目前分類:各項房屋買賣稅法基礎概要 (13)

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近期房屋持有稅問題很多客戶其實不了解戶口在不在差很大!

如果房子是自己住的就一定要把戶口辦理自用住宅以享有優惠稅率。


擁有一間房子基本得要繳房屋稅和地價稅

但因為稅務單位不會主動幫你調為優惠稅率所以就要自己去辦

 

在房屋稅部分,要記得必須符合「無出租、營業,並供本人、配偶或直系親屬實際居住使用」,所以名下只有一兩戶自用辦理自用型的房屋稅優惠稅率。

而持有多戶房產也需符合以上條件其本人、配偶及未成年子女加總持有總計3戶內,都可屬於自用住宅1.2%稅率範圍。

 

囤房稅上路後,非自用稅率就按照房屋所在地的地方政府規定,落在1.5~3.6%。若持有人的多戶房產分散在全國各地,需分配把坐落行政區稅率比較高的房屋當作自用,較能達到節稅效果。

地價稅,條件比較嚴格,除了要求「該地辦竣戶籍登記,且無出租或供營業使用」外包括「地上房屋是土地所有權人本人、配偶、直系親屬所有」、「都市土地面積以300平方公尺為限,非都市土地面積以700平方公尺為限」等條件。

 

如果名下有多間房屋,其中同時有給父母或是給成年子女居住的房子,可以將家中名下無房產的直系親屬,例如父母、成年子女的戶口遷入,一樣可以辦理自用稅率優惠。

地價稅因為自用是以最低稅率千分之2課徵,非自用要從千分之10起跳,相差達到5倍以上!!

 

 

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第一問:既然實價課稅就要一致,買賣土地明明有虧損,為什麼還要我去繳土地增值稅?

答:房地合一稅為所得稅,有賺錢才需要繳稅,買賣土地如果賠錢,是不需要繳房地合一稅的。房地合一稅上路後。現行土增稅仍照舊運作,因此仍要繳交土增稅,不過,實際已繳納的土增稅,無論適用的優惠稅率多少,將能全數在所得稅基內減除,可望讓納稅人的應稅所得減少,不會重覆課稅,也降低稅務負擔。

第二問:我本來住在台北,因工作調到高雄,在當地買了一間房子,後來公司裁員,我只好把高雄的房子賣掉,但是為何要被課到45%的重稅?

答:只要符合自住條件的自用住宅,就能適用房地合一稅的自住優惠,課稅所得在400萬以下免稅;超過400萬部分,則按10%課稅。

第三問:老爸花了2,000萬買了一間房子,最近不幸往生。我繼承這間房子去賣,為什麼只能用800萬的土地公告現值、房屋評定現值當成本?而且在一年內賣掉,還要被課到45%?

答:符合自住條件的住宅,課稅所得在400萬以下免稅;超過400萬部分,則按10%稅率課稅,稅率並非45%。

另外,出售繼承、受贈取得的不動產,財政部也釋出利多,成本計算方式從寬認定,將按繼承或受贈時的房屋加計土地的公告現值總額,乘上持有期間的消費者物價漲幅,作為出售房地產的成本,稅負可望下降。

第四問:我拿老家的土地跟建商合建,房子蓋好後我拿

土地去換房子,除了要繳

契稅、土地增值稅以外,還要繳很重的所得稅,政府為何不鼓勵我更新改建、促進土地利用呢?

