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當老舊建物不符現今居住需求，或因年久失修產生安全疑慮時，住戶多半會期望透過都更方式來進行重建。但怎樣的房子才符合都更條件呢？想都更，一定只能透過建商實施嗎？
 

#都更有三種　公辦都更、民辦都更、自辦都更

1公辦都更

實施者是基本上是官方，如中央政府、地方縣市主管機關或相關都更事業機構等。

2民辦都更

由建商擔任實施者，負責整合開發、主導推動都更，並跟地主協議分配比例，是一般民眾較常接觸到的都更類型。

3自辦都更

由住戶自主發起整合，如自組都市更新會，或委託建經公司採全案管理，好處是不用跟建商分配房屋，但需要整體住戶高度的集體共識，因此案例較少。

#協議合建或權利變換　哪個比較有利

1協議合建

取得全體所有權人同意時才可採用此方式。有點像建商跟地主一起投資，更新後的房地分配，由全體所有權人共同協議即可，屬於私權約定的範圍。只要擬定都市更新事業計畫， 經市政府核定就可執行，依照一般建管程序辦理，無須另外擬訂任何計畫送審。

2權利變換

當實施者取得多數所有權人同意時，可採此方式，由土地所有權人、建物所有權人、實施者等，提供土地、建築物、他項權利或資金參與都更，按更新前權利價值比率及提供資金額度，分配更新後土地、建築物或權利金，類似立體的市地重劃。因為權利價值透過容積獎勵及共同負擔進行轉換分配時，需經估價機制和審議會審議，讓價值估算與分配過程盡可能公開透明，保障地主權益。

#確認都更劃定範圍　檢視老屋是否符合條件

都更是針對30年以上的合法建物進行拆除重建，且建物坐落的區域，還需被地方政府劃定「都市更新地區」或「都市更新單元」，才符合都更的執行範圍。但倘若沒被劃入更新地區，民間也可自行提出申請劃定「都市更新單元」。

#都更三大關卡：事業概要、事業計畫、權利變換計畫三階段

房子劃入都更範圍，資格確認後，接下來就是都更當中最繁雜、最耗費時間精力，時常卡關的三大階段了，分別是「事業概要」、「事業計畫」、「權利變換計畫」，每個階段都需要提出申請書、計畫書，以及公聽會紀錄和同意書等相關證明文件，並經官方都市更新審議委員會審議後確定。

1事業概要

第一階段先報送事業概要，這塊是整體計畫構想的部分，包含更新單元的範圍，並且取得法定的都更同意比例（如建物面積和所有權人數）2分之1。

2事業計畫

進入都更案的實質規劃細節，以確保計畫的可行性，包含主導者、建築設計、安置計畫、容積獎勵、財務計畫等，此時要取得的法定同意比例門檻就更高了，有時可能要到4分之3，甚至5分之4，這是三個階段當中唯一無法省略的階段。

3權利變換計畫

當建築設計在前一階段被確定下來後，就可以提出權利變換計畫，針對更新前、後權利價值估價，選配程序，更新成本提列等。

整個三階段走完，權利變換計畫核定後，就可進行後續拆除與重建作業了，包含申請建照、發包施工與交屋，並進行成果備查後，都更才終於算完成。

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然而，在新屋公設比和建築成本都愈來愈高，容積率有限的情況下，要達到實質室內一坪換一坪，執行面相當困難，也容易引發爭議。大原則是土地持分大，原有社區住戶少，且重建後房地價值愈高，換算下來每戶能分回的價值愈高，就愈有機會。

也因為都更法規繁雜，流程曠日廢時，後來各地方政府都推出不少簡易都更的方式，或是改採危老重建的模式來加速重建流程，期望透過都更美化市容，提升機能，也讓整體居住環境更加安全。