最近很多客戶買房會遇到一個問題

銀行鑑價跟不上房價上漲的速度，導致最後沒辦法貸到理想成數，甚至演變成違約訂金遭到沒收，現在十件交易裡可能就有二件這樣的案例，因此也衍生出加註「解約條款」的做法，避免買方因貸款不足而平白喪失訂金。

房屋交易的流程通常是在買賣雙方談定成交價後，買方就開始找銀行辦房貸，銀行就會評估房子的價值並決定可貸款的成數，不過太多案例銀行鑑定出的房子價值與成交價有段落差，導致無法達到預期的貸款成數。

這種狀況在2022年後特別多，主要的原因就是六都房價短時間內上漲速度太快，以桃園市為例，去年初中壢一帶新屋的平均行情在30萬元出頭，但現在預售建案就要賣每坪35~38萬元，旁邊的中古屋屋主就想賣每坪30~35萬元，單價跳漲逾10萬元，銀行的鑑價跟不上房價上漲的速度，就會出現這樣鑑價結果與成交價有落差的狀況。

此外，社區創新高價的案件也常會遇到鑑價跟不上的問題，例如原本社區實價登錄最高價是每坪25萬元，而新成交的物件每坪28~29萬元，也會因為鑑價無法及時跟上，導致貸款成數不夠的狀況。

銀行鑑價主要是以實價登錄為基準，但實價登錄屬於前指標，反映的常是六個月前的成交結果，在房價平穩的時期這種參考實價登錄的鑑價方式沒有問題，但房價若在短時間內大幅上漲，銀行鑑價就無法迅速跟上市價。

遇到這樣的狀況買方就必須拿出更多自備款，補上不足的房貸成數，否則就會變成違約，已付的訂金將會被沒收。

也因為近期這樣的狀況愈來愈多，現在有不少買方會要求在買賣合約上加註「若因貸款不足可無條件解約」的特約，避免訂金因貸款不足而被沒收，不過這樣的特約也必須經過賣方同意，否則無法加註在合約內。

其實仲介業者在買賣雙方有機會達成協議之前，就應該先請代書幫買方向銀行進行評估，若找了多家銀行都無法給予適當的鑑價金額，就立即告知買賣雙方，避免雙方簽約後才發現貸不到，平白浪費時間、金錢。

諮詢專線 Line  0982-888424  黃代書