目前分類:房屋土地貸款知識 (19)

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新一波銀行搶房貸戶,根據內政部不動產資訊平台,目前已有三家銀行推出五年寬限期,三家推40年房貸,最高成數達九成,一般房貸利率最低1.58%。

由於各銀行資金去化壓力仍大,現在房市為自住市場,自住客貸一個少一個,預料會有愈來愈多銀行加入戰局,推出優惠方案,現在可說是金融海嘯以來最好貸的時刻。

以今年只繳息不還本的寬限期來說,許多銀行都從二年拉長到三年,根據內政部不動產資訊平台統計資料,彰化銀、高雄銀以及全國農業金庫更拉長到五年。

在房貸還款期限方面,包括合庫、星展、永豐銀行現在都有40年房貸方案,台銀和土銀日前都宣布降低八成貸款的所得門檻,土銀從80萬降到60萬元,台銀則是只要台北市房貸都可到八成,新北市第一圈包括板橋、新店、中和、永和等,所得收支比在130%也可貸到八成。目前不動產資訊平台上,以日盛銀行成數最高可達九成。

銀行房貸利率一度回升到前兩年1.8%以上,但近期也明顯下殺,公股銀行多殺到1.58%,民營銀行則是1.59%,而且不限首購,只要是優質客戶就可,青年安心貸款目前利率已壓低到1.44%。

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個人見解~~

去年開始央行全面解除房貸管制..

不過由於整體房價跌跌不休,多數銀行觀看房市放貸仍相對保守。

好康也多屬針對優質財資條件的自住客

要成數高.利率低.年限長換言之就是要房屋區段好.屋齡新.財力證明優質

房貸年限長短孰優孰劣見仁見智要端視自己是屬於哪種資金利用族群

長年限房貸款寬限期也可說是要讓你貸貸相傳甚至是引鳩止渴的概念

但若能善用資金收入去沖銷本金不仿是一種彈性的專案

而要提醒的是房貸市場會推出這類利多這各國接具有案例是何種前兆

考量自身能力需求找出適合自己的房貸方案去掌控這遊戲規則才是不二法門

 

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統計顯示,台灣以0-3年屋齡的房貸最佳,平均可貸房價64.4%。

央行現階段放寬銀根,依據金融聯合徵信中心統計資料,顯示屋齡3年以下者,平均貸款成數64.4%最高,依據內政部實價登錄資料,統計今年及去年屋齡均價,屋齡3年以下者,均價跌幅達11%,屋齡最輕的雖然平均貸款成數高,但均價跌幅卻高達10%。

新成屋貸款通常由建商以多戶貸款與銀行談條件,加上是新的房屋,也因此其貸款成數高,而一般貸款成數跟申貸者本身財力、信用條件,及房屋座落地段較有直接關係,除非屋齡很高、結構過於老舊,否則屋齡不太會是貸款成數高低的主因。

綜觀屋齡均價表,貸款成數最高的屋齡區間,是屋齡0-3年的64.4%及22-24年的64.3%,以現階段而言,如貸款成數高,房貸能有高成數,除了房屋座落位置不宜太偏遠外,最主要在於貸款人本身條件,首先信用不能有瑕疵,再者收入高且穩定者,通常能獲得較好的款條件。

同時,像在市場工作收現金者,銀行端查不到實質收入,則務必提供高額的存款證明,才有機會談到好的貸款條件。

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目前部分銀行為了控管房貸授信風險,已採取寬限期與借款成數連動的作法來拿捏核貸成數。

通常沒有申請寬限期的客戶,由於本金不必遞延立即攤還,對銀行而言,在房市走下坡時對債權會比較有保障,因此銀行較願意給予較高的核貸成數。

最主要是整個大環境並不好,房貸本金拖越久才開始攤還,銀行所承受的風險越高。

舉例來說,倘若某借款戶在同一家銀行有兩筆房貸,此時寬限期最多僅限於一筆房貸能適用,此外像是房貸轉貸戶,通常銀行不見得會給寬限期。

除了寬限期與成數的連帶關係之外,銀行另外兩大評估重點,在於擔保品坐落處附近的成交行情,以及借款人所得收入的「穩定性」。

其中在擔保品地點方面,儘管有實價登錄的資料可以參考,但實價登錄畢竟是「落後指標」,因此另一方面也會參考該地區的成交件數多寡。

而對於申貸戶本身的所得能力拿捏,較以往不同之處在於,以前只要扣繳憑單、全年收入資料,但現在銀行還會進一步檢視借款人的職業別,以及所得的來源究竟是經常性的固定收入

或是以較不固定的佣金等變動型收入作為主力,因為現在景氣不佳,許多過去領數百萬高薪的業務人員,佣金收入都大幅縮水,此時銀行在檢視申貸總金額及成數拿捏上,將更加小心。

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銀行為了確保房屋貸款的債權,房貸簽訂的房屋貸款契約書裡,都有提到「加速條款」、「遲延利息」、「房貸遲繳違約金」、「有扣押並拍賣擔保品之權利」等方法,這些雖然都是房貸萬一繳不出貸款時,銀行保障債權的護身符,但是銀行的本意都只想單純賺客戶的利息錢,不會寄望不繳錢、再大費周章處理這些債權,因此只要因為被迫放無薪假(或其他財務困難)而導致繳房貸有因難,一定要儘早向貸款銀行提出房貸協商。

 

有些以為「反正房子已經抵押給銀行」、「以後有錢再一次還給銀行」於是對銀行採取拖延、或逃避的方式,結果不僅房子可能淪為被折價拍賣的法拍屋,還會落得「個人信用不良」的長久紀錄,以後要申請信用卡或貸款都不會過關。

 

