在房價高漲的時代，買房變得越發困難，有些人會選擇去購買相對好入手的「小套房」，不過多數人不建議去購買小套房，主要是因為它的流通性較差，當房市變差時可能不易變賣，而且申請貸款也比較不容易，但若要購買就必須注意以下3大重點。
首先小坪數套房的定義與判斷標準，因為每家銀行對小套房的定義不太一樣，一般來說會從以下3種標準來判斷坪數：一、主建物＋附屬建物+公設 (也就是權狀坪數，不含車位)，二、主建物＋附屬建物(就是權狀坪數不含公設)，三、主建物，不過在購買小套房之前直接去洽詢銀行比較準確。
再來是小套房的限制，一旦被銀行定義為小套房，貸款成數或利率都會比較差，申請寬限期也可能有難度，甚至有些銀行不願意承做，這也是為什麼有些人不建議購買小套房，因為銀行貸款的選擇性會變得更少。
最後是如何提高小套房的貸款成數，
「位於精華地段或捷運站附近」
「多洽詢不同銀行貸款」
「提供足夠的財力證明」
「打通2間相鄰的小套房」
「內部裝潢良好齊全」
買房需要資金，而貸款是最大的資金來源，如果要購買小套房就要先了解貸款規則，才不會買了才發現自備款不夠。
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政府這幾年提倡「以房養老」的方式，究竟房子怎麼養我們？有哪些限制？這邊讓大家一起了解。
「以房養老」簡單講就是把你擁有的房子抵押給銀行，銀行會借錢給你，這個概念剛好跟買房子貸款是剛好相反。
不過「如果用房子來養我們，這個房子的貸款是要全部清償嗎？」
該房子本身必須沒有任何房貸，且產權就是歸你一個人所有，並由本人提出申請，這樣可以避免後續一些困擾。
Ｑ：以房養老需要具備什麼條件？
關於以房養老的申辦規定，由於各家銀行規定不太一樣，一般大概是年紀55歲可以開始申辦，年限是30～35年利息大概是2％多。
至於能貸多少錢，則要視房子價值而定，銀行會去估價，估價時會用鑑價約莫5～7成左右的錢貸給你。
例如：一個房子1000萬，銀行願意貸給你可能500萬～700萬元之間。此外還要看屋況，如果是50年老公寓，銀行給的貸款成數就又會下降。如果是新房子，銀行會願意貸到7成左右，當然還要看房屋地段和所在城市。
Ｑ：領完貸款後，房產即歸銀行所有嗎？
領完貸款之後，究竟房子歸誰？
很多人以為自己拿房子抵押給銀行、去借錢出來，以後房子就不是自己的，事實上，當我們先把房子抵押給銀行，銀行變成是我們的債權人，房子的所有人還是自己，如果所有人過世，繼承人還是可以繼承；也就是說，借款人離世，繼承人仍擁有繼承房子的權利。
不過要注意的是，繼承人繼承遺產之後，債務也要繼承。例如：爸爸（借款人）已經領了500萬，兒子（繼承人）要把錢還給銀行後，該房子就歸兒子所有；若萬一繼承人無法清償餘款，銀行則會將房產拍賣，拍賣後的價格會把欠款扣掉，剩下的錢就歸到原本所有者的繼承人。
Ｑ：以房養老要注意哪些？
以房養老有沒有「潛規則」是銀行不會告訴我們的
以目前實務上的狀況是，市場做比較多的銀行是土銀和合作金庫，其他銀行就非常少，且大部分都在雙北市，在雙北之外其實很少有以房養老的案子。
所以中南部有些老人家，如果沒有收入，只有一個老房子，他想要以房養老，可能不會辦成。
主要原因在於，銀行都會考量房子本身到底有沒有價值，而中南部的房子，房價可能都五、六百萬，銀行估價後再扣掉一些行政費用，其實每個月能領到的錢非常非常少。所以潛規則就是房價要有價值，這也是為什麼銀行願意做雙北市，雙北市老房子的房價，大概至少1000萬以上。
所以就現實面來講以房養老除了在雙北市有區段優勢價值，其他中南部就要看這房屋產值有沒有到那了，不然同樣就是一般抵押貸款。
