土地能否分割？

債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，依強制執行法第五十一條第二項規定，僅對於債權人不生效力而已，並非絕對無效；裁判分割，既係法院基於公平原則，決定適當之方法分割共有物，自不發生有礙執行效果之問題，債權人即不得對之主張不生效力；且債務人應有部分經實施查封以後，因裁判分割，其權利即集中於分割後之特定物，此為債務人原有權利在型態上之變更，當為查封效力之所及，於假處分亦無影響（最高法院七十二年度台上字第二六四二號判例）。然依土地登記規則第一百三十六條規定及前引判例意旨，此際共有人祇能請求法院判決分割共有土地。

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壹、程序事項

（一）修法前有關禁治產宣告及禁治產人之監護部分，由於不夠周延，遂將將禁治產宣告」改為「監護宣告」制度，並增訂「輔助宣告」制度；將「禁治產人監護」部分修訂為「成年人之監護及輔助」，僅保留「選定監護人」並增訂「選定輔助人」，均由法院依職權選定之，明定於民國98年11月23日施行。

（二）民法總則97年5月2日修正之條文施行前（即98年11月23日施行前聲請者），已為禁治產宣告者，視為已為監護宣告；繫屬於法院之禁治產事件，其聲請禁治產宣告者，視為聲請監護宣告；聲請撤銷禁治產宣告者，視為聲請撤銷監護宣告；並均於修正施行後，適用修正後之規定。

貳、制度分類

（一）監護宣告

1、管轄法院：專屬應受監護宣告之人住所地之法院管轄。

2、聲請權人：本人、配偶、四親等內之親屬、最近一年有同居事實之其他親屬、檢察官、主管機關或社會福利機構。

3、應表明事項：監護宣告之聲請，應表明其原因（已達精神障礙或其他心智缺陷，致不能為意思表示或受意思表示，或不能辨識其意思表示之效果）、事實及證據，並提出診斷書、受監護宣告之人及聲請權人之戶籍謄本。

4、費用：聲請監護宣告事件應依民事訴訟法之規定繳納聲請費用新台幣1,000元。

5、流程：聲請人聲請後，法院會安排鑑定時間，以受監護宣告之人所在之醫院或由聲請人偕同受監護宣告之人至指定醫院配合鑑定，聲請人並應依醫院之通知繳納鑑定費用。

6、裁定（監護人之資格）：法院為監護宣告之裁定時，會依職權就配偶、四親等內之親屬、最近一年就同居事實之其他親屬、主管機關、社會福利機構或其他適當之人選定一人或數人為監護人，並同時指定會同開具財產清冊之人。惟若照護受監護宣告之人之法人或機構及其代表人、負責人、或與該法人或機構有僱傭、委任或其他類似關係之人，不得為該受監護宣告之人之監護人。如法院認為聲請未達監護宣告之標準或受監護之原因消滅而仍有輔助之必要者，得依職權變更為輔助宣告。

（二）輔助宣告

1、管轄法院：專屬應受輔助宣告之人住所地之法院管轄。

2、聲請權人：本人、配偶、四親等內之親屬、最近一年有同居事實之其他親屬、檢察官、主管機關或社會福利機構。

3、應表明事項：輔助宣告之聲請，應表明其原因（已達精神障礙或其他心智缺陷，致其為意思表示或受意思表示，或辨識其意思效果之能力，顯有不足者者）、事實及證據，並提出診斷書、受輔助宣告之本人及聲請權人之戶籍謄本。補充說明：輔助宣告的對象限於成年人及未成年已結婚者，因未成年未結婚者為限制行為能力或無行為能力，無輔助宣告之實益。

4、費用：聲請輔助宣告事件依民事訴訟法之規定應繳納聲請費用新台1,000元。

5、流程：聲請人聲請後，法院會安排鑑定時間，以受輔助宣告之人所在之醫院或由聲請人偕同受輔助宣告之人至指定醫院配合鑑定，聲請人並應依醫院之通知繳納鑑定費用。

6、裁定（輔助人之資格）：法院為輔助宣告之裁定時，會依職權就配偶、四親等內之親屬、最近一年就同居事實之其他親屬、主管機關、社會福利機構或其他適當之人選定一人或數人為輔助人，並同時指定會同開具財產清冊之人。惟若照護受輔助宣告之人之法人或機構及其代表人、負責人、或與該法人或機構有僱傭、委任或其他類似關係之人，不得為該受輔助宣告之人之輔助人。法院對於輔助宣告之聲請，認為有監護必要，應向聲請人曉喻變更為監護宣告之聲請，若聲請人不願變更，則駁回其聲請；受輔助宣告之人，法院認有監護之必要，得依聲請以裁定變更為監護宣告。

