目前分類:地政.法律.稅務專業名詞概要 (17)

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總稱為;

財產被債權方查封拍賣,於是先將自己名下的房屋,無償贈與給他人,並辦妥移轉登記,藉此躲避保證債務履行。

經債權人訴請法院撤銷的〔贈與行為〕 
 

 

為免承擔債務而通謀虛偽為贈與

 

<虛偽行為可以依法撤銷> 

是指故意(虛偽)且皆為彼此所明知因此虛偽所為的法律行為

依照民法第八十七條第一項之規定〔無效〕

因為通謀虛偽的法律行為而受損害之債權人,可依法請求撤銷該法律行為。 

「債權人可依侵權行為之法則,請求第三人塗銷登記,亦可行使代位權,請求塗銷登記」 

 

即使贈與為合法,但是時機不洽當,有害及債權

 

<詐害行為可以依法撤銷> 
民法第二百四十四條規定「債務人所為之無償行為,有害及債權者,債權人得聲請法院撤銷之。」

「債權人依規定聲請法院撤銷時,得並聲請命受益人或轉得人回復原狀。」

 

故意損害債權人

 

<刑法侵害債權罪> 
刑法第三百五十六條對於〔損害債權罪〕規定:「債務人於將受強制執行之際,意圖損害債權人之債權,而毀壞、處分或隱匿其財產者,處二年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。」

 

 

 

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抵押權設定應備文件如下


(一)土地登記申請書

(二)土地建築改良物抵押權設定契約書正副本

(三)權利書狀

(四)申請人身分證明

(五)義務人印鑑證明

(抵押權人為金融機構,義務人為自然人者,免附印鑑證明)

其他依法律規定應提出之證明文件

土地建築抵押權設定契約書範例/登記申請書填寫範例 


申請須知-003-2.jpg 

抵押權之區別


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設定抵押權之注意事項


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借名登記不論是口頭約定或有書面契約,在法律上都成立,

可舉證繳納房屋稅金、貸款,連房屋權狀也在手裡盡量證明是房屋的實際使用人、管理人,而對方從沒出錢出力,顯然只是借名登記的人頭。

先表明終止契約

只要證據能說服法官相信本身才是實際屋主,而且已向對方表明要終止借名登記契約,法官會據此認定對方擁有房屋所有權是不當得利,必須把所有權移轉登記。

 

房產借名登記 視同委任契約

 

將房產登記在其他親友名下,這種做法屬於借名登記契約。

借名登記契約是指當事人與對方約定,將自己的財產以對方名義登記,但仍由自己管理、使用、處分,對方答應出名登記該財產。

有很多借名登記契約,到最後都因為訂立時沒有立書面而產生爭執,但這不影響借名登記契約的有效性。

因為借名登記契約並非《民法》規定的類型化契約,最高法院目前的見解是,借名登記契約在性質上應視同為委任契約,法律效果適用《民法》委任的相關規定。

 

可提文件證明所有權

可依最高法院見解,以《民法》第五四九條第一項規定,先終止借名登記契約,再依第五四一條第二項請求將房屋和土地的所有權移轉登記返還,若對方不同意,則到法院打官司。重點是借名登記契約有效成立的舉證。

例如,提出當初購買房地的貸款文件、房屋稅地價稅繳款書、房地所有權狀也由妳保管、自購入以來長期居住該房地等事實,或是房地出租給他人並收取租金等證明,法院就有可能因此而認定借名登記契約存在,做出有利之判決。

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 限制登記,謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。   即因當事人申請,法院或其他政府機關囑託登記機關暫時凍結已登記之土地權利狀態,而限制登記名義人就其土地權利之全部或一部之處分,以保全請求權人之權益,亦稱「保全登記」。

 
 ※種類 


 (一) 預告登記 


  預告登記係為保全對於他人土地權利得喪變更之請求權,而由請求權人檢附登記名義人之同意書及印鑑證明或經法院假處分裁定後,向登記機關所為之限制原權利人處分其土地權利之登記。 


 (二) 查封登記 


  查封登記係執行法院應債權人之請求,依強制執行法就提供強制執行之不動產,囑託登記機關為限制該不動產處分之登記。 


 (三) 假扣押登記 


  債權人就金錢請求或得易為金錢請求之請求,欲保全強制執行,以免日後有不能執行或甚難執行之虞,經向法院提出聲請,由法院囑託登記機關,就債務人之不動產為限制處分設定負擔之限制登記。 


 (四) 假處分登記 


  債權人就金錢請求以外之請求,欲保全強制執行,以免請求標的之現狀,日後不能執行或甚難執行之虞,經向法院提出聲請,由法院囑託登記機關,就債務人之不動產為限制處分設定負擔之限制登記。 


 (五) 破產登記  


  法院因債務人不能清償其債務,為兼顧債權人及債務人之利益,得因債權人及債務人聲請,就債務人之財產為破產宣告,囑託登記機關為破產登記。 


 (六) 其他依法律所為禁止處分登記 


  納稅義務人欠稅,稅捐稽徵機關得就納稅義務人相當於應繳稅捐數額之財產,通知有關機關不得為移轉或設定他項權利。

 