答:與建商合建後換回的房屋,日後出售有賺錢才需要繳房地合一稅,而且長期持有超過2年在10年以內稅率訂為20%;超過10年稅率訂為15%,以鼓勵長期持有。符合條件的自用住宅,課稅所得在400萬以下免稅;超過400萬部分,則按10%課稅。

第五問:為了擁有一間自己的房子,我辛苦工作去還房貸。最近因為家中急需現金周轉,不得已要賣屋求現,為什麼房貸利息、房屋稅、地價稅都不能扣掉,政府不承認這些繳給銀行與政府的錢,還把這些支出當作獲利課稅,對我們小老百姓來說真不公平。

答:房地合一稅僅針對出售不動產的利得課稅,房貸利息、房屋稅及地價稅,就像每個人的生活費一樣,在課徵綜所稅時也無法扣除,因此在不動產交易裡,也無法視為成本扣除。

 

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第六問、法國出售主要住宅一戶免稅、德國出售持有3年以上自用住宅免稅、日本自用住宅有相當台幣810萬免稅額、英國出售自用住宅不超過5000平方公尺免稅,美國對過去5年中至少有2年以上用作自用住宅,有50萬美金獲利可以免稅,為何台灣人出售自用住宅只能有400萬免稅額,而且6年才能用一次?

答:各國稅制、房價及物價情況都不一樣,在比較稅制時,不能單就免稅額來認定課稅是輕是重;事實上,按照現有稅制,美國、德國的不動產交易課稅,比台灣更重。

第七問、我家的土地被政府區段徵收,政府為了減少財務壓力,希望大家盡量領取抵價地,還告訴我們將來去賣抵價地時,土地增值稅可以打六折,可是為何還要我繳一筆全額的所得稅?

答:房地合一稅是為了導正房地分開課稅的稅制漏洞,而且有所得才需要繳稅,有助維護租稅公平。未來政府也將放寬,讓抵價地可併計區段徵收前的持有期間,可望適用長期優惠,對納稅人更有利。

第八問、因為景氣不好,我好不容易才把房子賣掉,但是國稅局卻認為我賣的價格低於行情,要用國稅局認定的標準來課我的所得稅,為何不相信我?

答:如果民眾賣房子的售價,確實低於市場行情,只要提出相關證明,國稅局都會核實課稅,不會影響納稅人的權益。

第九問、我因為要貸款,在1005月把土地信託給銀行,到了1058月,這筆土地塗銷信託回到我名下,再賣的時候為什麼要用新制課所得稅?

答:只要信託的受益人為同一人,取得不動產的時點是在10511日之前,即使房地合一稅上路後才出售不動產,也不會被課房地合一稅。

不過,為了抑制短期炒作,財政部將10311日之次日以後取得之房地,且持有期間在2年以內,於10511日以後出售,納入課稅範圍。

第十問、都是一樣賣房子,公司賣都可以明年5月繳,為何個人賣卻要一過戶就要在30天內馬上繳?

答:房地合一稅是分離課稅制,具有稅負較低的好處,如果在5月合併報繳綜合所得稅,最高稅率將達45%,反而加重納稅人的稅務負擔。

房地合一稅僅針對出售不動產的利得課稅,房貸利息、房屋稅及地價稅,就像每個人的生活費一樣,在課徵綜所稅時也無法扣除,因此在不動產交易裡,也無法視為成本扣除。

 

 

備註事項

凡二一六年一月一日後取得,及二一四年一月一日至今年底前取得但持有未滿兩年者,均符合新制條件,稅基計算將以出售價扣除買進價、費用、土增稅之土地漲價總數額,另依持有年限採十五至四十五%不等稅率計算,惟滿六年自用住宅享有四百萬元免稅額,超過部分稅率為一%。


針對繼承、受遺贈不動產的情形,得將被繼承人、遺贈人或配偶的持有期間合併計算,納稅人可望少繳一點稅。

另外,房地交易所得的計算,是以成交價減掉房地取得的成本及費用為所得額;包括契稅、印花稅、代書費、公證費、裝潢修繕費用等,都可當做成本扣除;仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等也可做為費用減除。

