土地重劃是為了達到土地使用之經濟、便利與合適而將一特定地區內各宗土地之地界重新整理劃定，並改善有關之公共設施，再將土地重行分配予土地所有權人的過程。 
　　依現行土地法之規定，市縣地政機關因下列情形之一，經上級機關核准，得就管轄區內之土地，劃定重劃地區，施行土地重劃：

1. 實施都市計畫者

2. 土地面積畸零狹小，不適合於建築使用者

3. 耕地分配不適合於農事工作，或不利於排水灌溉者

4. 將散碎之土地交換合併，成立標準農場者

5. 應用機器耕作，興辦集體農場者。 

　　土地重劃後，應依各宗土地原來之面積，仍分配於原所有權人，但限於實際情形，不能依原來之面積或地價妥為分配者，得變通補償；其供道路或其他公共設施使用的土地之地價，應由政府補償之。 
所以土地重劃之意義是基於公平之原則改 善土地之利用狀況。

市地重劃

市地重劃是依照都市計畫規劃內容，將一定區域內，畸零細碎不整之土地，加以重新整理、交換分合，並興建公共設施，使成為大小適宜、形狀方整，各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用，然後按原有位次分配予原土地所有權人。

而重劃範圍內之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園等公共設施及工程費用，則由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，故是一種有效促進土地經濟使用與健全都市發展的綜合性土地改良事業。

市地重劃種類:

另可分為自辦(地區私人自組重劃會)

公辦(公部門辦理重劃作業)
市地重劃可依主辦單位不同分為公辦市地重劃及自辦市地重劃。依平均地權條例第五十六條規定，各級主管機關得選定地區報經上級主管機關核准後辦理市地重劃，或依同條例第五十七條規定，適當地區內之私有土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數者之同意，得申請該管縣市政府核准後優先實施市地重劃，此即所謂公辦市地重劃；另依同條例第五十八條由土地所有權人自行組織重劃會，並經主管機關核准後辦理之市地重劃，即為自辦市地重劃。

農地重劃

係將一定區域內不合經濟利用的農地加以重新整理，予以交換分合，區劃整理成一定標準坵塊，並同時配合興修水利，整理改良灌溉排水、配置農水路，使每一坵塊農地均能直接臨路、直接灌溉及直接排水，以改善生產環境，擴大農場規模，增進農地利用的一種綜合性土地改良事業。

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依平均地權條例第六十條規定

實施市地重劃時，重劃區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地，除以原公有道路、溝渠、河川及未登記地等四項土地抵充外，其不足土地及工程費用、重劃費用與貸款利息，由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，並以重劃區內未建築土地折價抵付，是項折價抵付之土地即簡稱為抵費地。

抵費地實施市地重劃時，辦理重劃的公共設施用地、工程費用、重劃費用及貸款利息，由地主自行負擔，負擔是方式是將地主未建築的土地折價抵付，這種土地叫做抵費地!

原地主該付費用是:公共設施用地、工程費用、重劃費用及貸款利息四項

若地主的土地都有建築改以現金繳納。其經限期繳納而逾期不繳納者，得移送法院強制執行。

抵費地是地主付給政府，抵付重劃負擔，所有權登記為直轄市或縣（市）有。所有權人負擔之抵費地，於移轉時不計徵土地增值稅；另自辦(分為自辦與公辦)重劃地區抵費地公開出售時，不計徵土地增值稅。政府取得抵費地後可以標售，用來支付工程費用、重劃費用與貸款利息。

抵費地總面積比例:抵費地之合計面積以不超過各該重劃區總面積45％為限。但經重劃區內私有土地所有權人半數以上且其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數之同意者，不在此限。
(這是總面積的概念，意思是原有地主們，原則至少可取回總面積55%)(不是單一地主歐!很多人搞錯)

抵費地個別地主面積計算方式:由參加重劃之土地所有權人按其土地受益比例共同負擔。

可參考地政資訊最新各區標紹抵費地網址

http://www.tycg.gov.tw/site/index.aspx?site_id=019&site_content_sn=13507

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例問：申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅之條件為何？