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依民事訴訟法第五百零八條規定：

「債權人之請求，以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者，得聲請法院依督促程序發支付命令。」

因此，支付命令即係指債權人聲請法院命債務人支付一定數量之金錢或其他代替物之民事命令。

其性質屬於非訟事件，並不需要經由法院開庭審理，為較簡易之解決糾紛方式。

支付命令之聲請如合乎法定要件及程序，則法院依聲請人（即債權人）之請求發給支付命令裁定，如債務人未提出異議，法院則會發給支付命令確定證明書；若債務人於支付命令送達後二十日內提出異議而使支付命令失效，債權人亦可對債務人起訴，依民事訴訟程序尋求救濟。

民國105年開始

『支付命令確定後僅有執行力，沒確定判決效力。』

債權人的請求應釋明債權是否存在或提出相關憑據法院方會發給支付命令

但同樣僅有執行效力未有判決效力.債務人同樣需提出異議由法院判決

哪些糾紛可以用支付命令解決？

支付命令為民間最普遍之討債方法，只要債務人是積欠多少錢，諸如：借款、票款、價金、租金、報酬、薪資、資遣費、管理費、電話費、修繕費等，均得以支付命令請求。

然依民事訴訟法第五百零八條之規定，實際上可以支付命令解決之糾紛尚包括金錢以外之其他代替物或有價證券，只是實務上利用的並不普遍。

 
支付命令又有哪些優點以及缺點呢？

支付命令為民間最普遍、最簡便及最快速之討債方式；一般而言，因聲請支付命令之聲請人及相對人雙方均不須到院開庭（民事訴訟法第五百十二條：「法院應不訊問債務人，就支付命令之聲請為裁定。」），且祇要具備充分證據，通常聲請後二個禮拜左右法院便會核發支付命令裁定。

另，支付命令還具有執行名義之效力，聲請人只須備有支付命令裁定及確定證明書另向法院聲請強制執行，就可查封並拍賣債務人之財產。

另支付命令應繳之聲請費等費用係固定的，不受請求金額多寡之影響，一般民事訴訟法則須繳交較多之裁判費，且金額愈多，費用亦隨之增加。

但，其支付命令雖然聲請程序相當簡易，支付命令須在三個月內送達債務人，若未能送達債務人，則支付命令失其效力。

若債務人接到支付命令時，只須在支付命令送達後二十日之不變期間內提出異議，則支付命令失其效力，法院將以起訴或聲請調解處理。 

簡言之，其主要特點如下：
1.程序簡易：法院應不訊問債務人，就支付命令之聲請為裁定。 
2.動作迅速：若聲請人具備充分證據，通常於聲請後一、二個禮拜內法院便會發給雙方支付命令裁定。 
3.費用低廉：支付命令所須裁判費壹仟元。 
4.效力強大：若支付命令確定，即可具有「執行名義」之效力，可具以向法院聲請強制執行，查封並拍賣債務人之財產。

1.如何分辨「支付命令」的真偽？

解答：收到此類法律信件不暸解的話，直接上網搜尋或者撥104查號台打去法院問最快，法院都會有免費諮詢的服務員為您解答。

1.假命令又要怎麼收集證據表明清白?