 

 

 

 

 

 
 

 

 

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售屋前先向稅局調閱財產清冊 確認有無建物避奢侈稅

民眾若出售持有未滿2年的房地,但本人、配偶和未成年直系親屬名下有前述「房屋」,多會遭國稅局認定有第2屋而要求繳奢侈稅,「售屋前應先至稅局調閱財產清冊,上頭會註明名下土地上有無建物,並實地前往該地確認有無違建搭設,避免不必要困擾。」 

房價貴,土地價格更是高昂!擁有一塊都會區的土地,做夢也會笑。

若為土地持分所有權人,也相當幸福,但須注意奢侈稅、地上房屋建造或改建的情形,地政士說,就算民眾僅持分某塊土地的一部分所有權,均可申請共有物分割,單獨交易或自行蓋屋。

萬丈高樓平地起,想要蓋任何一棟建築物,土地是絕對的必需品。然因繼承、買賣的關係,讓許多土地的所有權由2人以上共有,有人擔心,因各土地持分人對其使用、規劃意見相左,造成土地開發,或地上建築物改建進度受阻。 

要變更人數須逾1/2

根據《土地法》第34-1條第1項,共有土地或建築物,若需要處分或變更時,只要持分面積和人數均超過1/2,或持分面積超過2/3便可進行。

持分人可在登記簿謄本上的土地標示部,根據地號查詢其餘的持分人姓名。
開發所有權超過2人的空地前,仍建議徵求全體持分人的同意,不得已再循1/2、2/3的法律途徑。然而若多數持分人因種種因素,如不願更動祖產、資金充裕、期待價格攀升等,暫無土地開發計劃,少數持分人可向法院申請共有物分割,保障自己權利。 

雖持分不能逕自蓋屋
根據登記簿謄本內的土地所有權部,除非持分人間已有分管協議,否則彼此權利範圍是不分任何一處的。

持分範圍較少的民眾,可先跟其餘共有人進行「協議分割」,將權利範圍清楚劃出,協議分割雖無一定的程序步驟,但需經全體所有人明示或默示。

若協議分割失敗,可要求地政機關進行「調解分割」,該單位仍以協調為主,無分割裁決權。


上述分割方式若無法成功,欲分割者可向法院聲請「裁判分割」,法官會依原物分配、變價分配、原物分配兼金錢補償等3種方式進行判決。

民眾若不願土地分割,也可選擇金錢補償,金額則是由公告土地現值×土地總面積×該戶持分比例。

值得注意的是,當共有人出賣其應有部分時,其他共有人有同一價格的優先承購權利。
有些土地因為位處偏遠,持分人不清楚空地上是否蓋了建築物,若其餘持分人在上頭蓋了房屋,即便是未保存登記的違建,也易影響自身權益。



 

 

 

 

 

 

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稅捐稽徵處表示,為避免因課徵土地增值稅,降低所有權人重購自用住宅用地之能力,政府有重購退稅之措施,惟退稅後亦有限制,必須重購退稅後五年內,不能移轉重購土地或戶籍遷出、營業、出租等情形,否則會被追繳原退還稅款。

 

該處舉例說明,近日受理林小姐出售楠梓區土地申報案,發現該土地為九十八年重購退稅管制地(重購土地登記日期為九十八年四月一日,則五年管制期為九十八年四月一日至一○三年三月三十一日),其在辦妥產權登記之日起五年內(即一○三年三月三十一日前)再行移轉,依法應追繳原退還的土地增值稅,該處提醒民眾已辦理重購退稅之土地,如欲移轉、戶籍遷出或改作其他用途(營業、出租)等情形,請留意從完成移轉登記之日起算五年內的管制期間,預先做好規劃,以免日後有被追繳土地增值稅的困擾。

 

 

 

 

 

 

 

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壹、程序事項

(一)修法前有關禁治產宣告及禁治產人之監護部分,由於不夠周延,遂將將「禁治產宣告」改為「監護宣告」制度,並增訂「輔助宣告」制度;將「禁治產人監護」部分修訂為「成年人之監護及輔助」,僅保留「選定監護人」並增訂「選定輔助人」,均由法院依職權選定之,明定於民國98年11月23日施行。

(二)民法總則97年5月2日修正之條文施行前(即98年11月23日施行前聲請者),已為禁治產宣告者,視為已為監護宣告;繫屬於法院之禁治產事件,其聲請禁治產宣告者,視為聲請監護宣告;聲請撤銷禁治產宣告者,視為聲請撤銷監護宣告;並均於修正施行後,適用修正後之規定。

貳、制度分類

(一)監護宣告

1、管轄法院:專屬應受監護宣告之人住所地之法院管轄。

2、聲請權人:本人、配偶、四親等內之親屬、最近一年有同居事實之其他親屬、檢察官、主管機關或社會福利機構。

3、應表明事項:監護宣告之聲請,應表明其原因(已達精神障礙或其他心智缺陷,致不能為意思表示或受意思表示,或不能辨識其意思表示之效果)、事實及證據,並提出診斷書、受監護宣告之人及聲請權人之戶籍謄本。