因此建議可以拿著和銀行簽訂的房屋貸款契約書,到當初承辦房貸的銀行貸款部門進行協商。協商的繳款方式以下三項:

 

一延長房貸年限

現在的房貸年限通常是20年,假設被迫放了無薪假或其他財務困難,但是銀行戶頭還有不少現金可以支撐數個月的房貸金額,此時可以和銀行協商從20年的房貸年限,改為每個月繳款較低的30年房貸,以房貸利率同樣是2%、貸款700萬元為例,每個月應繳的本金加利息就會從原本的35,412元,下降為25,873元,房貸壓力頓時減輕不少。

 

二增加房貸寬限期

所謂「房貸寬限期」,指的是房貸戶有期限的「只繳利息、不必繳本金」,但是最多銀行只會在房貸核准初期給予3年的寬限期。不管這次的房貸有沒有使用過「寬限期」,還是寬限期已經快要到期,手中現金不多的可以向銀行協商延長寬限期的時間,銀行核准的機率通常不低。

 

三從月繳變成雙月繳

可以向銀行協商房貸的繳款方式,從一般的「月繳」改為「雙月繳」,也就是兩個月繳一次房貸來度過難關,以客戶條件狀況也大多會同意房貸戶的提議。

 

 

 

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民眾查詢國內房價資訊,將再新增一管道。聯徵中心今宣布,完成「購置住宅貸款統計資訊」應用平台,透過大數據交叉分析,民眾將來只須進入資料開放專區,就可查到區域貸放成數、核貸利率、鑑價情形等,是繼內政部實價登錄之後,另一瞭解國內房價資訊的途徑。

 

    以今年首季來看,台北市平均每戶銀行約核訂2,260萬元,但貸款成數僅約6成,每戶房貸約1,356萬元,等於客戶自備款要上千萬元,而平均房貸利率約2.07%

 

   聯徵中心所提供的房價相關資料,調查來源為銀行端,與內政部的實價登錄不同,若購屋者未辦理貸款,該筆房價就無法顯示。

 

 

各地房屋核貸成數鑑價查詢

 

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買一間動輒百萬、千萬的房子「貸款條件」也和持有這間房子的成本息息相關。

以一間貸款1,500萬的房子為例,年利率2.35%與1.88%,一年利息就差了7萬,足以購買不少家具家電,如貸款金額更高,差距也更大。

此外,銀行所提供的「寬限期」和「貸款成數」也影響著購屋後的現金流規畫,使得貸款的選擇更重要。

 

多詢幾家不僅不吃虧,有時反而會有更好的貸款條件!不過,可別每家銀行都填申請書喔!

 

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申請房貸銀行為了調查每個人的信用資訊,各個金融行庫和金融聯合徵信中心串連(簡稱「聯徵」),每個人的貸款金額、每一張信用卡的未付款金額、是否有當保證人、最近3年是否有逾期繳款紀錄、最近12個月有無預借現金、有無被任何銀行拒絕往來…等資訊都可以在聯徵中心查詢到。基於個人資料隱私,金融行庫如要調閱你的聯徵資訊,需要取得你的同意。

記得:在還沒有確定要貸哪一家前,先不要填貸款申請書,也不要提供貸款人的身分證影本或授權銀行調聯徵喔!因為聯徵報告也會顯示最近3個月的「被查詢紀錄」,如果最近3個月被密集的調閱聯徵記錄,表示你有貸款的需求,但是可能收入信用條件不佳,其它家銀行提供的貸款條件都不好,所以才會密集的詢其它家銀行,所以在聯徵記錄中「被查詢紀錄」最好越少越好。

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可以先初步比較各家銀行給的估價和貸款條件,等確定要申請貸款時,再授權其中條件比較好的1~2家填貸款申請書,並授權其調聯徵即可(也不要只選一家,避免後來核貸有問題,拖延到交屋的時間,會有罰則)。

貨比三家不吃虧,這在貸款方案上更是適用。只要記得不輕易授權銀行調閱聯徵,就算詢10家銀行也不會影響信用條件,反而還有機會拿到最適合自己的貸款方案。

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應房市變局,低總價宅躍升目前房市主流產品,已有銀行擺明小宅房不給貸款或者降低貸款成數,因此,民眾買小宅前還是要多打探或者多備自備款。

央行及金管會嚴控房貸的貸款成數,特別是針對非首購族購買的第二間房,銀行房貸成數低至6、7成,並加強房貸授信風險,官股的八大行庫對房貸業務,更分成3至4等級緊縮房貸措施,其中台銀及土銀甚至不承作小宅或者套房業務,這是購屋者購買小宅前必須要特別留意的。

因此,在購買小宅之前要仔細評估,最好要準備5成以上的自備款,萬一買了房子之後,才發現銀行所給的貸款成數太低不足於付尾款時,雖然銀行也有其他貸款的方式,但是民眾每個月所負擔的貸款額度會大大提高。

舉例來說,某一家商業銀行,所給的房貸利率為2.3%,每一百萬元,民眾每個月房貸支出約5,200元,若借500萬元,每個月房貸支出約26,000多元,然而銀行若只給350萬元的貸款額度,另外不足的150萬元就要另謀其他貸款方式,如用個人信用貸款以及信用卡循環貸款等,雖然民眾還是可以借到500萬元,但貸款利率卻是三級跳。

以個人信用貸款利率4%計,光是150萬元貸款,每月就要付出逾2萬元的貸款,換言之,500萬元的房貸,會從原先每個月26,000元跳升至38,700元,每個月貸款支出多了12,700元。因此,在買房之前,除了打聽各銀行房貸利率之外,還得仔細詢問各銀行的貸款成數。

 