取得房屋所有權後,繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息,不能列為費用減除。


三類屋主不必煩惱房地合一稅制

新制的核心就是鼓勵長期持有,抑制短期炒作


第一類是「長期持有的自用屋主」

只要持有滿6年,就有新台幣400萬元獲利扣除額,其餘採10%課稅,如果賺得不多,可能連稅都不用繳。

持有並實際居住滿6年,且無供營業使用或出租,課稅所得在400萬元以下免稅,超過400萬元部按10%課徵

第二類是「換屋或重購自用屋主」

舊制的重購退稅只有小屋換大屋才有退稅,新制不論大屋換小屋,或小屋換大屋都能退稅;新制上路之後,換大屋全額退稅,換小屋按比例退稅

第三類為「取得所有權之前的預售屋訂購戶賣給下一手的屋主」

這類交易屬於權利交易,不適用房地合一稅,賣家的獲利併入年度所得課稅

 

 

            圖片教懂您了解房地合一稅

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房屋稅即將在5月開徵,預期擁有4戶以上房屋的屋主以及房屋位處精華地段的屋主房屋稅都將大幅調高,最高甚至可能增加20倍,信義代書表示,可以在買屋申報契稅時勾選「現值最高」、「徵收率最高」的房屋為自用住宅,可有效避免房屋稅爆增;另外,自用住宅如出租或是空屋,也會不被視為自用住宅,建議平日可保留水電繳費單據來證明。 部分縣市大幅調整

 

房屋標準單價表、調高路段率以及及調整房屋稅稅率,民眾普遍預期今年收到房屋稅單時會「很有感」,特別是同時符合「2015年7月1日以後取得使用執照(適用新房屋構造標準單價)」、「高級住宅」、「多屋族」3大條件的民眾,房屋稅最高可能會有20倍以上的差距。

「囤房稅」,其實並不是一個全新的稅制,而是針對「多屋族」將房屋稅稅率做了調整,「囤房稅」採全國總歸戶模式,持有第4戶以上住宅就必須按照非自住稅率1.5%至3.6%課徵,因此建議民眾在買進第4間房屋時,申報契稅時記得勾選「現值最高」以及「徵收率最高」的房屋作為自用住宅。

舉例來說,假如王先生在台北、新北、花蓮共持有4戶以上房產,「3戶自住房屋擇定」的最佳選擇節稅法,就是優先勾選「現值最高」以及「徵收率最高」的房屋,也就是說,王先生應該將持有的北市房屋優先勾選為自用住宅,即可有效節稅,建議多屋族收到稅單時一定要好好檢視一下房屋稅率適用是否有誤。過去房屋稅都是按照「使用現況」課徵,例如雖然住宅出租使用,但只要是作為住家使用,還是以住家用稅率課徵,但房屋稅條例第5條修訂後,今年不僅住家用,還要供其本人、配偶或直系親屬實際居住使用,且只要有出租、營業行為便不符合1.2%的住家用稅率。

另外,空屋以往是依據使用執照所載用途課徵住家用或非住家非營業房屋稅,但現在房屋空置不為使用者,則應按其現值依據使用執照所載用途或都市計畫分區使用範圍認定,分別以非自住之其他住家用房屋或非住家用房屋稅率課徵。

針對房屋用途的稽查,過去稅捐處為個案查核,現在則改為例行稽查,代表查獲率將會提高,雖然目前尚未界定自住標準需設立戶籍或提供水電單據、鄰里長證明…等,但建議民眾可先保留水電繳費單據,以利日後作為自用住宅的節稅證明。

 

 

 

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每年五月,家家戶戶都要繳房屋稅,但今年,如台北市長柯文哲所說,「大家收到稅單可能會嚇一跳」。實價課稅還未上路,低稅時代已宣告成為過去。

房地產稅負分成交易稅、持有稅兩大類,由於國內計稅採房地分離、遠低於市價的公告價格,稅額因此長期偏低。所以從2011年起,財政部及各縣市政府推出一連串房產稅改革措施,包括奢侈稅、豪宅稅、囤房稅、調高土地公告現值、房屋評定現值等;單一稅基其實都已悄悄調升了,如果以多個稅目「相乘」計稅,結果如何讓人「嚇一跳」?