4、費用:聲請監護宣告事件應依民事訴訟法之規定繳納聲請費用新台幣1,000元。

5、流程:聲請人聲請後,法院會安排鑑定時間,以受監護宣告之人所在之醫院或由聲請人偕同受監護宣告之人至指定醫院配合鑑定,聲請人並應依醫院之通知繳納鑑定費用。

6、裁定(監護人之資格):法院為監護宣告之裁定時,會依職權就配偶、四親等內之親屬、最近一年就同居事實之其他親屬、主管機關、社會福利機構或其他適當之人選定一人或數人為監護人,並同時指定會同開具財產清冊之人。惟若照護受監護宣告之人之法人或機構及其代表人、負責人、或與該法人或機構有僱傭、委任或其他類似關係之人,不得為該受監護宣告之人之監護人。如法院認為聲請未達監護宣告之標準或受監護之原因消滅而仍有輔助之必要者,得依職權變更為輔助宣告。

(二)輔助宣告

1、管轄法院:專屬應受輔助宣告之人住所地之法院管轄。

2、聲請權人:本人、配偶、四親等內之親屬、最近一年有同居事實之其他親屬、檢察官、主管機關或社會福利機構。

3、應表明事項:輔助宣告之聲請,應表明其原因(已達精神障礙或其他心智缺陷,致其為意思表示或受意思表示,或辨識其意思效果之能力,顯有不足者者)、事實及證據,並提出診斷書、受輔助宣告之本人及聲請權人之戶籍謄本。補充說明:輔助宣告的對象限於成年人及未成年已結婚者,因未成年未結婚者為限制行為能力或無行為能力,無輔助宣告之實益。

4、費用:聲請輔助宣告事件依民事訴訟法之規定應繳納聲請費用新台1,000元。

5、流程:聲請人聲請後,法院會安排鑑定時間,以受輔助宣告之人所在之醫院或由聲請人偕同受輔助宣告之人至指定醫院配合鑑定,聲請人並應依醫院之通知繳納鑑定費用。

6、裁定(輔助人之資格):法院為輔助宣告之裁定時,會依職權就配偶、四親等內之親屬、最近一年就同居事實之其他親屬、主管機關、社會福利機構或其他適當之人選定一人或數人為輔助人,並同時指定會同開具財產清冊之人。惟若照護受輔助宣告之人之法人或機構及其代表人、負責人、或與該法人或機構有僱傭、委任或其他類似關係之人,不得為該受輔助宣告之人之輔助人。法院對於輔助宣告之聲請,認為有監護必要,應向聲請人曉喻變更為監護宣告之聲請,若聲請人不願變更,則駁回其聲請;受輔助宣告之人,法院認有監護之必要,得依聲請以裁定變更為監護宣告。

 

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財產交易所得,即凡財產及權利因「交易」而取得之所得,是以一般房地買賣,出賣人就出售房地的所得是要課稅的,不過土地在出售時因已經課徵了土地增值稅了,為免重覆課稅,所以土地部分的交易即不再課徵財產交易所得稅,現行須課徵財產交易所得稅係指房屋﹝建物﹞的部分。

 

 【房屋出售財產交易所得應如何計算】 

 

房屋出售其財產交易所得的計算,是以交易時的成交價額,減除原始取得的成本,及因取得、改良及移轉房屋而支付的一切費用後的餘額為所得額。而所謂取得的成本,即為買入該房屋的價金;而取得、改良及移轉房屋而支付的費用,包括繳納的契稅、印花稅、代書費、地政規費、公證費、仲介費及為出售房屋支付的廣告費、清潔費、搬運費等。

不過,納稅義務人應注意的是,房屋使用期間所繳納的房屋稅,及向銀行借款的房貸利息等,均屬在使用期間所支出的相對代價,並不能列為成本或費用減除的。至於納稅義務人如欲主張核實認定出售房屋的財產交易所得,當然須負舉證的責任,亦即在申報時須檢附買賣契約,及各相關的憑證供國稅局審核。 

 

【未能核實認定即以財政部公布之所得標準核定】 

 

納稅義務人如果因取得房屋時間較長,或是其他原因未能提出上述所列的證明文件核實申報財產交易所得,現行國稅局得依財政部所公布的標準據以核定,而該項核定標準每年財政部會參照當年度實際經濟情況及房屋市場交易情形擬定。

而個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件的財產交易所得標準

 

經財政部公布如下:

 

 一. 直轄市部分:

1. 台北市:依房屋評定現值之20%計算。

2. 高雄市:依房屋評定現值之17%計算。

 

 二. 直轄市以外之其他縣﹝市﹞部分:

1. 市﹝即原省轄市﹞:依房屋評定現值之14%計算。

2. 縣轄市:依房屋評定現值之11%計算。

3. 鄉鎮:依房屋評定現值之9%計算。

 

至於房屋評定現值的數額,納稅義務人可以參考本次出售承買人所繳納的契稅繳款書,上面即有記載該房屋的評定值。 

 

 【核實認定與依所得標準核定的差異】

 