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國內房地產市場已經持續飆漲超過10年,隨著房價的不斷攀高,市場供給的大幅放大,銀行對於房屋貸款的承作也有日趨緊縮的趨勢,核貸成數逐漸下滑,核貸利率卻逆勢上揚,讓很多自住購屋者很傷腦筋,如何增加購屋核貸籌碼呢?讓購屋房貸還是可以輕鬆貸、輕鬆還的。

購屋貸款創新高 放款卻緊縮

根據中央銀行統計,今年來民眾購置住宅貸款持續創歷史新高紀錄,不過若與去年比,年增率有明顯縮小的情形。

除了有些銀行房貸餘額已經接近放貸上限外,最主要是最近銀行對於房貸都已有居高思危的風險意識,在房貸承作上不像過去那麼寬鬆,核貸利率也有漸漸走高的趨勢,甚至有些銀行還訂出一些內規,明訂特定產品、特定人士為「拒絕往來戶」,令一些自住購屋者大傷腦筋。

想增額度降利率 要投其所好

在此情勢下,如果還是有自住或是換屋需求需要貸款,就要抓住銀行業者的「喜好」,只要投其所好,想要貸到比別人高出1~1.5成之核貸額度或是比別人低1~3碼之房貸利率,還是不難!但要如何投銀行業者之所好可從以下4點探究!

1、買銀行最愛的房子

銀行業者對國內房屋市場都有類似A、B、C之等級區分,也就是他們對於房子的喜好程度,A級地區房屋之房貸額度最高、利率水準較低,這當然就是銀行最愛的房子;相對的,C級地段的房子房貸額度低、利率較高。

所以購屋前,多打聽幾家銀行,看看該房子是座落在哪個等級的房貸區,免得將來要繳較高房貸,還可能落入一旦要轉手也不易賣掉的窘境,因為銀行所訂之房貸等級,正是萬一房貸戶繳不出錢,他們要處理掉該房子的難易程度。

2、注意個人信用狀態

個人的信用狀態,小如信用卡或是現金卡之繳款狀況,大者不隨便替別人做保,因為這些都會影響銀行要不要將房貸借你,或是借款給你的條件好壞。據了解,有不少前幾年雙卡風暴下的卡奴,現在想要買房子,就無法順利從銀行體系借到錢,即使借得到的條件也是很差的。

3、信用高就業者為主要申貸人

銀行承作房屋貸款,除了看房屋產品本身外,就是看借貸者還款的能力,所以還款能力越高者例如三師、公務員、上市櫃公司員工等,取得之房貸條件越好,反之,房貸條件就較差。舉例假如老公是開計程車,老婆是公務員,則以老婆名義借貸,其房貸條件絕對比老公好很多。

 

張欣民提供

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想要擁有理想中的房子,就必須承擔相當的房貸

近年台灣房價高漲,買房壓力大增,然而除了籌備頭期款外,之後的房貸也十分可觀,雖然現在利率並不高,但若家庭想住到大一點坪數且離市區不太遠的地方,金額仍是十分可觀。再者對自住族群來說,房貸一揹恐怕就要十幾二十年,若不作好萬全的打算,恐怕會被房貸壓垮;因此提醒付得起的房貸,比買得起得總價更重要。

或許正好適逢選舉年,政府打房地產投資客意圖明顯,針對擁有多屋、豪宅等人祭出一連串措施,導致近期房市冷清許多;反觀自住族群由於不受政策影響,因此想買房的心態也開始蠢蠢欲動。優美地產企研室召集人葉立敏就表示,想買房自住的民眾,除了遵守333原則外,建議買15坪以上房屋、且買房金額要計算到極限,最後若非純投資、盡量連本帶利還。

房貸儲蓄 最多不可超過4成

一般提到的333原則,是指每個月償還的貸款金額不要超過薪水的1/3,剩下1/3則是用在生活開銷,其餘則是儲蓄理財。不過對自住客來說,因為房子是自己的,所以房貸多少有點儲蓄的概念,葉立敏認為,房貸最多僅能佔到4成,否則在大城市中會居大不易。

至於夫妻或者情侶合買的話,視雙方工作情況,房貸可能會拉高到兩人總薪資的1/2,因為多一個人幫忙分攤房貸以及生活開銷,所以才能提高比例,但收入一半都拿去繳房貸,基本上也是極限了。此外也有可能會發生意外事故或者分手等因素,使得房貸過重,這也是需要納入考量的。

若非純投資 盡量連本帶利還款

葉立敏強調,付得起的房貸,絕對比買得起的總價更重要。雖然銀行通常會有1-2年不等的寬限期,讓民眾可以只還利息不還本金,但是這只是先甘後苦而已。在寬限期間看來,似乎每個月繳納的「租金」很便宜,但是卻是將痛苦延後;待寬限期一結束,貸款壓力會突然變得十分龐大,恐怕將透支自己的金錢。

此外,雖然可能現在的收入可以償還的起銀行貸款,但是天有不測風雲,假使突然家中有突發狀況、身體健康出問題等等,都將直接影響還款能力,所以並不是說只要能力可以達到,能貸多少就貸多少,還要檢視自己是否有長期的還款能力。

自住最好買15坪以上 可貸款成數較高

在挑選房屋上,雖然許多小資族習慣購買小套房,但是葉立敏提醒,對於權狀15坪以下的房屋,通常銀行都只能貸款到5成,也就是說自備款高達一半;優美地產分析,主要是因為通常購買這種小套房的人,都是經濟上比較不強,未來環款也可能比較困難,所以才不願意給太多房貸。