 

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房地合一稅讓房產結構改變

今年以來,「房地合一」一直是最重要的房產關鍵字,不只是因為產官學的熱烈討論,更重要的是因為未來稅負增加將影響民眾對不動產的思考,更可能因此讓台灣房地產市場產生結構性的改變。

課稅5面向產出3不怕族群

不過,在財政部訂出「分離課稅」、「稅基扣除」、「稅率分級」、「自用排除」與「定額免稅」等5大方向後,政策五里霧漸散,冷靜想想,稅負雖然高過從前,可是從這方向來看,會有所謂「3不怕」族群。

1、自用者不怕

若以目前財政部初步規劃,針對1戶自用者予以優惠,如果名下只有1屋者,自然無需擔心,對於換屋者來說,由於稅制上還有重購退稅的設計,只要自用者,其實不須害怕。

2、長抱、少屋者不怕

依據財政部資料,全台個人名下持有3戶以上房屋者,約有66萬人,換言之,台灣多數民眾持有房地產在3戶以下,其實房地合一重罰對象僅有多戶且短期投機者,根據統計,台灣人平均7~15年才會換屋,財政部對於長期持有者也將有稅率上的鼓勵,如果是持有5年以上的長抱且非囤屋者,實在不需要隨之起舞。

3、低價、賠錢者不怕

目前房地合一最受爭議的方向,莫過於將總價限制在3000萬以上才要課稅,而在實價登錄資料上,3000萬以上住宅不過占了全國成交的5%,因此,如果是低總價住宅,其實無須擔心。

此外,由於房地合一是課徵「資本利得」,換言之,有賺才有課,和奢侈稅的「無論賺賠,一律課徵」的情況不同,所以,如果不幸賠錢,或是能「證明賠錢」者,房地合一稅是算不到頭上來的。

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2014年遺贈量體與中古屋交易脫鉤,量體大增,顯示國人仍習於將不動產作為財務規劃的重要一環,在公告現值與地段率等稅基連年調整下,勢必會讓「節稅」成為房市顯學。

分析原因,一方面是不少因繼承取得的共同持有人想要趁多頭處理房產,因此辦理相關手續,另一方面則是遺贈稅降為10%後,許多人不急著在生前把不動產留給子女,讓繼承不動產件數年年增加。 

坊間流傳「贈與可避奢侈稅」以及「贈與不需實價登錄」等「偏方」以規避法規,某種程度也讓「贈與」重新受到資產客的關注。

 

坊間流傳的偏方,雖然有可能走漏洞,特別實價登錄後,有些資產客不希望價格曝光,是有這種另類思考,不過,以贈與閃避奢侈稅為例,國稅局近來有積極查核贈與規避奢侈稅的作為,建議民眾誠實為上,以免得不償失。

受贈後移轉者,會以當年度房屋評定標準價格為成本,加上賣房子時的相關支出,例如契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費、廣告費、清潔費及搬運費,但無論如何,成本都算非常低,因此售屋人除了要保留相關單據外,未來在節稅上可能也必須多費思量。

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政府朝著實價課稅前進,加上國稅局查稅愈來愈嚴謹,不少屋主賣屋賺得的價差都會被視為「收入所得」。不少屋主在不知情的情況下才被追稅,驚訝原來稅這麼「貴」,想要節稅也來不及了。買賣屋其實都有不少稅要繳,事前可以先簡單計算,提早規劃好財務槓桿,運用資金才能更靈活。

報稅的季節又到了,去年曾買賣房屋的民眾得面臨報稅壓力,但只要準備好相關證明文件,就能爭取有利的節稅空間。

 

 

1:售屋族保留相關證件 透過「財產交易損失」節稅

 