就一般的情形而言,在房地產景氣熱絡時,因房地漲價出賣人多享有漲價利益亦即有高額的財產交易所得產生,反之在景氣不佳時出售房地可能會處於虧損的情形,而現行財政部所公布的財產交易所得課稅標準。

 

係以「房屋評定現值」的一定比例據以認定其財產交易所得,所以實際上納稅義務人自行計算如核實認定的結果,其財產交易所得高於依所得標準核定的數額,則通常會依核定的數額申報財產交易所得,但如是屬虧損的情形,又無法舉出相關文件核實認定時,國稅局仍是會依財政部的標準核定課稅,所以房屋在買賣交易完成時,應妥善保存原買賣的相關文件,以做為核實認定之用,以免因房價下跌虧損賣屋,卻又要繳納財產交易所得稅的情形產生。 

 

 

個人出售房屋財產交易所得標準

地區別

年度

臺北市

高雄市

直轄市以外之其他縣(市)

備    註

(即原省轄市)

縣轄市

鄉鎮

 

21%

17%

13%

10%

8%

 

附註:1.計算基礎依房屋評定現值為準。

   2.適用對象以未申報或已申報而未能提出證明文件者。

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年滿20歲、非在校就學、身心障礙或無謀生能力、不能被列為受扶養者。

 

單身有薪資所得在262,000元以上、必須申報綜合所得稅。

單身有非薪資所得在158,000元以上、必須申報綜合所得稅。

 

財政部公告年度綜合所得稅課稅級距金額、免稅額、標準扣除額、薪資所得特別扣除額、身心障礙特別扣除額及課稅級距之金額如下:


一、免稅額:每人82,000元;年滿70歲之納稅義務人本人、配偶及受納稅義務人扶養之直系尊親屬其免稅額為123,000元。


二、標準扣除額:納稅義務人個人扣除90000元有配偶者扣除180,000元。


三、薪資所得特別扣除額:每人每年扣除數額以104,000元為限。


四、身心障礙特別扣除額:每人每年扣除128,000元。


五、綜合所得稅課稅級距及累進稅率:

級別

稅率

課稅級距 (單位:元)

累進差額

1

5%

0-500,000

 

2

12%

500,001-1,130,000

35,000

3

20%

1,130,001-2,260,000

125,400

4

30%

2,260,001-4,230,000

351,400

5

40%

4,230,001以上

774,400

 

因國稅局對於納稅人之各類所得、扶養親屬免稅額、扣除額等資料,尚未蒐集詳盡,所以請納稅人在提出申請前,先自行審查是否符合下列條件,如有任一條件不符,仍請於今年5月份自行辦理結算申報:


一、當年度無結、離婚或夫妻分居情形。
二、申請戶各成員均有國民身分證統一編號且扶養親屬僅有直系尊親屬及子女。
三、所得均為扣(免)繳憑單及股利憑單之所得資料。
四、採標準扣除額。
五、無財產交易損失特別扣除額。
六、無重購自用住宅扣抵稅額。
七、無大陸地區來源所得可扣抵稅額。
八、免辦理個人所得基本稅額申報。


此外,納稅人完成上述申請程序後,可在每年4月25日起至5月31日止,至財政部電子申報繳稅服務網站鍵入「身分證統一編號及民國出生年」,即可查詢審核結果。

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斡旋金意義為確認買方購屋意願並保障買賣雙方權益

 

「斡旋金」係指;

買賣雙方關於不動產標的價額意見尚有差距,暫時不能達成共識,
但雙方仍有協調一致之可能時,由買方提出部分價金,交由仲介公司作為協調之擔保,以示其購買意願。

 

依一般民間交易習慣,斡旋金為「請求中間人代為奔走協調所需之費用」,
且以達成買方要求之任務為必要條件,否則斡旋金必須退還。

當買賣雙方達成價格上之共識時,斡旋金即轉變成買賣價金之
一部分,接著買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。

斡旋金的功用:


斡旋金制度,對承買人、出賣人及仲介公司三方都有助益:


(1)從買方來說交付一定之斡旋金請仲介公司居間協調,有助於探得賣方所出之底價。


(2)對賣方而言,斡旋金交付可讓賣方知道真正有誠意之買主所在,
蓋斡旋金是由買方提出現金或有價證券表示其購買誠意,而非只
是投石問路而已,而且一但付出斡旋金等於放棄其談判妥協籌碼
,亦放棄了拒絕簽約之權利。


(3)仲介公司方面,斡旋金通常是仲介公司代為溝通講價的有力條件。

 

 

 

 

 

 

 

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*竣工圖正本 
*使用執照正本 
*土地所有權狀正本 
*起造人戶口名簿影本一份 
*便章一枚

 

1.辦理保存登記分為2個步驟

依序為建物第一次測量、第一次登記

請檢具下列文件測量收件先申辦建物第一次測量:


﹙1﹚建物測量及標示變更登記申請書。

﹙2﹚縣政府工務局使用執照影本1份。
﹙3﹚申請人身分證明文件1份及便章1枚。 
﹙4﹚登記規費:測量費〈1棟400元〉+登記費﹙按工程造價千分之2計算﹚建物﹚+書狀費〈1張80元〉
﹙5﹚全體起造人分配協議書。〈倘申辦標的為區分建物,依使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者,則需檢具〉

