案件狀況

台中市大雅區：簡先生

 職業：鐵工廠作業員

 年齡：50歲

 負債：土貸200萬信貸50萬配偶房貸350萬

 需求資金：400萬

簡先生本身因工作時間長又需加夜班皆非有時間親洽銀行

透過配偶詢問各銀行皆因土地價值有限或財力提供不足

甚至因配偶債信不良紀錄拒絕承做並延伸出三次聯徵紀錄

而資金需求本用於開店做生意來增加家庭收入來源

畢竟除土地貸款簡先生一家人尚有

房貸、信貸、卡債全需靠簡先生一人收入支撐

每月繳納本利與開銷家庭費用已超出簡先生月收入

所以想利用土地剩餘價值多貸出資金整合並由家人作生意以增加收入

但歷經數月來洽詢銀行皆未有成果反累積聯徵次數過多

透過朋友介紹委託本事務所規劃並剖析其癥結點所在

評估分析程序

此筆農地經成交案例推估約700萬上下價值

若論無殘值增貸也太牽強只能說各銀行估價有一定落差

加上財力不足簡先生每月收入約3.5萬

信貸加土地貸款幾乎皆會限制成數

而配偶信用不良無法做保與無法配合勘估這二點

透過協助管道皆有方式可克服

所以要能順利核准到接近理想額度

關鍵還是在銀行估「價範疇與收支平衡安排」

規劃辦理方式

農地貸款多數人皆有主觀意識好像只能找少數1-2家銀行詢問

但要面對成數上爭取其切入點就完全不同

因應「農舍限制條例與有無農用證明」等問題要拉高成數實屬難上加難

但若土地本身未有嚴重抗性要貸足其行情合理成數安排妥當並非不可能

簡先生財力不足為最大關鍵點須加以調整應對

且勢必需以延長年限甚至有寬限期來緩衝月繳過高趨向

土地貸款要免勘估這非口頭說明調閱資料即可尚需有配合銀行管道

配偶債信不良紀錄這一點要掌握銀行授信原則就可突破

結案

畢竟簡先生資金用途是合理明確主為經營穩定生意增加收入

若實屬開源幫其爭取高額度方為職業道德之對價關係

最後透過協助爭取核准增貸300萬總額度500萬

並比原貸款銀行多給予5年總有20年限寬限期2年

寬限期內每月償還1萬2年後本利每月繳2.8萬

雖本利後月繳是不小壓力

但至少取得資金做生意會有收入增加來平衡支出

且該筆土地要轉增貸也非多數銀行敢吸收風險

原則上還是要簡先生能保持開源節流心態面對未來生活

承辦全台房屋土地一胎~二胎各類疑難雜症強力過件

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