解答：經確認為詐騙命令，可以撥打165國民反詐騙專線舉發。或以該支付命令之聲請，向檢察、警察機關對虛偽債權人提出偽造公文書、詐欺等告訴。

確認遭受詐騙時，除依上述程序聲明異議外，仍應立即搜尋相關證據至就近警察機關報案，以維護自身權益。

2.如何算是提出異議？找法院哪個人？其中需要錄音錄影之類的嗎？如果是收到存證信函的話呢？

解答：經確認為「支付命令」後，若非事實，可以進行駁回的動作，法院網站上都有表格，方便民眾進行書信往來。

被告人收到支付命令，如果有異議，只要在期限內寫一封回信給法院，不需要寫任何理由，只要說「對xxx文號的支付命令有異議」，這樣支付命令就失效作廢了。

3.未經查證就要扣押人家財產，有無違憲之虞？

解答：理論上，法院都會依照一定程序來走，不太可能有不經查證的情形，故無違憲之虞。

4.可以告核準虛偽或無法確認真偽之支付命令的法院行政人員嗎？

解答：可以告發，如果辦案人員有背信或者違法之嫌，需要提出非常明確的證據。

5.洩露個資很嚴重，沒做的事情，突然來個這麼一張，該如何區別跟保障自己？

解答：支付命令的申請與異議，法院完全不插手，也不過問雙方的理由真假，就是簡單的yes或no而已。換言之，收到此類法律信件不暸解的話，查104直接打去法院問最快，會有免費諮詢的服務員為您解答。

6.我有疑問，對方到底是提出什麼憑證來讓法官判支付命令

解答：支付命令的申請不需要任何證據；同樣的，支付命令的異議也不需要任何證據。告訴人申請支付命令不限制任何憑證格式，隨便寫一個理由或是一張借據收據都可以。

再來，法官無權介入調查申請人證據是真是假，也無權介入調查被告人提出異議是否真實，雙方誰在說謊必須另外打民事官司確認。

7.若對方知道你人不在國內(出差一個月)又是一個人住，等回國發現時又該怎麼辦？

解答：法院公文有送達制度 (掛號簽收)。如果你出國又一個人住，表示公文無人簽收，沒有「合法送達」的公文不會生效。但是如果有家人或大廈管理員幫你簽收，公文就是合法送達，簽收人有沒有在期限之內轉告你這件事，是你自己要擔負的責任，不是法院的責任。

諮詢專線 ：0982-888424   黃代書   

根據內政部警政署刑事警察局統計，2022年詐欺案件中，60歲以上受害者占比高達5成，顯示高齡長者的金融安全強化刻不容緩，有銀行推出，信託年費888元保護資產的服務，很適合家中有正要進行退休規劃的高齡長者。

北富銀推出「存入信福」，信託簽約費僅需新台幣500元，「守護版」每年管理費為新台幣888元，「管家版」每年管理費僅需新台幣 1,200元，一般家庭都能輕鬆使用。

過去民眾常有迷思，認為信託是有錢人的專利，擔心產品太複雜或費用太高，其實信託設計上也可以非常簡單經濟，其實，信託機制可有效管理收支及金額，是保護長者資產相當可靠的方式。

以「存入信福」為例，考量到一般家庭資金來源及運用較為單純，因此信託資產之運用僅限定為活期存款及定期存款，藉以簡化資金進出帳戶複雜度並避免投資風險。

同時，「存入信福」給付項目也相對簡單，限約定每月固定給付生活費或緊急需求支出，即使遇到詐騙也能有效控制損失範圍。

「存入信福」提供了兩種資金運作模式，其中「守護版」客戶可自行決定活期存款及定期存款的配置，需要對存款期別、支付項目及金額比例進行詳細指示；「管家版」則客戶只要指示每月支付的金額，銀行會自動預留一定金額在活存帳戶中以支應每月的支付需要，其他資金則會存放在利率較高的定存帳戶中孳息，當有緊急需求或有新年度支付需要時，才會從定存解約部分金額配置到活存帳戶中，在確保資產安全的前提下幫助客戶提高資金收益。

黃代書  0982888424

民法規定，夫妻財產制主要有共同財產、法定財產、分別財產三種，其中，共同財產制非常少人用，無討論必要；分別財產制則有不少人用，而多數人採用的是法定財產制。

當夫妻採用分別財產制必須向法院登記，如此一來，夫妻就各自保有名下財產，彼此財務完全獨立，

法定財產制最主要的特色是，當法定財產制消滅時，則財產較少的一方配偶，有權要求先分配雙方婚姻期間剩餘財產半數。所以

對此民法一○三○之一條規定，夫妻法定財產制消滅時，配偶就可行使剩餘財產請求權，分配半數財產。所謂﹁法定財產制消滅﹂，包括一方死亡、離婚，以及改變夫妻財產制，三種情形有任何一種發生時，配偶就可要求分配剩餘財產。

至於法定財產制下，夫妻離婚要如何分配財產呢？舉例來說，若一對夫妻中，夫的婚後財產為兩百萬元，妻的婚後財產五十萬元，雙方均無負債，則離婚時，妻可先要求分配半數財產了。

