百富資融管理顧問

許多人買房時常常忽略「土地使用分區」和「建物用途」。「土地使用分區」是都市計畫裡很重要的一環，不過，更重要的是上面的建物，限定做哪些用途使用。

一、「建物用途」有時比「土地使用分區」更重要

舉例來說，一般最常見的是「住宅用地」，上面的建物在建照／使照／謄本上，都寫著「住家用」或「集合住宅」。這當然最單純。不過，難道不是住宅用地，就一定不能做住家使用嗎？答案是：「不一定。」

例如：「商業用地」，有部分戶別（通常是低樓層，或分不同棟別）建商申請執照時就登記做住宅使用，部分登記做一般事務所（辦公室）使用。又例如「市場用地」，通常只要有部分做市場使用（有些建案乾脆 1 樓部分就租給超市做賣場）樓上一樣登記做住家使用。倒是工業用地（最常見的是「乙工」），大部分上面的建物只能當一般事務所或零售業。

二、忽略合約上的「建物用途」，無法主張建商違約或廣告不實

之前曾經看過一則案例，高雄某建案主打時尚輕豪宅，卻遭高雄市府查出該建案地處「旅館區土地」，不可以供住宅使用，惹得買房住戶怒控建商施詐，請求解除買賣契約，返還買賣價金。然而，在合議庭查閱相關契約內容時，發現內文確實寫有「旅館區用地」等字樣，駁回住戶請求。

其實，大部分建商都會在合約裡面告知，讓自己免責，而消費者除了要審視合約外，對於有疑慮的土地使用分區，要記得要求看建照上（預售屋）或使照上（成屋），你想買的這一戶，它的「建物用途」寫的是做什麼使用。畢竟花了大錢，開開心心買新房，如果有違規使用的疑慮，豈不是很嘔嗎？

黃代書  0982-888424