 

有關未辦理保存登記(無建物權狀)

因尚未登記建議可向管轄縣市政府工務局查詢

該門牌建物是否申請建築執照、使用執照或向稅捐單位申請歷年繳稅證明、稅籍證明以供參考;

 

另建物若需辦理保存登記,可由目前之建物所有人,持建物使用執照及竣工平面圖或實施建築管理前該建物已存在之證明文件

〈文件無法認定時需檢附合法房屋證明〉

土地使用同意書及身分證明文件等至管轄區地政事務所所繳費申辦建物第一次測量取得建物測量成果圖後再行辦理建物登記。

 

 

 

 

 

 

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一、   協議分割之效力

 


(1)分割共有物係以消滅共有關係為目的,使共有關係變更為單獨所有。故協議分割之土地,於經辦妥分割登記後,即生喪失共有權,並取得單獨所有權之效力

 

(2)早期實務見解認為,分割之協議不僅在共有人間發生效力,對於應有部分之受讓人亦有拘束力,

 

惟於;

 

「共有人於與其他共有人訂立共有物或分管之特約後,縱將其應有部分讓與第三人,其分割或分管契約對於受讓人仍繼續存在」,

 

 

 

二、   分割協議之消滅時效

 


雖共有人間成立分割協議,惟如因時間之經過或其他因素,共有人中有不按已成立之協議履行者,他共有人即須以訴訟方式,訴請履行,此際係依據分割協議履行請求權,提起給付之訴。

 

不動產共有人協議分割後,其請求辦理分割登記之消滅時效完成,共有人中有為消滅時效完成之抗辯而拒絕給付者,該協議分割契約既無從請求履行,協議分割之目的無由達成,於此情形,若不許裁判分割,則該不動產共有之狀態將永無消滅之可能。

 

 

 

三、協議分割之效力

 

 

 

分割共有物之訴屬於民事訴訟法上之固有必要共同訴訟,必須全體共有人一同起訴、被訴,其訴訟始為合法,否則即會遭法院以訴訟不合法而裁定駁回。

 

因此,應由贊成同一分割方案之共有人為原告,並以其他不贊成該分割方案之共有人為被告,備具起訴書及分割方案向不動產所在地之管轄法院提出。

 


※共有土地裁判分割方法

 


依民法第八百二十四條規定,共有物之分割方法不能協議決定者,法院得因任何共有人之聲請命為左列之分配:
以原物分配於各共有人。
變賣共有物以價金分配於各共有人。
以原物分配時,如共有人中有不能按其應有部分受分配者,得以金錢補償之。

 

分割共有物,究以原物分割,或變價分割為適當,共有人本得提出分割方案,法院則可斟酌共有人之意願,共有物之使用情形,經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割,不受共有人所主張分割方案之拘束

 

 

 

 

 

 

 

 

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(一)共有土地之分割,如沒有法律或契約之特別限制,共有人一人或多人得隨時請求分割(民法第八百二十三條),因我國之立法原則是希望共有人間能早日終止土地之共有關係;又最高法院六十九年台上字第一八三一號判例謂:「分割共有物,以消滅共有關係為目的。」

因此,共有土地分割之最大用意是終結土地之共有關係,發揮最大經濟效益,並提高土地利用價值,但如因土地之使用目的(如大樓之基地)或因共有人間訂有不分割之期限之契約(不得逾五年),則共有人間分割請求權受到限制。


(二)分割共有物對於共有物之權利既有變動,即屬處分行為之一種,凡因繼承於登記前已取得不動產物權者,其取得雖不以登記為要件,然依民法第七五九條之規定,共有人中有死亡時,於其繼承人未為繼承登記前,仍不得分割共有物(最高法院七十二年度台上字第二六四號判決)。

因此,仍應先行完成繼承登記始得分割共有土地。

另依遺產及贈與稅法第八條第一項之規定,遺產稅未繳清前,不得分割遺產,於分割遺產亦應注意遵照辦理。

 

(三)惟於公同共有之土地因民法第八百二十八條規定:「公同共有關係存續中,各公同共有人不得請求分割公同共有物。」

故於公同共有之土地須於公同共有之法律關係消滅後,方得為土地之分割,例如:合夥關係消滅或終止、祭祀公業之目的已達或所有派下成員全體同意終止、變更夫妻共同財產制登記或婚姻關係消滅後,方得為公同共有土地之分割。然其中唯一之例外,為民法第一千一百六十四條有關繼承人得隨時請求分割遺產之規定。

 

共有物上之抵押權是否因分割受影響?

 

依民法第八六八條之規定

抵押之不動產如經分割,其抵押權不因此而受影響。

亦即抵押之不動產雖經分割成數筆,但抵押權仍存在於分割後之各筆不動產上,不受不動產分割之影響。

然依土地登記規則第一百零七條之規定:

「分別共有土地,部分共有人就應有部分設定抵押權者,於辦理共有物分割登記時,該抵押權按原應有部分轉載於分割後各宗土地上。

但經先徵得抵押權人同意者,該抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土地上。」

 

共有物上之抵押權是否因分割受影響?