反觀15坪以上的「大套房」通常可以拿到7、8成的房貸,購屋族的自備款只要準備2-3成就好。尤其是首購族或者夫妻能夠拿到較多的優惠。相比之下或許以總價來看,小套房的確比大套房便宜許多,但是所需要的自備款其實差距並不大,因此不如直接考慮大套房,住起來也比較舒服。

計算到極限 任何花費都要納入考量

除了頭期款與每個月的貸款償還外,民眾往往忽略了一些額外但卻又是必須的開銷,因此如何將所有花費記算到極限,以避免買了房子之後發現手邊資金周轉不靈。葉立敏表示,買房的時候,最好手上還要有多出來的鬆動資金可以運動,大約需要20-30萬不等。

買房子是件大事,不只要負擔房屋總價,還有代書費、過戶費、以及房仲費等;若是買到新成屋,恐怕還要有牽管線的費用、裝潢費,以及家具裝置費,林林總總加下來,金額也不小。特別是代書費、過戶費這類無法積欠的開銷,最容易影響資金的周轉。

此外葉立敏建議,從租房子轉向買房自住的民眾,每個月的水電費、網路費、管理費等等,也都盡量要考量進去,否則原先以為買房後,薪資剛好可以繳交銀行貸款,卻被其他開支打倒。

出自於 鉅亨網

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中央銀行六月底祭出第四波選擇性信用管制,央行特別模擬八十一種申貸情境,發文全國金融機構作為「房貸對應教戰守則」。

央行以「Q&A」(問與答)方式列出八十一種情境,包括管制區內第二戶房貸、全國不分區第三戶房貸、豪宅房貸、公司法人房貸,以及建商土地抵押貸款等,整份文件長達二十頁。

「民眾想鑽的漏洞,幾乎都在這部寶典裡面!」一位公股行庫主管說,很多民眾想利用轉貸機會增加貸款額度,但央行明確告知各金融機構,受限戶自撥款日起三年內,辦理轉貸金額不得超過原貸款餘額,亦即不可增貸;且就算滿三年辦理轉貸,雖可增貸,但轉增貸金額合計不得超過原貸款額度。

 

豪宅方面,央行以民眾購買台中市四千萬元住宅為例,即使金融機構鑑價僅三千萬元,但仍適用豪宅版選擇性信用管制,且房貸成數最高不得超過鑑價或買賣金額「較低者」(三千萬元)的五成。

央行發文對象,除了銀行、壽險、郵局外,還包括農、漁會信用部,避免民眾利用地方基層金融機構逃避規範,並告知將與金管會加強金檢,一旦發現違規,就會依相關法律規定處分。

行庫主管指出,央行新增全國不分區第三戶房貸最高五成的限制後,各分行都會上聯徵中心辦理歸戶查詢,已讓金融機構有所適從,可能成為各類貸款客的夢魘。

以下為央行問答連結下載區:

模擬八十一種申貸情境問答集 銀行核貸有依據

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台灣貼放利率雖按兵不動,但央行總裁彭淮南主動提醒注意利率風險,尤其是以房貸戶為主的一般民眾貸款。主力房貸大行表示,擔心利率走揚的風險,近來民眾辦理房貸,多會主動詢問是否有一率到底的商品,但金融海嘯以來,目前台灣市場只有類固定利率商品,僅提供前兩年為固定利率,且目前利率水位約為1.9%,比同期機動計息商品1.72%為高。

彭淮南呼籲房貸戶注意利率風險時,論及美國房貸多數是固定利率計價,台灣則是浮動利率,一旦調升利率,風險會更高。因此愈來愈多的購屋族申請房貸時,考慮採固定利率計價,期待能多省下一些利息支出。

但大型銀行主管說明,台灣房貸利率計算方式,表面上分為固定及機動兩種,但即使是固定利率,其實也只有前幾年固定,之後便採浮動計價,不像美國房貸利率,不論2030年,都可一率到底、不會變動。

以公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款為例,計息方式分兩種,包括二段式機動利率,以及前兩年固定利率。

二段式機動利率,是指前兩年按中華郵政2年期定儲機動利率,加碼0.345個百分點計息,目前為1.72%,第三年起加碼0.645個百分點。

若選擇前二年固定利率,第1年為加碼0.525個百分點,目前年息為1.9%;第2年加碼0.625個百分點,目前利率為2%。第三年起,貸款條件則與機動的第二段相同%。多數貸款人聽到第一年機動計息僅1.72%,通常就不會願意選擇前二年固定利率、首年利息1.9%計價方式。

出自於經濟日報

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這幾年政府為了打房,一再限縮房屋貸款成數,所以很多購屋者都會遇到一個問題,如果簽了買賣契約,萬一貸款成數不足怎麼辦?很多人建議可以在買賣契約中附註條件,「貸款不足,買賣合約自動解除」,但這樣就夠了嗎?

寫「貸款不足,買賣合約自動解除」還不夠

我曾經辦理過一個個案,買方在買賣契約中附註條件,「貸款不足七成,買賣合約自動解除」,之後銀行就房貸部分核貸金額只有六成,買方認為依當初說好的條件,買賣契約已經解除,賣方應該返還定金,但賣方認為貸款並未限定只有房貸,不足部分可以用信貸補足,不願退還定金。結果,地院認為,除以房地為擔保設定抵押權借款外,以個人信用貸款方式為部分之借款亦非少見,判決賣方不用返還定金。

所以,只寫「貸款不足七成,買賣合約自動解除」是不夠的,貸款除了以房地為擔保設定抵押權貸款,也可以包括信用貸款,但通常信用貸款利率比較高,也跟個人資力以及債信狀況有關,如果當初買方的意思是「房貸」不足七成就不買,那就應該寫清楚「以房地為擔保設定抵押權貸款不足七成,買賣合約自動解除」。