計算方法是，雙方婚後財產的差額一五○萬元，就是夫妻剩餘財產，離婚時財產較少的妻，可要求先分配一半，即七十五萬元，反之亦然。

選法定制贈與就要不回來

從上述例子來看，夫妻若不想未來反目時財富大失血，防範之道有兩招，第一、

一結婚，就採取分別財產制，但這種作法的缺點是雙方分得太清楚，也很傷感情。

第二，結婚時採用法定財產制，但夫妻間切記不要隨便相互贈與財產。

尤其是現在房價高漲，不動產通常是家庭最有價值的財產，在贈與對方時，切記三思。

因為按民法規定，夫妻雙方的婚前財產、因繼承或無償取得(即受贈取得)的財產，不算在夫妻剩餘財產內。

所以，夫妻間的不動產一旦贈與對方，想再要回來就難了。

夫妻各類所得都可以分開計稅，且夫妻贈與免贈與稅，現在已有不少高所得夫妻，打算把股票贈與對方，既免課贈與稅又把股利所得分散到另一方名下，達到分散所得降低稅負的目的，但這種作法雖可享受節稅的好處，可是按前述民法規定，夫(妻)把股票贈與配偶，就算是配偶的受贈財產，將來離婚這些股票也不在剩餘財產內，就完全歸對方所有了，所以，夫妻間的贈與不能只考慮節稅因素，還要想得更遠才行。

民法第1030條之1第三項之規定，第一項剩餘財產差額之分配請求權，自請求權人知有剩餘財產之差額時起，二年間不行使而消滅。自法定財產制關係消滅時起，逾五年者，亦同。意指請求權人若知有剩餘財產可以分配時，其請求權之消滅時效為二年，也就是要在二年內請求，否則就無權請求了。

如果請求權人不知有剩餘財產可以分配時，其請求權為五年，也就是說自法定財產制關係消滅時起五年內沒有請求，就無權請求了。

時效二年或五年，其關鍵在於請求權人是否洞悉另一半之財產明細。

若是知悉夫妻另一方有剩餘財產可分配的話，那請求權之時效則為二年。

請求權人若不了解他方之財產明細，不知其有剩餘財產可以分配時，則請求權之時效為五年。

為避免形成「夫債妻還」或「妻債夫還」之不公平的現象，因此立法院於2012年12月7日，三讀通過正式刪除民法第1009條及第1011條兩項條文。

並增訂民法第1030條之1的條文，剩餘財產分配請求權，不得讓與或繼承。

但已依契約承諾，或已起訴者，不在此限。透過此次修法，能夠確切落實法律公平正義之原則。

此次修法只在抑制債權人巧用法律規定之不週全，對於夫妻無負債之一方請求清償，平白無故負擔不必要之債務，造成不公之現象。

但對於夫妻於民法所規定夫妻財產制之一切權利與義務，並無任何更改。

因此這次修法，只會對夫妻一方負債之債權人有所影響，對夫妻兩人於財產制上之權利義務規定並無影響的。

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申請假扣押.限制登記

首先需聲請裁定，目前依各法院核發期間至少星期以上。

至於將房子假扣押限制登記亦依法院核發裁定後

-辦理提存-聲請假扣押執行-囑託地政限制登記等流程

等核發裁定辦理依序之程序三天（當視核發裁定後計算）

撤封假扣押.限制登記

也是要看法院發函囑託地政撤銷登記

（還是要看法院作業時間民間人士無法主導）

首先繕製撤封狀-遞狀應該半天就完成

一般辦理撤封都需受限於法院作業時間

假扣押限制登記的塗銷流程 

申請文件送達至法院 書記官的作業時間2~3星期 來

到地政機關作業也要一星期左右的時間才會撤銷假扣押登記

債權人失蹤狀況

1：在債權人不知去向的狀況

你第一步驟

先向當初辦理抵押權設定登記的地政事務所

調閱當時的申辦文件找到債權人的登記的戶籍地址及身分證字號

同時請領一份謄本(他項權利部分)

就以這份謄本作為關係證明.

以及債權人的身分證字號向戶政機關申請債權人的戶籍謄本

即可找到債權人但如果債權人已經過世也可找到繼承人

2：如果戶籍地也找不到人以無繼承債權之人狀況.