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往年民眾申辦綜合所得稅時，常因漏報所得，必須重新申報，若過了報稅期限，就只能以書面方式辦理
提醒民眾五大常見報稅錯誤，在申報前要特別留意。
最常搞混的是免稅額申報計算，一般人免稅額為八萬五千元，年滿七十歲的納稅義務人本人、配偶，以及受扶養之「直系尊親屬（父母或祖父母）」，其免稅額為十二萬七千五百元，但若申報扶養年滿七十歲的「其他親屬」，免稅額只有八萬五千元。
第二個部分則為扣除額申報錯誤，包括美容整型、看護、坐月子等支出並不能申報醫療費用
自用住宅的房貸利息可以列舉扣除，每年最多可申報三十萬元，但須先減除儲蓄投資特別扣除額，且不能同時申報房貸利息與房租支出，也不能申報修繕或消費性貸款利息。
身心障礙扣除額申辦，許多人常只有檢附「重大傷病卡」，必須另附身心障礙手冊或精神科醫生診斷證明書影本，才可申報。
常發生漏報所得的項目，包括租賃所得、私人借貸利息所得、財產交易所得、受扶養親屬所得等，民眾申報前要特別留意，避免漏報。
繼承人原則上隨時都可以請求分割遺產，除非被繼承人留有遺囑且遺囑中禁止遺產分割，但就算被繼承人禁止分割遺產，禁止的效力最長也只有10 年。
如果繼承人間無法達成協議分割的共識，或是曾經達成協議分割的共識，但因為超過15 年沒有請求履行協議，而且其中部分繼承人拒絕履行協議，可以請求法院裁判分割。
如果遺產中有不動產需要裁判分割，依據法律規定，任何一位繼承人都可以為全體繼承人聲請「繼承登記」，先為公同共有，之後才能繼續訴請法院為裁判分割。如果不動產還沒有辦理繼承登記的話，實務上法院認為，除非全體繼承人都同意，否則不能直接請求法院裁判分割，這點務必注意！
法院裁判分割的方法
法院裁判分割遺產的方法，原則上沒有一定的限制，雖然有一些比較常見的分割方式，例如「原物分割」、「變價分割」、「一部原物分割+ 一部變價分割」等，但其實法院可以自行運用及決定分割方式。
向法院提起分割遺產的請求時，必須由同意分割的繼承人一同起訴，並以反對分割的其他繼承人為共同被告，才算合法的起訴，法院在判決前，會開庭聽取所有繼承人的意見，但法院就分割方法的決定，有自由裁量的權力，不受繼承人主張分割方法的拘束。
法院會自己斟酌公平原則、各繼承人的利害關係、遺產的性質及價格、利用價值、經濟效用、使用現狀及各繼承人的意願等相關因素，綜合考量後，再決定如何分割才是最好、最公平的分割方式。以下是常見的分割方式：
原物分割
分割方法以「原物分割」為原則，但是這個財產的價值必須不會因為分割而減損才行。例如：假設遺產中有一顆價值不斐的鑽石，但因為鑽石如果以原物切割再分配給繼承人的話，價值上可能會因此減損，所以這時就不應該選擇以原物分割的方法進行分割。
變價分割
不能原物分割或原物分割顯然有困難時，才可以「變價分割」。變價分割是指，將這個遺產賣掉，然後把取得的價金按照應繼分的比例分給各繼承人。例如：被繼承人只有留下一棟房子，但繼承人卻有三、四位，房子如果沒辦法切割成三、四個獨立產權或三、四個獨立房屋的話，這時候法院應該就會選擇變價分割的方式。
原物分割+ 金錢補償
採取原物分割分配時，如繼承人中有未受分配或不能按其應繼分受分配時，可以用金錢補償。例如分割一塊土地時，假設有繼承人在土地上蓋一棟房子，那麼法院可能會將房子座落的土地，分給在上面蓋房子的繼承人，另外再命取得土地的繼承人，以金錢補償其他沒有取得土地的繼承人。
一部原物分割+ 一部變價分割
