案件狀況

桃園市：楊先生

職業：無

年齡：50歲

負債：信貸20萬

需求資金：800萬

楊先生起因想利用母親名下房屋貸出資金做生意

但也深刻感覺到於家族上本身為長子僅有自己名下無房產也一事無成

家人因想給予他歸屬感與責任心

想先對財產做分配以防未來隱性產權糾紛並做合理節稅規劃

就構思將房產移轉至楊先生名下並貸出資金做生意維持穩定生活

確孰不知房屋確有其價值1300萬位於桃園優質地段透天店面物件

但因楊先生完全無財力自行問銀行頂多給予200萬額度甚至不予承做

而銀行給予額度經列算移轉稅費剛好繳完稅費可能就所甚無給

經由奇摩知識+資訊交流

楊先生將前因後果解釋清楚交由本事務所協助處理

評估分析程序

此案為特殊情況其不利點為

1. 經移轉.土增稅.契稅.印花地政規費就以需165萬

尤其土增稅長達30年未移轉變更過且屬營業用途經列算約128萬

所以若無資金預算透過代書代墊是唯一解套方式

2. 無財力要貸足800萬非得技巧調整收入來源應對銀行規範

3. 二等親買賣貸款近年以多數銀行不予承做原因脫產之嫌風險性過高

但因其他兄妹恐有不平之疑也建議楊先生一定要繳納稅賦並用買賣方式

證實其合理取得並繳納基本稅費背負貸款債務屬有給負擔

目的以防兄妹往後恐有不平之意見

規劃辦理方式

再辦理買賣移轉之前會先由本事務所代為支出申報165萬稅費

但也需對楊先生財力調整好在原先工作有相關證照可舉證工作能力

並對其收入結構資金支出流向加以說明

篩選對親等間買賣案件不排斥銀行

有銀行承做也認定其財力接下來就是額度高低問題

光稅費就要165萬加上生意上資金800萬

此額度要貸足1000萬等於說不可能

平衡點就是與楊先生溝通降低所需投資金額

在算屬無財力提供無保人情況要貸足7成機會很低

本事務所僅有把握爭取65成

確定銀行核准後續著手報稅移轉代墊程序

結案

透過爭取與加強補充償債能力穩定性順利核准850萬

善用買賣方式針對土增稅可使用自用稅率與免繳贈與稅

也建議楊先生將相關繳稅資料與買賣過戶契約留抵

以備舉證後續兄弟姊妹之疑

但畢竟楊先生並無實際還款支付能力以850萬月繳約4.5萬元

著實非小額負擔也經由建議審慎評估投資風險性

備儲資金於戶頭給予銀行端扣款以備不時之需

與將閒置1樓店面著手出租增加收益彌補

此類案件經規劃要爭取核准非難事

但關鍵是在後續家庭上溝通協調才是重點

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