向債權人最新的戶籍地發出存證信函通知

若仍然沒有得到債權人出面受償的時候

可以向管轄法院辦理清償提存手續辦妥

就發生清償的效力就可以要求債權人配合辦理塗銷抵押權的手續

3：如果無法得到抵押權人的配合或是確實以失蹤找不到人

那也可以向法院提起訴訟在訴訟中提出清償的證明.

法院會發函命令塗銷抵押權的判決確定

就可以拿著判決書及確定證明書向地政事務所辦理塗銷手續

這是你就需請律師寫訴狀請法院公告要求債權人於公告期
限內出面處理否則依法強制撤銷設定

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斡旋金意義為確認買方購屋意願並保障買賣雙方權益

「斡旋金」係指；

買賣雙方關於不動產標的價額意見尚有差距，暫時不能達成共識，
但雙方仍有協調一致之可能時，由買方提出部分價金，交由仲介公司作為協調之擔保，以示其購買意願。

依一般民間交易習慣，斡旋金為「請求中間人代為奔走協調所需之費用」，
且以達成買方要求之任務為必要條件，否則斡旋金必須退還。

當買賣雙方達成價格上之共識時，斡旋金即轉變成買賣價金之
一部分，接著買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。

斡旋金的功用：

斡旋金制度，對承買人、出賣人及仲介公司三方都有助益：

(1)從買方來說交付一定之斡旋金請仲介公司居間協調，有助於探得賣方所出之底價。

(2)對賣方而言，斡旋金交付可讓賣方知道真正有誠意之買主所在，
蓋斡旋金是由買方提出現金或有價證券表示其購買誠意，而非只
是投石問路而已，而且一但付出斡旋金等於放棄其談判妥協籌碼
，亦放棄了拒絕簽約之權利。

(3)仲介公司方面，斡旋金通常是仲介公司代為溝通講價的有力條件。

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2022年度綜所稅結算申報將於今年5月開跑，民眾常見的申報錯誤給予提醒以利民眾申報時多加注意，避免一時疏忽遭補稅處罰。

首先，是免稅額方面，常見的錯誤包含列報年度前已經死亡的親屬，配偶等，例如親屬於2021年度死亡，卻被列報；未同居一家、無實際扶養事實的親屬；已經成年未在學、服役、待業或在補習班有謀生能力的子女或兄弟姊妹：以及未婚的未成年子女單獨申報。

分居夫妻若不符合「納稅義務人與配偶可以各自辦理綜合所得稅及計算標準」各自單獨申報時，未填寫配偶姓名及身分證字號，且也未勾選「不符合規定，無法合併申報者」的欄位，而不符資格者包含因為工作因素分隔兩地或戶籍不同等情形。

在所得額方面，民眾也常常漏報海外所得、大陸地區來源所得及私人借貸利息所得等。在親屬方面，也常漏報受扶養親屬的所得。

醫美、看護 不符扣除條件

扣除額上，民眾的錯誤樣態相當多，如在列舉扣除上的醫藥生活費，列報非公立醫院、全民健康保險特約醫療院所、或者經過財政部認定會計紀錄完備正確醫院所開出的醫療收據。列報非屬醫療性質的支出，像是醫美整形、看護費等；以及沒有扣除掉保險以及理賠的醫藥費和生育費。

自用住宅購屋貸款的扣除額，為納稅義務人、配偶或者扶養親屬未完成戶籍登記，或有或出租或供營業場所使用的情形。捐贈上有列報入會費、光明燈、安太歲、及法會支出等有等價關係的費用或列報未依法登記或立案的捐贈單據等。

特別扣除額上，長期照顧特別扣除額上容易踩雷，以一般診斷書取代病症暨失能診斷證明書，或提供非稅課收入年度取得的病症暨失能診斷證明書。教育費上則列報本人、配偶及兄弟姊妹的教育費特別扣除額。

善用扣除額 節稅省荷包

善用特別扣除額可以幫忙節稅，有關納稅義務人本人、配偶及受扶養親屬，今年報稅薪資所得扣除額每人20.7萬、身心障礙扣除額20.7萬、長照扣除額12萬、財產交易損失以當年的交易所得為上限；子女上也有節稅利益，5歲以下的子女每人可享12萬幼兒學前扣除額以及大專以上院校子女教育學費每人享2.5萬。