以原物的一部分分配給各繼承人，其他部分則是變賣後，再將價金分配給各繼承人。例如：被繼承人的遺產有不動產和銀行存款，這時候法院可以就銀行存款的部分為原物分割，至於不動產的部分，可以判決用變價分割的方式進行分割。
一部原物分割+ 一部金錢補償+ 一部變價分割
遺產內容比較複雜時，可能就會有這種複合式的分割方法，這就是要視遺產的內容與各種狀況搭配處理了。其他可能會有以上五種以外的分割方式，不過比較少見。
請求法院判決分割遺產，雖然是以被繼承人全部遺產為分割對象，然而如果在法院判決後，又再發現有其他之前沒有列入分割的遺產，也可以再另行訴請裁判分割。例如，分割完才發現被繼承人在銀行有保險箱，而且裡面有珠寶、黃金，如果繼承人間還是無法達成分割協議，就可以再另行訴請裁判分割。
如果繼承人間無法達成協議分割的共識，可以請求法院做裁判分割，解決遺產無法協議分割的僵局。
繼承人當然都可以在法院中，表達自己對遺產該如何分割的意見，但最後還是由法院自己斟酌公平原則、各繼承人的利害關係、遺產的性質及價格、利用價值、經濟效用、經濟原則及使用現狀、各繼承人的意願等因素，由法院自己決定如何分割才是最好、最公平的方式，法院也不受繼承人意見的絕對拘束。
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近年頻傳不動產詐騙！擁有不動產的地主或屋主，在不動產買賣過程中，只要一個不小心，不動產就有可能被移轉，甚至還有可能看似無事，實則已被不肖人士拿去進行貸款，導致嚴重財損。
「要防範不動產詐騙還是建議都應該有自己可信任的地政士，才能確保讓自己的財產安全無憂。」
#三種近期常見不動產詐騙手法
案例一、不良的房仲與代書聯合假買家
通常套路是騙取屋主印鑑證明、證件等資料，將賣家不動產過戶，進行貸款，接著再將不動產轉移回賣家，再告訴賣家不買了，賣家就這樣莫名背負上貸款，待發現時金流也被移轉，僅能透過提告，盼可取回權益。
案例二、假房客法拍房東房屋
假房客直接以偽造的債權證明，向法院聲請法拍，即使法院依規定寄發通知房東，但由於房東設籍於出租處，信件全部寄發到出租處，且被假房客收走，房東直至房子被法拍都渾然不知，發現時假房客已取走法拍價金，房屋也已易主，屋主最後僅能透過冗長的訴訟爭取自身權益。
案例三、從未接觸地主 四步驟直接將土地變賣
詐欺犯第一步直接偽裝地主、債權人向法院申請調解，第二步假地主於調解時同意將土地給假債權人抵債，第三步假債權人拿著調解書至地政事務所辦理過戶，第四步直接販售土地變現取得詐金。
#不動產保護防範安全機制
一、雙地政士制不動產買賣聘請自己的地政士
以上述詐騙手法一的情況來說，假地政士、房仲、買家，在不對的時機向屋主要印鑑證明、資料等，其實只要聘請自己的地政士即可防範。
一般民眾對於不動產買賣手續、過程並不了解，而地政士通常都僅聘請房仲指定或買賣雙方協定一名。建議買賣雙方都應聘請自己信任的地政士，若房仲公司合約已指派地政士，仍可聘請自己的「地政士」扮演顧問腳色，協助監督所有買賣過程，即可保護自身財產安全。
二、地籍異動即時通
內政部地政司有「地籍異動即時通」服務，辦理方式有二種，
一、到地政事務所臨櫃申辦，二、網路自然人憑證申請
只要私人持有的不動產送件到地政事務所時，無論是辦理買賣、設定、贈與、查封、信託，甚至是拍賣，就會立刻發送簡訊或e－mail給屋主，辦理完畢也會再寄出簡訊通知，而通常辦理這類事務需要3～4天時間，倘若非本人辦理，屋主即可第一時間察覺異樣。
三、向銀行設定抵押貸款
當不動產質押給銀行後，無論金額大小，身為債權人的「銀行」，對於不動產的異動比地主、屋主本人還要緊張，當有異動時，就會立刻與屋主、地主聯繫，即使貸款還清，不要辦理塗銷的狀態下，銀行發現異狀通常還是會聯繫屋主、地主。