 

依民法第八六八條之規定

抵押之不動產如經分割,其抵押權不因此而受影響。

亦即抵押之不動產雖經分割成數筆,但抵押權仍存在於分割後之各筆不動產上,不受不動產分割之影響。

然依土地登記規則第一百零七條之規定:

「分別共有土地,部分共有人就應有部分設定抵押權者,於辦理共有物分割登記時,該抵押權按原應有部分轉載於分割後各宗土地上。

但經先徵得抵押權人同意者,該抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土地上。」

 

 

 

 

 

 

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共有意指一樣東西之所有權為數人共同享有,有別於通常所見一樣東西之所有權為單一個人享有之單獨所有。

理論上,不管動產或不動產均可成立共有,但日常生活中則以不動產中之土地之共有最為常見。而其共有型態分成三種


※分別共有 


即所有權人按其應有部分之比例,共同持有同等土地所有權,並對共有物之全部,按比例有使用收益之權利。

此即如民法第八百十七條規定,數人按其應有部份,對於一物有所有權者為共有人為分別共有;及第八百十八條規定,各共有人按其應有部份,對共有物之全部有使用收益之權。


※公同共有
 

意指所有權人共有,不分多少比例、持有同等土地之所有權,而其共有之權利及於共有土地之全部,而權利之行使需全體共有人之認可同意。

此即如民法第八百二十七條規定,依法律規定或依契約成一共同關係之數人,基於其公同關係而共有一物者,為公同共有人,各公同共有人之權利及於公同共有物之全部;及第八百二十八條規定,公同共有物之處分,及其他權利行使,應得公同共有人全體同意。一般常見之土地公同共有型態,常發生於繼承遺產、合夥財產、祭祀公業財產或夫妻共同財產制之共同財產中。


※兼具分別共有及公同共有


常見之狀況即為起先為分別共有,惟經過一段時間後,其中某共有人死亡,其繼承人未辦理繼承登記,該土地即變為兼具分別共有及公同共有之共有關係。

 

※共有土地不能分割的法定原因有哪些?

 

民法第八百二十三條規定:「各共有人,得隨時請求分割共有物,但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者,不在此限。

前項契約所定不分割之期限,不得逾五年。逾五年者,縮短為五年。」

所謂因物之使用目的不能分割,係指共有物繼續供他物之用,而為其物之利用所不可缺,或為一權利之行使所不可缺者而言,僅因聚族而居之傳統關係,究難認有不能分割之情形存在(最高法院五十年度台上字第九七○號判例)。

 

※經查封或假處分之共有土地能否分割?

 

債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為,依強制執行法第五十一條第二項規定,僅對於債權人不生效力而已,並非絕對無效;裁判分割,既係法院基於公平原則,決定適當之方法分割共有物,自不發生有礙執行效果之問題,債權人即不得對之主張不生效力;且債務人應有部分經實施查封以後,因裁判分割,其權利即集中於分割後之特定物,此為債務人原有權利在型態上之變更,當為查封效力之所及,於假處分亦無影響(最高法院七十二年度台上字第二六四二號判例)。然依土地登記規則第一百三十六條規定及前引判例意旨,此際共有人祇能請求法院判決分割共有土地。

 

 

 

 

 

 

 

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依民事訴訟法第五百零八條規定:

「債權人之請求,以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者,得聲請法院依督促程序發支付命令。」

因此,支付命令即係指債權人聲請法院命債務人支付一定數量之金錢或其他代替物之民事命令。

其性質屬於非訟事件,並不需要經由法院開庭審理,為較簡易之解決糾紛方式。


支付命令之聲請如合乎法定要件及程序,則法院依聲請人(即債權人)之請求發給支付命令裁定,如債務人未提出異議,法院則會發給支付命令確定證明書;若債務人於支付命令送達後二十日內提出異議而使支付命令失效,債權人亦可對債務人起訴,依民事訴訟程序尋求救濟。

 

民國105年開始

『支付命令確定後僅有執行力,沒確定判決效力。』

 

債權人的請求應釋明債權是否存在或提出相關憑據法院方會發給支付命令

但同樣僅有執行效力未有判決效力.債務人同樣需提出異議由法院判決

 

 

哪些糾紛可以用支付命令解決?

 


支付命令為民間最普遍之討債方法,只要債務人是積欠多少錢,諸如:借款、票款、價金、租金、報酬、薪資、資遣費、管理費、電話費、修繕費等,均得以支付命令請求。

 

然依民事訴訟法第五百零八條之規定,實際上可以支付命令解決之糾紛尚包括金錢以外之其他代替物或有價證券,只是實務上利用的並不普遍。

 
支付命令又有哪些優點以及缺點呢?