一、地上房屋為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。
二、出售前1年內無出租且無營業之情形。
三、出售時土地所有權人或其配偶、直系親屬應於該房屋辦竣戶籍登記。
四、都市土地面積未超過300平方公尺，非都市土地面積未超過700平方公尺。
五、未曾依上述條件適用過土地增值稅自用住宅用地稅率。
98年12月30日經總統公布後(99年1月1日生效)之土地稅法第34條修

正條文，如符下列條件時，可再享用土地增值稅「一生一屋」自用住宅用地稅率：
一、曾使用過土地增值稅一生一次自用住宅用地稅率。
二、出售都市土地面積未超過150平方公尺或非都市土地面積未超過350平方公尺。
三、出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。
四、出售前持有該土地6年以上。
五、土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。
六、出售前5年內，無供營業使用或出租。

例問：因換屋需要，先購買新屋再出售原先持有的自用住宅，能否適用「一生一屋」的優惠稅率？

土地所有權人先購買自用住宅用地後，自完成移轉登記之日起1年內，出售原有自用住宅用地，仍可適用「一生一屋」優惠稅率。

例問：土地增值稅納稅義務人為何？

1.土地有償移轉時，為原所有權人。例如：買賣。
2.土地無償移轉時，為取得所有權人。例如：贈與。
3.土地設定典權時，為出典人。
4.信託土地有償移轉或設定典權時，為受託人。
5.信託土地歸屬時，為歸屬權利人。

例問：訂定贈與契約移轉土地，是否可適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅？

依土地稅法第34條規定，土地所有權人「出售」自用住宅用地始可適用自用住宅用地稅率。贈與非屬出售，無自用住宅用地稅率之適用。

例問：兩筆公告土地現值相當之土地相互交換時，是否應申報課徵土地增值稅？

依土地稅法施行細則第42條規定，土地交換應分別向原土地所有權人徵收土地增值稅，是無論交換土地之價值是否相當，仍應依法課徵土地增值稅。

例問：土地出售時，其申報移轉現值應如何認定？

依土地稅法第30條規定，土地所有權移轉，當事人雙方如在訂約之日起30日內，向土地所在地之地方稅捐稽徵機關申報土地移轉現值，可選擇以訂約日當期的公告土地現值為移轉現值計算應納土地增值稅，如超過30日申報，就必須以受理申報機關收件日當期的公告土地現值為移轉現值計算應納土地增值稅。

例問：繼承之土地再移轉時，其前次移轉年月及現值應如何認定？

繼承之土地再移轉時，前次移轉年月即被繼承人死亡時的年月，其前次移轉現值以被繼承人死亡時之公告現值為準。

例問：因繼承而分割不動產，如果分割結果大於應繼分時，應否課徵土地增值稅？

依照土地稅法第28條但書規定，因繼承而移轉之土地，免徵土地增值稅；繼承人先辦理公同共有登記嗣後再辦理分割者，亦免徵土地增值稅。

例問：土地增值稅適用自用住宅用地稅率一生只有一次，夫妻間應如何計算適用？

依自用住宅用地稅率繳納土地增值稅者，係以土地所有權人為對象，一人一生以一次為限，所以夫妻係各自享有一次的機會，可以適用自用住宅用地稅率。

例問：夫妻間贈與土地，要不要課徵土地增值稅？

配偶相互贈與之土地，原則上要課徵土地增值稅，但得申請不課徵土地增值稅。申請不課徵者，再移轉第３人時，以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。申請適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅時，其出售前１年內未曾供營業使用或出租之期間，應合併計算。

例問：先生已用過一生一次自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，如果還要再出售其他土地，可不可以先贈與給太太，再以太太的名義出售並享用優惠稅率？

依據土地稅法第34條第4項規定，土地所有權人申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅者，以1次為限。

因此，先生雖用過一生一次自用住宅優惠稅率，但將土地贈與太太後，其土地所有權已移轉，只要太太未曾用過優惠稅率，並符合自用住宅條件，則太太出售土地時當然可以享受自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