而且,每家銀行核貸的金額會有差異,按照上面案例中地院的邏輯來推論,到底是哪一家銀行就房地為擔保設定抵押權貸款核貸不足七成,也要寫清楚。否則,就算寫了「以房地為擔保設定抵押權貸款不足七成,買賣合約自動解除」,例如買方也找了土地銀行核貸只有六成,但不代表台灣銀行不會核貸七成,也不知道其他家銀行會核貸幾成?還是會有爭議。

我當律師,經常在法庭上聽兩造雙方的陳述,明明是同一件事情,但雙方的說法卻南轅北轍,好像是二個故事似的。從以上的案例你也可以瞭解,明明都已經寫了白紙黑字了,怎麼還會有爭議,對不對?那大家接著思考一件事情,假如口頭說的跟白紙黑字寫的不一致,你說會怎樣?是不是有很多人常常說合約只是參考,簽一簽沒關係,到時候都會跟說的一樣,看了以上我說的案例,你覺得合約內容跟說的不一樣,可以簽嗎?還有,有多少人是說歸說,合約內容連看都不看,矇著頭就簽下去的?

要我來看,說的跟寫的還有做的一模一樣,自然不會有爭議,如果一開始說的就跟寫的不一樣,那不出問題,難不成是期待運氣好嗎?

 

 

 

 

 

 

 

 

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第一商業銀行

青年安心成家購屋優惠貸款專案  浮動利率 1.72% 限制對象 36個月 2015/01/14
台灣中小企業銀行 青年安心成家優惠購屋貸款(第2案)  浮動利率 1.72% 限制對象 36個月 2015/07/06
全國農業金庫股份有限公司 青年首次購屋優惠貸款  浮動利率 1.72% 限制對象 36個月 2015/07/03
台灣銀行 青年安心成家購屋優惠貸款  浮動利率 1.72% 限制對象 36個月 2015/07/02
兆豐國際商業銀行 青年安心成家優惠購屋貸款(第二案)  浮動利率 1.72% 限制地區及對象 36個月 2015/01/21
中國信託商業銀行 公教員工專屬購屋房貸  浮動利率 1.84% 限制對象 60個月 2015/05/15
元大商業銀行 指數型房貨_三段式  浮動利率 1.85% 限制對象 36個月 2015/07/08
台灣中小企業銀行 夢想家園-公教人員房屋優惠貸款  浮動利率 1.86% 限制對象 36個月 2013/10/18
台中商業銀行 安心成家住宅專案貸款  浮動利率 1.88% 限制地區及對象 24個月 2011/10/13
遠東國際商業銀行 指數型房貸(首購)專案  浮動利率 1.90% 限制對象 36個月 2015/04/13
中國信託商業銀行 購屋自住房貸(買賣/轉貸皆適用)  浮動利率 1.90% 無限制 36個月 2015/04/27
彰化商業銀行 定儲利率指數房貸  浮動利率 1.90% 限制對象 60個月 2015/05/28
台灣銀行 國軍房貸優惠專案  浮動利率 1.935% 限制對象 36個月 2015/07/02
第一商業銀行 菁英優利貸款專案  浮動利率 1.94% 限制地區及對象 36個月 2015/04/16
兆豐國際商業銀行 歡喜房貸-公教及精英方案  浮動利率 1.95% 限制地區及對象 36個月 2015/01/21
第一商業銀行 一般指數利率房貸  浮動利率 1.95% 限制對象 36個月 2015/04/16
安泰商業銀行 優質仲介房貸專案  浮動利率 1.96% 無限制 36個月 2014/10/17
元大商業銀行 指數型房貨_一段式  浮動利率 1.98% 限制對象 36個月 2015/07/08
彰化商業銀行 首購宅急貸  浮動利率 1.98% 限制對象 36個月 2015/05/28
台灣土地銀行 優質房貸專案(指數型房貸指標利率按月調整)  浮動利率 1.99% 限制對象 36個月

2014/05/19

       
板信商業銀行 (月)定儲利率指數型房貸專案  浮動利率 2.00% 限制地區及對象 36個月 2015/04/15
台灣銀行 房屋輕鬆貸優惠專案-公教人員  浮動利率 2.00% 限制對象 36個月 2015/07/02
國泰世華商業銀行 A+尊榮專案  浮動利率 2.00% 限制對象 12個月 2015/04/14
兆豐國際商業銀行 歡喜房貸-卓越方案  浮動利率 2.04% 限制地區及對象 36個月 2015/01/21
第一商業銀行 菁英優利貸款專案  浮動利率 2.05% 限制地區及對象 36個月 2015/04/16
台灣銀行 房屋輕鬆貸優惠專案  浮動利率 2.05% 限制對象 36個月 2015/07/02
台北富邦銀行 青年安心成家購屋優惠貸款-一段式指數利率  浮動利率 2.05% 限制對象 36個月 2015/01/05
台中商業銀行 家倍幸福房貸壽險專案  浮動利率 2.06% 限制對象 12個月 2011/10/13
凱基商業銀行 指數型房貸-二段式  浮動利率 2.06% 無限制 24個月 2015/07/06
凱基商業銀行 指數型房貸-三段式  固定+浮動利率 2.08% 無限制 24個月 2015/07/06
凱基商業銀行 指數型房貸-一段式  浮動利率 2.10% 無限制 24個月 2015/07/06
彰化商業銀行 公教人員房屋貸款  浮動利率 2.10% 限制對象 60個月 2015/05/28
安泰商業銀行 一般房貸專案  浮動利率 2.10% 無限制 36個月 2014/10/17
台灣銀行 溫馨家園房貸優惠專案  浮動利率 2.10% 無限制 36個月 2015/07/02
兆豐國際商業銀行 歡喜房貸-優質方案  浮動利率 2.14% 限制地區及對象 36個月 2015/01/21
永豐商業銀行 無自用住宅購屋貸款  浮動利率 2.15% 限制地區及對象 24個月 2014/07/11
渣打國際商業銀行 一般指數型利率房貸  固定+浮動利率 2.15% 限制對象 12個月 2015/04/14
日盛國際商業銀行 指數型房貸專案  浮動利率 2.15% 無限制 36個月 2014/07/21
台中商業銀行 30房貸壽險專案  浮動利率 2.16% 限制對象 60個月 2011/10/13
彰化商業銀行 安心Go 購 Home貸款  浮動利率 2.18% 限制對象 60個月 2015/04/15
 