 


支付命令為民間最普遍、最簡便及最快速之討債方式;一般而言,因聲請支付命令之聲請人及相對人雙方均不須到院開庭(民事訴訟法第五百十二條:「法院應不訊問債務人,就支付命令之聲請為裁定。」),且祇要具備充分證據,通常聲請後二個禮拜左右法院便會核發支付命令裁定。

 

 

 

另,支付命令還具有執行名義之效力,聲請人只須備有支付命令裁定及確定證明書另向法院聲請強制執行,就可查封並拍賣債務人之財產。

 

 

 

另支付命令應繳之聲請費等費用係固定的,不受請求金額多寡之影響,一般民事訴訟法則須繳交較多之裁判費,且金額愈多,費用亦隨之增加。

 


但,其支付命令雖然聲請程序相當簡易,支付命令須在三個月內送達債務人,若未能送達債務人,則支付命令失其效力。

 

 

 

若債務人接到支付命令時,只須在支付命令送達後二十日之不變期間內提出異議,則支付命令失其效力,法院將以起訴或聲請調解處理。 

簡言之,其主要特點如下:
1.程序簡易:法院應不訊問債務人,就支付命令之聲請為裁定。 
2.動作迅速:若聲請人具備充分證據,通常於聲請後一、二個禮拜內法院便會發給雙方支付命令裁定。 
3.費用低廉:支付命令所須裁判費壹仟元。 
4.效力強大:若支付命令確定,即可具有「執行名義」之效力,可具以向法院聲請強制執行,查封並拍賣債務人之財產。

 

 

 

 

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1.如何分辨「支付命令」的真偽?

 

 

 

解答:收到此類法律信件不暸解的話,直接上網搜尋或者撥104查號台打去法院問最快,法院都會有免費諮詢的服務員為您解答。

 

 

 

1.假命令又要怎麼收集證據表明清白?

 

 

 

解答:經確認為詐騙命令,可以撥打165國民反詐騙專線舉發。或以該支付命令之聲請,向檢察、警察機關對虛偽債權人提出偽造公文書、詐欺等告訴。

 

確認遭受詐騙時,除依上述程序聲明異議外,仍應立即搜尋相關證據至就近警察機關報案,以維護自身權益。

 

 

 

2.如何算是提出異議?找法院哪個人?其中需要錄音錄影之類的嗎?如果是收到存證信函的話呢?

 

 

 

解答:經確認為「支付命令」後,若非事實,可以進行駁回的動作,法院網站上都有表格,方便民眾進行書信往來。

 

被告人收到支付命令,如果有異議,只要在期限內寫一封回信給法院,不需要寫任何理由,只要說「對xxx文號的支付命令有異議」,這樣支付命令就失效作廢了。

 

 

 

3.未經查證就要扣押人家財產,有無違憲之虞?

 

 

 

解答:理論上,法院都會依照一定程序來走,不太可能有不經查證的情形,故無違憲之虞。

 

4.可以告核準虛偽或無法確認真偽之支付命令的法院行政人員嗎?

 

 

 

解答:可以告發,如果辦案人員有背信或者違法之嫌,需要提出非常明確的證據。

 

 

 

5.洩露個資很嚴重,沒做的事情,突然來個這麼一張,該如何區別跟保障自己?

 

 

 

解答:支付命令的申請與異議,法院完全不插手,也不過問雙方的理由真假,就是簡單的yes或no而已。換言之,收到此類法律信件不暸解的話,查104直接打去法院問最快,會有免費諮詢的服務員為您解答。

 

 

 

6.我有疑問,對方到底是提出什麼憑證來讓法官判支付命令

 

 

 

解答:支付命令的申請不需要任何證據;同樣的,支付命令的異議也不需要任何證據。告訴人申請支付命令不限制任何憑證格式,隨便寫一個理由或是一張借據收據都可以。

 

再來,法官無權介入調查申請人證據是真是假,也無權介入調查被告人提出異議是否真實,雙方誰在說謊必須另外打民事官司確認。

 

 

 

7.若對方知道你人不在國內(出差一個月)又是一個人住,等回國發現時又該怎麼辦?

 

 

 

解答:法院公文有送達制度 (掛號簽收)。如果你出國又一個人住,表示公文無人簽收,沒有「合法送達」的公文不會生效。但是如果有家人或大廈管理員幫你簽收,公文就是合法送達,簽收人有沒有在期限之內轉告你這件事,是你自己要擔負的責任,不是法院的責任。

 

 

 

 

 

 

 

 

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申請假扣押.限制登記

首先需聲請裁定,目前依各法院核發期間至少星期以上。

至於將房子假扣押限制登記亦依法院核發裁定後

-辦理提存-聲請假扣押執行-囑託地政限制登記等流程

等核發裁定辦理依序之程序三天(當視核發裁定後計算)


 

 

撤封假扣押.限制登記

 

也是要看法院發函囑託地政撤銷登記

(還是要看法院作業時間民間人士無法主導)

首先繕製撤封狀-遞狀應該半天就完成

一般辦理撤封都需受限於法院作業時間

假扣押限制登記的塗銷流程 

申請文件送達至法院 書記官的作業時間2~3星期 來

到地政機關作業也要一星期左右的時間才會撤銷假扣押登記

 

 

債權人失蹤狀況

 

1在債權人不知去向的狀況

你第一步驟

先向當初辦理抵押權設定登記的地政事務所

調閱當時的申辦文件找到債權人的登記的戶籍地址及身分證字號

同時請領一份謄本(他項權利部分)

就以這份謄本作為關係證明.