許多夫妻新婚或者離婚在報稅上也是誤區，以2023年申報2022年度的所得為例，若2022年度尚未離婚，仍有婚姻關係，就仍要申報配偶的所得和免稅額；若是2023年新婚或結婚，2022年課稅年度還尚未有婚姻關係，就不能夠申報配偶的所得及免稅額。

民眾透過網路報稅，要確認是否完成申報程序。以申報系統產出「檢核用計算表」確認申報內容及計算稅額，未執行「申報資料上傳」步驟，信用卡繳稅時授權成功，惟不正常關閉申報系統，導致未完成申報程序。

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一般不動產民間借款，除了抵押權設定也要寫一張本票跟借款契約，本票到底要怎麼寫才是有效的!

本票並沒有一定的樣式，但是這張紙上一定要有五項「絕對必要記載事項」，沒有的話就是無效本票：

*本票絕對要記載事項

1.表明「本票」字樣

2.載明「無條件擔任支付」字樣

3.一定之金額（金額塗改要重寫）

4.發票人簽名或蓋章

5.發票日

*本票注意事項

1.本票上寫的字跡都一定要本人親自寫包含發票日上的日期

2.最保險的就是發票人親自簽名+蓋手印

3.最上面寫的是到期日，最下面的日期是發票日

4.到期日如果沒有寫，視為發票日那天這張本票就到期了

5.本票的效力自發票日開始起算三年，三年過後就無效了

6.簽立本票滿三年要跟法院申請本票裁定，如果對方真的無財產，每五年要去換發債權憑證，債權才會一直有效
7.借錢給他人不能只寫本票而已還要加上借據

拿到本票的理由有很多.確保已經發生的法律關係不是只有借錢才會簽本票；還需要其他的證據來證明，所以才需要借據來證明彼此間的法律關係，不然債務方可以主張債權不存在。

8.本票上面不要加註條件：

本票有個必要條件，就是『無條件擔任支付』要寫在本票上，要是本票上沒寫，那這個本票就是無效的，因此在本票上如果有一些附條件或者限制的文字，與票據無條件支付之性質牴觸，就可能會造成本票無效，因此不建議本票上寫上任何附條件或者限制的文字，正反面都不可以寫。

學會本票的觀念，其實對往後的生活受益無窮，本票哪些該寫在上面，哪些不該寫在上面都要注意到，拿到的本票一定要確保是有效的。

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近年頻傳不動產詐騙！擁有不動產的地主或屋主，在不動產買賣過程中，只要一個不小心，不動產就有可能被移轉，甚至還有可能看似無事，實則已被不肖人士拿去進行貸款，導致嚴重財損。

「要防範不動產詐騙還是建議都應該有自己可信任的地政士，才能確保讓自己的財產安全無憂。」

#三種近期常見不動產詐騙手法

案例一、不良的房仲與代書聯合假買家

通常套路是騙取屋主印鑑證明、證件等資料，將賣家不動產過戶，進行貸款，接著再將不動產轉移回賣家，再告訴賣家不買了，賣家就這樣莫名背負上貸款，待發現時金流也被移轉，僅能透過提告，盼可取回權益。

案例二、假房客法拍房東房屋

假房客直接以偽造的債權證明，向法院聲請法拍，即使法院依規定寄發通知房東，但由於房東設籍於出租處，信件全部寄發到出租處，且被假房客收走，房東直至房子被法拍都渾然不知，發現時假房客已取走法拍價金，房屋也已易主，屋主最後僅能透過冗長的訴訟爭取自身權益。

案例三、從未接觸地主　四步驟直接將土地變賣

詐欺犯第一步直接偽裝地主、債權人向法院申請調解，第二步假地主於調解時同意將土地給假債權人抵債，第三步假債權人拿著調解書至地政事務所辦理過戶，第四步直接販售土地變現取得詐金。

#不動產保護防範安全機制

一、雙地政士制不動產買賣聘請自己的地政士

以上述詐騙手法一的情況來說，假地政士、房仲、買家，在不對的時機向屋主要印鑑證明、資料等，其實只要聘請自己的地政士即可防範。

一般民眾對於不動產買賣手續、過程並不了解，而地政士通常都僅聘請房仲指定或買賣雙方協定一名。建議買賣雙方都應聘請自己信任的地政士，若房仲公司合約已指派地政士，仍可聘請自己的「地政士」扮演顧問腳色，協助監督所有買賣過程，即可保護自身財產安全。