台新國際商業銀行 購屋貸款  浮動利率 2.18% 限制對象 24個月 2015/04/28
華南商業銀行 定儲利率指數型房貸  浮動利率 2.20% 限制地區及對象 36個月 2015/07/06
台灣土地銀行 優利遞減型房貸  浮動利率 2.22% 限制對象 36個月 2014/05/19
台灣土地銀行 菁英購屋貸款(指數型房貸指標利率按季調整)  浮動利率 2.28% 限制對象 36個月 2014/05/19
台灣土地銀行 菁英購屋貸款(指數型房貸指標利率按月調整)  浮動利率 2.28% 限制對象 36個月 2014/05/19
澳商澳盛銀行 一般房屋貸款(分期型)  浮動利率 2.29% 無限制 24個月 2013/07/05
瑞興商業銀行股份有限公司 捷運幸福貸專案  浮動利率 2.30% 限制地區 0個月 2014/10/14
中國信託商業銀行 房屋抵押貸款  浮動利率 2.30% 無限制 36個月 2015/04/27
高雄銀行 低利指數型房貸專案  固定+浮動利率 2.30% 限制對象 60個月 2015/07/06
台灣中小企業銀行 『好家園』房貸專案  浮動利率 2.33% 限制對象 36個月 2011/10/05
三信商業銀行 三信商銀房屋擔保貸款-質優人士(利率按月調整)  浮動利率 2.35% 限制對象 0個月 2015/04/17
三信商業銀行 三信商銀房屋擔保貸款-質優人士(利率按季調整)  浮動利率 2.35% 限制對象 0個月 2015/04/17
第一商業銀行 一般指數利率房貸  浮動利率 2.38% 限制對象 36個月 2015/04/16
兆豐國際商業銀行 歡喜房貸-一價到底  浮動利率 2.38% 限制地區及對象 36個月 2015/01/21
渣打國際商業銀行 MortgageOne 靈活房貸 50% 抵利型  固定+浮動利率 2.40% 限制對象 0個月 2015/04/14
三信商業銀行 三信商銀房屋擔保貸款-一般人士(利率按月調整)  浮動利率 2.44% 限制對象 0個月 2015/04/17
三信商業銀行 三信商銀房屋擔保貸款-一般人士(利率按季調整)  浮動利率 2.44% 限制對象 0個月 2015/04/17
大眾商業銀行 指數型房貸專案-一段式  浮動利率 2.47% 無限制 24個月 2015/07/03
澳商澳盛銀行 抵利型房貸(分期型)  浮動利率 2.49% 無限制 24個月 2013/07/05
安泰商業銀行 二順位(低成數)房貸專案  浮動利率 2.50% 無限制 0個月 2014/10/17
華南商業銀行 理財循環貸-理財動用型  浮動利率 2.58% 限制地區及對象 0個月 2015/07/06
華南商業銀行 理財循環貸-隨借隨還型  浮動利率 2.58% 限制地區及對象 0個月 2015/07/06
上海商業儲蓄銀行 指數型房貸專案  浮動利率 2.60% 無限制 0個月 2014/11/25
玉山商業銀行 理財型房貸  浮動利率 2.66% 無限制 0個月 2010/12/20
元大商業銀行 一般理財型房貸  浮動利率 2.67% 限制對象 0個月 2015/07/08
華泰商業銀行 優惠房貸專案  固定+浮動利率 2.70% 無限制 36個月 2013/01/24
瑞興商業銀行股份有限公司 瑞興銀行輕鬆省房貸專案  浮動利率 2.79% 限制地區及對象 60個月 2015/01/21
渣打國際商業銀行 MortgageOne 靈活房貸 100% 抵利型  固定+浮動利率 2.80% 限制對象 0個月 2015/04/14
中國信託商業銀行 理財型房貸  浮動利率 2.99% 無限制 0個月 2015/04/27
台中商業銀行 理財指數型房貸  浮動利率 4.76% 無限制 36個月 2011/10/13
安泰商業銀行 二順位(高成數)專案  浮動利率 5.00% 無限制 0個月 2014/10/17
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金管會銀行局官員表示,辦理房貸如果是普通抵押權,不能擴及其他債務,但若消費者選擇最高限額抵押權,雖然可以擴及其他債務,但是銀行必須在契約中清楚揭露說明。

銀行局官員表示,一般來說房貸有普通抵押權和最高限額抵押權兩種,消費者辦理房貸時必須自行勾選要選擇哪一種貸款方式。普通抵押權情況比較單純,例如價值1000萬元的房子貸款600萬元,足額擔保的情況下,銀行不可以要求有連帶保證人,也不能擴及其他債務範圍。

但如果1000萬元的房子貸款800萬元,設定抵押權為1000萬元時,就屬於最高限額抵押權的部分。雖然公平會認同最高限額抵押權包括現在及未來可能發生的債務,但是銀行必須在契約中清楚揭露,例如以紅字或粗體黑字標示明白,並充分向消費者說明。