以及債權人的身分證字號向戶政機關申請債權人的戶籍謄本

即可找到債權人但如果債權人已經過世也可找到繼承人


2:如果戶籍地也找不到人以無繼承債權之人狀況.

向債權人最新的戶籍地發出存證信函通知

若仍然沒有得到債權人出面受償的時候

可以向管轄法院辦理清償提存手續辦妥

就發生清償的效力就可以要求債權人配合辦理塗銷抵押權的手續

 

3:如果無法得到抵押權人的配合或是確實以失蹤找不到人

那也可以向法院提起訴訟在訴訟中提出清償的證明.

法院會發函命令塗銷抵押權的判決確定

就可以拿著判決書及確定證明書向地政事務所辦理塗銷手續

這是你就需請律師寫訴狀請法院公告要求債權人於公告期
限內出面處理否則依法強制撤銷設定

 

 

 

 

 

 

 

 

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按民法規定,夫妻財產制主要有共同財產、法定財產、分別財產三種,其中,共同財產制非常少人用,無討論必要;分別財產制則有不少人用,而多數人採用的是法定財產制。

當夫妻採用分別財產制必須向法院登記,如此一來,夫妻就各自保有名下財產,彼此財務完全獨立,

 

法定財產制最主要的特色是,當法定財產制消滅時,則財產較少的一方配偶,有權要求先分配雙方婚姻期間剩餘財產半數。所以

對此民法一○三○之一條規定,夫妻法定財產制消滅時,配偶就可行使剩餘財產請求權,分配半數財產。所謂﹁法定財產制消滅﹂,包括一方死亡、離婚,以及改變夫妻財產制,三種情形有任何一種發生時,配偶就可要求分配剩餘財產。

至於法定財產制下,夫妻離婚要如何分配財產呢?舉例來說,若一對夫妻中,夫的婚後財產為兩百萬元,妻的婚後財產五十萬元,雙方均無負債,則離婚時,妻可先要求分配半數財產了。

計算方法是,雙方婚後財產的差額一五○萬元,就是夫妻剩餘財產,離婚時財產較少的妻,可要求先分配一半,即七十五萬元,反之亦然。

 

選法定制贈與就要不回來

從上述例子來看,夫妻若不想未來反目時財富大失血,防範之道有兩招,第一、

一結婚,就採取分別財產制,但這種作法的缺點是雙方分得太清楚,也很傷感情。

第二,結婚時採用法定財產制,但夫妻間切記不要隨便相互贈與財產。

尤其是現在房價高漲,不動產通常是家庭最有價值的財產,在贈與對方時,切記三思。

因為按民法規定,夫妻雙方的婚前財產、因繼承或無償取得(即受贈取得)的財產,不算在夫妻剩餘財產內。

所以,夫妻間的不動產一旦贈與對方,想再要回來就難了。

 

明年起,夫妻各類所得都可以分開計稅,且夫妻贈與免贈與稅,現在已有不少高所得夫妻,打算把股票贈與對方,既免課贈與稅又把股利所得分散到另一方名下,達到分散所得降低稅負的目的,但這種作法雖可享受節稅的好處,可是按前述民法規定,夫(妻)把股票贈與配偶,就算是配偶的受贈財產,將來離婚這些股票也不在剩餘財產內,就完全歸對方所有了,所以,夫妻間的贈與不能只考慮節稅因素,還要想得更遠才行。

 


民法第1030條之1第三項之規定,第一項剩餘財產差額之分配請求權,自請求權人知有剩餘財產之差額時起,二年間不行使而消滅。自法定財產制關係消滅時起,逾五年者,亦同。意指請求權人若知有剩餘財產可以分配時,其請求權之消滅時效為二年,也就是要在二年內請求,否則就無權請求了。

 

如果請求權人不知有剩餘財產可以分配時,其請求權為五年,也就是說自法定財產制關係消滅時起五年內沒有請求,就無權請求了。

時效二年或五年,其關鍵在於請求權人是否洞悉另一半之財產明細。

若是知悉夫妻另一方有剩餘財產可分配的話,那請求權之時效則為二年。

請求權人若不了解他方之財產明細,不知其有剩餘財產可以分配時,則請求權之時效為五年。

為避免形成「夫債妻還」或「妻債夫還」之不公平的現象,因此立法院於2012年12月7日,三讀通過正式刪除民法第1009條及第1011條兩項條文。

並增訂民法第1030條之1的條文,剩餘財產分配請求權,不得讓與或繼承。

但已依契約承諾,或已起訴者,不在此限。透過此次修法,能夠確切落實法律公平正義之原則。

此次修法只在抑制債權人巧用法律規定之不週全,對於夫妻無負債之一方請求清償,平白無故負擔不必要之債務,造成不公之現象。

但對於夫妻於民法所規定夫妻財產制之一切權利與義務,並無任何更改。

因此這次修法,只會對夫妻一方負債之債權人有所影響,對夫妻兩人於財產制上之權利義務規定並無影響的。

 

 

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