百富資融管理顧問

政府這幾年提倡「以房養老」的方式，究竟房子怎麼養我們？有哪些限制？這邊讓大家一起了解。

「以房養老」簡單講就是把你擁有的房子抵押給銀行，銀行會借錢給你，這個概念剛好跟買房子貸款是剛好相反。

不過「如果用房子來養我們，這個房子的貸款是要全部清償嗎？」

該房子本身必須沒有任何房貸，且產權就是歸你一個人所有，並由本人提出申請，這樣可以避免後續一些困擾。

Ｑ：以房養老需要具備什麼條件？

關於以房養老的申辦規定，由於各家銀行規定不太一樣，一般大概是年紀55歲可以開始申辦，年限是30～35年利息大概是2％多。

至於能貸多少錢，則要視房子價值而定，銀行會去估價，估價時會用鑑價約莫5～7成左右的錢貸給你。

例如：一個房子1000萬，銀行願意貸給你可能500萬～700萬元之間。此外還要看屋況，如果是50年老公寓，銀行給的貸款成數就又會下降。如果是新房子，銀行會願意貸到7成左右，當然還要看房屋地段和所在城市。

Ｑ：領完貸款後，房產即歸銀行所有嗎？

領完貸款之後，究竟房子歸誰？

很多人以為自己拿房子抵押給銀行、去借錢出來，以後房子就不是自己的，事實上，當我們先把房子抵押給銀行，銀行變成是我們的債權人，房子的所有人還是自己，如果所有人過世，繼承人還是可以繼承；也就是說，借款人離世，繼承人仍擁有繼承房子的權利。

不過要注意的是，繼承人繼承遺產之後，債務也要繼承。例如：爸爸（借款人）已經領了500萬，兒子（繼承人）要把錢還給銀行後，該房子就歸兒子所有；若萬一繼承人無法清償餘款，銀行則會將房產拍賣，拍賣後的價格會把欠款扣掉，剩下的錢就歸到原本所有者的繼承人。

Ｑ：以房養老要注意哪些？

以房養老有沒有「潛規則」是銀行不會告訴我們的

以目前實務上的狀況是，市場做比較多的銀行是土銀和合作金庫，其他銀行就非常少，且大部分都在雙北市，在雙北之外其實很少有以房養老的案子。

所以中南部有些老人家，如果沒有收入，只有一個老房子，他想要以房養老，可能不會辦成。

主要原因在於，銀行都會考量房子本身到底有沒有價值，而中南部的房子，房價可能都五、六百萬，銀行估價後再扣掉一些行政費用，其實每個月能領到的錢非常非常少。所以潛規則就是房價要有價值，這也是為什麼銀行願意做雙北市，雙北市老房子的房價，大概至少1000萬以上。

所以就現實面來講以房養老除了在雙北市有區段優勢價值，其他中南部就要看這房屋產值有沒有到那了，不然同樣就是一般抵押貸款。

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