銀行局官員表示,銀行應該清楚告知消費者本次房貸的擔保範圍有哪些項目,可能擴及到哪些銀行往來債務,例如可能及於信用卡、消費性貸款等,但一般銀行可能在揭露或說明的部分不夠詳盡,這也是消基會最在意的部分。

 

公平會副主委施惠芬今表示,公平會在處理因應銀行定型化契約這件事,就是要求銀行揭露擔保債權的範圍,至於很多細節部分,是要由金管會監督。金管會規範銀行可定最高限額抵押權,而金融業界在辦理房貸時,公平會則要求銀行要載明擔保的債權範圍,強調資訊揭露的部分必須清楚,且須用粗體黑字書寫,讓消費者清楚明瞭。 

 

 

 

 

 

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一.  估價基礎原則

 

按不動產估價技術規則第十一條之規定:不動產估價需蒐集資料如下

1~勘估標的之標示、權利、法定用途及使用管制等基本資料

2~影響勘估標的價格之一般因素、區域因素及個別因素

3~勘估標的的相關交易、收益及成本資料

 

二.    不動產估價之影響因素

 

1~整體環境分析

包含自然因素.如地勢.區塊.地質.位置.氣候

社會因素.如人口.都市等級.風俗.治安

經濟因素.景氣循環.金融環境.利率

法令因素.如民法不動產相關法規農林旱等類別不同

行政因素.如都市計劃.住宅政策

租稅因素.如交易稅.遺產稅.土地增值稅

 

三.     針對房屋估價主要取決

 

基本由該區自然條件、社會、經濟、行政所組成特性

主要考量環境品質、交通設施、學校公共設施、商業聚集規模如限建營業別管制

 

四.      針對土地估價主要取決

 

區域因素

標準宗地之條件面積.臨路情況曲直鋪路材質.公共設施.日照溫度.公害情況

該區域之使用分區與法規上限制為主要重點

個別因素

預估標的之形狀.位置.地質.地盤.行政特殊規定.有無他人佔用

(以上為銀行針對不動產貸款估價取決標準參考)

 

 

 

 

 

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央行出手打壓房市,貸款成數與利率成為打壓關鍵。不過,這幾年房價飆漲過快,許多銀行對於條件不好的房子,在業績壓力之下也得硬著頭皮貸下去,現在的盤整反而有益於購屋人看清房子的真正價值,讓購屋人了解,自己買的房屋究竟值不值錢,以後有沒有增值空間。不過,在這波緊縮下,購屋人可能會出現貸款成數不足而違約的問題,必須特別注意。

違約罰大錢 買屋得小心

銀行貸款緊縮,購屋者要買屋必須準備較多的自備款,但許多購屋消費者並不是很明瞭銀行的作業流程,往往在房仲業者的舌燦蓮花下,便貿然簽約。中信房屋指出,市場上許多的糾紛來自於消費者,聽信不肖房仲業者或是代辦業者的一面之詞,購買了能力所及之外的物件,一旦銀行貸款申請不下來,買方便會因為違約,而被賣方沒收訂金,金額從數萬元到數十萬元都有,而現在銀行收傘,這種情形可能會更頻繁,是想要購買房子的消費者所必須要注意的。

公寓炒翻天 風險沒人擔

房仲業者建議,有些不肖業務員在大環境不佳的情況下,許多時候便會做了過多的保證,為了避免這類狀況造成無謂的損失,消費者除了可以事先打聽好該物件可貸的額度,心理有所準備。

由於仲介業者確實能與配合銀行取得較好的條件,也因此建議消費者將貸款約定事項,在議價或下邀約時明確載明在斡旋單上,並在進入簽約時將附約轉載於不動產買賣契約書上,當銀行無法核貸,消費者可以依此作為依據,避免被沒收訂金所造成的損失。

 

 

 

 

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千萬不要在自己的信用上留下污點

之前本所客戶阿志經過多年辛苦的工作,籌足了1百多萬購屋頭期款。

2年前在台中市買了一戶預售屋,準備今年與相識多年的女友結婚,做為婚後新房之用

經過2年的工期,房子已經接近完工。最近阿志接獲建設公司通知,要其前往指定的銀行對保,辦理貸款手續準備交屋,而阿志也應銀行的要求備齊所有相關證件前往辦理。

不料事後銀行卻通知阿志,不能借款給他,追問之下,原來阿志已被銀行列為拒絕往來戶。

原來阿志三年前,為了幫忙做生意的哥哥週轉,將支票借給哥哥使用,很不幸的2年前其哥哥經商失敗,由阿志名義開出去的支票全部退票,阿志從此被列為拒絕往來戶,在其信用上留下污點,阿志已向建設公司繳交了1百多萬頭期款,短期內若不能籌足尾款給建設公司,有可能被建商以違約理由,沒收其已繳的頭期款,現今阿志不知如何是好。

 

這個例子告訴我們,千萬不要在自己的信用上留下污點,在資訊網路越來越發達的今天,任何不良紀錄都可透過電子資料處理的方式來儲存,銀行可透過很多管道,來獲知貸款戶的紀錄。

銀行保存客戶不良信用紀錄的期限,一般而言,因跳票而被列為拒絕往來戶,紀錄保存期限為6年,貸款逾期償還紀錄保存期限為3年,若經催款仍未還款被銀行列為呆帳者,則紀錄保存期限為5年。至於積欠信用卡帳戶或貸款而被金融機構強制停卡者,紀錄會永久保留。

過去在銀行留有不良紀錄的民眾,在購屋之前,最好先查清楚,自己目前是否仍為銀行列為不歡迎人物,以免屆時借不到錢或額度不足,而落得進退兩難。

消費者要有認知,並非有房子抵押給銀行銀行就會借錢給你,儘管購屋時建商向你保證可以貸到房價的7成,若在銀行留有不良紀錄,經查為惡意跳票,恐怕也無濟於事。

 