二、地籍異動即時通

內政部地政司有「地籍異動即時通」服務，辦理方式有二種，

一、到地政事務所臨櫃申辦，二、網路自然人憑證申請

只要私人持有的不動產送件到地政事務所時，無論是辦理買賣、設定、贈與、查封、信託，甚至是拍賣，就會立刻發送簡訊或e－mail給屋主，辦理完畢也會再寄出簡訊通知，而通常辦理這類事務需要3～4天時間，倘若非本人辦理，屋主即可第一時間察覺異樣。

三、向銀行設定抵押貸款

當不動產質押給銀行後，無論金額大小，身為債權人的「銀行」，對於不動產的異動比地主、屋主本人還要緊張，當有異動時，就會立刻與屋主、地主聯繫，即使貸款還清，不要辦理塗銷的狀態下，銀行發現異狀通常還是會聯繫屋主、地主。

四、預告登記

若無貸款或設定的房子，也可以至地政事務所辦理預告登記，將房屋先預告登記給可信任家人(請求權人)之後，該筆房屋所有的移轉、抵押等，都必須經過請求權人同意才能動作。

五、屋主居所與戶籍地應一致

許多公務機關公文皆以戶籍地為準，如上述案例二「假房客法拍房東房屋」，就是利用屋主戶籍地設於租屋處的特性進行詐騙，建議擁有不動產的民眾，居所與戶籍地應一致，才能避免漏收信件，喪失權益。

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關土地法第104條優先購買權四項認識

一、 按優先購買權乃特定人依合約或法律規定，於所有人出賣其財產權時，有依所有人（出賣人）與買受人所約定之相同條件優先承購買賣標的物之權利，可分為物權與債權二種性質之優先購買權。

二、 實務上買賣移轉案件如有土地法第104條第1項所定之情形，而買受人非為優先購買權人者，即表示優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權，登記機關會要求檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件；或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，出賣人未踐行通知義務時，並無法辦理房屋所有權移轉登記。

三、 需注意的是，土地法第104條必須係基地上有地上權、典權或租賃關係之存在，且地上權人、典權人或承租人於基地上為房屋之建築者，始有本條優先購買權之適用。倘建物所有人非基於前開三種占有土地之權利而興建房屋，或地上權人、典權人、承租人實際未為房屋之興建者，於土地（建物）出賣時，皆無優先購買權之可言。此外，民法第426條之2有關租用基地建築房屋之優先購買權亦與本條有類似之規定。

四、 有關優先購買權之法條規定甚多，不動產出賣是否涉及優先購買權問題，及其效力如何，須就個案事實具體審認，

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一、調高基本生活所需費用

由於111年每人調高至19.2萬元。「基本生活費」會跟「免稅額、一般扣除額、儲蓄投資、身心障礙、教育學費、幼兒學前及長期照顧特別扣除額」7項比較。只要本人、配偶及受扶養親屬的「基本生活費」總額超過比較基礎項目加總，超出部份就是基本生活費差額，可從綜合所得總額中減除。

同一申報戶人數越多，越有機會享受到減稅利益。如果一家4口雙薪家庭，扶養兩個分別就讀高中跟大專院校子女，夫妻年薪資收入共150萬元、計算後將有基本生活費差額15.9萬元，依稅率可省7950元～6.3萬元。

二、政府發放的振興五倍券－免稅

「振興五倍券」鼓勵消費，民眾直接領取票面價值5,000元的振興五倍券，或以信用卡、電子票證、電子支付等方式累積消費滿5,000元，該5,000元屬政府贈與，免納所得稅。

三、政府發放的疫情相關補助款－免稅

受到疫情影響，自政府領取的補貼、補助、津貼、獎勵及補償，如防疫工作人員自政府領取的津貼補助、受隔離或檢疫及照顧者的防疫補償等，免納所得稅。

四、受疫情影響業者，調增費用率-省稅

其他所得業者，如受疫情影響致收入減少，這次可調增「執行業務者及其他所得業者費用率」。其中非醫事人員的執行業務者、私人辦理補習班、幼兒園與養護療養院所業者，去年度收入較2020年或2021年度任一年度減少30%，適用費用率可按112.5%加成計算。