例問：農業用地移轉時，申請不課徵土地增值稅應檢附之「農業用地作農業使用證明書」，可以影本代替嗎？

農業用地移轉，申請不課徵土地增值稅者，應依規定檢附「農業用地作農業使用證明書」正本，惟稅捐機關基於便民考量，若申請人另有用途，須索回正本時，可以同時檢附正本與影本，由申請人於影本上簽註與正本相符，並經核對無誤後，可將正本發還申請人。

例問：公司所有的土地，出售時，可否適用優惠稅率？

公司出售土地無法適用優惠稅率，只有個人出售自用住宅用地時，才可申請按自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅。

《土地增值稅試算網址》

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重劃區往往有著街廓整齊、屋齡低的特色，更因居住環境舒適，受到不少人喜愛。不過，就有朋友在與我討論買房趨勢時不禁納悶，相較於重劃區，一般老市區食衣住行方便生活機能更好，為什麼大家仍比較傾向買重劃區呢？

提到現在有很多人都比較傾向買重劃區，像是新莊副都心、淡水新市鎮、桃園青埔城、新竹竹北等。

多數人認為與重劃區相比，老市區各項機能不是更方便嗎？還是住重劃區都能接受吃飯.買衣服.找商場或看個小感冒都要開車出門呢!

其實關鍵原因，「各地老市區新房子很貴的」、「雙薪家庭根本沒辦法住、無法收包裹、要自己倒垃圾的地方，更何況老市區也沒比較便宜」、「因為老市區地段雖好、機能超方便，但一樣貴甚至更貴」、「各縣市舊市區的新房很貴甚至比重劃區還貴1-2倍」。

大多數人喜歡重劃區的原因，「光是管線有規劃、房子又是新的就值了」、「重劃區房子新，棟距大還有綠地，所以為啥要擠在老公寓區」、「現在很多重劃區走路範圍都有東西吃了開發的極好」、「馬路又寬」、「綠地、街廓整齊、無油煙」、「重劃區市容好啊」。

所以各地區原市區或重劃區選擇關鍵還是在於價位

多數重劃區的預售屋其售價還是算親民的，犧牲點生活機能加上有交通工具代步那重劃區其實是小資族優先的選擇。

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權狀沒遺失，房地產遭歹徒詐騙時有所聞

「地籍異動即時通服務」，只要不動產被歹徒動手腳，手機就會收到地籍異動訊息或郵件，儘快申請用更智能作法保障個人財產。

地政處統計申辦「地籍異動即時通服務」

地政處說明，地籍異動即時通服務是免費的，主要是防止偽冒不動產抵押貸款或移轉情形，是保障房產權益的無形防火牆，效果勝過將權狀藏在銅牆鐵壁或保險箱中。

有不動產的民眾申請這項即時通服務後，若名下登記土地或建物的所有權利，被申請「拍賣、買賣、贈與、信託、抵押權設定及書狀補給登記案件」等，地政機關在辦理「收件」、「異動完成」時，系統會分別以手機簡訊或電子郵件方式，主動通知民眾地籍異動情形，讓民眾即時掌握不動產權利異動的資訊。

針對現今許多不法集團偽冒他人債權文件及身分申請法院調解，並持法院所核發調解筆錄申辦移轉登記，「判決移轉、調解移轉及和解移轉」3種登記原因納入通知範圍，能更完備保障民眾的產權。

可就近到地政事務所，臨櫃辦理或併同土地登記案件隨案申請，或利用自然人憑證、工商憑證至內政部地政司地政線上申辦系統線上申請，讓自己的不動產安全多一分保障。

本事務所正派經營、辦理積極、成功率高

各項不動產諮詢、房屋土地貸款、增貸、二胎、代墊款、移轉節稅

歡迎隨時洽詢全省接案服務

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農地分很多種類使用分區其各價值性與使用規定就大有不同

介紹一下何謂特定農業區..