 

 

 

 

 

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w=600&h=600&r=230817  

 

都更熱,老舊公寓大翻身;

銀行怕,嚴審老公寓放款。合庫、台銀正式發文分行端,而台企銀亦透過視訊會議,公開對炒作都更房價的投資客祭殺手鐧,貸款成數下修、利率加碼,就連投資客最在乎的寬限期也大限縮,頂多給1年寬限期。台北市的老公寓受惠於都更題材,房價連翻漲,有些價碼幾乎逼近預售屋,然而老公寓要成功都更,難度高,且至少要花7-10年不等時間。

考量放款風險,加上央行「彭老」要求銀行嚴審投資客,近期紛紛正式發文給分行端,透過正式書面文字「提醒」分行,對於北市涉及都更題材的老公寓放款,要持嚴審態度。

合庫近日發函給各分行,提醒分行對於「投資客、都更案」要更加謹慎,對於老舊房子,應該看房子本身的價值,如房價跟附近的預售屋比是否合理,請行員不要預期它有都更商機,凡房貸金額逾2,000萬就要送「區域中心」審理。

合庫指出,台北市買都更的老房子幾乎都是投資客,對於投資客買房要「適當」降低貸款的成數、加碼利率,且寬限期也必須從3年調降為1年。至於「投資客」則是指名下有2間房處於貸款狀況(含申請中的案件)。

台銀公文主要是針對嚴防投資客藉都更炒作房價,因此,明定3大項,1、所謂老舊公寓是指屋齡大於30年,建築物低於5樓;2、老公寓的房價跟新成屋應該差一半才算是合理價位;3、要先查清老公寓有無都更事實存在,若只是處在都更想像空間,就要嚴防投資客炒作。

台銀表示,對於符合上述要件,分行端在受理案件時一定要更加嚴謹,放款成數、利率與寬限期也都要變的更嚴謹,如放款成數至少要降到6-7成,利率比一般房貸高,而寬限期也要從一般的3年,降為1年,且最高放款額不過逾2,000萬,超過要送總行審理。

至於台企銀考量時效性,近日也透過全省分行視訊會議,明白地告知分行端,在老舊公寓房價已飆漲太過下,對於投資客在貸款上,應「自動調降」貸款成數與利率,且不給寬限期,此外,貸款金額逾1,000萬就要送區域中心。

而華銀需未發文告知分行,但對於都更也是持謹慎態度,華銀表示,只要舊公寓房價超出行情,就不做,至於已明確劃入都更區,只要拉抬價格在合理範圍、客戶的財力優,且借貸成數低,則會考慮放款,但成數最多只給6成,房貸利率至少加0.5%。

 

 

 

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不論您是否委託本事務所,本事務所關心各位有貸款需求客戶
在銀行未撥款前,巧立名目要民眾先繳錢,如律師見證費,信保費等,無論如何,你都不要先繳任何手續費。

時常有客戶向金融機構投訴被騙,由於被騙的手續費都無法追回,

民眾有需要瞭解詐騙集團的行騙手法最慣用的 10 個詐騙手法為


1~~

詐財集團常常利用申請人急需用錢的心理騙取金錢,對於幫助許多人度過年關的合法貸款代辦業者而言,實在是又氣又痛心,詐財集團和正派理財代辦業者須要僅記一點:合法的理財代辦,一定在貸款金額核撥下來後,才收取應有的費用。除此之外,在諮商送件階段都不會用任何的名目收取任何費用,騙術集團也有幾種常見手法,例如謊稱已成功何貸,只要匯入款項就可撥款或是利率過低的銀行商品

2~~

詐騙集團以銀行為寄件地址招攬貸款宣稱有銀行專人當面洽辦可免受騙

3~~

詐騙集團向電信公司申請「0800」免付費電話服務電話,並冒充銀行人員詐騙手續費

4~~

詐財集團登錄「0800」免付費電話後,再複製銀行電話語音對應口語,冒充銀行人員誤導民眾

5~~

詐騙集團大量收購人頭,由人頭親自到金融機構開戶,詐騙集團取得人頭戶後,即利用媒體分類廣告刊登代辦貸款,並留服務專線手機號碼,如要貸款,須先匯款支付 2 至 3 萬打通關節。

6~~

詐騙集團冒充銀行人員並留手機號碼,民眾撥電話時,他會以銀行員自居,並稱民眾需要的貸款案是銀行限時專案推出的,名額已滿,如果要追加名額,須匯款或轉帳支付手續費。

7~~

詐財集團告訴您名額有限要申請要快貸款是評估條件,少見有在趕時間而市場更是沒有限制名額的類似活動。

8~~

詐騙集團會存入 1 張與申辦貸款金額相同的空頭支票,並通知申辦者,其申請的貸款已撥入戶頭,要申辦者到其開戶的銀行去補登存褶,並要求申貸者將佣金存入某帳戶,當申辦者依其要求將佣金存入指定帳戶後,第 2  天這張支票就退票。

9~~

詐欺集團對申貸者宣稱是銀行職員如果沒有保證人則需要紅包打點經辦員

10~~

詐財集團偽稱是銀行人員告訴客戶金融卡有瑕疵,要求客戶將金融卡截角後交警衛室,亦要求告知密碼,銀行會派員取回重新製作,當歹徒取回金融卡後即將存款盜領,由於金融卡截角未將磁條完全損毀,很容易遭歹徒複製盜領。

 

 

 

 

 

諮詢專線 :0982-888424   黃代書    

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