綜合所得稅的各類申報項目中,與不動產交易相關而可能產生的稅務大致可以分為售屋的「財產交易所得」、「財產交易損失」、「重購自用住宅扣抵稅額」,以及購屋的「自用住宅購屋借款利息扣除額」、「重購自用住宅扣抵稅額」。

售屋族可透過「財產交易損失舉證」來節稅,只要出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用,計算出的財產交易所得較低,並能提供相關證明文件,就可以選擇按實際發生的價額申報。

所謂「取得成本」,是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用,包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等,以及在房屋所有權移轉登記完成前,向金融機構貸款購屋的利息和取得房屋所有權後至出售前,支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。

「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。也就是說,屋主當初售屋時,付出的相關稅費、仲介費和代書費等,以及購屋之後的裝修費用,加上購屋之前付出的利息,如果能夠提供相關證明文件,都可以扣抵。

 

 

2:透過「房屋評定現值」固定比率 計算售屋所得

不過有些屋主購屋時間較長,或是當時沒有整理好相關證明文件,無法提供取得成本及移轉費用,這類屋主也可透過「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得,只要是無法拿出購屋買賣資料的售屋者,均可適用。

財政部每年5月報稅前都會依據房地產市場變化,訂定各縣市適用的售屋所得額比率,讓售屋者可以申報售屋所得稅。洪佩君分析,售屋所得是按照出售房屋的「房屋評定現值」乘以財政部訂頒的「比率」計算得出售屋所得後,再乘上個人綜合所得稅率,就是應繳納的售屋所得稅。

舉例來說,假設財政部核定台北市2013年個人售屋財產交易所得額標準中,大安區為房屋評定現值48%,出售評定現值500萬元的房屋,應申報的售屋所得算法是500萬元X48%=240萬元,假設售屋者王小明的綜合所得稅適用稅率為40%,王小明就得付上240萬元X40%=96萬元,當年就得報上96萬元的稅。

 

3:同時買賣屋 「重購自用住宅扣抵稅額」可節稅

實價登錄實施後,不少屋主買賣房屋時其實都有明確的登錄記載,此時很有可能被國稅局直接以實際買進、賣出的交易價格作為計算基準,等於間接的實施實價課稅。

也因此若在2012年8月之後買賣的房屋,就很有可能被以實價計算,中間價差很有可能就被列入當年所得,購買預售屋則因為買價及賣價都會登記在建設公司內,倘若當年度有買賣換手、中間有價差,也可能被國稅局列入當年所得收入,最好做好心理準備。

不過賣屋者,倘若是要換屋的話,就可以使用「重購自用住宅扣抵稅額」節稅法。民眾若同時有購屋、售屋行為時,購買的房屋土地價值大於出售房屋,就有機會可以依法申請「重購自用住宅扣抵稅額」。

申請「重購自用住宅扣抵稅額」得符合以下條件:買進或賣出的2間房屋皆須符合「自用住宅」,同時其購屋土地現值超過售屋,並且2間房屋產權登記的時間必須在2年內,2間房屋登記名義人可以是本人或配偶,不限於同1人。

假設王小明2012年賣出一間房屋,土地現值100萬元,增值稅30萬元,2013年新買入1間房屋,土地現值只要超過100萬元,之前所繳的30萬元土地增值稅可全部退還,假設2013年新買入的房屋土地現值為80萬元,可以退回10萬元,假設買入的新屋土地現值小於70萬元,就沒有餘額可以退稅。

同時要注意,申請「重購自用住宅扣抵稅額」5年內不得變動,也就是此一自用住宅在5年內不得出售、或出租、或作為營業之用,否則稅捐機關會將原先的退稅追繳回去。例如上例中王小明如果獲得重購退稅,但在5年內把2013新買入的自用住宅出售或出租、或作營業之用,就會再被追回30萬元的土地增值稅。

 

 

4:購屋者別忘了「借款利息扣除額」節稅

而購屋族也一樣可以使用「自用住宅購屋借款利息扣除額」節稅法。買屋的納稅義務人多半會向金融機構貸款,只要購買自用住宅有向金融機構辦理借款,購屋借款利息就可以列舉扣除。

