百富資融管理顧問

現在的房貸利率最低到1.31%，加上現在的貸款成數可以到8成或85成，因此很多人想要趁低利買一間房子！不過，不是每個房子都可以順利貸到8成或85成喔！有哪些房子的貸款成數有可能會被砍？

*非市中心且屋齡偏高的房子

台灣有將近50%的房子屋齡超過三十年，尤其又以台北市的比例最高。老房子的優點是價格相對比較便宜，同時又因為公設比比較低，所以坪數比較實在。不過，在貸款的時候，如果你的屋齡比較高，接近或甚至超過四十年，加上如果又是加強磚造的房子，除非地點很好，不然貸款成數很有可能就會被砍，甚至很多銀行不承作這類房子的貸款。

都會區的房子就算屋齡高，買賣還是相對熱絡，對銀行來說，擔保價值比較高。也就是說，如果你想要買的房子，它的屋齡超過30年，甚至超過40年的話，除非地點很好，不然最好還是先問一下銀行，了解它的貸款條件再出價比較好。

*非市中心的小套房

一般銀行對於套房的認定有兩種標準，一種就是建物權狀坪數小於15坪的，另一種就是主建物加上附屬建物小於12坪的。對於套房的貸款，有些銀行最高只有5～6成的貸款。但是如果你的地點夠好的話，還是有機會在某些銀行貸到8成。很多人會選擇小坪數的套房，後來發現貸款只能貸到六成，如果你本來希望可以貸到8成，最後卻發現，只能貸到6成的話，中間差距的這2成，就必須要在交屋之前一次用現金補足，不然前面繳的錢就會當成違約金被沒收了。因此，在看小坪數的套房時，最好呢是先問好貸款條件再決定。

*工業住宅

所謂的工業住宅，就是土地使用分區是工業用，但是卻拿來自住當成住宅使用，價格通常是周遭住宅的7成左右。雖然比較便宜，在貸款的時候成數最高只有6～7成。如果想買工業住宅的話，記得要多準備一點自備款。

*地上權房屋

通常買透天.公寓或大樓，一定都會有土地持份。但地上權指得就是土地的產權是別人的，只是讓上面的房子擁有地上權。

地上權可以分成兩種，一種是雖然土地是地主的，但是房子是這個屋主的，也就是屋主有房子的權狀，像是台北信義計畫區的台北花園就是屬於這一種。這類房子銀行的貸款成數大概是5成，雖然比較低但是至少還可以貸款。

另一種地上權，除了土地是地主的就連房子都是建商的，買方擁有的只是房子的使用權，像是台北的京站跟華固新天地都屬於這一種。這類房子因為是屬於建商的，所以在辦銀行貸款的時候，銀行只能夠貸款給建商，建商再轉貸給買方，貸款成數只有5～7成之外，它的利率也會比較高。一般銀行貸給建商大概2%之間，但是建商再轉貸給買方，利率就會在2.5%以上。

上面這兩種每年都要再另外繳地租，而且地租是有高額漲幅。

*周圍有重大嫌惡設施的房子

嫌惡設施不僅會影響生活品質跟房價，還可能影響到貸款條件。小的嫌惡設施像是宮廟、電箱、電塔，還是有機會可以找到銀行用一般的貸款來承作，只是它的估價比較低，所以買得時候，價格就要比較保守一點。若有比較大的嫌惡設施，像是福地或是殯儀館，很有可能會被銀行劃分成B區，如果A區（一般區）可以貸到8成的話，B區很有可能最高只有到7成，要特別注意。

*太貴的房子

因為銀行在算貸款成數的時候，會在銀行估價跟你的成交價中，取其低計算你的貸款成數。

就是如果銀行認定這個房子的價值只有1000萬，你卻買了1200百萬，這時候就算銀行貸款的成數可以有8成，也只能夠貸1000萬×0.8也就是800萬，相當於是你買的1200萬的7成都還不到。 

另外個人的信用與財力條件也非常重要，務必在買房前做足功課

黃代書  0982-888424