【案件狀況】
台南市 盧先生
職業:經營小型雜貨店
年齡:40歲
負債:現金卡債20萬
盧先生位在台南某重劃區有獨棟自地自建全新五層樓透天
當初建好房屋取得建物權狀欲向銀行申請房屋貸款
但因本身無法提供財力證明
加上重點是現金卡有斷斷續續遲繳記錄
也就是此原因皆導致各銀行評估房屋有價值還是不承辦
但盧先生蓋房屋成本已將現金都支出還差約300萬給營造商
在不得已情況下經過退件銀行轉介紹到子公司去申請房貸
只有退而求其次找也是銀行體系的融資公司借貸
雖然不看信用狀況下順利核貸300萬但其利率是二胎利率計算
加上非屬房貸的範疇其可貸年限短.光本利攤月繳已近7萬
經過繳款一年盧先生反有覺得入不敷出
每個月雜貨店賺8萬但貸款就要繳近7萬
所以盧先生經過網路搜尋委託本事務所處理他個案狀況
評估分析程序
此全新透天整體估價房屋市值約1000萬上下
但經了解盧先生因屬經營雜貨店無營利事業登記證
也就是無法具體證明收入其現金往存進出也不漂亮狀況下
原因是近年自地自建支出現金過大所以戶頭都未有基本存款
現金卡遲繳以留有紀錄但不屬嚴重違約授信型狀況
最大關鍵是目前的一順位設定雖是銀行附屬體系融資
但要轉貸銀行端那各銀行角度還是將此債權視為民間借款
勢必就也須朝民間設定轉貸銀行需代墊款之案件模式辦理
規劃辦理方式
經全盤了解盧先生人與物之狀況
貸款標的價值性足夠之優勢就是此次能否順利申辦貸款成功關鍵
現金卡部分小遲繳雖然有紀錄但有我配合的默契銀行都好解決
加上盧先生因蓋好房尚未有資金可裝潢家具等
所以要求希望能轉貸銀行到500萬
接下就是該融資公司設定如代墊清償之違約金其成本負擔
結案
此案件經過一個多月的時間磋商與代墊代償程序
雖說順利核准但也辦理了蠻長的時間
最後銀行給予最高額度
600萬20年房貸利率1.8%前三年月繳本利攤還29800元
雖盧先生只要轉增貸500萬
但考量到此案下次想再增貸不容易
加上一順位設定的違約金和代墊利息都墊高了成本
所以建議既然銀行端已給此額度就先貸出來彈性使用
雖然增加了額度但因利率與年限皆正常範圍房貸月繳就降低了一半
最後還是老話一句…
銀行體系下的融資公司與其借款雖有其便利性與審核彈性
但真正銀行的角度還是將其定為民間設定.不會直接撥款代償
借款之前建議可先做多方考量或多問有相關管道的代書再行定奪
黃代書 0982-888424
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