每年扣除額最高為30萬元,但每1申報戶以1屋為限,且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有,並以當年實際支付的該項利息支出,減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額,申報扣除。

舉例來說,小明去年度支出的購屋貸款利息共50萬元,但他在銀行的利息收入有10萬元,申報購屋借款利息時需以50萬元減去10萬元,得到餘額40萬元,但是餘額已超過申報額度上限的30萬元,因此只能以30萬元作為申報項目。

 

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5:善加運用贈與稅達到節稅目的

贈與不動產也是不少人節稅的方式。洪佩君分析,按照遺贈稅法規定,目前每人每年贈與稅免稅額是220萬元,而不動產的計算方式又是以土地公告現值為基準,通常土地公告現值不到市價的5折,再加上220萬元免稅額,可省下不少支出。

假設王小明贈與兒子800萬元的房屋,該房屋土地公告現值可能只有250萬元,被課的稅基是以250萬元減去220萬元來計算,僅30萬元,以稅率10%計算,頂多只需要繳3萬元的贈與稅。

而假設王小明贈與給兒子的是800萬元的「現金」,頂多就只能以800萬元減去220萬元的免稅額,剩下580萬元的金額因為已經達到最高稅率,還得乘上40%稅率,所以光是贈與稅金就達到232萬元,王小明利用不動產贈與給兒子,至少可省下229萬元的稅金,可順利達到節稅目的。

 

撰文/林過 

 

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去(2015)年賣屋了嗎? 今(2016)年5月報稅要非常小心。

財政部改變售屋財產交易所得的課稅方式,今年擴大實施實價課稅。出售雙北售價8,000萬元、其他縣市5,000萬元以上的不動產,最好準備好買賣證明,主動依據實際獲利申報,才不會有溢繳冤枉稅的風險。

與往年不同的是,出售房屋者申報財產交易所得時,已不能逕自按財政部每年所訂定的財產交易所得額,依其比率推算售屋所得並繳稅。有實際買進、賣出價格,或只有售價、沒有成本的售屋案件,未主動按實際獲利申報售屋獲利,均有可能被稅捐機關依售價的15%-40%房地合一稅制推計課稅。

依據財政部所訂104年度財產交易所得的課稅原則,台北市與新北市合併房地出售總價達到8,000萬元(其他縣市為5,000萬元),無法舉證實際成本者,就是強制推計課稅的對象。

推計課稅的方式,是以房地合併出售的總價為稅基,先推算出房屋占總售價的比重後,得出屬於房屋部分的售價並乘以15%的所得推計率,就是應申報的售屋交易所得,之後,再將售屋利得合併與其他綜合所得一併申報繳稅。

「房地比」的分母是出售房屋的評定現值加上土地的公告現值,分子則是房屋的評定現值。根據瞭解,坊間一般「房地比」大約是3:7,即房屋部分的售價約占總售價的三成、土地則占七成。

 

房屋交易利得實價課稅,對於虧本賣屋的民眾而言,反倒是有利的報稅方式。依據現行稅法,若不舉證成本,除被強制列為推計課稅的交易案件之外,需按照財政部頒布的財產交易所得額標準計算售屋所得。

 

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依規定有二種申報方式:
可以提供買賣合約者,財產交易所得=賣價-買價及必要費用(說明如下)。
若無法提供證明文件者,財產交易所得=契稅單上的核定契價*各縣市部頒標準 



【財產交易所得】

依房屋出售價格減除房屋取得成本及必要費用後如有餘額,應申報財產交易所得併入綜合所得課稅;
如有損失,應於當年度財產交易所得範圍內扣除,當年度無財產交易所得可資扣除,或扣除不足者,得以以後3年度財產交易所得扣除。

 