係指優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施，經會同農業主管機關認必須加以特別保護而劃定者。

因此，辦竣農地重劃的土地一定會劃定為特定農業區，但是，特定農業區不一定就是有辦理農地重劃之農業區。

特定農業區係非都市土地11種分區之一種，依區域計畫法施行細則第11條第1款規定

簡而言之~

使用分區為特定農業區的農地是可以依規定申請即可變更成建地

也可在未重劃前符合土地法規前提下於地上物建構房子並取得使用執照。

所以特定農業區的土地其價值就非能更一般農業區土地相提並論

市場上其買賣.借貸會依據建地行情估價

北部最大案例重畫案例就屬大園航空城與青埔重劃區為例

這二例都屬前身是農地經政府推動重劃改成建地後成商業用地

所以建議有此類農地之地主好好研究以利增長土地增值性

諮詢專線 Line  0982-888424  黃代書

當老舊建物不符現今居住需求，或因年久失修產生安全疑慮時，住戶多半會期望透過都更方式來進行重建。但怎樣的房子才符合都更條件呢？想都更，一定只能透過建商實施嗎？
 

#都更有三種　公辦都更、民辦都更、自辦都更

1公辦都更

實施者是基本上是官方，如中央政府、地方縣市主管機關或相關都更事業機構等。

2民辦都更

由建商擔任實施者，負責整合開發、主導推動都更，並跟地主協議分配比例，是一般民眾較常接觸到的都更類型。

3自辦都更

由住戶自主發起整合，如自組都市更新會，或委託建經公司採全案管理，好處是不用跟建商分配房屋，但需要整體住戶高度的集體共識，因此案例較少。

#協議合建或權利變換　哪個比較有利

1協議合建

取得全體所有權人同意時才可採用此方式。有點像建商跟地主一起投資，更新後的房地分配，由全體所有權人共同協議即可，屬於私權約定的範圍。只要擬定都市更新事業計畫， 經市政府核定就可執行，依照一般建管程序辦理，無須另外擬訂任何計畫送審。

2權利變換

當實施者取得多數所有權人同意時，可採此方式，由土地所有權人、建物所有權人、實施者等，提供土地、建築物、他項權利或資金參與都更，按更新前權利價值比率及提供資金額度，分配更新後土地、建築物或權利金，類似立體的市地重劃。因為權利價值透過容積獎勵及共同負擔進行轉換分配時，需經估價機制和審議會審議，讓價值估算與分配過程盡可能公開透明，保障地主權益。

#確認都更劃定範圍　檢視老屋是否符合條件

都更是針對30年以上的合法建物進行拆除重建，且建物坐落的區域，還需被地方政府劃定「都市更新地區」或「都市更新單元」，才符合都更的執行範圍。但倘若沒被劃入更新地區，民間也可自行提出申請劃定「都市更新單元」。

#都更三大關卡：事業概要、事業計畫、權利變換計畫三階段

房子劃入都更範圍，資格確認後，接下來就是都更當中最繁雜、最耗費時間精力，時常卡關的三大階段了，分別是「事業概要」、「事業計畫」、「權利變換計畫」，每個階段都需要提出申請書、計畫書，以及公聽會紀錄和同意書等相關證明文件，並經官方都市更新審議委員會審議後確定。

1事業概要

第一階段先報送事業概要，這塊是整體計畫構想的部分，包含更新單元的範圍，並且取得法定的都更同意比例（如建物面積和所有權人數）2分之1。

2事業計畫

進入都更案的實質規劃細節，以確保計畫的可行性，包含主導者、建築設計、安置計畫、容積獎勵、財務計畫等，此時要取得的法定同意比例門檻就更高了，有時可能要到4分之3，甚至5分之4，這是三個階段當中唯一無法省略的階段。

3權利變換計畫

當建築設計在前一階段被確定下來後，就可以提出權利變換計畫，針對更新前、後權利價值估價，選配程序，更新成本提列等。

整個三階段走完，權利變換計畫核定後，就可進行後續拆除與重建作業了，包含申請建照、發包施工與交屋，並進行成果備查後，都更才終於算完成。

黃代書  0982-888424

然而，在新屋公設比和建築成本都愈來愈高，容積率有限的情況下，要達到實質室內一坪換一坪，執行面相當困難，也容易引發爭議。大原則是土地持分大，原有社區住戶少，且重建後房地價值愈高，換算下來每戶能分回的價值愈高，就愈有機會。

也因為都更法規繁雜，流程曠日廢時，後來各地方政府都推出不少簡易都更的方式，或是改採危老重建的模式來加速重建流程，期望透過都更美化市容，提升機能，也讓整體居住環境更加安全。