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長輩想把房產移轉給子女，有買賣、贈與及繼承等3種方式，很多長輩煩惱到底用哪種方式較好？

遺產稅的免稅額及列舉扣除額都遠高於贈與，還有免課徵土地增值稅的優勢，節稅效果最佳，加上去年財政部發布新的解釋令，若房貸債務超過房地現值，可從交易所得中減除，破解房地合一稅陷阱。

免稅額1200萬元

遺產稅是針對被繼承人所有的財產來計算課稅，實務上很多民眾並不清楚如何計算房產價格，遺產稅的房產價格是以公告現值計價，免徵土地增值稅外，還有1200萬元的免稅額，稅率採10%、15%、20%的累進稅率。

有些長輩會生前先分配好，將房產贈與給子女，但若是死亡前2年內的贈與，將併入遺產稅計算，但不會重新分配財產，也不影響應繼分及特留分，仍可以達到房產分配的效果。

*房貸可扣除交易所得

由於房產遺產稅是以公告現值計算，遠低於市價，雖有節稅優勢，但房地合一稅實施之後，低價的房產成本導致高額的房地合一稅，不過遺產稅取得年限是連同被繼承人取得的時間合併計算。

房地合一稅持有6年以上就有額外400萬元的免稅額，要留意的是，須符合自住的資格外，小孩繼承以後也要持續符合自用的資格，才能適用，且去年財政部發布新的解釋令，若房貸債務超過房地現值，可從交易所得中減除，破解房地合一稅陷阱。

案例：5000萬遺產

近期有個案例，1位民眾有5000萬元的現金，他有1個老婆及2個小孩，如以現金繼承，有免稅額1200萬元、配偶扣除額493萬元、受扶養小孩2個共扣除額100萬元、喪葬補助123萬元。

課稅遺產淨額為：5000-1200-493-100-123=3084萬元

遺產稅率10%

應納遺產稅額為：3084×10%=308.4萬元

透過房地產節稅

若5000萬元現金取其中1000萬元的現金購買5000萬元的房產，房貸8成，貸款金額4000萬元，留4000萬元現金，市價5000萬元房產的公告現值為1600萬元。

遺產總額為：房產公告現值1600+現金4000-房貸4000=1600萬元

課稅遺產淨額為負值：1600-1200-493-100-123=-316萬元

無須課徵遺產稅

未來房產同樣以5000萬元售出

房地合一稅：5000-(公告現值1600與貸款金額4000，取其高者)-仲介費250=750萬元

以最高稅率45%計算

應課稅費為750×45%=337.5萬元

由以上案例可知，兩者方式所課的稅費差不多，不會因繼承房產，出售時被課徵高額的房地合一稅，還有土地增值稅歸零的優勢。

繼承免課土增稅

很多人都有個疑問，房產到底是生前贈與好，還是繼承好，以節稅的角度來看，一定是繼承節省的稅費比較多，因大部分長輩留下來的房產，土地增值稅都相當驚人，繼承可以免課土地增值稅外，免稅額跟列舉扣除額都遠高於贈與，贈與僅有220萬元的免稅額。

但贈與的優勢在於可以指定將房產給誰，不然就要立遺囑，但要在不侵犯特留分的前提下，否則其他子女或配偶仍得主張特留分，容易產生子孫分配的糾紛。

黃代書  0982-888424