【提示證明文件】
個人出售房屋財產交易所得或損失之計算,其可減除的成本及必要費用列示如下:
但取得房屋所有權後,在出售前所繳納的房屋稅、管理費、清潔費及向金融機構借款的利息等,係屬使用期間的相對代價,不得列為成本或費用減除。
一、取得成本部分:
(一)取得房屋的價金。
(二)購入房屋達到可供使用狀態前支付的必要費用,如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等。
(三)購入該房屋所有權移轉登記完成前向金融機構借款的利息。
(四)取得房屋所有權後至出售前之使用期間所支付能增加房屋價值或效能之增置、改良或修繕費。
二、移轉費用部分:為房屋所有權移轉支付之必要費用,如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。

 

【未提示證明文件】
個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件者,應按房屋評定現值及財政部頒訂財產交易所得標準申報。
財產交易所得=房屋評定現值*部頒訂財產交所得標準。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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(一) 一生一次適用10% 稅率:每人一生都有一次適用10%自用住宅優惠稅率之適用。 


(二) 一生一屋適用10% 稅率:土地所有權人如已享用過一生一次優惠稅率後,自2010年1月起只要符合一生一屋的規定,移轉時可再享用10% 稅率。


(三)重購退稅:民眾於兩年內先買後賣或先賣後買自用住宅用地,可申辦重購退還原出售土地之土地增值稅。 


(四) 免徵或不課徵:土地屬公共設施保留用地、農業用地作農業使用、夫妻贈與間之移轉分別亦有免徵或不課徵土地增值稅之適用。 


(五) 長期減徵:自2005年2月1日起長期持有土地達20年以上者,分別有稅額20%、30%、40%減徵優惠。 

 
(六) 重劃減徵:土地參與重劃尚可扣除重劃費用及重劃後第一次移轉減徵40%之適用。 

 

依土地稅法第34條規定,土地所有權人「出售」自用住宅用地始可適用自用住宅用地稅率。贈與非屬出售,無自用住宅用地稅率之適用。

 

 

申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅之條件如下

 

一、地上房屋為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。
二、出售前1年內無出租且無營業之情形。
三、出售時土地所有權人或其配偶、直系親屬應於該房屋辦竣戶籍登記。
四、都市土地面積未超過300平方公尺,非都市土地面積未超過700平方公尺。
五、未曾依上述條件適用過土地增值稅自用住宅用地稅率。
98年12月30日經總統公布後(99年1月1日生效)之土地稅法第34條修正條文,如符下列條件時,可再享用土地增值稅「一生一屋」自用住宅用地稅率:
一、曾使用過土地增值稅一生一次自用住宅用地稅率。
二、出售都市土地面積未超過150平方公尺或非都市土地面積未超過350平方公尺。
三、出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女,無該自用住宅以外之房屋。
四、出售前持有該土地6年以上。
五、土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。
六、出售前5年內,無供營業使用或出租

 

 

 

 

 

 

 

 

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最近常有民眾前來分處試算土地增值稅,並聲稱房屋都是自用住宅,如果要將房屋及土地贈與子女,不知可否適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅?高雄市西區稅捐處說明,「贈與」移轉並非出售,不能適用土地稅法第三十四條規定按自用住宅特別稅率課徵土地增值稅,因此,配偶及二親等親屬間之土地「贈與」,就不能適用。

此外,配偶及二親等親屬間之土地「買賣」,如經查有事證,顯示該買賣土地行為確屬「贈與」,亦無自用住宅優惠稅率之適用。

該處特別提醒,土地所有權人若與配偶或二親等親屬間訂立「買賣」契約,並申請按自用住宅優惠稅率課徵土地增值稅,稅捐稽徵機關為查核是否符合「出售」要件,自將依法調查及要求提示支付價款證明;倘無買賣交易事實而為贈與行為,自然沒有自用住宅優惠稅率的適用。

 

 

 

 

 

 

