百富資融管理顧問

台灣房市正發燙，坊間因此出現零元買房、集資買房等團購方式

但天下沒有白吃的午餐，一旦房市反轉時，更要當心被倒貨的風險

所謂零元買房，就是房地產業者，舉辦「零元購屋」講座，分享零元買屋經驗的成功個案，並提供一條龍服務，包括全額貸款、房屋裝潢、包租代管等一應俱全。不論是零元買房、還是集資買房，都充滿陷阱，一定要留意相關風險。

風險1：用AB約超貸　恐吃刑責

假設買屋總價1,000萬元，核貸成數8成、也就是貸款金額800萬元，那麼自備款是200萬元，這是正常版的A合約；但簽立B合約就會將總價做高、來到1,250萬元，這樣銀行核貸8成、就是1,000萬元，等於付出零元自備款就可買屋。

為讓買賣價金全額由銀行貸款，業務會慫恿民眾簽立「AB合約」。這存在著極大的法律風險，也就是《刑法》的偽造文書、以及使公務員登載不實（AB合約的成交價不同）等罪。

風險2：多重貸款　還款壓力山大

房市老師還會告訴民眾如何做全額貸，假設買屋1,000萬元，申請房貸期數30年期、核貸成數8.5成，則貸款金額為850萬元，3年寬限期「還息不還本」的方式，以利率1.6％計每月只需繳息1.1萬元。

另外的1.5成、也就是150萬元的金額，房市老師建議承作7年期信貸，利率2.3％，月付1.9萬元，因此房貸+信貸=月付3萬元，出租後每月收租25,000元，則大明每月只需支付5000元。

看似很漂亮架構但零元購屋再搭配老師幫你房屋出租，可用租金負擔房貸，然而一旦其中某個環節斷掉了，巨大的財務壓力會壓得你喘不過氣。

當3年寬限期屆滿肩上揹負著51,675元的貸款重擔，這還不包括空租時的零租金收入，且通常會慫恿民眾一次簽約買下2、3間房子，日後的還款壓力相當沉重。

集資買房

風險：高於行情價買入　當心房市反轉

當房市景氣反轉時，要當心倒貨的風險，房價走弱、不易脫手，若民眾無法負擔長期的大額貸款，就是還款惡夢的開始。

集資買房跟零元買房是可以搭配整套運作的，所謂的「房市老師」，先舉辦免費的房地產課程，吸收學員上課，教他們怎麼零元買房，或是帶他們集資買房，實際上買到的物件通常都高於市場行情價，日後轉手不易。

黃代書 0982-888424