四、預告登記
若無貸款或設定的房子，也可以至地政事務所辦理預告登記，將房屋先預告登記給可信任家人(請求權人)之後，該筆房屋所有的移轉、抵押等，都必須經過請求權人同意才能動作。
五、屋主居所與戶籍地應一致
許多公務機關公文皆以戶籍地為準，如上述案例二「假房客法拍房東房屋」，就是利用屋主戶籍地設於租屋處的特性進行詐騙，建議擁有不動產的民眾，居所與戶籍地應一致，才能避免漏收信件，喪失權益。
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第一招：遺產稅延期繳納，最多分18期
如果遺產稅額龐大或繼承人間未達成共識，而有必要延期的狀況，可以依法向國稅局申請延期，最多以2個月為限；
但是仍有一種狀況， 若遺產稅額龐大，就算展延2個月也無法繳清，這時就可在繳納期限內，向稽徵機關申請「分期18期以內」繳納，每期間隔以「不超過2個月」為限；但是，此申請條件必須是「應納稅額在30萬元以上」，並且符合「確實有困難」的事實。
第二招：以被繼承人存款繳納遺產稅
除了展延繳稅的期限之外，還有另一個方式可減輕納稅義務人的負擔。如果確實有繳納稅款的困難時，可以在期限內，取得繼承人間多數決同意，向國稅局提出「用被繼承人所遺留的銀行存款」來繳納遺產稅。
需要注意的是， 並非拿到「遺產稅同意移轉證明書」，繼承人就可以任意決定提領金額，移轉金額不能大於「應稅金額」
那麼必須符合什麼條件才可以申請「遺產稅同意移轉證明書」呢？必須符合以下兩條件之一：
繼承人過半數及其應繼分合計過半數同意
繼承人應繼分合計超過三分之二同意
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房屋移轉會產生相關稅費如下
贈與稅 (今年免稅額220萬依據房屋評定現值與土地公告現值總額)
契稅（移轉按核定契價課徵百分之六）
土地增值稅 (移轉時申報現值減除前次移轉現值)
地政移轉規費 (房屋土地現值or成交價千分之一)
印花稅（移轉現值千分之一）
地價稅及房屋稅 (以移轉日為準按天數比例計算)
財產交易所得稅 (交易時成交額減除原始取得成本由出售人隔年申報)
代書費用 (建物土地各一筆約2萬)
房屋貸款規費及相關費用如下
地政設定規費（貸款金額的千分之一加設定書狀費4000元）
徵信查詢費（300元、少數銀行是先支付費用）
銀行開辦費（3000-5000元、各銀行名目收取費用高低不同）
火險及地震險（依重置成本基礎估算）
資料規費（謄本、地籍圖、建物平面圖等資料一張20元）
房屋交易買賣一般分四次付款程序如下
簽約 總價10%(含定金)
用印 總價10%
完稅 總價10%(雙方另繳增值稅及契稅)
尾款 總價70%一般為銀行貸款額(交屋)
http://alfa946156.pixnet.net/blog/post/45699862
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「以房養老」簡單講就是把你擁有的房子抵押給銀行，銀行會借錢給你，這個概念剛好跟買房子貸款是剛好相反。
不過「如果用房子來養我們，這個房子的貸款是要全部清償嗎？」
該房子本身必須沒有任何房貸，且產權就是歸你一個人所有，並由本人提出申請，這樣可以避免後續一些困擾。
Ｑ：以房養老需要具備什麼條件？
關於以房養老的申辦規定，由於各家銀行規定不太一樣，一般大概是年紀55歲可以開始申辦，年限是30～35年利息大概是2％多。