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財政部台北國稅局表示,

由於民眾對於何時應申報贈與稅,不甚瞭解,以致發生被國稅局依法補稅之情事,該局提醒民眾正確的稅法規定,以保障自身權益,謹就納稅義務人經常詢問之基本贈與稅觀念彙整說明:


一、贈與稅之申報時點:贈與人在一年內贈與他人之財產總價值超過贈與稅免稅額時,應於超過免稅額之贈與行為發生後30日內,向主管稽徵機關依法辦理贈與稅申報。(遺產及贈與稅法第24條)


二、「贈與」:係指財產所有人以自己之財產無償給予他人,經他人允受而生效力之行為。(遺產及贈與稅法第4條)


三、「免稅額」:係指贈與人一年內累積贈與之財產總額,並非指受贈人受贈財產總額,自2009年1月23日以後免稅額每年為220萬元。(遺產及贈與稅法第22條)


四、「一年內」:係指每年的1月1日至12月31日,為計算贈與財產總價值之期間。


五、申報期間之計算:係自贈與行為發生之次日起算30天。例如:以2013年12月31日為贈與日,則最遲應於2014年1月30日辦理贈與稅申報。


六、「主管稽徵機關」:係指「贈與人」贈與時戶籍所在地之國稅局、分局或稽徵所。例如:贈與人設籍於台北市,則應向台北國稅局或所轄各分局、稽徵所申報。


每年年底,是贈與稅申報人潮最多的時候,因為贈與人大都會想要把握最後1個月時間,利用本年度尚未使用的贈與稅免稅額,將財產贈與他人,達到節稅之效果。該局呼籲,贈與人提早申報贈與稅並可到該局所屬任一分局、稽徵所辦理。

 

 

 

 

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不動產信託具有財產管理、規劃、節稅、風險控管等功能,也有越來越多民眾採取不動產信託的來管理名下不動產,但相關土地、房屋、移轉稅務問題又該如何處理?包括土地增值稅自用稅率問題、印花稅問題、契稅問題。



若土地為辦理自益信託,只要是供自用住宅使用,仍可申請自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

原土地所有權人(即委託人)若將土地信託予受託人,在信託關係存續期間,登記之土地所有權人雖為受託人,只要委託人和受益人是屬於同一人(即自益信託),而且委託人本人、配偶或其直系親屬仍設籍在該信託土地且無出租或營業,符合土地稅法自用住宅相關規定,在受託持有土地期間出售土地時,仍可申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。申請時,請記得要檢附信託契約內容供稽徵機關審核。

此外,信託關係人簽訂以不動產為信託財產之信託契約書,如敘明受益人為委託人,且信託關係消滅時,信託財產歸屬於委託人者(即自益信託),該契約書於信託行為成立時及信託關係消滅時,以該契約書辦理不動產權利變更登記,均為屬形式上移轉,非屬印花稅之課稅範圍。

至於信託契約書如敘明受託人應依信託本旨移轉信託財產與委託人以外之權利人者(即他益信託),實質上已兼具印花稅法第 5條第5款所規定典賣、讓受不動產契據性質,如持該契約書辦理不動產權利變更登記時,應按契約金額千分之一貼用印花稅票。

至於,民眾利用信託方式來管理自有財產的情形日益增加,依契稅條例規定,以不動產為信託財產,凡屬下列信託關係人間移轉所有權,不課徵契稅:

(一)因信託行為成立,委託人與受託人間。

(二)信託關係存續中受託人變更時,原受託人與新受託人間。

(三)信託契約明定信託財產之受益人為委託人者,信託關係消滅時,受託人與受益人間。

(四)因遺囑成立之信託,於信託關係消滅時,受託人與受益人間。

(五)因信託行為不成立、無效、解除或撤銷,委託人與受託人間。

信託不動產上述情況下移轉所有權,雖然不課徵契稅,但需查欠,並向地政機關辦理信託移轉登記,才可以對抗第三人。

 

 

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