五、調高公益出租人等租金免稅優惠

110年6月起，「公益出租」每屋每月租金收入免稅額度由1萬元調高為1.5萬元，只須就超過部分申報租金收入；至於必要費用標準為應稅租金收入的43%，但出租予符合「住宅法」第23條規定的單位供社會住宅使用，必要費用標準為應稅租金收入的60%。

六、軍公教及政務人員的退撫基金或自提儲金-提繳當年度免稅

111年1月1日起，軍、公、教及政務人員在職繳付的退撫基金或自提儲金，不計入繳付年度薪資收入課稅，退休金屬於上述不計入繳付年度薪資收入課稅部分，列為退職所得並適用定額免稅規定。

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現今房地產熱絡，央行祭出限貸令，為了避免貸款受限制，借人頭登記時有所聞，也就是所謂的「借名登記」，對雙方都有風險，衍伸的糾紛也不少，對於借名人來說，千萬房產登記在他人名下，除了要保留所有權狀外，記得要到地政事務所作預告登記，雙方簽屬合約並作公證，較有保障。

為貸款找人頭戶

「借名登記」指的是房屋實際的所有權人（借名人）將財產登記在出名人身上，也就是俗稱的「人頭戶」，實務上，實際上在管理、使用、處分房產收益人是實際的所有權人，也就是說，登記上的名義人不是真正的所有權人。

實務上「借名登記」常見有幾個原因，如真正的所有權人因貸款能力不足、信用有瑕疵，將房產登記在有穩定收入的公務人員或在企業上班的親友名下，可以獲得條件較佳的貸款，但時間一久就可能產生繼承糾紛。

現在央行打房，限制第3戶只能貸款5~6成，為了讓貸款額度增加，也常見找人頭戶背房貸，或合夥投資房地產，為單純化及減少稅務，登記在其中一人名下貸款

台灣採登記制 「預告登記」保權益

按台灣民法規定，權狀上是誰的名字，第三者來看，所有權人就屬於誰，有權出售不動產，借名人想要自保，首先要保管好權狀，萬一對簿公堂，可提出購置房地產時的出資證明、房屋租約、水電費繳納單、房屋稅、地價稅稅單等，都能作為有力的證據。

最好至地政事務所辦理「預告登記」，這樣房屋無論是要買賣、設定等任何行為，都要取得預告登記人同意才能變更登記，可以避免房屋被出名人偷偷售出或貸款

口頭約定易生糾紛

借名登記應簽屬書面契約，許多借名登記僅有口頭約定，容易產生糾紛，內容應載明不動產標的，並約定房屋稅、地價稅，房屋移轉時產生的土地增值稅、房地合一稅等由誰負擔，並請民間公證人公證，更能受到法官的認同。

不過，不管上述哪種方法，都無法避免，當出名人因個人債務問題，導致房產查封法拍，當借名人知道房屋遭到法拍，應至法院訴訟取回房產，而對於出名人來說，也有當借名人財務出現狀況，無法支付房貸，導致出名人須扛下房貸及稅金等債務，這些都是借名登記雙方無可避免的風險。

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侵害債權.隱藏資產.惡性脫產

係為提前獲知財產被債權方查封拍賣，於是先將自己名下的房屋，無償贈與給他人，並辦妥移轉登記，藉此躲避保證債務履行。

經債權人訴請法院撤銷的〔贈與行為〕 
 

為免承擔債務而通謀虛偽為贈與

＜虛偽行為可以依法撤銷＞ 

是指故意（虛偽）且皆為彼此所明知因此虛偽所為的法律行為

依照民法第八十七條第一項之規定〔無效〕

因為通謀虛偽的法律行為而受損害之債權人，可依法請求撤銷該法律行為。 

「債權人可依侵權行為之法則，請求第三人塗銷登記，亦可行使代位權，請求塗銷登記」 

 

即使贈與為合法，但是時機不洽當，有害及債權

＜詐害行為可以依法撤銷＞ 
民法第二百四十四條規定「債務人所為之無償行為，有害及債權者，債權人得聲請法院撤銷之。」

「債權人依規定聲請法院撤銷時，得並聲請命受益人或轉得人回復原狀。」

故意損害債權人

＜刑法侵害債權罪＞ 
刑法第三百五十六條對於〔損害債權罪〕規定：「債務人於將受強制執行之際，意圖損害債權人之債權，而毀壞、處分或隱匿其財產者，處二年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。」

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