至於能貸多少錢，則要視房子價值而定，銀行會去估價，估價時會用鑑價約莫5～7成左右的錢貸給你。
例如：一個房子1000萬，銀行願意貸給你可能500萬～700萬元之間。此外還要看屋況，如果是50年老公寓，銀行給的貸款成數就又會下降。如果是新房子，銀行會願意貸到7成左右，當然還要看房屋地段和所在城市。
Ｑ：領完貸款後，房產即歸銀行所有嗎？
領完貸款之後，究竟房子歸誰？
很多人以為自己拿房子抵押給銀行、去借錢出來，以後房子就不是自己的，事實上，當我們先把房子抵押給銀行，銀行變成是我們的債權人，房子的所有人還是自己，如果所有人過世，繼承人還是可以繼承；也就是說，借款人離世，繼承人仍擁有繼承房子的權利。
不過要注意的是，繼承人繼承遺產之後，債務也要繼承。例如：爸爸（借款人）已經領了500萬，兒子（繼承人）要把錢還給銀行後，該房子就歸兒子所有；若萬一繼承人無法清償餘款，銀行則會將房產拍賣，拍賣後的價格會把欠款扣掉，剩下的錢就歸到原本所有者的繼承人。
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所以中南部有些老人家，如果沒有收入，只有一個老房子，他想要以房養老，可能不會辦成。
主要原因在於，銀行都會考量房子本身到底有沒有價值，而中南部的房子，房價可能都五、六百萬，銀行估價後再扣掉一些行政費用，其實每個月能領到的錢非常非常少。所以潛規則就是房價要有價值，這也是為什麼銀行願意做雙北市，雙北市老房子的房價，大概至少1000萬以上。
所以就現實面來講以房養老除了在雙北市有區段優勢價值，其他中南部就要看這房屋產值有沒有到那了，不然同樣就是一般抵押貸款。
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申辦房貸是大多民眾買房必經環節，但該如何取得較佳的貸款成數是有一定的撇步的。
#二建議給予參考
其中包括，提前養成良好的信用習慣，拒當「銀行小白」
個人信用是影響房貸成數，甚至銀行是否願意承作的最重要關鍵，其次才是房屋的地點、屋況、環境。所以盡量不要當「銀行小白」，平常應盡量多與熟悉的銀行互動，例如刷信用卡或買銀行的基金.保險相關理財商品，提高與銀行互動也讓聯徵紀錄上多些資訊。
而關於不動產本身就銀行觀點上有重大瑕庛的物件，例如凶宅、海砂屋、輻射屋、屬丙建建物非市區內高屋齡老舊公寓.農舍等等，銀行有可能直接拒絕房貸承作。
另外套房物件銀行放款的條件也會比較差，正常情況下，公教人員、500強企業員工、三師等族群，可貸到8.5成。一般首購族也可達8成水準；但若是購買套房產品，可能就會剩下7成，非市中心的區域甚至恐只有5~6成。
有些銀行推出超過8成的成數優惠，其中也暗藏玄機。
舉例來說，8成的範圍屬於一般1.8~2%利率，而另外的0.5~1成則是透過「金融性商品」來包裝，譬如說裝潢金、信貸，或搭配購買保險等等，利率上看5%都有可能。
但「銀行那麼多家，到底該如何選擇？」
首先可以找本身薪轉銀行.長期往來銀行.物件所在地最近的銀行
再來可以透過值得信賴的地政士業者，畢竟他們經常與銀行配合，能替客戶爭取到較高的成數，也能快速地篩選出客戶適合的銀行。」
總結來說，若想取得較高的房貸成數，首先是培養起良好的信用習慣。再者是找尋專業的代書協助。
最後，若簽約後才發現貸款成數不符預期，簽約前若有相關疑慮，可以要求在合約中加上附加條件。也就是說，「若貸款不到一定金額，就無條件解除契約」，不過該條款需基於雙方合意的基礎上，方能生效。
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