百富資融管理顧問

關土地法第104條優先購買權四項認識

一、 按優先購買權乃特定人依合約或法律規定，於所有人出賣其財產權時，有依所有人（出賣人）與買受人所約定之相同條件優先承購買賣標的物之權利，可分為物權與債權二種性質之優先購買權。

二、 實務上買賣移轉案件如有土地法第104條第1項所定之情形，而買受人非為優先購買權人者，即表示優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權，登記機關會要求檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件；或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，出賣人未踐行通知義務時，並無法辦理房屋所有權移轉登記。

三、 需注意的是，土地法第104條必須係基地上有地上權、典權或租賃關係之存在，且地上權人、典權人或承租人於基地上為房屋之建築者，始有本條優先購買權之適用。倘建物所有人非基於前開三種占有土地之權利而興建房屋，或地上權人、典權人、承租人實際未為房屋之興建者，於土地（建物）出賣時，皆無優先購買權之可言。此外，民法第426條之2有關租用基地建築房屋之優先購買權亦與本條有類似之規定。

四、 有關優先購買權之法條規定甚多，不動產出賣是否涉及優先購買權問題，及其效力如何，須就個案事實具體審認，

諮詢專線 Line  0982-888424  黃代書